于本年度，本集团持续专注其核心业务，包括水业务、物业发展、采矿业务及物业投资业务。
后疫情时代，中国整体经济仍然承压。本集团面临更多挑战，包括但不限于中国物业市场低迷、市场气氛不佳及消费者需求疲弱。本集团正积极并持续采取行动，以减轻疫情对本集团的不利影响。儘管如此，我们的核心业务不可避免地受到一定程度的不利影响。
水业务
于本年度，本集团自水业务分类录得约99,820,000港元之亏损（二零二四年：34,453,000港元）。水业务分类亏损增加乃主要由于本公司于湖南的附属公司拥有的采水权的减值亏损增加。
水生产及销售
本集团持有香港泉水叮咚集团有限公司（其于广西拥有一间全资附属公司，广西泉水叮咚饮品有限公司（「广西泉水叮咚」））之20%股本权益。广西泉水叮咚持有取水证作生产及销售瓶装水，并正于广西经营。
于本年度，本集团分占联营公司亏损约为11,696,000港元（二零二四年：11,425,000港元），其亏损主要来自位于广西之联营公司的物业、厂房及设备折旧及取水证摊销。亏损增加主要由于联营公司经营亏损增加。
本集团参照独立合资格估值师出具的估值报告，评核了于联营公司之权益于二零二五年三月三十一日的可收回金额。于本年度，就于联营公司之权益作出的减值亏损拨备为约63,904,000港元（二零二四年：780,000港元）。有关减值评估的详情载于公告附注15。
泉水开采
本集团持有滙联（中国）有限公司（「滙联」）之67%股本权益，其拥有一间位于湖南的全资附属公司湖南新田富锶矿泉水有限公司（「湖南新田」）。湖南新田持有采水权可用作于湖南开采矿泉水。工厂大楼建设已于二零二三年完成，并于本年度完成安装机械设备。商业生产已于二零二四年三月开始。
本集团于本年度确认来自瓶装矿泉水销售的收入约4,892,000港元（二零二四年：50,000港元）。湖南新田的管理层正积极招徕客户及推销其水产品，以提高其营业额及扩展其客户群。
本集团参照独立合资格估值师出具的估值报告，评核了该采水权于二零二五年三月三十一日的可收回金额。于本年度，就该采水权作出的减值亏损拨备为约83,400,000港元（二零二四年：29,230,000港元）。由于中国市场气氛不佳及消费者需求疲弱，所以采水权进一步减值。有关减值评估的详情载于公告附注14。
持有滙联33%股权的少数股东已承诺于二零一九年至二零二八年期间向本集团提供有关湖南采水业务的产量保证。有关未能履行二零一九年及二零二零年产量保证的赔偿约为人民币21,936,000元，由少数股东与本集团于二零二一年共同协定。截至本公告日期，少数股东已向本集团支付赔偿金及利息约人民币22,685,000元。
二零二一年、二零二二年及二零二三年的产量保证因COVID-19疫情实施的严格预防措施导致湖南工厂大楼的建造工程遭到延误而并未达成。本集团仍正就二零二一年、二零二二年及二零二三年的赔偿与该少数股东进行磋商。
本集团一直就二零二一年、二零二二年及二零二三年的产量保证考虑各种可能的安排，以在适当及妥善保障其资产与确保目标集团业务可持续发展之间取得长远的平衡。于本公告日期，本公司尚未就可能达成的安排决定任何详情。
采矿业务
于本年度，本集团自采矿业务分类录得亏损约8,465,000港元（二零二四年：194,000港元）。采矿业务分类之亏损乃主要由于营运开支及就采矿权作出减值亏损拨备。九源矿业及金豪矿业的详情载列如下。
九源矿业
本集团持有永亦投资控股有限公司（「永亦」）的全部股权，永亦的间接全资附属公司镇沅县九源矿业有限公司（「九源」）于中国云南省普洱市镇沅县九甲乡持有铅及锌矿的开采许可证。
中国矿业运营始终处于国家严格监管体系之下。近年来，生态环境部持续强化污染防治政策，全面推行"三线一单（"生态保护红线、环境质量底线、资源利用上线和生态环境准入清单）管控机制，相关要求已成为行业合规运营的基准准则。在此监管背景下，九源启动商业生产的预期时间受到影响，二零二四年初，主管部门开展现场专项检查，下达多项整改指令，要求本集团在商业生产启动前完成指定设施升级及工艺改进。二零二五年初，经地方监管部门进一步口头指导，项目需履行专项验收程序，在符合生态保护、安全生产及资源可持续利用等核心标准后，方可启动商业生产。
