COVID-19疫情已对数百万个人造成影响,并给全球经济体带来不利影响,包括中华人民共和国(「中国」),本集团在此拥有大量土地储备及业务。本集团于中国的业务最先受到二零二零年上半年COVID-19疫情的严重影响。按照当地政府要求,建筑活动及销售活动相继暂停,本集团于中国的某些酒店完全停业了一段时间。此外,自二零二一年年中伊始,一些知名中国房地产开发商从中国银行及离岸资本市场获取外部融资开始遭遇困难。为中国房地产行业增长及发展提供资金的在岸银行贷款及离岸资本市场经历了一个前所未有的拐点。像中国房地产行业的大多数公司一样,本集团于以下方面遭受中国房地产行业下行的严重及负面影响:
(a)在岸及离岸融资困难:
自二零二一年年中伊始,像中国房地产行业的大多数公司一样,本集团无法从通常的融资渠道(如银行贷款及资本市场)获取权益及债券。银行对房地产开发的放贷减少,导致房地产开发商可获得的在岸资本减少。此外,银行为购房者提供的抵押融资贷款减少,购房者对未来房地产价格走势及房地产开发商完成项目的能力产生担忧,都导致了房地产销售量的下降。离岸资本市场对该等在岸事件的负面反应限制了本集团偿还即将到期的未偿债务的资金来源。本集团严重依赖的再融资和获得成长资本的离岸债券市场,实际上不对私营的中国房地产开发商开放。本集团面临的在岸及离岸融资困难已严重加剧了当前流动资金压力。
(b)市场不断恶化下,现金流及流动性减少:
由于政府政策收紧,发生多起备受关注的信贷事件及中国房地产行业消费者信心不断减弱,中国的住宅物业销售出现明显下降,住宅物业价格亦大幅下跌。与二零二零年同期相比,许多本公司的附属公司在二零二一年下半年的累计权益合约销售额下降,毛利率下降及现金回收率下降,反应了房地产市场正在不断恶化。市场低迷反过来对本集团通过存货变现或大量出售投资物业来产生足够现金以及时偿还债务及维持营运的能力造成严重不利影响。地方政府出台的收紧措施亦导致合规成本的大量增加,这进一步阻碍了本集团从销售已开发物业筹集现金的能力。
然而,为了维持本集团的流动资金状况及履行付款义务,本集团已加快了预售活动,并提供大幅项目折扣来提升销量。
因此,本集团于年内的合约销售额创历史新高。截至二零二一年十二月三十一日止年度,本集团与其合营企业及联营公司实现合约销售总额及权益合约销售额分别达到人民币4,821.1百万元及人民币2,308.1百万元。
截至二零二一年十二月三十一日止年度,本集团的物业租赁及酒店营运业务多半回归到疫情前水平。本集团物业租赁及酒店营运业务的收益较二零二零年同期增长了10.4%。
合约销售
本集团现有18个在售项目。年内,本集团于连云港及扬州推出两个新预售项目(分别为云悦星宸及开宸园)。截至二零二一年十二月三十一日止年度,本集团与其合营企业及联营公司实现合约销售总额及合约销售面积分别约人民币48.2亿元(二零二零年:人民币40.8亿元)及约384,177平方米(二零二零年:327,204平方米)。
二零二一年的竣工项目
本集团原计划于二零二一年竣工及交付四个新项目。不幸受到COVID-19疫情影响,本集团仅竣工及交付两个项目,即金轮峰华名座及金轮水映华庭。这两个项目均位于南京。新竣工项目的可销售总建筑面积(「建筑面积」)约为87,145平方米。于二零二一年十二月三十一日,该等新竣工项目已出售及交付,总建筑面积约为61,372平方米。
二零二一年于中国内地收购的新地块
因受到COVID-19疫情影响,本集团于二零二一年的新地块收购上采取更为审慎的方式。因此,本集团于二零二一年并无收购任何新地块,而是仅投资了一家本集团拥有20%股权的合营企业。该新合营企业的项目位于连云港市,土地面积为15,279平方米。该项目的土地成本为人民币210百万元。
本集团的土地储备
于二零二一年十二月三十一日,本集团总土地储备为约1,528,843平方米,包括约102,658平方米已竣工但未出售物业、约32,819平方米自用物业、约123,084平方米已竣工投资物业、约673,734平方米开发中物业及约596,548平方米由合营企业及联营公司开发的物业。
