本集团主要从事物业投资、地板材料及医疗设备贸易、采矿及勘察天然资源、及金融服务及资产管理业务。
(1)物业投资
中国购物中心业务
于二零二零年十二月二十四日,本公司之一间全资附属公司与Stone Wealth Limited(「卖方」)订立两份有条件股份购买协议,以收购(i)Sky Build Limited(「Sky Build」)之全部已发行股本,其间接持有锦州嘉驰公共设施管理有限公司(「锦州嘉驰」,连同SkyBuild及其全资附属公司,统称「锦州目标集团」)之100%股权,现金代价为人民币554百万元。锦州嘉驰在中国辽宁省锦州市持有一个单层地下商场(「锦州购物中心」,并从事购物中心业务(「锦州购物中心业务」);及(ii)Superb Power Enterprises Limited(「Superb Power」)之全部已发行股本,其间接持有广州融智公共设施投资有限公司(「广州融智」,连同Superb Power及其全资附属公司,统称「广州目标集团」)之100%股权,结算方式为更替广州融智于二零二零年九月三十日应收一群关联公司╱方(其由卖方之最终实益拥有人控制)之即期账户结余金额人民币1,437百万元之还款责任至本公司。广州融智在中国广东省广州市持有一个两层地下商场(「广州购物中心」),并从事购物中心业务(「广州购物中心业务」)。
及后,以上二个收购项目(统称「收购事项」)均于二零二一年四月二十三日完成。于完成收购事项后,锦州目标集团及广州目标集团成为本公司之全资附属公司并将其财务表现合併入本集团之账目,而锦州购物中心及广州购中心被列本集团持作的投资物业。其有关详情载于本公司日期为二零二零十二月二十四日,二零二一年二月八日及二零二一年四月二十三日之公告以及本公司日期为二零二一年三月二十六日之通函。
于二零二一年十月二十七日,本公司之一间全资附属公司与卖方订立一份股份购买协议,以收购Willease Limited之全部已发行股本。Willease间接持有安阳江川公共设施有限公司(「安阳江川」)之100%已发行股本(连同Willease及其全资附属公司,统称「安阳目标集团」),基本代价为人民币370百万元。安阳江川在中国河南省安阳市持有一个双层地下购物中心(「安阳购物中心」),并从事购物中心业务(「安阳购物中心业务」)。收购安阳目标集团事项于二零二一年十一月完成。于完成收购事项后,安阳目标集团成为本公司之全资附属公司,其业绩合併入本集团之账目,而安阳购物中心已作为本集团持有的投资物业入账。其有关详情分别载于本公司日期为二零二一年十月二十七日之公告以及本公司日期为二零二一年十一月三十日之通函。
安阳购物中心业务,连同锦州购物中心业务及广州购物中心业务,统称「中国购物中心业务」。
本集团一直在采取多元化业务策略。收购安阳、锦州及广州三个购物中心之事项已于二零二一年完成,其符合本集团的策略发展,并将为本集团提供机会以拓展购物中心网络及扩大其购物中心业务的区域覆盖范围及规模。预期本集团购物中心的推广活动、营销活动及品牌建设将更为有效且具成本效益。安阳购物中心位于中国中部地区,而于锦州和广州的购物中心分别位于中国东北地区及南部地区。收购项目将使本集团的购物中心网路在中国中部,东北地区及南部地区拥有战略地位,并在中国的上述地区进行地域性扩张及可能扩大其市场份额。而受益于购物中心各区管理层的专长及经验,预计中国购物中心业务各区管理层可以交流宝贵的市场资料、商业信息及管理经验,包括与租户及店铺业主的关係及网路、购物中心的运营、管理策略及经验以及监管合规,以提升本集团整体购物中心业务的表现。
于收购三个购物中心之前,由于2019冠状病毒病爆发而实施的封锁限制导致各业务分部及地区的产品及服务需求减少,致使本集团收益递减且其各项业务分部之经营转差;为抵抗疫情以及其对经济产生之影响,本公司之董事(「董事」)认为,多元化业务策略是弥补本集团于进行收购事项之前之低营运水准及扭转其财务表现的关键所在。此外,董事认为以上三个收购项目将提供稳定经营溢利及现金流量,为提升本集团营运水准之紧急弥偿措施,并预期集团将自整合安阳购物中心,锦州购物中心及广州购物中心业务之优势获益。
截至三个收购事项各自之完成日至二零二一年十二月三十一日止期间,中国购物中心业务之收益主要来自商舖及场地空间租户之租金收入和物业管理及有关服务收入,与及销售商舖经营权之收入合共约260.4百万港元,当中广州购物中心销售商舖经营权贡献了217.8百万港元,其性质为收入,于本集团一般正常业务过程中产生。于二零二一年十二月三十一日,安阳购物中心、锦州购物中心及广州购物中心的投资物业公允值分别为约615.2百万港元,约841.4百万港元及约2,027.9百万港元。