本集团现正竭尽满足监管要求，经综合考量当前合规建设进度及验收程序要求，包括监管标准持续深化带来的延长合规调整週期；特定环境工程需自然週期验证及多层级验收流程等因素，本集团审慎调整预期启动商业生产时间至二零二六年第四季。
本集团参考独立合资格估值师出具之估值报告，评核了九源的采矿权截至二零二五年三月三十一日的可回收金额。于本年度已就勘探及采矿权作出减值亏损拨备约7,978,000港元（二零二四年：无）。减值评估的详情载列于公告附注14。
金豪矿业
本集团持有永名投资控股有限公司（「永名」）73.1%的股权。永名的间接全资附属公司镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县金豪矿业有限公司（「金豪」）于中国云南省普洱市镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县恩水路（民江集贸市场段）持有铜、铅及银矿的勘探许可证。
金豪开采许可证申请工作正按程序进行。根据原定规划，项目预计于二零二五年下半年启动生产。然而，受以下关键因素影响，项目进度面临阶段性调整：
项目所在地普洱市作为长江上游重要生态屏障区，依据云南省二零二二年十月颁佈的《矿产资源总体规划（二零二一至二零二五年）》被正式列为矿产资源重点监控区域。该政策要求新设采矿权审批升级为省级直审机制，须经自然资源、生态环保、应急管理等多部门联合审查，同时生态保护标准持续提高（如跨境生物廊道评估、碳汇补偿等新增要求），显著延长了审批週期。
此外，开采许可证开发需配套投入数千万人民币元基础设施建设资金，而当前集团现金储备尚不足以覆盖项目基建需求。
面对当前形势，本集团现正竭尽寻求多元化融资方案，包括与金融机构磋商项目贷款、探索战略投资者合作路径，并研究政府专项基金申请可行性。于本公告日期，本集团尚未就任何潜在融资活动达成协议、安排、谅解或磋商。
经综合评估审批进度与资金筹措现状，审慎预计项目投产时间将调整至二零二六年下半年。本集团将持续优化实施方案，整合政策与市场资源，在严格遵循省级生态保护要求和安全生产规范的前提下，全力支持项目有效推进。
本集团参考独立合资格估值师出具之估值报告，评核了金豪的勘探权截至二零二五年三月三十一日的可回收金额。于本年度概无就减值亏损作出拨备（二零二四年：无）。减值评估的详情载列于公告附注14。
物业发展及投资业务
于本年度，本集团自物业发展及投资分类录得亏损约362,009,000港元（二零二四年：溢利约18,320,000港元）。转盈为亏乃主要由于：
(i)将转移至本集团作为已付按金退款的物业的公平值于本年度下降，故就收购
北京物业的已付按金作出减值亏损拨备；及
(ii)投资物业的公平值变动亏损增加。
于本年度，本集团自物业发展及投资分类录得收入约15,152,000港元（二零二四年：14,110,000港元）。收入增加的详情载列于下列的大连、浙江及苏州物业项目。
物业发展
大连物业
位于中国大连之间接全资附属公司大连创和置地有限公司（「大连创和」）于大连从事开发城市用地作住宅用途，并计划于中国大连金州新区金石滩北部区开发55幢楼宇，其中第一期（「一期」）为21幢楼宇，第二期（「二期」）为34幢楼宇。
一期「心田佳苑」已于二零一九年三月竣工，并确认为本集团持作出售之已落成物业。一期共有21幢楼宇，总可售面积约为42,540平方米，包括四幢小高层、九幢洋房及八幢联排别墅。大连创和于二零一九年四月开始向买家交付物业。于本年度，约181平方米的物业已完成交付并录得约1,186,000港元（二零二四年：1,788,000港元）的收入。由于中国物业市场萎靡，客户行为已发生改变。彼等趋于保守并对物业投资采取观望态度，严重影响物业销售。因此，本年度来自物业销售的收入有所减少。
