一、 销售收入
截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团录得综合销售收入人民币2,639.7百万元，较二零二二年之人民币6,385.0百万元下降58.7%，已出售及交付之楼面面积则由二零二二年的143,030平方米下降42.7%至二零二三年的82,004平方米。已确认平均售价从二零二二年之每平方米人民币44,391元下降39.1%至二零二三年每平方米人民币27,025元。
二零二三年内，本集团旗下确认销售收入（包括物业销售收入及内部装修收入）绝大部分来自于上海地区及环渤海地区的项目，主要包括上海的恒盛 ·尚海湾项目第16号楼及北京的欧洲公馆的销售收入。二零二三年内，81.7%的销售收入来自于上海地区的项目，10.7%来自于环渤海地区的项目，除上海以外长三角地区及东北地区的项目合计仅对本集团本年度销售收入作出7.6%的贡献。二零二三年内，七个位于一线城市（上海及北京）的项目占销售收入的比例为92.3%，而九个位处于二、三线城市的项目只占本集团整体销售收入的7.7%。
二零二三年内，本集团位于上海的恒盛 ·尚海湾项目第16号楼物业完工并交付使用，其销售单价属于市场高端价格。由于本年内本集团继续加大力度促销各地的库存车库及尾盘房源，其中车库的销售单价比同项目的住宅房价更低，拉低了本集团本年度的确认收入的平均售价。本集团若干数年前已完工交付的物业项目由于在本年内只录得车库的销售收入，故其确认的销售单价远低于当地市场上住宅房源价格。二零二三年本集团的整体平均确认售价从二零二二年的每平方米人民币44,391元下跌39.1%至二零二三年每平方米人民币27,025元。上海的恒盛 ·尚海湾项目第16号楼于二零二三年内完工并交付使用超过10,000平方米的物业，确认销售收入（不含物业内部装修收入）人民币1,088.7百万元，同时第15号楼确认物业内部装修收入人民币423.5百万元，加上此项目二零二三年内继续出售其车库及尾盘房源，合计对本集团的销售收入作出人民币2,014.1百万元的贡献，其中住宅物业销售的平均确认售价超过每平方米人民币100,000元。北京的欧洲公馆（第二期）住宅物业于去年完工并交付使用，本年内继续出售库存物业，于二零二三年内共出售超过8,567平方米的物业，平均价格接近每平方米人民币33,000元，对本集团的收入作出人民币279.7百万元的贡献。除以上所述两个主要交付项目，二零二三年内，本集团其他14个项目的销售收入共计人民币345.9百万元，占本集团销售收入总额（包括物业销售收入及内部装修收入）的13.1%。
二、 物业销售
二零二三年内，本集团录得房地产销售人民币1,686.0百万元，同比下降18.9%；实现房地产销售面积83,754平方米，同比下降41.2%。
二零二三年是三年冠状病毒（「COVID-19疫情」）防控转换后经济恢复发展的第一年，房地产市场仍处于深度调整中。高失业率及国内经济下行，连同通胀压力加剧，均对本集团物业销售业务的表现、项目建设进度及本集团整体营运构成不利影响。本集团大部分位于一线城市的项目已接近项目收尾阶段，可供出售的资源主要来自二线甚至三线城市项目的低价物业。上述各项因素均导致本集团于二零二三年的物业销售金额大幅下跌至仅人民币1,686.0百万元。
本年内，本集团的房地产销售金额绝大部分来自于上海地区和长三角地区。二零二三年内，长三角地区的项目对本集团贡献了最多的房地产销售额，共计人民币842.9百万元，占本集团本年度物业销售的50.0%，其中主要销售来自于二零二三年下半年新推盘的恒盛 ·南京 ·金陵湾及恒盛 ·南通 ·尚海湾去年上半年推盘的物业。由于市场整体低迷，新推盘的恒盛 ·南京 ·金陵湾项目于本年内整体录得物业销售金额人民币438.2百万元。恒盛 ·南通 ·尚海湾在二零二三年内录得物业销售人民币385.0百万元。上海的恒盛 ·尚海湾项目本年内继续推售其他尾盘房源及车库，贡献物业销售人民币458.7百万元，占本集团二零二三物业销售总额的27.2%。除上述三个项目外，本集团其他项目的物业销售分散，总金额为人民币404.1百万元，主要包括商铺和车位的销售。
截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团四个地区的物业销售金额分别为上海地区的人民币579.6百万元，长三角地区的人民币842.9百万元，环渤海地区的人民币80.1百万元及东北地区的人民币183.4百万元，分别占本集团物业销售总金额的34.4%, 50.0%, 4.7%及10.9%。
