领展致力在管理香港及中国内地物业组合上追求卓越,为邻近的所有持份者提供独特的购物及娱乐选择。我们於香港及上海的办公室物业-海滨汇及领展企业广场,为寻求高质素工作环境的跨国企业及大型机构客户提供优质的办公室设施。
建立具高生产力的物业组合
年内,领展的物业组合录得具抗逆力的增长。我们透过有效的增长动力(管理、提升、收购、出售及发展),为基金单位持有人带来持续回报。我们於年内亦透过进行策略性评估并出售香港17项物业取得了重要的里程碑。这标志着我们完成物业组合增值及资本循环的里程碑,亦为领展掌握长远增长机遇的能力奠定了稳健的基础。
管理
良好的资产管理是经营物业组合的成功关键。年内,领展将资产管理模式扩展到整个香港物业组合,彰显其既深且广的管理能力,并设有专责的资产经理团队监察物业的整体表现。
香港物业组合
零售
严谨的资产管理方针有助我们在活跃市场上保持良好的表现。於2018年3月31日,物业组合的租用率维持於97.0%之高水平。年内的续租租金调整率为29.1%,而零售租金收入则按年上升5.3%。剔除所有於分析年度内出售及收购的物业後,零售租金收入比往年增长9.5%,反映了我们现时的物业组合有相对强劲的增长潜力。平均每月租金则由2017年3月31日之每平方尺55.3港元上升至2018年3月31日之每平方尺62.4港元。
停车场
目前,领展於香港拥有及管理约61,000个邻近物业组合的泊车位。由於香港泊车位供应有限,需求仍然居高不下。物业完成资产提升工程後,优化的购物环境推动我们商场的客流量及对时租泊车位的需求。年内,停车场收入按年增长5.5%。剔除所有於分析年度内出售及收购的物业後,停车场收入则上升10.9%。截至2018年3月31日止年度,每个泊车位每月收入按年增加11.3%。
中国内地物业组合
领展的中国内地物业组合包括北京欧美汇购物中心、上海领展企业广场1座及2座以及广州西城都荟广场(於年内完成收购)。此物业组合本年度的表现稳健,收益总额为8.84亿港元(2017年:5.74亿港元),而物业收入净额达到6.84亿港元(2017年:4.59亿港元),分别按年增加54.0%及49.0%。
自2017年5月完成收购西城都荟广场,我们加强商户组合,项目接近全数租出。欧美汇购物中心的表现足证我们具投资及管理中国内地区域性商场的专业知识。领展企业广场1座及2座保持一贯稳定及令人满意的表现。
於2018年3月31日,欧美汇购物中心及西城都荟广场的出租率分别为100.0%和99.2%。欧美汇购物中心的续租租金调整率表现仍然强劲达29.4%;西城都荟广场的续租租金调整率则为61.2%。领展於中国内地的办公室物业租用率为99.3%,续租租金调整率则上升至13.3%。
提升
资产提升释放了物业组合的增长潜力。我们透过资产提升工程将陈旧资产转化为现代化商场,为顾客提供多元化的购物选择,提升购物体验,并同时为商户营造更佳的营商环境。商场经重新定位後,为我们的基金单位持有人及邻近社区增强价值。
年内,我们完成14项资产提升项目,所有项目均超出15%投资回报。当中T Town(前称颂富广场)及TKO街市为大型改善工程,展现出领展作为香港领先的零售资产拥有人及管理人的能力。
TKO Gateway於2016年完成资产提升工程,将厚德商场重塑成为将军澳区都会商场。年内,我们进一步提升TKO Gateway的鲜活街市,翻新摊档、引进全新的空间布局及更当眼的出入口。我们更为商场打造特色美食街,供应小食及夜宵,吸引一众年轻及家庭顾客享受休闲的餐饮体验。通过广泛的交通网络与其他地区连接,TKO Gateway及TKO街市已成为区内独树一帜的购物总汇,并吸引更多将军澳区内外的顾客。