直至二零二五年三月三十一日，一期的总可售面积合共约81%已交付给买家。于二零二五年三月三十一日，大连创和有合约金额约人民币37,597,000元的销售合约，总可售面积约5,027平方米，预期将于不久将来交付予买家。由于房地产市场行情不佳，短期内出售大连物业一期所有待售单位具有挑战性。然而，大连创和的管理层密切监察物业市场状况，并尽全力推广及售卖余下待售单位。
本集团参照独立合资格估值师以市场法评估估值所出具的估值报告，评核了持作出售之已落成物业于二零二五年三月三十一日的市场价值。于本年度，就持作出售的已落成物业作出减值亏损拨备约2,725,000港元（二零二四年：回拨减值亏损约270,000港元）。有关减值评估的详情载于公告附注17。
二期获确认为本集团的发展中物业。本集团计划开发34幢楼宇，总可售面积约为69,000平方米。二期之开发处于初步阶段。由于(i)COVID-19疫情自二零二零年初起爆发；(ii)若干中国物业发展商自二零二一年中起遇上债务危机；及(iii)中国物业市场萎靡，故二期的开发已延期并改期进行。
于二零二二年一月二十七日，大连创和收到大连市自然资源局出具的閒置土地认定书，据此，二期土地被认定为处于閒置状态。因此，二期土地可能存在被中国政府机关无偿收回的风险。大连创和的管理层正积极与中国政府机关进行协商及沟通，以解除閒置状态的认定，及避免被中国政府机关无偿收回土地。
直至本公告日期，儘管有閒置土地认定书，惟二期土地的合法所有权仍由本公司控制。中国政府机关并未采取进一步行动，而本公司并不知悉任何确实的收回时间表。
董事会已审阅并重新考虑二期的发展计划。近年建筑材料成本不断上升导致开发成本增加。然而，由于自二零二一年中起若干中国物业发展商遇上债务危机及中国物业市场萎靡，故大连物业的售价有所下跌。由此，开发二期的预期利润率大幅下降。因此，董事会认为于现有市场情况下开发二期土地并不符合本公司及其股东的整体最佳利益。儘管如此，管理层仍正尽力避免土地被中国政府机关无偿收回。与此同时，本集团正物色买家收购二期土地。然而，本集团仍未能寻得及确认买家。
然而，鉴于物业发展为可回报率高的业务，本公司并无计划停止进行有关业务。相反，本公司一向为市场机遇随时出现作好准备，以继续进行其物业发展业务。有见中国物业市场的近期市况、经济充满不确定性及全球通胀导致建造成本不断上升，本公司在其物业发展业务上暂时采取保守的方针。
物业投资
北京物业
本集团于二零一七年二月二十八日订立收购协议，以代价约人民币220,000,000元（可调整）购买(a)建筑总面积为8,335平方米的办公室物业及(b)位于北京会展国际港展馆配套设施项目第三期建筑总面积为3,100平方米的地下停车场。本集团根据收购协议列明的付款条款以按金形式支付代价人民币200,000,000元。
由于新冠疫情爆发，建筑工程曾暂时停工，故卖方未能根据协定计划向买方交付物业。本集团就物业交付出现重大延误向卖方采取法律行动。由于卖方于二零二三年仍未交付物业，卖方向本集团承诺退还全部按金。由于卖方陷入财务困难，卖方承诺(i)将通过向本集团转移其所持有的若干北京物业的形式退还按金及(ii)向本集团支付额外现金补偿人民币8,000,000元。于二零二四年三月三十一日，卖方已向本集团全数支付现金补偿人民币8,000,000元，并转移代价总额约为人民币44,381,600元的四项物业。
于二零二三年六月二十五日及二零二三年七月十三日，已转移至本集团的四项物业由已付按金重新分类为本集团的投资物业。该等物业目前出租予租户以赚取租金收入。于本年度，本集团录得来自该等物业的租金收入约453,000港元（二零二四年：518,000港元）。
本集团参考独立合资格估值师使用市场法出具之估值报告，评核了已转移给本集团及建议转移给本集团作为退款的物业于二零二五年三月三十一日的市场价值。于本年度，确认来自已转移物业（获确认为本集团的投资物业）的公平值变动的亏损为约21,029,000港元（二零二四年：384,000港元）。有关该等投资物业的公平值评估详情载列于公告附注13。此外，于本年度，确认就北京物业的余下已付按金作出的减值亏损拨备为约43,103,000港元（二零二四年：已付按金的减值亏损回拨约74,832,000港元）。有关已付按金的减值评估详情载列于公告附注19。
