开发业务
二零二五年,本集团开发业务营业额为人民币705.4亿元,交付物业总建筑面积为592.5万平方米。二零二五年,营业额单方价格为人民币11,904元╱平方米。
二零二五年,本集团合同销售额为人民币631.6亿元,销售总建筑面积518.6万平方米,销售单价为人民币12,179元╱平方米。西部、长三角、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为人民币182.4亿元、人民币171.7亿元、人民币152.1亿元、人民币68.0亿元及人民币57.4亿元,分别占本集团合同销售额的28.9%、27.2%、24.1%、10.8%及9.0%。
于二零二五年十二月三十一日,本集团已售出但未结算的合同销售额为人民币991亿元,面积约为806万平方米。
运营业务
本集团不断深化持有物业在全国一二线核心城市的佈局,目前集团的运营业务主要包括商业投资和资产管理。商业投资秉持轻重并举战略,稳步推进网格化佈局,主要产品线为都市型购物中心天街。资产管理集成长租公寓「冠寓」、活力街区「欢肆」、服务式公寓「霞菲公馆」、产业办公「蓝海引擎」、妇儿医院「佑佑宝贝」以及健康养老「椿山万树」六大业务,为客户提供更加多元的产品和服务;其中,长租公寓「冠寓」是满足新世代人群租住的租赁住房,目前已在北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、南京等高量级城市开业运营。
二零二五年,本集团运营业务收入为人民币141.9亿元,较上年增长1.6%,商业投资、资产管理的占比分别为79.0%和21.0%。运营业务毛利率为75.6%,较上年增长1.4%,其中商业投资和资产管理的毛利率分别增长1.8%和0.2%。截至二零二五年十二月三十一日,本集团已开业商场建筑面积为1,050万平方米(含车位总建筑面积为1,403万平方米),租金收入人民币112.1亿元,较上年增长4.0%,整体出租率为96.8%;长租公寓产品持续迭代,规模行业领先,整体出租率为94.1%,其中开业超过六个月的项目出租率为95.7%。
得益于已开业商场的租金上涨、在建商场的持续投入以及长租公寓「冠寓」的发展,本集团二零二五年录得投资物业评估增值人民币47.0亿元。
服务业务
本集团不断提高服务能力和完善服务链条,目前集团的服务业务主要包括物业服务和智慧营造。物业服务主要提供住宅服务、商企服务、美居、优选以及租售五大业务,涵盖住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务、医院、公建场馆等十三大业态。智慧营造集成集团全业态开发经验及数字科技能力,凭藉航道业务协同优势,为客户提供全业态、全週期、数字化的「一站式解决方案」,主要包括建造管理、策划设计、智慧装修等产品服务模块。
二零二五年,本集团服务业务收入为人民币125.8亿元,较上年下降1.3%。服务业务毛利率为28.3%。二零二五年,本集团实现物业服务收入人民币112.3亿元。智慧营造业务已遍及北京、上海、成都、重庆、西安、杭州等核心一二线城市,持续聚焦深耕,实现高质量发展。
费用控制
二零二五年,本集团持续提升组织及业务效率、聚焦高量级人才,行政开支占开发业务合同销售额、运营及服务业务收入的比例为3.9%。本集团为增强品牌影响力,销售开支占开发业务合同销售额、运营及服务业务收入的比例为3.4%。
所得税支出
所得税支出包括中国企业所得税和土地增值税。二零二五年,本集团企业所得税费用为人民币25.5亿元,土地增值税为人民币16.4亿元。期内所得税总计为人民币41.9亿元。
盈利能力
二零二五年,本集团的核心税后利润率为-2.4%,核心权益后利润率为-1.7%。
土地储备补充
于二零二五年十二月三十一日,本集团的土地储备合计2,235万平方米,权益面积为1,732万平方米。土地储备的平均成本为每平方米人民币4,132元。按地区分析,环渤海地区、西部地区、华中地区、长三角地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的41.0%、30.4%、11.3%、10.7%及6.6%。
二零二五年,本集团新增收购土地储备总建筑面积为37.7万平方米,权益面积为26.5万平方米,平均权益收购成本为每平方米人民币9,272元。按地区分析,西部地区、长三角地区及华南地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的50.9%、33.7%及15.4%。
于本报告期后,本集团新增收购土地储备总建筑面积为18.4万平方米,权益面积为18.4万平方米,按地区分析,位于环渤海地区及长三角地区。
2025年,宏观政策持续发力支持行业企稳,全国商品房销售额实现8.4万亿人民币,同比下降12.6%。随著稳市场、优供给、防风险政策持续显效,市场底部逐步加固,行业迈向高质量发展与存量提质的新阶段。
集团坚持构建高质量发展模式,聚焦开发、运营、服务三大业务板块,围绕地产开发、商业投资、资产管理、物业服务、智慧营造五大业务航道协同发展。面对行业深度调整,集团始终以客户需求为导向,持续迭代组织体系,依托多元化的业务佈局和稳健的财务策略,整体经营平稳有序。
开发业务方面,全年实现合约销售金额人民币631.6亿元,其中一二线城市销售占比约90%。面对市场挑战,集团采取以销定产的策略,灵活调整推盘节奏,保障现金流安全。2026年集团将继续聚焦存货去化,积极盘活存量土储,并以客户为中心持续精进产品力。
商业投资方面,全年新增运营13座商场,其中5座为轻资产。截至期末,龙湖商业累计运营99座商场,期末出租率保持97%。年内,龙湖商业积极推动存量项目的改造升级,围绕空间焕新、品牌优化与场景体验提升,对部分重点天街进行精细化调改与运营优化,全年租金收入同比增长4%至人民币112.1亿元。2026年计划新开9座左右商场,分佈在杭州、成都、长沙等城市,轻重并举,稳步发展。
集团资产管理品牌「龙湖资产管理」,涵盖长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院及健康养老六大业务,全年实现收入人民币29.8亿元。其中,长租公寓品牌「冠寓」持续提升产品力、优化资产组合,全年实现租金收入人民币24.8亿元,期末出租率为94%。此外,活力街区品牌「欢肆」年内于上海、杭州、合肥、成都新开业4个项目,平均出租率约93%,存量资产运营能力持续精进。
物业服务方面,龙湖智创生活全年实现收入人民币112.3亿元,期末在管面积约3.6亿平方米。年内,龙湖智创生活持续强化安防体系、焕新设备设施、提升服务品质,并依托智慧空间管理平台,实现服务的精准触达与高效响应,夯实多业态、高品质的空间服务能力。
集团智慧营造品牌「龙湖龙智造」,依托全业态开发经验与数字科技能力,为委托方提供一站式、全週期智慧营造服务,全年实现收入人民币13.0亿元。面向多元空间营造,龙智造将持续深耕策划设计、建造管理、智慧装修等领域,不断强化全週期、全业态的服务能力。
面对未来,集团将继续以高质量发展为核心战略,坚持稳健的财务管理策略,有序压降债务规模,保持经营性现金流为正,并持续推动业务模式的转型,以运营及服务业务带动增长。
