本集团各业务分部回顾载于下文。
物业发展
物业发展分部包括香港住宅、商业及工业物业，包括来自高山企业有限公司（「高山」，本公司的上市附属公司，其股份于香港联合交易所有限公司（「联交所」）上市，股份代号：616，连同其附属公司统称「高山集团」）。高山集团的发展土地组合概述于本公佈的「上市附属公司」部份。
于本期间，本业务分部确认来自持续经营业务的营业额约为101,460,000港元（2022年期间：8,390,000港元）。本集团现时主要项目回顾载于下文：
窝打老道项目 —「 誉林」
本集团于2023年11月放售其位于何文田窝打老道93号的新住宅项目「誉林」。誉林采用「城市森林」设计理念，绿化覆盖率超过50%。此项目提供合共56个单位，涵盖特色单位、复式单位及套房至三房单位等不同单位佈局，实用面积介乎260平方呎至2,597平方呎。其中大部分为三房单位，实用面积介乎641平方呎至754平方呎。特色单位的实用面积介乎625平方呎至2,597平方呎，其中两个为复式单位。项目还设有住户会所设施、22个车位及1个电单车车位。
漆咸道项目
本集团透过其全资附属公司拥有位于香港九龙漆咸道北470号、472号、474号、476号及478号的物业，项目总地盘面积约4,653平方呎。
漆咸道项目将重建为一个住宅及商业用途的综合发展项目。重建后的估计楼面面积约为41,747平方呎。该地盘现正进行上盖建筑 工程。该项目预期将于2024年末竣工。
延文礼士道物业 —「隽睿」
「隽睿」是由本集团发展及全资拥有，位于香港九龙九龙塘延文礼士道14至20号的已竣工住宅项目。该物业为两幢8层高的住宅包含60个住宅单位、29个车位及3个电单车车位。
于本公佈日期，38个放售单位及3个放售车位已出售，累计已订合约销售额约为654,002,000港元。于本期间，其中4个单位及1个车位的交易已完成（2022年期间：1个单位），物业销售录得营业额约101,460,000港元（2022年期间：8,390,000港元）。
物业投资
于2023年9月30日，本集团的投资物业组合包括主要位于香港、中华人民共和国（「中国」）及新加坡的住宅、商业及工业单位。
本期间，本集团来自持续经营业务的租金及楼宇管理费收入约21,713,000港元（2022年期间：约22,946,000港元），减少约5.4%。本期间，本集团来自已终止经营业务的租金及楼宇管理费收入为零港元（2022年期间：约12,554,000港元），减少100%。来自持续经营业务的租金及楼宇管理费收入减少主要由于若干持作发展物业被拆卸以作重新开发以及市场租金下降所致。
于2023年9月30日，本集团投资物业中之住宅单位、商业单位及工业单位的出租率分别为100.0%、99.2%及95.0%（2022年期间：100.0%、99.2%及90.7%）。于本期间确认投资物业公平值变动亏损约24,438,000港元（2022年期间：收益约80,392,000港元）。本期间，该分部录得亏损约37,856,000港元（2022年期间：溢利约77,428,000港元），较2022年期间减少约115,284,000港元。
本集团作为委托人主要负责向香港物业业主提供楼宇管理服务。为符合物业管理发牌制度的法定规定（该规定已于2023年8月1日强制生效），本集团相关住宅及商业物业管理公司已取得所需牌照，强化本集团提供优质物业管理服务的承诺。
高山附属公司出售新加坡物业
于2023年4月14日，买方（独立第三方）接纳并行使Grow Well Profits Limited（「Grow Well」）（为高山的全资附属公司及本公司的非全资附属公司）授予的选择权，根据Grow Well与买方订立的选择购买权的条款及条件按售价13,008,888新加坡元（相当于约76,752,400港元）购买一间新加坡住宅公寓。根据联交所证券上市规则（「上市规则」），出售事项构成本公司的一项主要交易，以及高山的一项非常重大出售事项。出售事项乃由股东根据上市规则第14.44条及高山股东于2023年5月31日举行之股东特别大会上批准。该交易详情载于日期为2023年4月14日之联合公佈及本公司与高山联合发佈的日期为2023年5月8日之通函，以及高山发佈的日期为2023年5月31日之公佈。
出售事项已于2023年7月7日完成。本集团确认出售事项之收益约为1,366,000新加坡元（相当于约7,900,000港元）。
证券及其他投资
本集团投资多元化的投资组合，包括上市及非上市股本证券、股票挂钩票据、债券及其他投资产品，当中根据：(i)投资项目在目标持有期间于资本增值及股息派付方面的投资回报潜力；(ii)当时与本集团风险承受程度相比下的风险承担；及(iii)现有投资组合的多元化。
