概览
二零二三年是全球经济面临着多重挑战下的复甦年,这些挑战包括利率持续处于高位、紧缩的货币政策、以及受地缘政治影响的紧张局势。这些挑战影响着众多经济体及其金融体繫,从而使全球金融出现不稳定,有关危机导致信贷供应中断,使消费者减少支出,为经济增长带来重大的不确定性。
相关危机亦对物业市场造成压力,潜在物业买家在此背景下更难获得按揭或取得融资,导致对物业的需求减少并影响物业市场的整体健康。香港物业市场亦同样面对着销售低迷、融资成本增加及流动资金紧绌的困境。
本集团录得年内本公司股东应占盈利约港币27,700,000元(二零二二年:港币28,200,000元),减少约2%,年内变动并不重大。
年内,本集团继续持有位于香港以及美国(「美国」)三藩市及纽约之若干物业之股权或投资工具(视情况而定)(统称「投资」)。下表概述此等投资:
回顾本集团的年度收入,主要来自出租丽晶中心单位及泊车位、出租星寓(于二零二三年九月竣工及营业)的酒店房间及服务式住宅、投资工具利息以及提供资产管理服务(「管理服务」)。本年度之收入约为港币364,300,000元(二零二二年:港币353,200,000元),增幅约为3%。增长主要由于以下各项之综合影响所致:(i)年内收回投资工具之本金导致本金余额减少,使投资工具之利息收入减少;(ii)星寓于二零二三年九月试业产生的收入增加;及(iii)资产管理服务产生收入增加。
于二零二三年十二月三十一日,本集团于丽晶中心之投资公允价值约为港币1,993,100,000元(二零二二年十二月三十一日:港币1,994,300,000元)。本集团投资物业之估值方法并无变动。本集团于年内出售部份丽晶中心的投资。抵销已出售的丽晶中心部分的公允价值约港币57,400,000元(二零二二年:零),以及添置投资物业约港币1,900,000元(二零二二年:零)后,公允价值收益约为港币54,300,000元(二零二二年:零)。
资产管理
本集团为万科香港订约各方于香港、英国(「英国」)及美国之项目向万科香港订约各方提供管理服务。作为回报,本集团收取(i)就万科香港订约各方于英国及美国相关项目投资资本总额每年按1.25%计算;及(ii)就万科香港订约各方于香港相关项目投资资本总额每年按1.8%计算之管理服务费。年内,本集团提供资产管理服务之收入约为港币216,200,000元(二零二二年:港币200,400,000元),增长约8%。年内新资产管理协议生效,是有关增长的原因。
截至二零二三年十二月三十一日止年度,提供资产管理服务之分部盈利增加至约港币62,700,000元(二零二二年:港币38,300,000元),主要由于年内资产管理团队的直接营运开支减少,以及根据新资产管理协议提供管理服务的收入增加。
物业投资
本集团之投资物业包括位于香港新界葵涌和宜合道63号及打砖坪街70号之丽晶中心若干部分。本集团于年内出售部分丽晶中心,有关出售录得收益净额约港币13,700,000元。于二零二三年十二月三十一日,本集团拥有总建筑面积约637,000平方呎(二零二二年:657,000平方呎),相当于丽晶中心总建筑面积62%(二零二二年:64%)。
于二零二三年十二月三十一日,丽晶中心之出租率为93%(二零二二年十二月三十一日:95%),而于二零二三年十二月三十一日之每月平均租金为每平方呎港币9.6元(二零二二年十二月三十一日:每平方呎港币9.5元)。除每月租金外,租户须负责向业主缴交物业管理费,其收入亦入账列作本集团收入一部分。年内出租单位及泊车位所得收入总额约为港币97,300,000元(二零二二年:港币98,100,000元)。
未计及本集团投资物业公允价值变动前之年内分部盈利约为港币47,400,000元(二零二二年:港币78,900,000元),跌幅约为40%。有关跌幅主要由于二零二二年十二月三十一日止年度出售RyderCourt录得收益,惟本年度并无录得有关收益所致。
物业发展
本集团之物业发展项目包括(i)发展西铁荃湾西站六区物业发展项目(「TW6项目」,又称「柏傲湾」)之投资;(ii)Mission之投资;(iii)参与为发展ParkRow提供所需资金之投资工具;(iv)发展星寓;(v)发展连方I;及(vi)发展显和里物业之投资。
