本公司主要从事物业发展；物业投资，以进行出售、出租或资本增值；提供物业管理及安保服务；建筑及装修工程；提供融资；基金投资及基金管理；以及葡萄酒业务，包括经营酒窖及葡萄酒贸易。多项生活方式相关业务以「城市(Metropolitan)」品牌经营。
于截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集团之收益约为1,133.1百万港元（截至二零二三年十二月三十一日止年度：约1,243.7百万港元），较去年减少约110.6百万港元。于截至二零二四年十二月三十一日止年度本公司拥有人应占亏损约为605.0百万港元（截至二零二三年十二月三十一日止年度：约294.6百万港元）。亏损增加约310.4百万港元乃主要由于(i)物业单位销售亏损总额（不包括持作待售物业撇减）由截至二零二三年十二月三十一日止年度的约39.6百万港元增加约116.1百万港元至截至二零二四年十二月三十一日止年度的约155.7百万港元；(ii)持作待售物业撇减由截至二零二三年十二月三十一日止年度的约23.6百万港元增加约162.1百万港元至截至二零二四年十二月三十一日止年度的约185.7百万港元；及(iii)融资成本（扣除资本化于合资格资产成本的金额）由截至二零二三年十二月三十一日止年度的约94.0百万港元增加约49.4百万港元至截至二零二四年十二月三十一日止年度的约143.4百万港元。该亏损增加部分被投资物业公平值变动亏损减少约12.6百万港元所抵销，由截至二零二三年十二月三十一日止年度的约65.4百万港元减少至截至二零二四年十二月三十一日止年度的约52.8百万港元。
年内每股基本及摊薄亏损均约为94.32港仙，而去年同期每股基本及摊薄盈利约为45.92港仙。本集团个别业务分部的审阅载列如下。
物业发展
于截至二零二四年十二月三十一日止年度，该业务分部确认收益约为1,053.8百万港元（截至二零二三年十二月三十一日止年度：1,158.0百万港元）。于二零二四年十二月三十一日，本集团拥有三项竣工项目，即(a)虹方；(b)云之端；及(c)雨后；以及两项待发展项目，即(d)观塘地盘项目及(e)Big Triangle项目（由本集团一间联营公司持有）。本集团于截至二零二四年十二月三十一日止年度及于二零二三年十二月三十一日的物业发展项目整体概要及最新情况如下：
香港项目：
(a)虹方：于截至二零二四年十二月三十一日止年度，销售竣工单位及就持作待
售物业确认暂时租金收入分别为约21.1百万港元及9.6百万港元（截至二零二三年十二月三十一日止年度：分别为约10.9百万港元及11.4百万港元）。
(b)云之端：鉴于二零一八年第四季度的行政长官施政报告公告的工厦活化新计
划，本集团重新发展新楼宇。云之端已于二零二二年竣工，且已自二零二二年第二季度起确认收益。于截至二零二四年十二月三十一日止年度，收益约8.2百万港元已于完成及交付该项目的4个物业单位时确认（截至二零二三年十二月三十一日止年度：分别为150.7百万港元及49个物业及停车场单位）。
(c)雨后项目：本集团已开发一个豪华时尚共享公寓住宅综合体，面向追求高品
质及设计感的生活方式的年轻住户。该项目提供335个住宅单位、5间地铺及65个停车位。预售许可已于二零二三年二月发出。入伙纸及合约完成证明书已分别于二零二三年四月及二零二三年十月获授。于二零二三年下半年已完成竣工及收益确认。截至二零二四年十二月三十一日止年度，收益约1,024.5百万港元已于完成及交付该项目的168个住宅及停车场单位时确认（截至二零二三年十二月三十一日止年度：分别为996.3百万港元及168个住宅单位）。
(d)观塘地盘项目：该地盘总面积约为12,600平方尺，分为工业╱办公室用地。该
临海项目可以180度欣赏维多利亚港全景，俯瞰香港岛的壮丽景色。
韩国首尔项目：
(e)Big Triangle项目：该地盘位于韩国首尔圣水洞区，该项目于二零二二年度由
本集团设立的一间联营公司及两名独立第三方重新发展为高端知名大厦及零售综合体。本集团于二零二二年收购该项目作为于一间联营公司的投资。收购该项目的土地及设计工程自二零二二年第三季度开始，并于二零二三年第一季度完成。该项目的拆卸工程已于二零二三年第二季度完工，而建设工程则预计将于二零二七年完工。
物业投资
本集团从事物业投资，以进行出售、出租或资本增值。部分出租收益来自提供「城市(Metropolitan)」品牌的服务式公寓；共用工作空间及仓储。
于截至二零二四年十二月三十一日止年度内此业务分部确认的收益约为43.1百万港元（截至二零二三年十二月三十一日止年度：约45.6百万港元），较去年同期减少约2.5百万港元。以下为物业投资业务项下的服务公寓、仓储及工作间收益的明细：
城市公寓
城市公寓主要于香港从事经营服务式公寓之业务，其提供之套房均按月续订，条款灵活，家俱齐全。城市公寓之目标客户为短期海外僱员、本地居民及大学生。于截至二零二四年十二月三十一日止年度，于此业务确认的收益约为3.5百万港元（截至二零二三年十二月三十一日止年度：约3.4百万港元），较去年同期增加约0.1百万港元。
城市仓储及工作间