于英国的房地产
本集团于伦敦市中心紧邻白金汉宫的黄金地段持有高端豪华房地产(「英国投资物业」)。于二零二一年十二月三十一日,本集团按公允值入账之英国投资物业约为675.9百万港元。于本年内,英国投资物业的收益约为5.9百万港元,较截至二零二零年十二月三十一日止年度的约0.1百万港元增加5,800%。有关租金收入增加主要是由于英国伦敦白金汉门6号的联排别墅已于二零二一年七月开始新租赁,租期为三年,而所带来之租金收入。
分部整体业绩亏损为约406.4百万港元,相比截至二零二零年十二月三十一日止年度的亏损约55.9百万港元增加约627.0%,乃主要由于2019冠状病毒病疫情爆发的持续负面影响导致投资物业公允值减少约270.9百万港元及就收购广州购物中心新增约人民币1,370.0百万元银行贷款导致年内产生了约130.6百万港元的财务成本所致。
(2)地板及医疗设备贸易
本集团于二零二一下年半年与海外客户展开地板材料贸易业务,并于本年录得25.3百万港元之收益。
本集团于中国营运医疗设备贸易业务,其中大多数客户为医院。由于销售产品大部份为一般医疗设备消耗用品及光学医疗仪器以及其相关零件(「医疗产品」),本集团经营所处市场竞争激烈。
于二零二零年上半年冠状病毒病疫情封锁期间,许多非疫情相关的光学医疗仪器被迫暂停销售,封锁措施在二零二零年底至二零二一年初疫情受控下逐步解除。儘管如此,2019冠状病毒疫情为医疗产品之销售带来负面影响,令本年内的收益减少至约17.5百万港元,较截至二零二零年十二月三十一日止年度约20.5百万港元减少14.6%。本年内之分部亏损增加27.8%至约2.3百万港元,而截至二零二零年十二月三十一日止年度则为亏损约1.8百万港元。
(3)采矿及勘察天然资源
目前,本集团持有蒙古国三个钨矿项目的四个采矿权许可证(「采矿权」)。采矿及勘察天然资源业务分部于本年内并未录得收益,概因接洽中的众多投资者因2019冠状病毒病疫情及其随后的封锁措施而搁置商谈。多项因素包括工厂停工、生产线停顿、疫情反覆及持续出现变种病毒,导致市场需求缩减,令若干潜在采矿合作伙伴或投资者因而于年内丧失投资有关分部的兴趣。
各种防疫措施更令物流困难及开采与运输成本大幅攀升,加上天然含量的不确定性及开采至出售的延后期均对采矿权估值构成负面影响。
钨矿项目的预测收入与成本边际利润比因而下降,使本集团自行开展采矿业务及生产的商业可行性降低。经参考现有预测模型下的采矿权估值及本集团直至本公告日期可得的资料,采矿权的账面值由于二零二零年十二月三十一日约81.8百万港元减值至于二零二一年十二月三十一日约18.7百万港元。因此,本年内确认的采矿权之减值亏损约为63.1百万港元。截至二零二零年十二月三十一日年度,采矿权之减值亏损约为92.2百万港元。与此同时,本集团仍在不断物色潜在投资者洽谈出售采矿权事宜。
(4)金融服务及资产管理
由于前景及市况尚不明朗,尤其是鉴于经济复甦受疫情反复及中美紧张局势加剧所影响,本集团已于本年内采取审慎的金融投资策略,故并无录得分部收益。因此,本年录得分部亏损约为1.7百万港元,相比去年分部亏损约为5.5百万港元。有关此分部之各业务状况进一步讨论如下。
金融服务
于二零二零年八月,本集团已根据香港法例第163章《放债人条例》通过一间全资附属公司取得放贷人牌照,且相关营运流程及其他准备工作已完成。鑑于在本年完成收购中国购物中心业务及我们希望保留资金开拓其他物业相关的新业务,放贷业务将推迟开展,直至新业务出现稳定的迹象且本集团之资源继续增长及累积。董事将密切关注我们各业务分部的发展,并策略性地分配公司资源,旨在令本公司股东的回报最大化。
不良债务资产管理
截至二零二一年十二月三十一日止年度,本集团于不良债务资产管理业务并无录得投资收益或亏损净额,概因于2019冠状病毒病疫情期间,经济低迷风险日益增加,概无开展收购或出售不良债务资产的交易。不良债务资产(包括不良贷款)的价格于二零二零年降至相对较低的水准,由于市场供应充足,预计于可预见未来仍将保持低位。
经审慎评估不良债务资产市场的各种风险后,董事认为,由于相关风险增加而不明朗回收期内的回报降低,目前收购不良债务资产于此时机可能并不视为适当。因此,本年度业务产生亏损约为2.6百万港元,主要为营运业务的经常性成本,而截至二零二零年十二月三十一日止年度亏损则为约3.7百万港元。董事将继续评估本集团是否应继续进行不良资产投资,若然,则确定进行该项投资的时间。
