于期间内，根据本集团与万科置业（香港）有限公司（「万科香港」）及其若干附属公司（包括万科企业股份有限公司（「万科」）的其他附属公司）（「万科香港订约各方」）于二零二二年订立的管理服务框架协议，本集团继续向万科香港订约各方提供资产管理服务（「管理服务」）。有关管理服务的详情，请参阅本公司日期为二零二二年十月二十六日的公告及日期为二零二二年十一月二十三日的通函。
于期间内，本集团继续持有位于香港以及美国（「美国」）三藩市之若干物业之股权，包括下列各项（统称「投资」）：
于期间内，本集团之收入主要来自：(i)出租丽晶中心单位及泊车位；(ii)出租星寓（于二零二三年九月竣工及营业）的酒店房间及服务式住宅；及(iii)提供资产管理服务。期间收入约为港币165,200,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币181,800,000元），较二零二三年同期下降9%。本集团整体收入下降乃主要由于下列各项的综合影响：(i)星寓于二零二三年九月营业，因此其产生的收入增加；但收入因下列各项而减少；(ii)期间内并无投资工具的利息收入，此乃由于为发展位于美国纽约25Park Row之物业提供所需资金之投资工具的本金已于上一个财政年度悉数收回，而于二零二三年十二月三十一日，本集团不再于投资工具中拥有任何权益；及(iii)资产管理服务产生的收入减少，此乃由于万科香港订约各方减少于英国及美国相关项目的投资资本。
于二零二四年六月三十日，本集团于丽晶中心之投资公允价值约为港币1,993,100,000元（二零二三年十二月三十一日：港币1,993,100,000元）。本集团投资物业之估值方法并无变动。抵销丽晶中心已出售部分的公允价值约港币9,900,000元后，期间公允价值收益为港币9,900,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币74,300,000元）。
资产管理
本集团为万科香港订约各方于香港、英国及美国之项目向万科香港订约各方提供管理服务。作为回报，本集团收取(i)就万科香港订约各方于英国及美国相关项目投资资本总额每年按1.25%计算；及(ii)就万科香港订约各方于香港相关项目投资资本总额每年按1.8%计算之管理服务费。于期间内，本集团提供资产管理服务之收入约为港币95,300,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币109,600,000元），减少约13%。有关减少主要由于期间内万科香港订约各方于英国及美国相关项目投资资本总额减少。
期间内，提供资产管理服务之分部盈利约为港币32,600,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币31,700,000元），增加约3%。有关增加主要由于期间内资产管理团队的直接营运开支减少。
物业投资
期间内，本集团之投资物业包括位于香港新界葵涌和宜合道63号及打砖坪街70号之丽晶中心若干部分。本集团于期间内出售部分丽晶中心物业，有关出售录得收益净额约港币1,300,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币7,900,000元）。于二零二四年六月三十日，本集团拥有总建筑面积约634,000平方呎（二零二三年十二月三十一日：637,000平方呎），相当于丽晶中心总建筑面积62%（二零二三年十二月三十一日：62%）。
于期间内，本集团已重续丽晶中心之租约，续租租金保持平稳。于二零二四年六月三十日，丽晶中心之出租率下降至91%（二零二三年六月三十日：95%），而于二零二四年六月三十日之平均租金为每平方呎港币9.4元（二零二三年六月三十日：每平方呎港币9.5元）。除每月租金外，租户须负责向业主缴交物业管理费，其收入亦入账列作本集团收入一部分。期间内出租丽晶中心单位及泊车位所得收入总额约为港币46,000,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币48,800,000元）。
未计及本集团投资物业公允价值变动前之期间内分部盈利约为港币23,100,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币24,800,000元），减少7%。有关减少主要由于期间内出售面积减少导致出售丽晶中心若干单位的收益净额减少。
物业发展
本集团之物业发展项目包括(i)发展西铁荃湾西站六区物业发展项目（「TW6项
目」，又称「柏傲湾」）之投资；(ii)Mission之投资；(iii)发展连方I；及(iv)发展显和里物业之投资。
本集团其中一项物业发展项目是于本集团拥有20%权益之联营公司Ultimate Vantage Limited（「Ultimate Vantage」）之投资。Ultimate Vantage乃于二零一三年一月专为发展TW6项目而成立之公司。截至本公告日期，全部单位已售出，所得款项总额约为港币101亿元。柏傲湾所有已售出单位亦已交付予买家。
