本集团过往定位为专业地产开发商，以物流仓库、冷库、工业厂房和一级土地开发为重点，同时经营若干商业项目。然而，本集团过往参与的业务属于重资产投资，具有资金积压大、回收週期长的特性，因此本集团设计出一个可持续发展的特定商业模型，使项目获得持续收益的同时，也可以通过经营业绩的改善带动物业价值的提升，并最终在价值体现时抓住市场的最有利时机进行出售，实现最终收益的最大化。自二零一八年起，本集团已积极筹备各成熟项目的资产出售，但受国家操作制度变更、贸易战、疫情、地沿政治激烈斗争和利率上升多重负面因素持续不断的影响下，导致整个经济大环境不断恶化，最终在二零二二年才完成了物流仓库两项资产和工业厂房三项资产的出售。但因时间上的拖延，导致期间财务费用的持续增加和资产价格的下跌，使本集团持续出现亏损。因此在审慎评估了业务的可持续发展未来后，本集团决定进行业务转型，即对重资产业务不再进行新投资并进行逐步出售，并基于自二零一九年开始发展的冷链业务对上下游进行渗透，开展中国的食品供应链业务，务求透过重资产出售，实现降低负债和财务费用支出，同时通过增加实现收入多元化，双管齐下地改善本集团的盈利能力。
本集团现有项目亦根据不同分类分别列出如下。
(1)高端和现代化普通仓库
高端和现代化物流仓库类是本集团优先考虑售出的成熟项目，已于二零二二年六月六日完成售出了北京通州区项目的90%权益，余下的10%权益亦于二零二三年八月十日完成出售，回收资金约人民币180,000,000元。厦门同安区项目、海南澄迈区项目已于二零二三年十月十日完成出售，回收资金约人民币386,000,000元。该分类下的上海浦东区项目、天津（天津自贸区天津机场区）项目、天津（天津自贸区天津港片区）项目及青岛胶州项目共计约43万平方米的项目也在有序安排出售中。
本集团仍持有的高端和现代化普通仓库的面积和出租率列表如下：–
在建工程
附注：
1. 本集团有意将此等项目出售，因此项目已分类为持有作出售类别。详情请参阅本公司日期为二零二二年三月十八日之公告及二零二二年八月三日之通函。
2. 本集团有此有意将此项目出售，详情请参阅本公司日期为二零二一年十二月三十一日之公告。
(a)二零二三年，面对严峻的租赁形势和市场压力，上海仓库加强与现有租户的沟通联繫，积极开展到期续租工作，充分利用自身资源协助租户优化营商环境，并大力拓展新租户资源，发掘现有租户的扩租意向。通过运营团队不懈努力，截至二零二三年十二月三十一日，项目整体出租率为58.62%，整体平稳。
(b)天津（天津机场片区）仓库－天津万士隆国际物流有限公司（「天津万士隆」）仍为天津滨海国际机场内唯一之二级海关监管仓库。而天域万隆物流（天津）有限公司（「天域万隆」）原客户因业务整合重组，于二零二三年二月全面退租，并支付赔偿金折抵租金涵盖至八月中旬。在当地同期进口量大幅下跌、同业竞争异常激烈的影响下，天津租赁市场整体呈下重大滑趋势，市场增量客户稀少，且由于天域万隆功能结构受限，截至目前尚未再签订合适租户。天域万隆一、二期及天津万士隆二零二三年平均出租率为37.43% 。
(c)天津（天津港片区）仓库乃位于天津港保税区的仓库。该项目的土地总面积为30,003平方米，总建筑面积为16,083平方米。项目由嘉里大通物流有限公司天津分公司整体承租，二零二三年维持满租状态，收入保持稳定。
(d)本集团在四川省眉山市东坡区拥有四座可出租面积合共约97,809平方米之仓库，在行业同期发展下，周边已有多个仓库建成投入市场，空置率同比大幅增加，市场目前存在较大去化压力，截至二零二三年十二月底之出租率为53.21%。
