于回顾之本期间,本集团录得总收入44,400,000港元,较去年同期下滑5.9%。本期间净亏损为230,600,000港元,较去年同期增加114.6%。导致亏损增加的主要原因是非经营性质但由于本期间投资物业公平值变动及港元兑人民币(「人民币」)贬值产生汇兑亏损。
于本期间,本集团在中国经济经历结构性调整的背景下运营,特别是在房地产行业,其一直是经济不稳定的重要根源。国内需求持续疲软,私营界别缺乏投资信心。为应对金融挑战,中国政府于二零二四年九月下旬推出一揽子重大刺激措施。其中包括降低利率及存款准备金率,以鼓励贷款及投资。然而,该等措施的积极成效仍有待观察。
于二零二四年,香港经济显现出复甦迹象,但仍在应对可能影响其长期表现的结构性挑战及外部不确定因素。旅游业继续从新冠疫情及社会动盪的影响中恢复而反弹。然而,消费者支出仍然较低,零售运营商继续承受租金及工资高昂的运营成本。儘管过去几年房地产价格因需求下降而经历调整,但住房价格仍相对较高且购房者的负担能力仍然是一个关键问题。地缘政治紧张及监管担忧继续影响外国投资及资本市场活跃水平。然而,来自中东、南方及东南亚国家的资本流入不断增加,巩固了香港作为国际金融市场的地位。除金融及房地产以外在经济多元化方面亦取得显著成就,主要透过与大湾区(「大湾区」)的深度融合,专注于科技及创新以促进可持续增长。
然而,本集团于本期间的表现仍因本集团主要业务营运所在地中国经济形势低迷而蒙上阴影。儘管本集团于本期间来自物业投资业务分部的收入较去年同期相对温和下降2%,但仍然较低。来自大明宫建材家居东三环店(「商业大楼」)的收入保持平稳。商业大楼的大多数租户专注于家居、装饰及电器行业,由于房地产市场低迷导致对其商品及服务的需求较低,令彼等陷入经营困境。此外,由于当地房地产市场仍然低迷,原本应为本集团贡献流动资金的商业大楼第二期发展项目的预售,于本期间已经暂停。再者,本集团的投资物业亦录得大幅度公平值亏损以反映市场变化。
本集团的金融服务收入进一步下降。由于中国的信贷环境充满挑战,本集团已降低其贷款及担保风险,尤其是针对高风险及已逾期的客户。本集团已就若干不良贷款作出拨备。由于本期间若干逾期应收贷款获偿还,香港的借贷业务收入亦减少。在市场未出现明显改善之前,本集团不会寻求在香港及中国扩展其金融服务。
分部表现
物业投资业务
于本期间,物业投资业务产生收入42,300,000港元,较去年同期43,100,000港元减少800,000港元或2.0%。本期间来自商业大楼的租金及管理服务收入为人民币38,900,000元(相当于42,300,000港元),而去年同期则为人民币39,000,000元(相当于42,600,000港元),仅轻微下跌0.3%。儘管市场形势严峻,但商业大楼的表现稳定。
融资担保服务及其他金融服务业务
于本期间,本集团继续在中国提供融资担保及商业保理服务,以及在中国及香港从事借贷业务。由于中国及香港信贷市场表现不佳,本集团的金融服务收入(按费用及利息计)因产品组合规模减小而由去年同期4,100,000港元大幅减少46.3%至仅2,200,000港元。
过去几年,本集团遭遇严峻的经济及营商环境,令本集团的表现蒙上阴影。现在,似乎有一丝曙光出现。
早在二零二四年九月,中国政府就针对持续的房地产危机推出了一系列刺激措施,该危机动摇了消费者支出及对经济的信心。有关措施包括下调购房者的按揭贷款利率、取消对第二套房的限购及提高住房按揭贷款比例上限。企业贷款的参考利率亦有下降,以降低实体经济的融资成本。政府亦承诺将授予白名单房地产项目的信贷额翻倍,降低银行存款准备金率,并提供增强股票市场流动性的新工具。市场普遍预期今年较后时候将出台更多财政刺激方案,这可能会对银行进行资本重组、地方政府债务再融资、重振消费及减少未售出的住房库存。迹象显示,中国政府决心将推动经济实现5%的全年增长目标作为首要任务。