本集团拥有20%权益之联营公司金滙隆有限公司（「金滙隆」）由本集团与Ultimate Vantage之合营伙伴（「TW6伙伴」）于二零一六年十一月成立，旨在以按市场条款向TW6项目买家提供第一及第二按揭融资。金滙隆业务之资金由本集团与TW6伙伴按个别基准及各自于金滙隆之股权比例，以计息股东贷款之形式提供。
本集团于Ultimate Vantage及金滙隆（统称「TW6联营公司」）之投资总额包括本集团应占TW6联营公司之资产净值及应收金滙隆款项，于二零二四年六月三十日约为港币32,700,000元（二零二三年十二月三十一日：港币170,000,000元）。期间内本集团之投资总额减少主要由于偿还部分应收金滙隆款项约港币3,900,000元（来自柏傲湾买家向金滙隆偿还按揭）及收取Ultimate Vantage的股息港币133,400,000元。
本集团另一物业发展项目为本集团拥有45%权益之联营公司657–667Mission Street Venture LLC及其附属公司（统称「Mission Street集团」）之投资。Mission Street集团拥有总建筑面积约155,000平方呎之Mission。
于期间内，本集团应占Mission Street集团亏损约港币21,400,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币109,200,000元）。应占亏损减少主要由于截至二零二三年六月三十日止六个月因各项本地市场因素引致Mission的公允价值减少，但期间内并无此情况。
本集团亦拥有连方I之全部权益及显和里物业之50%实际权益。期间内，连方I及显和里物业将重建为住宅物业，并均按照发展计划发展中。于二零二四年六月三十日，因各项本地市场因素引致连方I撇减至可变现净值。
期间内，分部亏损约为港币94,800,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币117,900,000元），减少20%。分部亏损减少主要由于下列各项的综合影响所致：(i)截至二零二三年六月三十日止六个月因各项本地市场因素引致应占Mission公允价值减少约港币87,800,000元，但期间内并无此情况；及(ii)期间内连方I减值拨备港币72,000,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：无）。
酒店及服务式住宅
期间内，本集团的酒店及服务式住宅包括星寓。本集团拥有星寓之全部权益。星寓已重新发展为酒店及服务式住宅，并于二零二三年九月营业。
期间内，星寓的平均出租率约为88%（截至二零二三年六月三十日止六个月：无），平均每日房租为港币902元（截至二零二三年六月三十日止六个月：无）。期间内，星寓产生的收入约为港币23,900,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：无）。
期间内，分部盈利约为港币3,300,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：无），此乃由于星寓于二零二三年九月营业。
总办事处及企业开支
期间内总办事处及企业开支（扣除未分配收入）约为港币3,800,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币8,900,000元）。有关减少主要由于期间内总办事处平均员工人数减少至6名（截至二零二三年六月三十日止六个月：8名）引致办事处租金开支及员工成本减少。
融资收入
期间内融资收入约为港币12,200,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币8,500,000元），包括期间内银行存款及银行结余之利息收入约港币11,600,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币7,700,000元）及期间内应收金滙隆股东贷款利息收入约港币600,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币800,000元）。融资收入增加乃主要由于期间内银行利率增加。
报告期后事项
于期间末后概无发生已对或可能对本集团之营运、业绩或事务状况造成重大影响之事项。
由于高利率、紧缩的货币政策和政治局势紧张等因素,二零二四年预期为充斥不明朗因素之年。儘管此等不明朗因素已为本集团经营所在市场带来一定程度之影响,但本集团现时财政稳健,亦已作好准备应付上述不明朗因素可能带来之任何经济影响。
虽然香港政府全面取消住宅物业的所有需求侧管理措施,但于回顾期间内,我们并无看到物业市场活动持续改善。由于利率持续高企、住宅物业供应量高且进一步上升之预期令物业市场承压,市场氛围显示置业者变得更加审慎,故潜在物业买家持观望态度,并推迟购买决定。综上所述,我们合理预期下半年物业价格将面临压力。儘管面对挑战,本集团将继续于市场寻求可为股东整体创造价值的良好投资机会。
预期本集团于香港之投资物业丽晶中心的出租率及平均租金将于二零二四年下半年维持稳定。本集团酒店及服务式住宅星寓的出租率及平均房租亦预期将于二零二四年下半年维持稳定。连方I住宅物业的销售预期将于二零二四年下半年在售出单位移交予买家后为本集团贡献收入。最后同样重要的,本集团的资产管理业务预期将于二零二四年下半年产生稳定收入及盈利。