(e)本集团通辽项目在进行商业开发前仍作为物流仓储设施进行对外出租。项目位于通辽市中心区域，地理位置优越，紧邻高铁站，交通便利，周边商业设施成熟完备。二零二三年，项目团队克服各方面的不利影响，持续加大招租工作力度，整体出租率稳步提升，二零二三年全年平均出租率为81.41%。
(f)本集团于二零一九年三月取得青岛市胶州经济技术开发区交大大道西侧、洮河路南侧一块土地，土地总面积为约113,428平方米。该项目紧邻胶州湾高速及青岛胶东国际机场，地理位置优越。项目计划建设三座国际标准双层普通库及一座多层冷库，总建筑面积约155,400平方米，可供出租面积约145,170平方米，总投资约人民币7.6亿元。项目已于二零二零年三月开工，但在新冠疫情期间一直处于停工状态，现仍在进行复工前准备工作，预计于二零二五年一季度完工。
(2)供应链发展
全国性供应链业务是本集团依托现有已趋向成熟发展的线上和线下冷链和农业批发市场基础设施而延伸重点发展的业务，并进一步藉自主开发的网上交易平台开拓贯穿上下游，目的是成为全国性的食品供应链业务服务商。本集团发展的供应链业务，以提供高货值的进口肉类和水产类交易全程一体化服务为主。随着中国中产社会兴起，对优质食品需求每年正处于快速递增的趋势。然而，中国在过去一段时间，由于行业没有进行改革，供应链行业仍受高投入和低资讯化等因素影响，发展比较缓慢，并无形成行业领军企业，因此给予了本集团一个重要的发展机遇。本集团的供应链业务，已开展国际贸易服务、冷链仓储服务和冻品电子商业系统开发。其战略目标是要建立中国最好的供应链行业综合服务平台，充分利用数位化科技手段为客户节省成本和增加收入，对整个链条中的货物、资讯、资金实施全面管控，消除金融机构的融资风险。本集团合营企业天津港项目已于二零二三年十二月七日完成出售，回收资金约人民币146,000,000元。
供应链业务下现有的冷冻仓储详情如下：
本集团有意将此项目出售，详情请参阅本公司日期为二零二三年六月一日之公告。
附注：
(a)天津中渔冷链仓库定位于打造中国北方冷链物流与水产品加工集散中心，第一期土地面积约为31,301平方米，冷冻库与冷藏库仓储量约为45,000吨。第二期项目已完成政府立项，目前前期工作陆续推进中。因市场环境变化，公司计画将二期项目进行方案调整，以「预制菜、中央厨房加工为主，仓储为辅」的战略方案来推动二期项目的立项及建设开发。二期拟以「预制菜产业园」作为立项申请，建设内容为6座独立加工厂房、1座办公楼、1座综合服务楼，总建筑面积为29,856平方米（计容面积为48,108平方米），预估总投资1亿元。截至二零二三年十二月三十一日，冷冻库与冷藏库合计平均出租率为59.90%。项目运行至今，经营良好，业务拓展稳定。
(b)青岛冷链仓库之主要业务为于中国青岛城阳区经营冷冻物流仓储设施，第一期土地面积约为15,352平方米，仓储量约为8,000吨。自二零二一年下半年起，与青岛永和迅物流储运有限公司开展合作经营业务，截至二零二三年十二月三十一日冷库出租率达100%，合作经营期限为十年。
供应链业务下农业批发市场详情如下：