于2023年9月30日，本集团的按公平值计入损益之金融资产约为234,685,000港元（2023年3月31日：约191,160,000港元）。本集团并未持有占本集团总资产超过5%的投资。本集团本期间的证券及其他投资分部录得溢利约21,620,000港元（2022年期间：亏损约67,212,000港元）。于2023年9月30日，本集团的金融资产详情如下：
贷款融资
本集团的贷款融资业务由Planetic International Limited（「Planetic」，本公司的全资附属公司）及城中国际有限公司（「城中」，高山之全资附属公司及本公司非全资附属公司）经营，两者均为根据放债人条例（香港法例第163章）进行业务之持牌放债人。本期间，本集团录得来自贷款融资业务的利息收入约6,951,000港元（2022年期间：约6,472,000港元），较2022年期间增长约7.4%。利息收入增加乃主要由于应收贷款利率有所增加。本期间来自贷款融资分部的溢利约为1,147,000港元（2022年期间：约6,920,000港元）。
业务之目标客户群是有短期资金需要，并可就借贷提供足够抵押品之个人及公司实体。本集团的客户群主要是通过本公司董事、高级管理层、业务伙伴或客户的业务引荐和介绍获得。于2023年9月30日，本集团贷款组合项下共有24位借款人，其中22位为个人及2位为公司实体。贷款融资业务的资金来源由本集团内部资源提供。
于2023年9月30日，应收贷款账面总值为290,166,000港元（2023年3月31日：300,807,000港元），其中42%（2023年3月31日：39%）以公平值33,600,000港元（2023年3月31日：35,670,000港元）之有价证券或公平值99,492,000港元之物业（2023年3月31日：98,245,000港元）作抵押。在借款人没有违约的情况下，本集团不得出售或再抵押抵押品（如有）。此外，以个人担保的无抵押应收贷款账面总值为51,456,000港元（2023年3月31日：57,309,000港元）。本集团最大借款人本身及连同其他四大借款人分别占本集团于2023年9月30日应收贷款约17%（2023年3月31日：26%）及53%（2023年3月31日：52%）。
于本期间，本集团之定息应收贷款每年利率介乎0%（于提款日支付一次性之预付费用，相当于贷款本金金额的9%，贷款还款期为3年）至16%（2022年期间：2.5%至16%）及本集团之浮息应收贷款每年利率介乎最优惠利率减1%至最优惠利率（2022年期间：最优惠利率减1%至最优惠利率）。本集团已制定信贷政策、指引及程序，涵盖贷款交易之关键内部监控，包括尽职审查、信贷评估、妥善签订文件、持续监控及还款及收回。尽职审查步骤包括研究借款人背景、评估其当前业务营运及财务状况，市场声誉及信誉，以及进行财务分析及可回收性分析。为尽量降低信贷或投资风险，本集团一般会要求客户提供担保，包括预期实现价值超过贷款或投资金额的抵押品、远期支票及╱或个人担保及公司担保。
本集团一般提供短期贷款。就本期间的新增及重续贷款而言，还款期在1年以内的贷款为71%，而超过1年但在3年以内则为29%。还款期及条件的釐定因素包括借款人的流动资金需求、本集团的资金及现金流管理策略，以及现行市场条款及利率等。
于提取贷款后，贷款协议将与贷款文件一起妥善存档。本集团与借款人保持定期联繫，并根据业务发展、财务状况、还款能力（包括近期的偿付记录以及针对借款人的任何诉讼及破产令）进行定期审查，以评估贷款的回收情况。本集团将对相关客户采取一切必要的法律行动，以跟进未偿还贷款之结付。
本集团根据预期信贷亏损（「预期信贷亏损」）模式就根据香港财务报告准则第9号进行减值评估的应收贷款进行减值评估。预期信贷亏损的金额于各报告日期更新，以反映自初始确认以来的信贷风险变动。特别是，在评估信贷风险是否大幅上升时，本集团会考虑以下资料：
应收贷款的外部（如有）或内部信贷评级实际或预期大幅转差；
信贷风险的外部市场指标大幅转差，例如信贷息差大幅扩大、借款人信贷违约掉期价格大幅上升；
预期业务、财务或经济环境的现有或预测不利变动将导致借款人履行债务责任的能力大幅下降；
借款人的经营业绩实际或预期大幅转差；
借款人的监管、经济或技术环境实际或预期出现重大不利变动，导致借款人履行债务责任的能力大幅下降。
于2023年9月30日，在损益中确认的来自持续经营业务之贷款融资业务减值亏损约为1,732,000港元（2022年期间：减值亏损拨备拨回约2,445,000港元）。