于二零二一年十二月三十一日,本集团有约673,734平方米的土地储备正在开发。该等地块当中,约236,230平方米、253,363平方米、119,897平方米及64,244平方米分别作为住宅、商业及办公室、停车场以及投资物业用途。
物业销售
截至二零二一年十二月三十一日止年度,本集团来自物业销售的收益达约人民币1,512.3百万元,约92,609平方米的总建筑面积已售出及交付。该等已售物业的平均销售价格达每平米约人民币16,329元。
于二零二一年十二月三十一日,未确认合约销售总额为人民币32亿元。该未确认合约销售额预期将于二零二二年及二零二三年相关项目完工并交付时予以确认。
物业租赁
于二零二一年十二月三十一日,本集团拥有已竣工总建筑面积约123,084平方米之投资物业。本集团于二零二一年十二月三十一日投资物业之平均出租率超过80%。
地铁租赁及营运管理业务
于二零二一年十二月三十一日,本集团在中国四个城市(即南京、苏州、无锡及长沙)拥有二十二个地铁站购物中心的租赁及营运管理合约,地铁站购物中心总建筑面积超过111,980平方米。
于二零二一年十二月三十一日,地铁站购物中心正在运营,整体出租率超过80%。
鑑于其巨大的增长潜力,本集团将继续于不同城市积极竞投更多地铁站购物中心租赁及营运管理合约,并乐观认为本集团将于日后获得更多此类合约。
酒店营运
自二零一九年出售香港西九龙丝丽酒店后,本集团仅专注于其中国内地的酒店业务。
本集团的新酒店,南京金轮万怡酒店,于二零二一年四月开业。
于二零二一年十二月三十一日,本集团营运四间酒店,即南京金轮亚朵酒店、长沙金轮希尔顿欢朋酒店、扬州金轮希尔顿欢朋酒店及南京金轮万怡酒店。该四间酒店的房间总数为674间。该四间酒店于二零二一年的平均客房入住率为80%。
所持重大投资
本集团不时考虑符合本集团及股东之整体利益的适宜投资机会。于二零二零年七月十四日,本集团以总代价约为79,393,000港元认购了20,000,000股港龙中国地产集团有限公司(「港龙中国地产」)(股份代号:6968)的股份。随后,本集团于二零二零年十二月至二零二一年五月期间通过执行一系列交易出售其于港龙中国地产持有的全部股权,出售总收益为约4,917,726港元。
于二零二一年十二月三十一日,本集团主要投资是其于厦门国际银行股份有限公司的非上市权益股份的股本投资,账面值为人民币193.2百万元。
香港金轮天地
本集团于香港的首个商业项目(即金轮天地)已竣工并于二零二零年七月取得占用许可证。该项目邻近港铁天后站,乃为总建筑面积约51,975平方呎的商业大厦。
COVID-19疫情的爆发对香港的经济和商业活动造成了严重的影响,导致写字楼的空置率增加及办公室和零售店舖的租金收入减少。因此,本集团于二零二零年下半年于香港首个商业项目推出时面临更大的困难。然而,通过我们香港市场营销团队的努力,截至本公告日期,该项目75%以上的单位已出租。
融资
于二零二一年一月六日,本集团发行本金总额为85百万美元、票面利率为每年14.25%于二零二三年一月到期的额外优先票据(「额外票据」)。额外票据已经整合併与二零二三年美元票据归为一类,后者由本集团于二零二零年七月九日发行,本金总额为170百万美元及票面利率为每年14.25%(「二零二三年美元票据」)。额外票据连同二零二三年美元票据已获纳入新加坡证券交易所有限公司(「新加坡交易所」)的官方名单内。额外票据收益已用作本集团当时现有债务之再融资。额外票据的详情载于本公司日期为二零二一年一月六日的公告。