然而,在世界前沿存在更多复杂因素。美国总统大选刚刚结束。普遍认为,在美国新政府的管治下,中美之间的地缘政治动态不会得到改善。对中国进口货物加徵关税与投资及出口管制将进一步加剧。儘管在美国新政府的管治下,中国与美国的全面经济脱钩不太可能,但其将对贸易、投资甚至制裁采取更严格的交易措施,力图遏制中国的增长。
出口一直是中国经济的关键驱动力,约占国内生产总值的20%,而美国仍然是最大的单一市场。美国实施进一步贸易限制及关税无疑将影响中国的增长,且更重要的是,影响中国获得发展高科技的关键元器件。出于地缘政治及内部经济原因,其他西方国家可能会效仿美国限制中国的出口,从而进一步破坏中国经济。然而,今天的中国是大约140个国家及地区的最大贸易伙伴,其中许多是世界上快速增长的经济体,如东盟国家、全球南方国家、中东国家及大多数欧盟国家。透过进一步渗透至该等新兴市场,中国应该有足够的缓衝来应对美国及其盟友的进一步贸易限制。
中国是世界上最大的制造业国家,占全球制造业产值的30%以上。此外,其正在转变为先进制造业的全球领导者。中国政府力图将中国拉向制造业价值链的上游,从低成本生产转向高品质、技术先进的产品。为实现此目标,中国将加大研发投入,以促进创新、提高竞争力并减少对外国技术及元器件的依赖,尤其在战略领域。中国不仅拥有全世界最大的低成本商品工厂产能,而且还装备了最先进的智慧工厂生产能力,具有最高标准的品质管理,成本实惠。中国的全球竞争优势以高度整合的供应链及物流基础设施为支撑,包括高速铁路及高速公路网络、现代化港口、数字支付系统及先进的通讯网络。中国在电动汽车、可再生能源、5G及6G通讯、人工智能、机器人及自动化等几个关键工业及技术领域取得了令人羡慕的地位。中国已为下一代工业发展做好充分准备,而未来光明的经济前景正建基于此。有很多理由对中国的长期繁荣保持乐观。
由于中美之间复杂的关係,美国金融投资者不愿投资被认为存在国家安全风险担忧的中国公司及项目。加上中国经济放缓,过去几年美国及国际资本纷纷撤出香港市场。市场越来越担心香港能否继续保持其作为区域金融中心的地位,尤其是对中国公司而言。然而,由于香港的战略优势、成熟的金融基础设施及联通中国市场,这并不会削弱香港的关键地位。相反,由于与中国的政治及经济联繫日益紧密改变了全球地缘政治格局,从中东及东盟国家流入香港金融市场的资金强劲增长。此外,经过多年培育,香港已成为金融科技创新中心,随著对科技驱动的金融服务的投资不断增加,提高了其在全球市场上的重要性。
香港的未来与大湾区的发展息息相关。大湾区的综合本地生产总值超过许多国家,人口超过8,500万,连接著中国九座拥有多元化机构的城市,在金融、技术、制造业及旅游等多元化产业的推动下,该地区有望实现强劲增长。大湾区有望成为世界领先的全球经济力量之一,为香港提供独特的发展机遇。作为金融中心,香港可在整合大湾区金融服务方面发挥关键作用,从而增加该地区内的投资机会及促进资本流动。
就本集团而言,中国房地产市场的振兴及经济的整体改善可能在短期内对本集团构成积极因素。本集团的商业大楼(容纳了从事建筑、家居、装饰及家电领域的租户)将从中受益。房地产市场的活跃度增加可能为该等租户带来更高的客流量及销售额,从而增加商业大楼业务的收入。在新冠疫情期间,由于市场前景不明朗,建筑工程及商业大楼二期的预售被暂缓,但于今年年初恢复。在理想情况下,放宽房地产收购融资及改善消费者情绪和信心将有助于剩余单位的预售。此外,即将推出旨在重振地方政府财政的财政政策将为本集团的汉中项目提供更好的机会来完成与当地政府的合作计划,并可为本集团提供新的收入来源及流动资金。
鉴于该等情况,本集团仍然致力于谨慎及积极应对不断变化的形势。我们将探索机会,利用不断改善的市场状况来变现投资物业组合及改善本集团的财务状况。本集团将继续在战略领域投射注意力,特别是与国家优先事项及地方政府举措相一致的领域。我们的目标是通过与陕西省及大湾区的地方政府及战略合作伙伴合作,在未来一年促进创新及可持续的商业机会。