黄大仙中心南馆的全面提升是北馆提升工程的延伸。以往陈旧及未被充分利用的鲜活街市已转型为精心设计的零售及饮食区域,与北馆及南馆的商户组合相辅相成,充分发挥黄大仙中心的增长潜力。这为黄大仙中心南馆带来来自港铁站的人流,增加客流量。此外,我们亦为三个汇坊商场(分别为小西湾广场、慈云山中心及天泽商场)进行翻新,以保持该等物业的竞争力。
我们持续透过资产提升,保持物业增长规模及基金单位持有人的回报增长。现时,我们正进行10个提升项目,另有四个项目即将展开。我们的资产提升计划将伸延至2023年,有逾20个项目正於规划阶段。
本年度是鲜活街市提升工程创下新记录的一年。年内一共完成12个鲜活街市提升项目,其中三个由我们自行管理,剩余九个则由街市营运商经营。有见顾客对优质鲜活街市的需求殷切,街市商户亦反馈正面,我们已加快活化鲜活街市的步伐。
收购
我们的业务表现建基於具抗逆力的物业组合,并以维持每基金单位分派的可持续增长为目标。我们於2017年5月完成收购位於广州的西城都荟广场,代价为人民币40.65亿元。
我们认为西城都荟广场具增长潜力。项目於荔湾区核心地带占据策略性地理位置,坐落地下铁路黄沙站上盖,连接性极佳。商场逾40%的面积出租予饮食及休闲娱乐商户,为区内之顾客及访客提供独特的购物、饮食及娱乐体验。广州西城都荟广场出色的续租租金调整率亦为我们的整体物业组合带来重大贡献。
位於旺角的弥敦道700号大楼部分已於2017年年底开业。截至2018年3月31日,大楼约70%的面积已租出或接近完成协议阶段,当中包括医疗诊所、美容中心及共享商业中心。零售部分名为T.O.P This is Our Place (T.O.P),预期将於2018年年中开业,集合年轻客群喜爱的饮食、生活品味、时尚及美容品牌。我们预期T.O.P将成为汇聚都市娱乐体验的地标热点,维系及招揽顾客前来领展消费。
展望未来,我们将继续检视收购机遇,集中投资於香港及中国内地一线城市外围的零售物业及於核心商业中心区的优质甲级办公室,提升整体物业组合的质素。
出售
我们透过实践资本循环策略,提升物业组合质素。年内,我们完成策略性评估并出售17项物业,总代价为230亿港元,作价较2017年9月30日的估值溢价52%。是次出售交易获本地房地产投资者及全球房地产投资基金的青睐,亦大大提高我们的零售物业在海外机构投资者间的知名度。
是次出售交易标志着我们完成物业组合提升及资本循环的里程碑,从出售非核心或增长缓慢物业和引进香港及中国内地的优质项目中,保持领展长期增长势头。出售资产所得收益将用於在市场情况及规例允许下持续回购基金单位,以抵消由出售所致的每基金单位分派损失,并作为在机遇出现时收购优质新资产、偿还债务及一般营运资金用途。
发展
我们与南丰发展有限公司於九龙东海滨道77号的合营发展项目海滨汇将於2019年年初完工。摩根大通已落实租用约32%的办公室面积。海滨汇特设大型楼层及具康体休闲设施的平台绿化空间,定必成为九龙东的全新甲级商厦地标。香港特区政府为九龙东行动区提出多个概念总纲计划,吸引有意扩展业务及由核心商业区搬迁到该区发展的企业进驻。目前项目的建设工程及租赁进度理想。
海滨汇将设计及发展为环保低碳商厦,并已取得领先能源与环境设计(LEED)铂金级、绿建环评(BEAM Plus)铂金级及健康建筑标准(WELL)金级的前期认证。项目亦设有逾400个配备电动汽车充电装置的泊车位。