证券投资
受惠于香港的战略性区位优势及中国投资市场的发展,本集团利用自有资金于二级市场开展证券投资业务,专注投资大型优质企业股票,以获得资本增值及稳定的股息收入为目标。
于二零二一年十二月三十一日,投资组合的账面值(于简明综合财务状况报表中入账为按公允值计入损益之金融资产)约为8.5百万港元,较二零二零年十二月三十一日约为7.9百万港元的账面值高出约7.6%。本年内该等上市证券投资的持有情况保持不变,彼等均为香港上市股本证券,而其账面值均不超过本集团总资产的5%或以上。
本集团香港上市证券的投资组合的价值上升,本年内录得公允值投资收益净额约1.0百万港元,而截至二零二零年十二月三十一日止年度则为投资亏损净额约1.8百万港元。
根据世界银行最新的环球经济展望报告,环球经济在二零二一年强劲反弹后正明显减慢,最新的威胁来自2019冠状病毒引起的变数与及通胀、负债与收入不均状况上升,均会危及新兴及发展中经济之复甦。预期环球增长显着放缓,由二零二一年的5.5%下降至二零二二年的4.1%。中国的增长减慢,由二零二一年估算的8%下降至二零二二年的5.1%,部分是由于疫情的后遗影响及监管收紧所致。儘管较二零二一年增长放缓,中国在二零二二年的预期增长仍高于环球增长,显示中国是推动环球经济增长当中一个重要引擎。
虽然世界经济被2019新冠疫情打击,乌克兰战争在经济复甦之路增添不确定因素,中国作为世界最大经济体之一,持续提供经济及政治稳定的营商环境。中国政府应付2019新冠病毒的有效措施及一系列社会改革,为下一代成长营造了安全及健康的社会。第十四个五年计划将进一步做就中国的贸易及消费增长,为休閒消费商场提供更多商业机会。
中国购物中心业务将成为本集团业务扩展之主要推动力。揉合流行推广主题及对年轻一代具吸引力之线上线下元素,本集团目标是为购物中心打造创新的购物及造访体验。除了购物,几家商场会提供更全面及非凡之餐饮、娱乐及运动体验。国家在二零二二年提出的三孩政策及加强重视年轻人的体能发展提供了新的商机。本集团会就此等机会创造收益,并为几家商场策划策略性的商户业务组合、主题及推广计划。
广州购物中心在二零二二年将专注于品牌童装,并透过发展更多原创服装网上分销基地之商舖以拓展服装区。为提升年轻消费者的人流及提供突出之商场体验,广州商场计划设立剧本杀推理馆、脱口秀剧场及儿童的游乐堡垒。为提供更多餐饮选择以配合年轻一代的餐饮口味及偏好,将会设立是令食品小食亭,及扩大为网上订单备餐及服务的餐饮区域。
女士时尚服饰区域将引入高端品牌。此外,有计划拨出特定区域给中国多个城市的时尚服饰设计师的线上商户于商场内设立商舖。健身中心将启业并会与健身馆营运者以更可持续的商业模式合营。透过达成以上计划,本集团的目标是为广州购物中心创造充满活力的购物环境和体验。
锦州购物中心计划于二零二二年引入酒吧连锁店、特色小食馆,电玩中心以及剧本杀推理馆。配合现有的滑板及滑轮场地、野战设施及实境密室,以上新举措将为年轻到访者提供更丰富之运动及娱乐体验。
安阳购物中心将为地下场地重新设计富中国传统特色之佈置,及时尚佈置风格。购物中心计划从地面到地下第一层增设更多扶手电梯以提高访客量。安阳购物中心计划引进剧本杀推理馆,及一系列之小酒馆、酒吧及餐厅。本集团目标是把安阳购物中心成为社交媒体上安阳的打卡热点。
借助与本集团中国购物中心业务之潜在协同效应,二零二一年下半年本集团已开展地板材料贸易业务(「地板贸易业务」),为地板(石塑及木塑地板)与其他装饰材料作贸易及出口。在初始将专注于国外出口,并以美国市场为试点,以配合美国政府的万亿基建项目。展望未来,地板贸易业务将继续扩大外销规模,同时逐步扩展内销业务,本集团预计将为安阳购物中心、锦州购物中心及广州购物中心提供地板、天花板或其他建筑及装饰材料供应,发挥购物中心租户及客户网络优势。
二零二一年引入的中国购物中心业务及地板贸易业务等新业务,配合经多年深耕细作的住宅物业投资、医疗设备贸易等多项成熟业务,可透过多元化策略有效减轻或避免市场、流动资金、信贷等其他投资风险。中国将会是首一批从2019冠状病毒疫情及经济困扰中复甦过来的国家。儘管未来充满挑战及变数,本集团谨慎乐观认为各项业务可在上述复甦中受益。随着环球经济在来年逐步重拾动力,预期本集团经营规模及资产质素可持续提升。
