业绩回顾
本集团宣佈截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团录得收益约港币四十亿八千三百万元，较截至二零二二年十二月三十一日止年度增加 31%。相比截至二零二二年十二月三十一日止年度录得权益持有人应占亏损约港币五亿三千四百万元，截至二零二三年十二月三十一日止年度，权益持有人应占亏损大幅收窄至约港币四千二百万元。
根据土地注册处之数据，二零二三年香港住宅物业之注册买卖金额较二零二二年下跌4.5%。然而，本集团仍能大幅收窄其亏损并增加其本地业务收入，此等改善主要基于：
(1)本集团于香港之稳定市场占有率；及
(2)集团致力于精简香港业务，同时亦能维持本地前线之竞争力。
因应中国内地业务之极为困难的营商环境，本集团已于二零二三年最后一季晋升新销售管理团队及推出一系列新措施（包括重新定位其业务模式及缩减内地之业务规模），并于二零二三年最后一季将其内地业务之亏损大幅收窄。
通关后楼市「小阳春」
二零二三年中港两地恢复通关，本港楼市年初首数月开局表现畅旺，楼价亦随之上扬。惟积累的需求被吸纳后，因加息阴霾持续笼罩，及本地经济复甦速度较预期慢，楼市开始放缓。事实上，市场原先憧憬二零二三年会有数次减息，惟美国却四度加息。与此同时，不少潜在买家受到银行高定期存款息率吸引，失去入市投资物业意欲。
此外，经济前景亦不甚乐观。纵使在面临重重挑战下，香港零售业于二零二三年上半年出现强劲反弹。惟通关后，大量香港人到海外进行「报复式旅游」，甚至愈来愈多香港人选择日常「北上」消费，对本地消费亦带来衝击。此外，疫情后内地旅客倾向低预算旅游体验而非购物，整体消费力亦已大不如前。
小阳春后楼价下挫
二零二三年初楼价所录升幅迅速蒸发，受到发展商先求量的定价策略拖累，楼价在二零二三年下跌近6%。二零二三年下半年，大部分新盘定价甚至低于区内二手住宅物业。
精简成本及数码革新
二零二三年，利率上升及其他宏观经济和地缘政治等不稳定因素为香港楼市发展带来阻力。本集团专注于执行优化措施以提升营运和市场地位。
鑑于市场环境极差，二零二三年住宅物业成交金额下降约4.5%，集团的业务面对重大挑战。一方面，集团需要保持良好的服务品质和前线稳健的战斗力；另一方面，我们致力优化规模，实施降低成本的措施。
为应对困难，集团以战略举措实施成本控制。集团已缩减分行网络规模，并透过磋商争取有利的租赁条款，同时优化前线员工的人数。此等精简措施使我们在保持优质客户服务的同时实现重大的成本节省。更重要的是，由于我们审慎而精准地实施了精简措施，集团的本地前线营运实力并未受到影响，二零二三年前线生产力反而有所增长，成绩令人鼓舞。
集团一直以来重视线上平台，并视其为长期发展策略的重要部分。我们的线上平台一直广受客户欢迎，手机应用程式的活跃用户数目超越所有同行。自二零一七年以来，美联物业的网页及手机应用程式一共获得超过四十项殊荣，于行内名列前茅，彰显集团线上平台的出色表现。在二零二三年，集团的线上平台更获得国际殊荣，从过百家国际知名品牌中脱颖而出，荣获营销界的至高殊荣─「Mob-Ex Awards 2023」的品牌总冠军奖项。
集团不断推陈出新，强化线上平台的功能，皆因线上平台已成为客户在置业搜寻旅程中不可或缺的一部份。儘管香港楼市在二零二三年的复甦比预期缓慢，但美联物业的网站及手机应用程式内的查询量较二零二二年增加超过8%，可见客户对物业的兴趣持续，甚至日益增加。
加强管理
去年，集团采取加强企业的领导力和策略规划的具体措施，包括调整董事会的组成以引入新的观点和专业知识。董事的经验为集团的企业管治、策略制定等多方面作出积极贡献。在内地业务方面，集团已提拔新的销售管理团队，并任命新的行政总裁。新行政总裁过去数年于香港物业代理行业具备成功经验，于优化营运、重组业务流程以及提升绩效方面经验丰富。彼获任命前，曾担任集团的中国内地业务顾问。在此期间积极革新求变，成绩有目共睹，已充分具备领导集团内地业务的能力。
撤辣后市场活动渐复甦