经衢州市政府部门审批通过，衢州通成农业发展有限公司（「衢州通成」）获准建设现代农产品批发市场项目，包括农产品交易区及综合商务配套，前者可作为同市旧贸易中心搬迁后之新址。现时旧贸易中心获授一级农产品批发市场资格，服务对象约3,000万人口。衢州农商城项目分为二期建设开发，第一期建筑面积为41,282平方米，已于二零一五年八月正式启用；第二期分为三个标段，一标段与二标段建筑面积为153,856平方米，已于二零一七年十一月正式启用；三标段处于设计图优化阶段。截至二零二三年十二月三十一日，市场可出租面积162,223平方米，其中包括批发交易区、市场综合交易区、仓储服务区和市场公共配套区，其中批发交易区之平均出租率为82.54%、仓储服务区平均出租率为79%、市场公共配套区平均出租率为81.15%，经营团队正不断努力对现有资产进行内部区域调整，以提升整体出租率和提高租金单价，使项目早日实现盈利。
根据衢州市政府关于实施数位化市场的工作要求，衢州农商城项目加快推进专业市场新零售升级改造，实现线上交易和移动支付等新零售模式，数字化智慧农批系统于二零二三年下半年初期完成第一步试运行，于二零二四年一月一日开始收取水果交易佣金。为有效盘活资产，经营团队拓宽招商思路，将原閒置的冻品区24#和25#楼投入少量资金改造成综合早市区，于二零二三年四月二十日投入运营，早市交易区（24#、25#）出租率100%，租金年收入人民币384.83万元。同时，早市投入运营后，较大的人流量带动了周边区域的发展。
线上服务和交易平台是本集团发展供应链业务的主要推手，冻品e港（原冻品交易港）(www.cciinet.com)，V3.0商用版本、H5版本及APP版持续进行优化，成功实现线上注册、交易、支付一体化。还完成了线上平台安全管理方案、产品实行全生命週期管理及全媒体管道的运营管理。二零二二年十一月，本集团旗下的北京融界数据科技有限公司（「融界数据」）通过评审认定，获批成为高新技术企业。截至二零二三年十二月三十一日，融界数
据共获得37项软体着作权登记。同时，由融界数据开发运营的冻品e港累计注册用户数突破194,233户，企业认证数量6,890户。针对每年系统资讯安全的等保测评，均已按要求完成年检并备案，系统资讯安全等级已升至等保2.0三级。截至目前，冻品e港集合全国3,173多家物流公司、16,947多条物流线路和7,000多家冷库，覆盖全国约31个省份和400多个县市区。同时在供应链产业链条的各环节，我们已启动与各种企业的深度战略合作。透过与不同地区冷库合作为客户提供服务，目前已达成合作协定的冷库地区包括：大连保税区、大连经济技术开发区、上海洋山自贸区、上海浦东新区、天津保税区和深圳盐田区等。基本上已形成沿海港口仓储网路的搭建。在国际贸易服务业务开展和先进互联网技术支援的系统建设共同推动下打造中国境内冻品产业功能最齐全和最先进的一体化服务平台。
(3)工业地产
因应上海地区的高端制造业外迁需求，本集团在二零一六年底启动工业地产业务，与新加坡SSinolog (China)Holding I Pte. Ltd.组成若干非全资附属公司（本集团持有75%权益），并在二零二二年，本集团成功出售了在江苏太仓市、江苏常熟市和江苏苏州市培育完成的项目，其中最后一个与新加坡SSinolog (China)Holding I Pte. Ltd.合作的浙江嘉兴项目，于二零二四年一月二十四日完成出售，回收资金约人民币272,940,000元。
本集团现时唯一持有的工业厂房位于江苏省常州市天宁经济开发区的工业园总部基地项目。项目规划总用地约200亩，总建筑面积约476,403平方米，规划及拥有面积将340,882平方米，总投资约人民币20亿元，将分两期开发，第一期已于二零二二年六月三十日竣工验收合格，正在积极开展租售工作，现已完成出售面积7,831.24平方米；第二期仍在规划中，其中若干建筑面积将予售出，以加快现金周转。该项目将是常州市天宁区第一个互联网经济平台集中地，整个项目将植入智造、智慧、智匠三大核心理念，凭藉「智力共用+智慧制造+智慧产品」，打造互联网+产业集群抱团创新与可持续发展的载体；同时配备配套商业、休閒等城市功能，将苏南智城科技产业园（「苏南智城」）打造成产城融合、互联网+智慧的产业园区。该项目已于二零二零年初被列入江苏省重点项目名单，并于二零二二年被列入江苏省省级科技企业孵化器名单。同时，苏南智城被常州市天宁区授予「重大项目投入奖」。
