业务概览
本集团定位于中国领先的综合物业管理和社区生活服务提供者。打造综合物业管理服务、多元增值服务及智慧城市服务三大业务组合,大力培育数字科技服务。目前,本集团一共有四大业务板块:(1)物业管理服务;(2)社区增值服务;(3)非业主增值服务;及(4)城市服务。
于2023年6月30日,本集团收入达到人民币4,098.1百万元,同比下降3.9%;期间利润为人民币203.9百万元,同比上升9.7%;本公司权益持有人应占核心净利润为人民币316.5百万元,本公司权益持有人应占核心净利润率7.7%。
截至2023年6月30日止,世茂服务为1,366个项目提供种类丰富的服务;客户类型多样,包括住宅、高校、公建、产业园及医院等。在管建筑面积实现260.7百万平方米,同比上升1.9%;合约建筑面积实现346.2百万平方米,同比上升3.9%。
物业管理服务
占总收入63.7%,占总毛利润62.8%
期内,本集团物业管理服务收入达到人民币2,612.6百万元,较2022年同期的人民币2,342.2百万元,同比增长11.5%,主要是因为来自第三方市场拓展合约建筑面积的不断增加,保障了本集团物业管理服务收入的稳步增长。
期内,本集团物业管理服务毛利润为人民币541.8百万元,较2022年同期的人民币616.3百万元,同比下降12.1%,毛利率为20.7%,较2022年同期的26.3%相比,下降5.6个百分点。主要原因是,其一,第三方项目的占比提升较快,相较于来自世茂集团控股有限公司(「世茂集团」)的项目,第三方项目的毛利率比较低;其二,公建类项目占比快速提升,相较于住宅类项目,公建类项目的毛利率比较低。
面积规模持续稳步增长
期内,本集团合约建筑面积取得稳步增长。合约建筑面积的持续增长为本集团的各项业务发展提供了稳固基础,不仅能够直接贡献物业管理服务收入,还能为增值服务提供客户群,创造业务机会。
截至2023年6月30日止,本集团合约建筑面积为346.2百万平方米,较2022年同期的333.1百万平方米,同比增长3.9%,或净增加13.1百万平方米。
来自第三方的合约建筑面积占比从2022年同期的76.3%,提升1.3个百分点,达77.6%,世茂服务的业务独立性将日益增强。
截至2023年6月30日止,本集团在管建筑面积为260.7百万平方米,较2022年同期的255.9百万平方米,同比增长1.9%,或净增加4.8百万平方米。在管项目达到1,366个,覆盖了全国28个省、直辖市和自治区、以及114个城市。
本集团的业务独立性持续提升,截至2023年6月30日止,来自第三方的在管建筑面积达201.0百万平方米,占本集团总在管建筑面积的77.1%,来自第三方的在管建筑面积占比相较于2022年同期,提升了0.5个百分点。
期内,本集团出于对利润率以及现场管理的综合考虑,主动终止了部分利润率较低及管理难度较大管理成本较高的项目,调整项目组合使得本集团的在管项目组成更加优质,有助于长期管理,稳步增长,体现价值。
第三方竞标外拓项目品质提升明显
2023年上半年,本集团新增第三方竞标外拓合约建筑面积26.4百万平方米,较去年同期的30.6百万平方米,下降13.7%,第三方竞标外拓项目的平均物业费为2.3元╱平方米╱月,相较于与去年同期的2.0元╱平方米╱月,提升15.0%,外拓项目品质显着提升。
2023年上半年,面对依然下行的房地产市场和低迷的消费意愿,世茂服务第三方外拓依然取得了非常优异的成绩。新增住宅项目合约建筑面积占比达到44.3%,全新住宅项目占比为24.5%,二手住宅项目的占比为19.8%,全新住宅项目超过二手项目,对利润率产生正面影响。2023年上半年,世茂服务新增项目的品质不断提升,示范效应不断增强;中标多个高合同金额的项目。例如:中国移动福建公司全省物业服务采购项目(总合同金额超过人民币1亿元),深圳奥园翡翠东湾等项目,体现了世茂服务不断提升的市场拓展能力和持续精进的服务品质,得到市场的充分认可。
社区增值服务
占总收入17.3%,占总毛利润23.9%
期内,收入达到人民币709.3百万元,较2022年同期的人民币931.0百万元,同比下降23.8%。
社区增值服务收入同比降低,主要是因为(1)受到房地产行业整体下行的影响,部分与房地产行业关联度较高的业务规模下降,例如:智慧场景解决方案业务和美居业务;以及(2)国内经济面临下行压力经济形势变化,整体消费需求下降,使得新零售业务面临挑战。
社区增值服务毛利润为人民币206.7百万元,较2022年同期的人民币306.6百万元,同比下降32.6%,主要是由于板块业务规模下降以及毛利润结构变化所致。
社区资产管理服务,收入为人民币142.4百万元,与去年同期的人民币116.7百万元相比,同比增长22.0%。
期内,世茂服务通过业务能力建设和组织能力建设,夯实和提升经营水准。