截至二零二三年十二月三十一日止年度内，本集团整体的平均销售价格为每平方米人民币20,130元，较二零二二年的每平方米人民币14,591元上升38.0%，主要因为二、三线城市实现的房地产销售去年主要来自于促销低价值的库存车库，本年内商铺销售占比增加，同时新推盘的恒盛 ·南京 ·金陵湾项目拉升了整体本集团的平均销售价格。
本集团二零二三年内于一线城市（上海及北京）及二、三线城市实现的房地产销售金额分别为人民币617.2百万元及人民币1,068.8百万元，分别占本集团二零二三年房地产销售总额的36.6%及63.4%。
本集团预期二零二四年全年有来自14个项目的物业推出市场，可供出售之楼面面积约为0.55百万平方米。上海地区、长三角地区、环渤海地区和东北地区分别占本集团二零二四年预期可售建筑面积的28.7%、43.3%、11.1%和和16.9%。
三、 工程及开发
本集团二零二三年竣工的总建筑面积约为100,692平方米，新增开工面积约24,382平方米。截至二零二三年十二月三十一日，本集团总在建面积为2.1百万平方米。
四、 土地储备
本集团继续执行谨慎拿地的投资策略，根据现金流和财务资源的状况来确定新增土地的规模。本集团于二零二三年内未购入任何土地。
截至二零二三年十二月三十一日，本集团已取得土地证或已签署土地收购协议的土地储备总量为5.7百万平方米，平均楼面土地成本为每平方米人民币1,446元。相对低廉的土地储备为本集团日后的可持续发展和获取较高的溢利率提供了有力的保障。
本集团的土地储备均衡分佈于一、二及三线城市之间，其中39.3%位于一线城市，60.7%位于二、三线城市。
五、 商业物业发展
本集团将稳步推进商业物业的发展。截至二零二三年十二月三十一日，本集团有约2.0百万平方米的总楼面面积已规划为开发商业物业之用，而其中已落成的商业物业楼面面积约130,715平方米，约647,774平方米的商业物业项目正在建设中及1,187,465平方米的商业物业项目仍在规划中。
截至二零二三年十二月三十一日，零售商业、写字楼及酒店的物业形态按建筑面积分别占本集团商业物业开发总量的67.4%、10.3%及22.3%。本集团计划长期持有大部分商业物业，以获取稳定的租金收入。
二零二四年，全球发展和国际政治纷争、军事斗争错综复杂，乌克兰危机和中东衝突延宕，欧盟换届、亚太及北美等多国迎来重要选举，都将对国内外政策变化产生重要影响，增加了国际政治稳定的不确定性。美国通胀高于预期，仍处在加息通道，欧洲经济增长乏力使得欧元区高利率叠加高负债令世界经济复甦动能不足，发展中国家债务违约可能性上升，全球经济复甦仍处在低速增长轨道中。中国经济表现出超预期韧性与大国博弈始终交织，中美战略竞争持续保持。我国后疫情时代经济恢复仍面临诸多挑战，但依托高质量共建「一带一路」，推动国内经济高水平发展，终将为世界经济注入更多合作与治理。
本集团预判，二零二四年中国经济还是会经历曲折式前行的过程，面临短期企稳和长期转型的挑战，整体经济态势的恢复情况存在着不确定性。宏观经济修复对于房地产行业的影响依旧深远，房地产市场供求关係和城镇人口红利等重大趋势性，结构性变化已成定局。房地产供需双弱的低迷局面还会保持，市场信心修复仍需一段时间，且经济形势及预期不改变的情况下，房企经营的高压力就不会改变，现金流紧张依旧是企业必须面对的痛点。政府方面宏观政策基调仍将较为积极，对于「因城施策」的治理要求仍会沿用，并且在保交楼、保民生方面务求精准。2024年新房销售市场依然面临调整压力，一二线城市和三四线城市都不具备突破现有经济态势的高速发展，优质产品只会带来短期性，区域化行情。鉴于目前的房地产市场与整体经济的深度交叉，房地产市场恢复将严重依赖于宏观经济的改善和调控政策的刺激程度。
本集团将始终坚持稳健发展的经营策略，持续关注宏观政策的导向，从上到下地提高管理效能，优化管理模式及项目管控模式，靠前发力，建立项目主动而为，集团服务管理的新运营格局。加强销售体系的统管责任力度，加强工程、成本等技术专业的精细化管理决策，以职责到位的领导体系实现管理效能的提升，从而夯实集团合理运行的基础空间。同步加快办公楼、商舖的招租，加快商业资产的销售，形成对本集团资金的良好补充。
本集团将坚持采取审慎的财务政策，通过项目销售、存量资产处置及不良债务的重组和置换，有步骤、有系统地降低债务总规模，全力改善本集团的债务结构，适时增加长期低息负债，以期有效规避财务风险和运营压力，保障整体财务资金安全，实现企业的持续、健康和稳定发展。