本集团其中一项物业发展项目是于本集团拥有20%权益之联营公司UltimateVantageLimited(「UltimateVantage」)之投资。UltimateVantage乃于二零一三年一月专为发展柏傲湾而成立之公司。截至本公告日期,全部单位已售出,所得款项总额约为港币101亿元。柏傲湾所有已售出单位亦已交付予买家。
本集团拥有20%权益之联营公司金滙隆有限公司(「金滙隆」)由本集团与UltimateVantage之合营伙伴(「TW6伙伴」)于二零一六年十一月成立,以按市场条款向TW6项目买家提供第一及第二按揭融资。金滙隆业务之资金由本集团与TW6伙伴按个别基准及各自于金滙隆之股权比例,以计息股东贷款之形式提供。
本集团于UltimateVantage及金滙隆(统称「TW6联营公司」)之投资总额包括本集团应占TW6联营公司之资产净值及应收金滙隆款项,截至二零二三年十二月三十一日约为港币170,000,000元(二零二二年十二月三十一日:港币180,100,000元)。年内本集团之投资总额减少主要由于(i)收回部分应收金滙隆款项约港币10,300,000元(来自柏傲湾买家向金滙隆偿还按揭);及(ii)本集团应占TW6联营公司年内盈利约港币200,000元(二零二二年:港币29,400,000元)的综合影响。应占盈利减少的原因为二零二二年拨回超额计提之建设成本,而于本年度并无有关拨回所致。
本集团另一物业发展项目为本集团拥有45%权益之联营公司657–667MissionStreetVentureLLC及其附属公司(统称「MissionStreet集团」)之投资。MissionStreet集团拥有总建筑面积约155,000平方呎之Mission。
年内,本集团应占MissionStreet集团亏损港币130,400,000元(二零二二年:港币67,000,000元)。应占亏损增加主要由于(i)年内银行利率上升令Mission利息开支增加;及(ii)年内因各项本地市场因素引致Mission的公允价值减少的综合影响所致。
本集团另一物业发展项目指参与为发展本公司之间接全资附属公司SupremeJLimited所持之ParkRow发展提供所需资金之投资工具49%实际权益。年内,投资工具所得收入约为港币40,600,000元(二零二二年:港币51,400,000元),减少约21%。有关减少乃由于年内收回投资工具之本金导致本金金额减少。投资工具本金已于年内悉数收回,而截至二零二三年十二月三十一日,本集团不再持有投资工具任何权益。
本集团持有星寓之全部权益。年内,星寓已重新发展为酒店及服务式住宅,并已按照发展计划完成发展。星寓于二零二三年九月试业。年内星寓产生的收入约为港币10,200,000元(二零二二年:零)。
本集团亦持有连方I之全部权益及显和里物业之50%实际权益。年内,连方I及显和里物业正分别重建为住宅相关物业及住宅物业,并均按照发展计划发展。
年内,分部亏损约为港币125,400,000元(二零二二年:港币39,900,000元),亏损增加主要由于年内各项本地市场因素引致的Mission公允价值减少。
香港政府于2024/25财政预算案全面取消所有为抑制物业市场过热的投机炒卖行为所制定的需求侧管理措施,俗称「撤辣」,为置业客户减轻置业成本,并吸引各类型的买家包括投资者、海外人士重投市场,加上香港政府开放多个吸引人才的途径及措施,使全球专业人士涌入香港,刺激住房需求,有利楼市健康发展,因此,本集团对香港的整体物业市场保持乐观谨慎的态度。
董事会预期,二零二四年,虽然香港本地市场有利好的条件,但全球经济基本面仍有很大的不确定性,本集团将持续以保障财务状况健康稳定为首要,以应付未来市场的波动。同时,为本集团的业务增长及发展,对于好的投资机会会持开放态度,并为整体股东创造价值。
本集团于香港之投资物业丽晶中心预期于二零二四年维持出租率及平均租金。本集团的酒店及服务式住宅星寓将于二零二四年全面运营,预计将于二零二四年产生更多收入。连方I住宅物业的销售预期将于售出单位移交予买家后为本集团贡献收入。最后同样重要的,本集团的资产管理业务预期将于二零二四年产生稳定收入及盈利。
