中国物流资产

于二零二一年十二月三十一日,本公司在位于21 个省份或直辖市物流枢纽的 41 个物流园拥有190套营运中之物流设施。 本集团扩大了其物流设施网络以应对中国日益增长的优质物流设施需求,其收入随之由二零二零年的人民币798.6百万元增长13.3%至二零二一年的人民币905.0百万元。本集团的毛利由二零二零年的人民币618.3百万元增加至二零二一年的人民币675.2百万元。 宏观经济情况 二零二一年,世界经济经历了全球疫情蔓延、世界经济复苏不均衡与发达经济体流动性泛滥、大宗商品价格大幅上涨的叠加影响。与此同时,中国经济发展面临需求收缩、供给衝击、预期转弱三重压力。三季度,因为疫情影响及受到原材料成本飈升、房地产行业大幅放缓等的影响,工业经济发展面临较大下行压力。相对非制造业全年整体平稳,制造业方面影响比较明显,十月份中国官方制造业采购经理人指数(PMI)降至49.2,是二零二零年二月新冠爆发以来的最低水平,新订单指数、原料库存指数等全部低于临界点。制造业下行压力引起中央政府高度重视,并出台了一些列政策。从整体情况来看,最终保持了恢复发展态势:据官方统计,中国国内生产总值「 ( 国内生产总值」 )达到 114万亿元,增长8.1% 。 物流行业 在过去几年,中国不断加强物流基础设施建设,大力发展电子商务,畅通商贸货物流通,物流行业降本增效取得积极进展。中国 14亿人口的内需超大规模市场优势显着,有4亿多中等收入群体,拥有1 亿多市场主体和 1.7亿多受过高等教育或具有各类专业技能的人才,人均国内生产总值突破了 1.2万美元,城镇化率超过60% ,是全球最有潜力的超大规模消费市场。新冠疫情居家隔离大幅拉动线上零售,同时疫情控制让中国企业承接了更多制造业订单。电商、三方物流及制造业对仓储需求也大幅上升。政策支持和旺盛的市场需求使物流地产行业表现出良好的抗周期韧性。 物流地产市场 随着中国经济结构调整和流通体制改革,国内大市场加快形成,物流地产也将面临转型升级的发展形势。新冠疫情对物流服务效率有了更高要求,传统物流地产商面临转型升级。物流地产企业迈向 2.0时代,出现向供应链金融,智能供应链等领域发展。物流资产结构进一步优化,高线城市优质资产受市场追捧。国家十四五规划明确提出建设现代物流体系和相关基础设施建设,强化流通体系支撑作用。物流设施融资多元化,国内公募房地产投资信托基金(「 REITs」)率先在基础设施领域开展试点。基础设施公募REITs的推出,将为作为试点发行‘排头兵’的物流地产开闢新蓝海。

经济形势全球疫情仍在持续,中国国内局部疫情时有发生。世界经济复苏动力不足,大宗商品价格高位波动,外部环境更趋复杂严峻和不确定。但从物流行业来看,市场需求旺盛,稳健的消费需求促进物流租户的扩张:以生鲜电商、社区团购为代表的新模式带动着产品配送需求越来越多元化。传统零售需求也在稳步复苏,同时因疫情催生的生鲜和医药零售商等需求的不断增长推动了冷链冷库需求,医药物流仓储需求持续增长。据世邦魏理仕CBRE于二零二一年下半年对中国大中型仓储物流租户开展的调研,70%的租户预计未来三年物流仓储组合将增加,电商和三方物流扩张意愿最强烈。 政策趋势 一方面,政府对仓储物流行业发展政策导向更加明确。去年底到今年年初陆续出台了《「十四五」冷链物流发展规划》、《「十四五」现代流通体系建设规划》、《「十四五」航空物流发展专项规划》等政策文件,各省也出台「十四五」现代物流发展规划,对于集团的业务佈局将有更清晰指导。一方面,政府为应对经济下行压力与防止经济大起大落,扶持实体企业、地方政府专项债券、振作工业经济运行、减税降费、金融支持中小微企业等政策将在今年发挥作用,提振经济和制造、消费领域的物流需求。 业务展望 我们认为,在中国经济从高速增长向高质量发展的转型的动力换档期,物流在经济中发挥着基石作用。 二零二二年,集团将与京东深度合作,通过其生态网络强大的技术与服务能力,提升投资效率、工程效率、招商效率。作为中国领先的物流设施提供商,集团将一方面为客户提供高品质的物流仓储和园区服务,推动物流行业从传统的商贸流通物流向综合性供应链管理服务升级,发展开发建设、招商资产管理、综合能源管理等综合性服务。另一方面将靠数字化新基建来实现效率的提升,实现技术赋能,优化经济运行中物流成本并提升出租去化竞争力。以企业数字化为脉络,以智能物流仓储为载体,促进「道路+枢纽+网络」的物流基础设施加快佈局建设,助力打造包括国家物流枢纽、区域物流园区、城市配送中心和城乡末端网点的,多层次、立体化、全覆盖的物流基础设施。我们将通过发展良性循环的产业生态,为企业的可持续发展创造价值。