对房地产行业来说,2021年是个不平静且不平坦的年份。行业内所有企业都面临着宏观层面经济衰退叠加政策调整的巨大变革。在此过程中,诸多房企面临着严峻流动性问题。我们认为,任何变革都有阵痛,所有新生都伴随旧疾,房地产迎来新模式的道路上伴生着一些企业的创伤不可避免。
2021年,本公司同样遭遇了流动性危机,于第一时间积极开展自救他救,在负债管理方面,采取了债务重组和展期、处置资产、引入战投等全方位应对策略,以求最大限度降低风险传导和风险蔓延。在经营方面,本公司集合各种有效资源,力争实现核心资产资源的保全,确保核心人才的稳定,维持流程与运营体系的稳固,尽最大努力保证公司发展底盘基本平稳。
2021年,本公司实现收入达约人民币114亿元,受存货减值等影响,毛利润较2020年有显着下降,受投资物业公允价值下跌,应收款计提拨备及合联营企业亏损影响,本公司所有人应占净亏损达约人民币20亿元。截至2021年12月31日,本公司合併现金余额约人民币40亿元,该等现金绝大部分存放于项目层面监管账户,为项目后续正常运营提供了较好保障。
2021年,本公司出现负债端管理的极大危机。境外出现优先票据违约情况,本公司积极应对,在出现违约事宜后委任华利安诺基(中国)有限公司为境外债务顾问,委任盛德律师事务所为境外法律顾问,协助本公司对现存境外优先票据进行整体重组。境外违约传导至本公司境内部分债务出现违约情况,本公司主动与相关金融机构友好磋商,徵求各方理解,已经取得了积极的成果,实现了部分债务的展期、缓期和减免等。对于开复工受影响的项目,公司也在持续促成与相关债权人达成和解,重新制定偿债方案,力争不影响项目施工进度,尽全力保质保量按时交付。
2021年,本公司以现有布局为重点,实现业务版图保持稳定。同时,公司积极探索未来房地产行业的转型方向,充分利用绿色品牌、技术研发、科技产品和全生命週期服务等优势,加大创新业务的投入和布局,寻求新的增长曲线。
2021年,公司在如此艰难的形势下,一直笃定坚持绿色科技核心竞争力,坚守对舒适住宅产品的追求,实现了万余户居民的高标准交付。本年度共获得2个绿建三星运行标识,1个绿建二星设计标识,1个绿建新国标二星标识,石家庄当代府ΜΟΜΛ项目获得健康社区金级认证。公司累计获得绿色建筑认证面积已达到近千万平米;绿色住区认证已达到28个,全国占比近7成。
本集团的收益主要来自于物业销售、物业投资、酒店经营、房地产代理服务及其他服务。
物业销售
截至2021年12月31日止年度,本集团物业销售收益约人民币10,982.0百万元,较截至2020年12月31日止年度减少约28.7%。本集团于2021年交付建筑面积为1,029,709平方米和4,691个车位。物业销售毛利率约5.3%,与2020年下跌18.2个百分点。下跌主要由于毛利减少及发展中物业和持作销售竣工物业的撇减所致。截至2021年12月31日止年度平均交付销售价格(「平均售价」)为人民币10,397元╱平方米,车位平均交付售价为人民币58,939元╱个。
物业投资、酒店经营、房地产代理服务及其他服务
截至2021年12月31日止年度,本集团物业投资收益约人民币63.4百万元,较2020年同期增加约18.5%。
房地产代理服务为集团以ΜΟΜΛ绿色科技产品特有的产品、品牌认可、管理及信用优势,为客户提供量身定做的全过程委托开发及运营管理解决方案。截至2021年12月31日止年度,本集团在房地产代理服务的收益约人民币203.5百万元,较2020年同期的约人民币201.9百万元上升约0.8%。
本集团拥有自行运营的精品酒店蔓兰酒店,分佈在北京及太原。截至2021年12月31日止年度酒店收益约人民币56.0百万元,较2020年同期的约人民币51.4百万元上升约8.9%。
截至2021年12月31日止年度,其他服务的收益约人民币144.7百万元,而2020年同期收益录得约人民币31.0百万元。
合约销售
截至2021年12月31日止年度,本集团、其合营企业和联营公司合约销售额约人民币36,050.4百万元,较截至2020年12月31日止年度下降约14.6%,而销售总建筑面积3,550,264平方米和7,590个车位,较截至2020年12月31日止年度分别减少约12.7%和增长约24.9%。
