经营回顾
由于信托集团的该等酒店已出租予GE (LHIL)Lessee Limited(「总承租人」)(为鹰君集团有限公司的间接全资附属公司),信托集团所收取租金乃由经协定之固定租金收益(按比例每年225百万港元)及浮动租金(按该等酒店(扣除全球市场推广费前)的合计总经营毛利的50%计算)组成。除获总承租人支付固定及浮动租金收益外,信托集团亦从位于香港逸东酒店租赁予独立第三方的零售商店直接收取租金收益。
2024年上半年,信托集团维持稳健的固定租金收入,金额达111.9百万港元。然而,儘管基本租金保持稳定,信托集团的浮动租金收益较去年同期显着减少42.7百万港元或26.9%至116.2百万港元。该下跌主要是由于计算浮动租金份额的适用百分比由70%改为50%,而基本租金保持不变。加上来自香港逸东酒店零售商店的少量租金收益 0.9百万港元, 信托集团于 2024年上半年收取的总租金收益(扣除服务费前)为 229.0百万港元,按年下跌15.7%。
扣除所产生的服务费37.9百万港元后,总租金收益为191.1百万港元,按年下跌19.0%。
总服务费包括向酒店管理公司支付的:i)酒店管理费用;ii)许可费;及 iii)全球市场推广费。酒店管理费用由基本管理费用(按酒店总收入的 1.5%计算)及奖励费用(按有关酒店经调整总经营毛利的5.0%计算)组成。许可费乃按有关酒店总收入的1.0%计算,而全球市场推广费则按有关酒店总客房收入的 2.0%计算。须注意的是,于计算可分派收入时,全球市场推广费乃以现金支付。至于酒店管理人费用,酒店管理人可选择以股份合订单位、现金或两者并用形式支付。就截至2026年12月31日止三个年度,酒店管理人已选择全部以股份合订单位形式支付酒店管理人费用。此外,该等股份合订单位可于付款截止日期起三年内配发及发行,惟须符合上市规则的公众持股量规定。该特别授权已于 2024年 5月8日举行之特别大会上获得大多数独立股份合订单位持有人批准。
于2024年上半年,酒店管理费用增加4.8%至21.9百万港元,许可费增加6.9%至7.7百万港元,全球市场推广费增加9.2%至8.3百万港元,反映该等酒店的经营表现较去年同期有所改善。于 2024年上半年,应付予酒店管理公司的总服务费按年增加 6.2%至 37.9百万 港元。
酒店物业相关开支于2024年上半年按年增加4.1%至10.2百万港元,主要由于保险费及仓库许可费上升。整体而言,信托集团于 2024年上半年的净物业收益为 180.9百万港元,按年减少20.0%。
儘管2024年上半年未偿还银行借款较去年同期减少257.9百万港元,但2024年上半年总融资成本增至 162.8百万港元,较去年同期增加 48.7%。该增长主要是由于银行借款利息支出增加21.2%,即28.3百万港元,以及利率掉期净利息收益大幅减少86.2%,减少26.2百万港元。该等变化与香港银行同业拆息(「香港银行同业拆息」)水平上升及由于数份掉期合约于2023年12月到期而导致掉期收益变少密切相关。
我们的掉期于 2024年上半年产生 4.2百万港元的净利息收益,鑑于平均掉期利率低于浮动利率,其有助于部分抵销香港银行同业拆款利率持续高企的影响。2024年上半年贷款延期费摊销为4.7百万港元,代表期内摊分的成本。该笔延期费9.4百万港元已于2023年12月全数支付,并于截至2024年12月前的12个月内分期摊销。
于2024年6月30日,对冲现有浮动利率贷款的利率掉期合约的总名义金额为1,500.0百万港元,占我们未偿还借款(未计及贷款延期费)的24.8%。信托集团将继续保持警惕,密切关注利率走势,并根据市场情况,考虑在适当时候将部分银行债务透过掉期从浮动利率转换为固定利率,从而进一步降低余下银行债务的利率风险承担。
2024年上半年的除税后溢利为 43.0百万港元。在此期间,投资物业(酒店组合)公平值轻微增加 37.4百万港元。加上净物业收益下降及融资成本上升,除税后溢利因而按年大幅下降93.2%。经投资物业及衍生金融工具公平值变动及与支付酒店管理人费用安排有关的变动调整后,除税后溢利为4.3百万港元,按年下降95.4%。2024年上半年录得与支付酒店管理人费用安排有关的变动14.6百万港元,相等于2024年3月4日釐定以每单位0.646港元发行55,432,596股新股份合订单位(「新股份合订单位」)与于2024年5月8日(即因新股份合订单位配发及发行延迟而实际配发及发行新股份合订单位的前一日)之每单位收市价0.910港元之间的差额。