于二零二一年五月三十一日,本集团提呈以其当时现有未偿还的于二零二二年到期的12.95%优先票据(「二零二二年美元票据」)及其现有未偿还的二零二三年美元票据交换本公司于二零二一年六月十一日发行的以美元计值、于二零二三年到期的优先票据(「二零二三年七月美元票据」),最高接纳总金额为145百万美元(「交换要约」)。于二零二一年六月十一日,交换要约已完成,且本集团发行本金总额为144,999,000美元的二零二三年七月美元票据,息票率为16%。于交换要约完成后,74,494,000美元的二零二二年美元票据(相当于未偿还的二零二二年美元票据本金总额的37.25%)已注销并交换为74,494,000美元的二零二三年七月美元票据。于有关注销后,二零二二年美元票据的余下未偿还本金额为125,506,000美元。同时,70,505,000美元的二零二三年美元票据(相当于未偿还的二零二三年美元票据本金总额的27.65%)已注销并交换为70,505,000美元的二零二三年七月美元票据。于有关注销后,二零二三年美元票据的余下未偿还本金额为184,495,000美元。交换要约的主要目的是扩大本集团以外币计值的债务到期概况,改善本集团的债务结构,使本集团能更稳定地发展及加强其资产负债表及现金流量管理。交换要约的详情载于本公司日期为二零二一年五月三十一日、二零二一年六月九日及二零二一年六月十一日的公告。
于二零二一年十二月,本集团透过于开曼群岛订立安排计划方案(「开曼计划」)宣佈建议重组现有优先票据。于二零二一年十二月六日,本集团已委任其财务顾问及法律顾问,以促进及时实施开曼计划。于二零二一年十二月二十一日,本公司与现有票据持有人(占本集团发行现有票据未偿还本金总额约60%)订立重组支持协议(「重组支持协议」)。本集团认为,成功实施开曼计划将可减轻本集团的短期债务负担,为其提供可持续的资本架构及强化的资产负债表,使本集团能够遵守其于重组后的责任及负债,并持续进行交易。于二零二二年一月十四日,本公司宣佈现有票据持有人(占本集团发行在外优先票据未偿还本金总额的85%以上)已签立或加入重组支持协议。有关建议重组现有优先票据之详情载于本公司日期为二零二一年十二月六日、二零二一年十二月十日、二零二一年十二月二十一日、二零二一年十二月三十一日、二零二二年一月十四日、二零二二年三月二日、二零二二年三月十日及二零二二年三月十四日之公告。
全球经济持续受到COVID-19疫情的影响。中国房地产行业亦不例外,并继续受中国(包括本集团主要业务所在的城市)持续爆发区域性COVID-19疫情的影响。COVID-19疫情持续在多个方面影响本集团的业务营运,包括(其中包括)(i)由于中国消费者情绪低迷,物业销售放缓,中国物业销售价格及租金收入减少;(ii)原材料及人力成本增加;及(iii)由于整体负面投资者情绪、大幅波动及流动资金中断,进入全球资本市场的困难及成本增加。儘管中国中央及地方政府已采取多项措施管理COVID-19疫情病例及减少COVID-19疫情的扩散及影响,并进一步推出多项政策以促进经济发展及刺激当地物业市场发展,但COVID-19疫情并未结束,尤其是在德尔塔和奥密克戎等新变异毒株相继出现的情况下。多个国家(包括中国)持续为抵御新一波爆发而继续封锁及采取其他限制性措施。上述多种情况导致本集团于未来一年面临重大不明朗因素。
自2022开年以来,国家对房地产行业的调控政策引导显着改变。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策,促进房地产业良性循环和健康发展。
本集团将继续努力从中国房地产行业的波动中恢复过来,加快物业及投资物业的销售及应收款项的收取,同时维持更严格的成本控制措施酌情压缩资本开支。
就重组现有优先票据而言,诚如日期为二零二二年一月十四日的公告所述,本公司已获得现有票据持有人(占现有票据本金总额超过85%)对建议重组及开曼计划的大力支持。本公司有信心成功实施开曼计划,据此,现有优先票据将进行重组。倘开曼计划生效后,优先票据的到期情况将延长三年,新票据的利率将下降至10%,且仅分别偿还首年及次年本金额的10%及25%,这将大大减轻及减少本公司的债务偿还压力,并改善其整体财务状况。
展望未来,本集团将继续实施核心策略,即「重点开发及营运邻近地铁站或其他交通枢纽的项目」。加上本集团谨慎的财务管理,本集团相信,我们可维持竞争力以于日后发展及扩张。