上市附属公司
高山为本公司的主要上市附属公司，高山集团从事物业发展、物业投资（包括拥有及租赁投资物业）、证券及其他投资以及贷款融资业务。
投资高山股份
于2023年4月1日，本集团持有合共1,097,157,506股高山股份，占高山当时已发行股本总额约51.60%。
(a)高山股本重组及更改每手买卖单位
高山的股本重组已于2023年7月19日生效（「高山股本重组」），涉及(i)将每四十(40)股已发行及高山每股面值为0.01港元之未发行现有股份合併为一(1)股每股面值为0.40港元之高山合併股份（「高山合併股份」）（「高山股份合併」）；(ii)于高山股本削减生效（「高山股本削减」）后，透过(a)剔除从高山股份合併中产生高山已发行股本中的任何零碎高山合併股份，以便将高山合併股份总数目向下凑整至最接近整数；及(b)注销高山每股已发行高山合併股份的缴足股本0.39港元，每股已发行高山合併股份的面值将由0.40港元削减至0.01港元，以使每股已发行高山新股份（「新高山股份」）将被视为于紧随高山股本削减后高山股本中一(1)股每股面值为0.01港元的缴足股本，而因股本削减而产生的进账款额将转移至百慕达1981年公司法所界定的高山实缴盈余账；及(iii)于高山股份合併及高山股本削减生效后，每股法定但未发行高山合併股份（包括该等因高山股本削减而产生的法定但未发行高山合併股份）已分拆为四十(40)股每股面值为0.01港元之法定但未发行新高山股份。
于2023年7月19日高山股本重组完成后，高山股份于联交所买卖之每手买卖单位已由20,000股股份更改为5,000股股份。
有关更多详情，请参阅高山日期分别为2023年5月29日、2023年6月16日、2023年7月17日及2023年7月19日的公佈及日期为2023年6月23日的通函。
(b)主要交易 — 视作出售于高山之权益
于2023年5月29日，高山与配售代理订立配售协议（「高山配售协议」），以配售价每股配售股份0.50港元向不少于六名承配人（彼等及彼等之实益拥有人均为独立第三方）配售最多50,000,000股新高山股份（「高山配售事项」），惟须待高山股本重组生效及高山股东授出特别授权后方可作实。
假设全部50,000,000股高山配售股份根据高山配售协议获成功配售，本公司于高山之股权将由约51.60%摊薄至约26.59%，并根据上市规则构成本公司的主要交易及视作出售交易（「视作出售事项」）。
视作出售事项以及高山配售协议及其项下拟进行之交易已于2023年7月24日分别举行之股东特别大会上获股东及高山股东批准。高山配售事项已于2023年8月3日完成。
有关视作出售事项的更多详情，请参阅本公司日期分别为2023年5月30日、2023年6月14日、2023年7月17日及2023年7月24日的公佈及日期为2023年6月27日的通函。
于2023年8月3日完成高山配售后及于2023年9月30日，本集团持有合共27,428,937股高山股份，即高山当时已发行股本总额约26.59%。高山仍为本公司的附属公司。
(c)高山可换股票据
于2022年11月30日，本公司一间全资附属公司已订立四(4)份有关出售四(4)间本公司全资附属公司予高山之买卖协议。各出售公司的唯一重大资产为位于香港的一间单独商业物业。根据买卖协议，购买价款净额为214,000,000港元，由高山以(i)现金5,000,000港元及(ii)本金额为209,000,000港元、年票息率5厘的可换股票据（「2023年可换股票据」）偿付，赋予权利可于发行的第五(5)週年日前随时按初步转换价每股转换股份0.106港元（可予调整）将本金额转换为高山股份。
于2023年2月20日，该交易已完成且2023年可换股票据已发行予本公司一间全资附属公司。
由于高山股本重组及高山配售，2023年可换股票据之转换价及转换股份总数已获调整如下：
2023年可换股票据
高山集团于本期间的业绩
高山集团于本期间的财务业绩概要如下：
于2023年9月30日及本公佈日期，高山集团持有的发展土地组合如下：
于2023年9月30日，高山集团的投资物业组合包括位于香港、中国及新加坡的住宅、商业及工业单位。于本期间，高山集团录得来自持续经营业务的租金收入约14,049,000港元（2022年期间：约11,933,000港元）及投资物业公平值变动产生的来自持续经营业务的公平值亏损约12,242,000港元（2022年期间：收益约69,192,000港元）。
有关高山集团物业发展项目组合、业务及财务业绩的更详细资料，请参阅其截至2023年9月30日止六个月之中期业绩公佈。