直至本公告日期，卖方已向本集团进一步转移代价总额约为人民币80,482,620元的两项物业以及以现金形式退还总计人民币16,000,000元（人民币11,170,000元作为部分定金的退还和人民币4,830,000元作为延迟退款的现金补偿）。有关详情，请参阅本公司日期为二零二五年四月二十九日及二零二五年五月十五日的该等公告。预期将于二零二五年转移剩余物业作为按金的退款。
鑑于卖方积极清偿其债务，本集团暂时不采取进一步行动起诉卖方。儘管本集团保留起诉卖方的所有权利，但为了尽可能减少损失，中国律师及本集团正在并将继续跟进及密切留意退款进程。
浙江物业
本集团持有位于中国浙江省金华兰溪市上华街道沈村的一幅工业用地（土地面积约为31,950平方米）及一幢双层工业建筑（总建筑面积约45,330平方米），连同另一幅总土地面积约74,960平方米的土地之土地使用权。
工业用地及建筑目前出租予租户以赚取租金收入。本集团于本年度录得租金收入约5,227,000港元（二零二四年：4,394,000港元），收入增加主要由于续租合约租金上升及租户重组改善所致。
本集团参考独立合资格估值师以市场法评估估值所出具的估值报告，评核了浙江物业于二零二五年三月三十一日之市场价值。于本年度，确认来自浙江物业的公平值变动的收益约109,000港元（二零二四年：公平值变动的亏损11,689,000港元）。有关公平值评估的详情载于公告附注13。
苏州物业
本集团持有位于中国江苏省苏州市外五泾弄6号的总建筑面积约14,798平方米的若干建筑物，连同总土地面积约20,841平方米的土地的土地使用权。
苏州物业包括一间经营集旅游、度假及会议于一体的苏州园林式酒店。本集团现正出租苏州物业以赚取租金收入，而租户则于苏州物业经营（其中包括）商务会所、特色商务精品酒店、餐厅、商店及办公室等。于本年度，本集团录得租金及管理费收入约7,555,000港元（二零二四年：7,410,000港元）。
儘管中国的后疫情经济环境曾对旅游业及商务活动造成衝击，导致往年部分租户退租，但本年度租赁情况已趋于稳定。本集团一直维持平稳的出租率及租金水准，反映市场适应力有所改善及租户维繫策略属有效。
本集团现正尽最大努力为苏州物业的空置单位物色并招揽新租户。本公司深信，一旦市场状况改善，旅游物业的需求将会增加，而苏州物业的出租率将会随之提高。本公司拟采取更积极的方式来吸引新租户，包括但不限于(i)对可供租赁的物业进行更积极的营销；(ii)为潜在租户提供更具竞争力的租赁组合；及(iii)聘请更多的物业经纪以获取潜在租户。
本集团参考独立合资格估值师以市场法评估估值所出具的估值报告，评核了苏州物业于二零二五年三月三十一日之市场价值。于本年度，确认来自苏州物业的公平值变动的亏损约295,053,000港元（二零二四年：55,139,000港元）。有关公平值评估的详情载于公告附注13。
盐田物业（已终止业务）(A)于二零一四年六月二十四日，本集团订立一份收购协议，并于二零一五年四
月十五日订立补充协议、于二零一六年七月十二日订立第二份补充协议、于二零一七年五月十七日订立第三份补充协议及于二零一八年五月三日订立第四份补充协议，以代价约人民币100,000,000元（相当于约126,000,000港元）购买该物业。
该物业包括位于中国深圳市盐田区盐田保税区物流园内三号路与深盐路交汇处二号堆场之金马创新产业园（前称为「金马讯息物流园」）（「金马创新产业园」）46个单位，总建筑面积约为8,699平方米。
于二零二五年三月三十一日，本集团已取得该物业的实质拥有权及已按照买卖协议所述付款条款支付有条件可退还按金总额人民币90,000,000元。代价之余额约人民币10,000,000元须于向买方（本公司之一间间接全资附属公司，「金马产业园之买方」）发出有关房产证当日起30日内支付。卖方须于二零一八年十二月三十一日或之前（或其他可能由双方协定之日期）以金马产业园之买方名义登记物业业权。