城市工作间从事之主要业务为向会员于多个地点提供24小时共用工作空间（包括私人房间╱共享办公室、专属办公桌、流动办公桌及虚拟办公室），收费计划弹性，且所有工作空间均已配备适合自由工作者、企业家、小型公司及企业的设备。城市仓储从事之主要业务为于香港向大众提供并营运24小时仓储服务。于截至二零二四年十二月三十一日止年度，于此业务确认的收益约为38.1百万港元（截至二零二三年十二月三十一日止年度：约38.6百万港元），较去年同期减少约0.5百万港元。于二零二四年十二月三十一日，本集团的投资物业组合总账面值约为738.4百万港元（二零二三年十二月三十一日：约776.6百万港元），其中包括位于香港的工业及商业大厦之楼层及单位以及农地693.2百万港元（二零二三年十二月三十一日：约725.8百万港元），及符合投资物业定义的使用权资产（「使用权资产」）45.2百万港元（截至二零二三年十二月三十一日止年度：50.8百万港元）。
于所有投资物业中，物业投资分部分类下的总账面值约为697.9百万港元（二零二三年十二月三十一日：733.0百万港元），其中包括位于香港的工业及商业大厦之楼层及单位以及农地659.2百万港元（二零二三年十二月三十一日：691.8百万港元）；及符合投资物业定义的使用权资产38.7百万港元（二零二三年十二月三十一日：41.2百万港元）。余下投资物业分类至葡萄酒业务分部。
本集团亦会考虑是否有购买投资物业的机会，或是否有任何发展物业具备可转换为投资物业的升值潜力，从而产生更稳定的租金收入。
提供物业管理服务
本集团正为五项竣工项目天际中心、星星中心、虹方、云之端及雨后、上环两幢商业大楼以及位于跑马地的一幢住宅大楼提供物业管理及安保服务。于截至二零二四年十二月三十一日止年度，于此业务分部确认的收益约为13.9百万港元（截至二零二三年十二月三十一日止年度：约12.9百万港元）。本集团认为提供全方位优质物业管理及安保服务有助提升我们的品牌知名度。已竣工项目的增加以及为其他物业拥有人或发展商提供服务预期将扩展此业务分部以及有助集团日后长期产生稳定收益。
提供融资
本集团正为自有发展商业及工业项目的个人及公司客户提供信贷融资。于截至二零二四年十二月三十一日止年度，于此业务分部产生的收益约为2.8百万港元（截至二零二三年十二月三十一日止年度：4.0百万港元），乃由于年内平均未偿还贷款结余逐年减少而较去年同期减少约1.2百万港元。
建筑及装修工程
作为注册一般建筑承建商，本集团为其自有项目提供建筑服务及为本集团现时所管理物业的拥有人提供装修工程。于截至二零二四年十二月三十一日止年度，于此业务分部产生的收益约为6.0百万港元（截至二零二三年十二月三十一日止年度：5.7百万港元）。本集团预期此业务分部通过提高工程质量及降低建筑或翻新成本对其他业务分部将有协同效应。
葡萄酒业务
本集团从事向香港当地居民销售葡萄酒，透过城市酒业提供交付服务及透过城市酒窖提供专业葡萄酒储存租赁服务。于截至二零二四年十二月三十一日止年度，于此业务分部确认的收益约为13.4百万港元（截至二零二三年十二月三十一日止年度：约17.0百万港元），较去年同期减少约3.6百万港元。儘管葡萄酒储存服务的收入增加约0.9百万港元，但葡萄酒销售的收入减少约4.5百万港元。减少主要是由于二零二四年香港整体葡萄酒市场下行所致。
本集团葡萄酒业务分部分类下的投资物业组合总账面值约为40.5百万港元（二零二三年十二月三十一日：约43.6百万港元），其中包括位于香港的工业大厦的一个单位约34.0百万港元（二零二三年十二月三十一日：约34.0百万港元）；及符合投资物业定义的使用权资产约6.5百万港元（二零二三年十二月三十一日：约9.6百万港元）。
基金投资与管理
此外，本集团基金投资之账面总额约为4.8百万港元（二零二三年十二月三十一日：约5.2百万港元）。为拓宽融资来源以及扩大物业发展业务的市场份额，本集团计划日后设立及管理房地产基金以筹集更多资金。
于二零二四年，全球经济格局持续面临挑战，香港面对持续的通胀压力及利率高企。该等因素导致消费者及企业继续保持谨慎态度，影响市场的整体情绪。
随著利率逐渐下调，以及政府放宽投资移民计划将纳入住宅物业，预期物业市场于二零二五年将表现更佳。相比之下，受人才计划需求畅旺以及「香港升学（Study in Hong Kong）」品牌推广支撑，包括受大学教育资助委员会资助大学的非本地本科生录取配额由20%增加至40%，及带动对公寓及宿舍的大量需求，租赁市场仍然保持强劲。
截至二零二四年十二月三十一日，本集团「雨后」项目已取得重大进展，成功销售几乎所有住宅单位。我们对质素的承诺以及元朗优越地理位置仍然是吸引市场关注的主要因素，我们预计即使在市场波动的情况下，仍可及时完成剩余单位的销售。展望未来，我们将一如既往地专注于透过策略性投资、卓越运营及可持续增长来实现长期价值。于二零二五年，我们将继续利用科技提升客户体验及运营效率。探索新市场及资产类别以多元化我们的投资组合并降低风险。
展望未来。本集团已准备就绪把握新兴机遇并应对房地产及物业发展行业的潜在挑战。我们的策略愿景、稳健的投资组合以及对创新和可持续性的承诺，为持续增长和价值创造奠定了坚实的基础。