(4)一带一路
中柬特区项目位于距离柬埔寨首都金边市西北65公里的磅清扬省，通过5号公路与金边连接。项目规划占地目标为30,000,000平方米，目前已取得土地证之面积约为14,667,829平方米。我们正主动引入战略合作伙伴，现时已积极展开协商。目前，项目完成规控设计和部分市政设计，特区整体规划容纳了生产加工、物流商贸、科研文化、教育人居等不同城市功能，享受柬埔寨政府提供在税务和进出口等的优惠政策。项目定位于服务「一带一路」上的华资企业，为华商提供一个集群式综合产业平台。特区内柬埔寨政府将设置海关、商务部、劳工部、税务部等，为特区内企业提供一站式对接服务。本集团主要是对特区土地进行一级开发，并在土地开发完成后售予中国企业，实现土地转让收益。同时对园区提供管理服务，收取持续的管理费收益。
目前在项目规划方面，已完成针对一期项目土地的控制性详规，定位于「企业园区+城市综合体」的概念，企业园区规划以轻工业为主导，商贸流通为支撑，科技研发、教育、文旅产业为特色，城市综合体规划中引入「弹性用地」、「海绵城市」、「邻里中心」等现代化概念。
柬埔寨政府目前积极推出多项政策吸引外商投资，建立了自由开放的经济体系，对外资与内资基本给予同等待遇。我国「一带一路」倡议与柬埔寨「四角战略」有机结合，中柬合作助力柬埔寨经济增速自二零一三年以来持续保持5%-7%高速增长，二零二三年中国依然是柬埔寨最大投资方。近年来，柬埔寨经济高速发展，社会平均年龄不足30岁，老龄化人口占比不足5%，形成足够的劳动力来源。
随着RCEP协定和中柬自贸协定逐步发挥作用，两国共建「一带一路」继续落实，为中柬项目的开发建设带来了新的「曙光」。本集团紧紧抓牢此历史机遇，一方面计划寻觅优质的合作伙伴共同设立基金，为中柬项目下一步的发展提供资金支援；另一方面开拓思路，紧跟跨境电商在东南亚区域快速发展的步伐，充分考虑市场环境变化下如何深度发掘项目的自身优势，不断完善中柬项目规划。
此外，柬埔寨前首相洪森先生、首相洪玛奈先生于二零二三年对中国进行多次国事访问，中柬双方发表构造新时代中柬命运共同体的联合声明、发佈《中柬联合公告》，当中提到共同探讨以洞里萨湖为中心的「鱼米走廊」，发展现代化生态农业，扩大两国间优质农产品贸易，该方面亦符合本集团的食品供应链业务的发展。总括而言，目前由于中柬双方合作细节有待公佈，本集团会积极跟进，并进一步优化整个园区发现的规划方案，适时启动第一期建设。
长远而言，中柬两国长期稳定和友好的关係，本集团相信该项目会取得稳定现金流作为支撑本集团业务发展的基础。
(5)商业地产
(a)广州光明房产建设有限公司（「广州光明」）拥有位于中国广州市越秀区
北京路购物区之光明广场之99%权益。该广场总建筑面积约为61,967平方米，是一座以十六岁至二十八岁活力一代为目标客群，集餐饮、娱乐、购物及文化体验于一体的综合商业体。二零二三年全年期间项目自有面积之平均出租率约为86.48%。
(b)北京允中创富企业管理有限公司（「允中创富」）原称是北京金都假日饭