(B)于二零一五年五月十五日，本集团订立第二份收购协议，并于二零一六年七
月十二日订立补充协议、于二零一七年五月十七日订立第二份补充协议及于二零一八年五月三日订立第三份补充协议，以代价约人民币65,100,000元（相当于约81,400,000港元）再购额外物业。该物业包括金马创新产业园30个单位，总建筑面积约为5,400平方米。
于二零二五年三月三十一日，本集团已取得该物业实质拥有权及已按照买卖协议所述付款条款支付有条件可退还按金总额人民币60,000,000元。代价之余额约人民币5,100,000元须于该物业以金马产业园之买方名义登记当日起30日内支付。卖方须于二零一八年十二月三十一日或之前（或其他可能由双方协定之日期）以金马产业园之买方名义登记物业业权。
(C)于二零一五年十一月十日，本集团订立第三份收购协议，并于二零一七年五
月十七日订立补充协议及于二零一八年五月三日订立第二份补充协议，以代价约人民币101,600,000元（相当于约122,000,000港元）再购额外物业。该收购物业为位于金马创新产业园2座指定作办公室及仓贮用途之单层钢筋混凝土大楼，总建筑面积约为4,957平方米。
于二零二五年三月三十一日，本集团已取得该物业实质拥有权及已按照买卖协议所述付款条款支付有条件可退还按金总额人民币100,000,000元。代价之余额约人民币1,600,000元须于该物业以金马产业园之买方名义登记当日起30日内支付。卖方须于二零一八年十二月三十一日或之前（或其他可能由双方协定之日期）以金马产业园之买方名义登记物业业权。
就上述盐田物业(A)、(B)及(C)而言，于本公告日期，卖方尚未以金马产业园之买方名义登记该等物业业权。中国政府机关尚未发出该房产证的批准。于二零二一年四月，本公司接获卖方第二份信函，要求延长有关处理房产证事宜的最后限期至二零二一年十二月三十一日。然而，由于COVID-19疫情持续，故房产证于经延长的最后限期前尚未完成登记。本公司已委聘一间中国律师事务所与卖方磋商，以解决此事宜。
鉴于盐田物业业权存有缺陷，该等物业无法为本集团带来任何收入或溢利，而本集团在继续持有及维护该等物业时须支出若干成本。
于二零二三年四月二十七日，本集团订立一项买卖协议，出售Century Strong Limited之全部已发行股本及Century Strong Limited及其附属公司（「出售集团」）获垫付的股东贷款，代价为人民币150,000,000元。Century Strong Limited之全资附属公司持有金马创新产业园之命名权及广告权及盐田物业(A)、(B)及(C)。出售事项根据上市规则构成一项非常重大出售交易，并于二零二三年七月十二日举行的股东特别大会上获本公司股东批准。出售事项预期将于二零二五年年初完成。出售事项之详情载于本公司日期为二零二三年五月二日的公告及本公司日期为二零二三年六月二十三日的通函。
于二零二五年三月三十一日，出售集团按相当于出售代价的公平值人民币150,000,000元列账。
鉴于买方拥有的资产、其业务的规模及多元化及经管理层针对买方提供的房地产所有权证书所代表的物业的估计价值作出评估后，管理层与买方一致认为买方提供的资产证明的总价值估计不低于出售事项代价，并认为买方有能力完成此出售交易。因此，于二零二五年三月三十一日，概无任何出售集团的减值迹象，且出售集团的公平值维持不变。上述金额减少乃主要由于人民币贬值产生的汇兑差异，其已于其他全面收益中获确认。
环境政策及表现
本集团致力促进经营所在地区之环境及社区之长期可持续发展。作为负责任之企业，本集团在所有重大方面遵守有关环保、健康及安全、工地状况及僱佣之一切相关法律及法规。本集团亦已采纳有效措施达致资源有效利用、节约能源及减少废物。
遵守法律及法规
于本年度内，本集团概无任何严重违反任何相关法律及法规之事件。
与供应商、客户及其他持份者之关係
于本年度内，本集团与其主要持份者（包括僱员、客户、供应商、银行、监管机构及股东）之间概无发生任何重大纠纷。本集团将继续确保与各主要持份者进行有效沟通及保持良好关係。