表一:本集团、其合营企业及联营公司合约销售额明细
土地储备
于2021年12月31日,本集团、其合营企业及联营公司于中国的土地储备(不包括投资性物业及持作自用的物业)合计14,663,737平方米。本集团、其合营企业及联营公司的土地储备分佈如下:
表二:本集团、其合营企业及联营公司土地储备
包括累计己签销售合约的已出售但未交付的建筑面积。
2021年土地获取
于2021年,本集团、其合营企业及联营公司坚持稳健及均衡的土地获取策略,本集团、其合营企业及联营公司透过政府公开招标、一二级联动的土地开发模式及合作等多种方式购入共20个新项目的相应地块或相关权益。获取中国土地的总建筑面积约3,563,815平方米。
2022年,各地房地产出台政策的力度将进一步加大;信心逐步恢复,市场回暖趋势持续,供给端和需求端均有明显放量;行业加速修复,在政策积极力度和市场回暖预期的双重催化下,资本市场和信用市场也会逐步得到修复。本公司将坚持纾困与发展同步的战略策略,一手化解债务风险,一手谋求创新发展。具体来看,本公司将从以下三个维度出发,实现战略经营目标。
倾力削负债降槓桿,构建企业发展安全垫
本公司将基于既定的债务重组和债券重组方案,与债权人保持积极沟通,逐步妥善处理存量债务,逐步改善负债状况,早日脱离流动性危机的泥潭。
未来,公司将将摒弃高槓桿、高风险的发展模式,主动压降负债,走上低槓桿、低风险的发展道路。公司将在有效消解既有债务的基础上,严控新增债务规模,构建合理的负债水平,降低融资成本,加厚企业发展安全垫。
全力保业主交付,彰显全生命週期产业家园
本公司将积极把握政策机遇,通过借助利用保交楼专项基金、争取银行和地方政府的专项资金,全力盘活优质项目,为项目后续的正常运营、保交付工作提供了较好的保障。整合多种可利用资源,无条件支持项目的正常开发建设,确保无障碍竣工交付,以保交付为首要目标,履行社会责任。
本公司将继续夯实上市公司主体责任的切实履行,基于但不限于ESG报告体系中的各项要求,坚持将「全生命週期产业家园」理念融入到每一个MOMΛ生活家园「4+1」社区中,覆盖幼儿、青年、成年、中老年阶层的全生命週期生活体验,融入餐饮、住宿、教育、养老、医疗、创业等产业元素,实现生活家园到产业家园的深度进阶。
坚持绿色科技战略,走品质化的发展路线
在纾困销债的基础上,公司将持续积极探索未来的发展模式,弱化规模强化效益、压降槓桿抬高净利,走差异化品质化的发展路线,为房企转型发展、行业转型升级提供优秀的模板案例。
本公司将继续坚持「双碳」引领下的绿色科技战略,以碳中和为终极目标,将依托技术和人才积累,持续植入最新成果及理念,升华技术四恒和场景四衡,为客户创造全生命週期的舒适居住体验。公司将持续拓展绿色科技在多个产业场景的应用,进一步拓宽低碳环保的价值体现。致力于打造低碳、环保、可持续的居住产品、客户服务,走上品质化的路。
从2021年出险以来,本公司遭遇了自成立以来最严重的挑战和压力,本人首先向各位股东、客户、债权人等多方主体致以最真诚的歉意,也衷心感谢股东的鼎力支持和信任,并对本集团董事会成员、管理团队和全体职员辛勤努力的工作深表谢意。
未来,本公司将深刻反思,深切复盘,刮骨疗伤,祛除顽疾,充分利用宏观经济止跌企稳的大环境和房地产政策的持续落地,全力纾解债务风险,全力恢复正常经营,儘早让公司回归安全、良性、健康发展状态。
2022年,各地房地产出台政策的力度将进一步加大;信心逐步恢复,市场回暖趋势持续,供给端和需求端均有明显放量;行业加速修复,在政策积极力度和市场回暖预期的双重催化下,资本市场和信用市场也会逐步得到修复。本公司将坚持纾困与发展同步的战略策略,一手化解债务风险,一手谋求创新发展。具体来看,本公司将从以下三个维度出发,实现战略经营目标。
本公司将继续以「倾力削负债降槓桿,构建企业发展安全垫」;「全力保业主交付,彰显全生命週期产业家园」及「坚持绿色科技战略,走品质化的发展路线」三方面出发,实现2022年的战略经营目标。