店有限公司，为本集团之全资附属公司，拥有位于北京市北礼士路（邻近西城区金融街）一间四星级商务休閒酒店，为访京商务旅客提供333间装潢雅致之客房。但由于行业原因，该酒店虽然入住率在北京假日酒店品牌中长期领先，但对本集团的利润贡献始终有限，因此金都假日饭店已于二零一九年十一月十二日与北京首厚康健养老企业管理有限公司签署了委托经营合同，于二零二零年第一季度，酒店已停止营运及进入装修改造期。预计于二零二四年第二季度投入营运。
本集团过往作为专业地产开发商，着重于重资产投资，投入成本高，回收週期长，其中财务费用的庞大支出直接影响企业的盈利能力。本集团自二零一九年起已逐步实施两项业务转型。一是，逐步淡化对泛地产开发业务的依赖，并持续推动各成熟专案的资产处置工作，达到回收资金、实现利润、降低负债等多重目标。二是，进一步推动供应链产业的发展。2023年全国食材供应链行业稳中求进，行业规模迈上新台阶，其中初级食材市场规模人民币7.04万亿，食材加工规模人民币12.77万亿，食材流通规模人民币9.15万亿及食材消费规模人民币16.54万亿。另外，在国家一系列稳经济、促销费政策的支持下，2023年GDP总值超人民币126万亿、增速5.2%，宏观经济的稳步提升也为食材供应链行业的恢复和发展提供良好的经济环境。综上所述，2024年食材供应链市场规模有望持续增长，本集团以现有冷库资源和互联网平台为依托，发展成为食材供应链服务商。致力于以科技手段为引领，为传统产业赋能，由单一的冷链仓储业务逐渐参与到作为民生必需品之一的食品供应链业务之中。通过大幅增加服务性收入比重，实现长久的利润，确保健康资金流到位，改变过往长期积压资金，无法盘活现金流的困境。
2023年作为北京建设推动供应链从上游大宗贸易到下游消费的全产业链高品质发展的起步之年，一系列与食材供应链业务相关的国家政策接连出台，前有2023年政府工作报告将「着力扩大国内需求」列为年度第一项重点工作，把恢复和扩大消费放在优先位置；后有发改委《关于恢复和扩大消费措施》中特别提到了要扩大餐饮业的服务消费，综上所述，作为餐饮行业的重要合伙伙伴，食材供应链将成为未来整个消费市场的重要支柱。本集团利用已经投入的重资产进行轻资产运营，供应链服务复用已投入的包括常温库、冷库、批发市场、互联网交易平台等重资产基础设施，进行轻资产运营，选择高价值品类－冷冻肉类，发挥专业源头采购优势，深入佈局下游头部管道客户，形成持续稳定的供应链下游客户，服务头部制菜工厂、连锁餐饮、商超社区及电商。同时，发挥本
集团各所属公司资源协同优势，打通供应链源头至下游终端，构建供应链服务+仓储物流基础设施及产业园运营+资料驱动的「三位一体」特色供应链服务。通过供应链服务引入上下游客户，改造集团现有冷库、物流园区等基础设施，为客户提供供应链条上的定制化仓储物流服务，进而提升设施利用率，降低运营成本，同时把控产业链条上仓储、物流、清关等关键风险控制点，逐步提升利润水准，并为客户提供金融支援，从而通过以上价值服务吸引更多客户和业务，形成「三轮驱动」的业务增长模式。另外，与地方城市进行供应链服务运营业务专项对接，开展以自贸区、产业园区、物流园区为基础的进口食材冷链合作，推进供应链在全国产业链深入佈局和高品质发展。将在三至五年内打造轻资产，低风险，强现金流的S2B2C（源头供应商－经销商－终端）食材供应链平台。
未来，本集团将减少对重资产的依赖和投资速度，转入轻重结合的发展模式，利用在物流地产、工业地产和冷链业务的成熟经验，提高服务方面的业务比重，相信在政策支持、市场需求的共同推动下，食材供应链业务有望在未来实现更加快速、健康和可持续的发展。同时继续收缩经营成本和财务费用支出，现经营利润和正现金流，持续为股东带来收益。