在计算信托集团的可分派收入时,股份合订单位持有人应占溢利已就非现金项目作出调整。经调整项目包括投资物业公平值增加、衍生金融工具公平值变动、与支付酒店管理人费用安排有关的变动、酒店管理人费用(以股份合订单位形式支付)、贷款延期╱先付费摊销、递延税项、折旧以及傢俱、装置及设备储备的现金注资。
经调整非现金项目后,2024年上半年的可分派收入总额为34.0百万港元。
与去年相同,董事会决定不就截至2024年6月30日止六个月分派任何收入,并允许将其结转。
酒店表现
2024年上半年,酒店组合的可出租客房平均收入为每晚 1,400港元,按年增长 8.1%。该增长得益于入住率上升3.3个百分点至89.8%,及日均房租上升4.2%至每晚1,559港元。
香港朗廷酒店于2024年上半年的可出租客房平均收入较去年同期下降1.2%,落后于甲级高价酒店 9.0%的增长,而香港康得思酒店的表现则优于市场,可出租客房平均收入增长13.6%。两家酒店的入住率表现强劲,均高于 76%的市场入住率。与此同时,香港逸东酒店的表现优于其他乙级高价酒店市场细分,2024年上半年的可出租客房平均收入大幅增长16.8%,超越市场的7.8%增长。
与去年同期相比,今年上半年的餐饮收入增长 5.7%。2024年上半年,由于营运成本的增长超过收入的增长,该等酒店扣除全球市场推广费前的合计总经营毛利增长低于总收入增长。
个别酒店的表现
香港朗廷酒店于1月及2月的客房业务有所上升,总收入按年增长30%,主要是由于中国大陆旅客大量涌入尖沙咀区,希望入住豪华酒店,而去年同期有若干旅游限制措施仍然生效。然而,需求自 3月份起回软。鑑于附近大多豪华酒店选择降低房租以维持入住率, 香港朗廷酒店亦降低平均房租以保持竞争力。
2024年上半年,酒店入住率上升 3.2个百分点至 87.7%,而 2024年上半年平均房租按年下降4.7%至每晚1,947港元。儘管如此,酒店仍保持相对稳定的可出租客房平均收入,仅小幅下降1.2%至每晚1,707港元。
2024年上半年,儘管面临本地人于香港以外的大湾区城市用膳这一新趋势的挑战,餐饮收入仍有 0.8%的温和增长。香港朗廷酒店的优质服务及有效的推广策略,使其得以保持韧性。
于2024年上半年,总收入与2023年持平,仅有0.1%的轻微跌幅。
香港康得思酒店于今年第一季度的住宿及餐饮业务均表现良好,可出租客房平均收入增长超过50%,餐饮收入增长近30%。然而,由于旅客群结构转变及新的消费行为出现,且加上日渐多本地人到香港以外的大湾区城市探索餐饮选择,因此酒店在第二季度面临挑战。
总括而言,入住率上升3.9个百分点至92.3%,而2024年上半年的可出租客房平均收入则按年增长13.6%至每晚1,473港元。
2024年上半年餐饮收入按年上升14.0%,主要受宴会业务所推动,反映出会议及婚礼活动的稳定需求。
整体而言,2024年上半年的总收入按年增长13.9%。
香港逸东酒店的住宿业务激增,2024年第一季度的可出租客房平均收入则按年大幅增长52.5%。然而,这一势头在第二季度放缓。儘管如此,酒店在房租管理及针对性推广活动方面仍然保持灵活,最终使入住率增加 2.5个百分点至 88.5%,以及可出租客房平均收入上升16.8%至每晚967港元。
在酒店各餐饮的大力推广下,餐饮收入保持与去年同期相若的水平。宴会业务及米芝莲一星中菜厅逸东轩的业务有所增长。然而,此升势被普庆餐厅及Terrible Baby的业务放缓所抵销,导致餐饮收入总体持平,增幅为0.4%。
2024年上半年,该酒店的整体收入较去年增加7.2%。
中东及乌克兰的衝突持续,加上美国及中国之间的贸易衝突,为全球经济带来不确定性。世界经济放缓、高利率、航空公司运力问题、旅客行为转变,且越来越倾多本地人在香港以外的大湾区城市探索具竞争力的餐饮服务,这些因素均将继续影响香港酒店及旅游业。
2024年上半年,旅客总人数达到2018年的76%,显示未来将逐步走向全面复甦。主要基础建设项目预计落成以及启德体育公园、东九文化中心及航天城等新景点开发预期将有助振兴酒店业。此外,港澳自由行计划扩展至中国大陆更多城市,可能会刺激大陆旅客访港。
为加强酒店在现有业务环境中的盈利能力,我们会专注于尽可能削减开支,并致力于为该等酒店的住宿及餐饮业务寻找更有效的营运模式。
预期业务需求及访港人数会增加,我们的高质营运、优质资产及优越的地理位置为我们该等酒店的营运奠定了基础。预期利率将在今年后期开始逐步下调,我们的融资成本将有所降低,然而,儘管我们认为在 2024年余下时间内,当前的营运环境将不会发生任何重大变化。