鑑于多重因素，本集团对楼市前景维持审慎乐观的态度。从正面角度来看，楼市全面「撤辣」有利重启换楼链，加快成交流转。完全撤销新住宅印花税（NRSD）和买家印花税（BSD）后，现时不论国籍，所有买家均缴付相同的印花税率，即港币一百元起至楼价的4.25%。撤销额外印花税（SSD）更令业主可以灵活地在两年内转售其物业，并无需缴付额外的税项。此外，香港金融管理局亦提高几类型物业的按揭成数上限，同时按揭压力测试亦已取消。因此，在财政预算案报告之后，市场活动转趋活跃，一二手住宅物业的成交量均大幅上升。更加令人鼓舞的是新盘货尾单位销售反应热烈。惟从负面角度来看，经济前景不明朗、地缘政治局势紧张，以及利率居高不下均影响市场信心。同时，金融业作为香港支柱产业也面临困境。此外，港人北上内地城市消费的趋势持续上升，导致留港消费下降。儘管如此，我们仍然应该对香港楼市的长远潜力保持正面。香港仍拥有众多优势，能加以利用，定可创造更多经济机遇。
租赁市场势头强劲
虽然二零二三年整体楼市表现欠佳，但仍有不少亮点。租赁市场表现强劲，二零二三年租金升幅超过7%。一般而言，买卖市场疲弱会导致租盘量上升，从而抑制租金升幅，故相信去年租金上升，乃是由于潜在住屋需求增强所致。
「抢人才」计划反应热烈是政府的成就之一。在二零二三年有超过十二万名申请人通过各项人才计划获批来港。与此同时，移民离港人数或已见顶。例如，二零二三年首三季，英国政府向港人发放了30,700份英国国民（海外）护照签证，按比例计算较之前两年大幅减少。二零二三年迁入人口已较迁出为多，反映香港人口的下降趋势可能已被扭转。
部分新来港人士或会于现有租约完结后考虑购入物业。事实上，即使在撤销徵收重税之前，内地买家的住屋需求已经非常旺盛。二零二三年首九个月，内地买家或新来港人士购买的一二手住宅物业总值均有上升，而本地买家购买的住宅物业总值则有所下跌。本集团预计内地买家于二零二四年将继续支撑市场。
宏观经济环境
经过各国央行于二零二二年及二零二三年大幅加息以压抑通胀后，已有迹象显示美国通胀或已见顶，美国联邦储备局亦暗示可能有减息空间。在二零二二年及二零二三年，在利率上升和全球经济阴霾的背景下，香港楼市录得大幅放缓。若美国联邦储备局决定在二零二四年内暂停加息週期，甚至减息以应对通胀放缓，将可减轻香港楼市的部分压力。
美中两国高级经济官员近日频繁接触，显示双方均努力稳定营商环境并改善经济关係。然而，美国总统大选来临在即，或会带来不稳定性因素，当中的竞选言论可能会影响美中关係。
儘管面临连串的挑战，中国内地经济仍保持增长的轨道。虽然二零二三年国内生产总值实现5.2%的增长，中央政府持续实施进一步的支援政策，以确保增长继续保持稳定。中国人民银行更已下调银行存款准备金率，以释放贷款流动性。预计内地今年会有更多刺激经济措施出台，例如进一步削减准备金或增加财政支出，以抵消下行风险并加强经济基础。
如果美国联邦储备局在二零二四年减息，或将刺激香港楼市的买楼需求。美国和中国内地之间的持续接触旨在控制地缘政治风险，若紧张局势缓和，或能提升买家信心。与此同时，有迹象表明中国内地将继续实施刺激措施以确保经济稳定增长，亦应能改善本地楼市前景。
新资本投资者入境计划
「新资本投资者入境计划」已于二零二四年三月开放申请。新计划要求申请人投资至少港币三千万元于获许投资资产。值得一提的是，非住宅物业被列为合资格投资之一，投资上限为港币一千万元。此外，相信新计划申请人来港后，亦会有意慾购买住宅物业。新计划将可进一步支持楼市整体发展。
准备就绪
短期内，全面「撤辣」及放宽按揭贷款措施预期有利楼市发展。但鉴于宏观经济的不确定性持续，预计短期内的营运环境仍充满挑战，集团将集中精力争夺市场份额，努力不懈地落实保持盈利的策略。整个行业确实一直处于收缩状态，分行数目和持牌代理数量均持续下降。然而集团通过严格的成本优化，同时善用集团强大的品牌效应、先进的数码科技以及审慎的资源分配，相信能于艰难的市场环境中突围而出。
展望未来，集团会继续巩固在一手及二手住宅市场的地位，并紧捉取消新住宅印花税及买家印花税带来的机遇。此外，集团亦预期，取消对非本地买家徵收的高额税款会令内地买家数量上升。我们有信心，集团旗下的一站式平台能够为内地的精英人士提供工作签证申请及续签、学校申请、物业搜寻等方面的全面服务。
集团对政府宣佈的「新资本投资者入境计划」表示欢迎。作为多元化的物业代理集团，集团完全有能力把握此计划带来的机遇。首先，美联移民顾问拥有协助申请签证的专业知识。美联资产管理拥有一支专注于产品风险评估的专业团队，可以协助客户选择合适的投资工具。美联升学顾问可帮助新移民子女于本地寻找合适学校。集团的旗舰业务美联物业将利用其完善的网络，提供租赁和购买的方案予成功申请人。由集团多个分部组成一站式服务平台，随时准备好为客户提供完善一条龙服务。凭藉超过五十年服务香港市民的经验，集团是新计划申请者的理想伙伴，可为申请者由初步申请到照顾长期生活需求的每个阶段提供最专业的服务。