新增四大场景业务;更新各岗位操作指引;完善资源点位测算标准模型,截至2023年6月30日,梳理资源点位162,137个,相较于2022年底的138,525个,提升17%;停车场启用率达成90%,新增业务经营车位1,200个,相较于年初增加8%。
注重团队建设,打造新型专业业务团队;关注公司文化建设,实现务实的业务氛围营造。推动业务前线人员能力与人才画像匹配,通过红黄牌警告制度提升团队经营品质。
智慧场景解决方案,收入为人民币25.7百万元,与去年同期的人民币276.8百万元相比,同比下降90.7%
2023年上半年,世茂服务聚焦建设新业务能力,重点打造标杆项目,提升竞标能力,以及节降经营成本,持续提升经营能力等方面。但由于2023年上半年房地产行业整体下行,二手房成交萎缩,以及经济形势变化,消费整体低迷等多种因素影响,使得各类客户对于智慧化改造提升的需求减弱,影响收入。
车位资产运营服务,收入为人民币189.0百万元,与去年同期的人民币163.7百万元相比,同比上升15.5%
本集团重点发展与车位相关的非週期性业务,例如,车位管理,车位租赁,车位改造,车辆养护等。车位销售业务作为週期性业务,本集团一直在有意识地持续控制其发展,持续优化提升本集团整体业务结构。
美居服务,收入为人民币57.7百万元,与去年同期的人民币86.9百万元相比,同比下降33.6%
2023年上半年,由于受到房地产行业整体下行影响,市场整体新建项目和新交付项目减少,导致业务规模萎缩,收入同比减少。
新零售服务,收入为人民币25.7百万元,与去年同期的人民币47.2百万元相比,同比下降45.6%
2023年上半年,由于受到整体经济形势变化的影响,整体消费水准下降,业主消费意愿降低,导致业务量明显减少,收入同比下降。
校园增值服务,收入为人民币196.9百万元,与去年同期的人民币190.2百万元相比,同比上升3.5%
校园增值服务主要依托浙江浙大新宇物业集团有限公司(「浙大新宇」)综合高校物业管理服务平台开展业务,主要包括食堂、餐饮服务、住宿服务及便利店等,为校内广大师生提供种类丰富的增值服务,便利校园生活并提升校园体验。
2023年上半年,浙大新宇梳理在管项目,主动终止部分亏损及利润较低的项目,聚焦增强经营管理能力,提升盈利水准。
养老服务,收入为人民币71.9百万元,与去年同期的人民币49.5百万元相比,同比增长45.3%
2023年上半年,养老服务业务收入持续快速增加。上海椿祺集养老服务有限公司(「椿熙堂」)居家养老服务平台依托长护险政策试点城市,抢抓窗口期积极佈局业务。截至2023年上半年,本集团养老服务业务覆盖全国17个城市,运营超过50个服务站点,在嘉兴、常州等城市具有领先优势。
非业主增值服务
占总收入3.0%,占总毛利润2.7%
期内,收入达到人民币121.1百万元,较2022年同期人民币321.6百万元,同比下降62.3%;占总收入的比例从2022年全年的6.1%,下降到2023年中期的3.0%,比例持续降低,整体收入结构更加优化。
2023年上半年,受到地产行业持续下行影响,商品房新开工数量巨幅下降,导致本集团案场业务持续大幅萎缩,收入同比下降明显。
城市服务
占总收入16.0%,占总毛利润10.6%
期内,收入达到人民币655.1百万元,较2022年同期人民币671.0百万元,同比下降2.4%;占总收入的比例从去年同期的15.8%,提升到2023年中期的16.0%,城市服务是本集团第三大收入和利润的来源。
2023年上半年,受到宏观经济环境的影响,部分项目到期后未能续约;以及出于对利润率的考虑,主动终止部分项目,使得城市服务业务收入相较于2022年同期有所下降。但是,2023年上半年,城市服务板块重点提升市场拓展体系化能力,并取得以下成效:
(1)拓展管道全面打开,包括:
(i)建队伍:建立三大业务区,即:总部区、金沙田区及世路源区;
(ii)强合作:与各城市的物业管理服务分支建立合作机制;及
(iii)立机制:建立合伙人机制与合作体系,使合作伙伴成为主要营销及销售渠道。
(2)业务合作多元创新,包括公开招标、设立合营企业、EPC+O模型等,上半年陆续中标多个大型项目;及
(3)产品创新持续深化,建立360°可持续发展力,实现横向全场景覆盖和纵向产业链贯通。
另外,世茂服务的城市服务业务从零到一,经过3年发展,在市场拓展、运营管理、组织建设等方面初现成效,并持续深化收併购公司的一体化建设,如:
(1)市场一体化方面:凭藉本集团建立城市服务业务能力,梳理业务模型,建立可执行、可落地的管理体系,整合收併购公司的城市服务,实施管理标准,下达管理指标,跟踪绩效,确保利润目标达成;及
(2)运营一体化方面:结合物业精细化管控优势及现场实际作业,纵向打造《环卫一体化全生命週期管理体系》,覆盖现场作业成本、品质、规范、制度、标准,数字化赋能,持续推进业务标准化、精细化管控,横向建设产品延伸运营管控体系及对应标杆打造,逐步推动城市大管家综合项目运营一体性、集约性、精细化管控。