于截至二零二五年六月三十日止六个月期间,本集团录得显著的本公司股东应占亏损约为36,550,000港元,而于截至二零二四年六月三十日止六个月则为13,460,000港元。本集团于截至二零二五年六月三十日止六个月期间录得显著亏损,主要是由于本集团于香港及中国内地持有之投资物业于二零二五年六月三十日录得公平值大幅亏损约30,750,000港元,而于二零二四年六月三十日则录得公平值亏损净额约11,630,000港元。此外,截至二零二五年六月三十日止六个月期间,由于并无于二零二四年的一次性收回衍生诉讼之抗辩费用6,410,000港元,进一步对本集团之财务表现造成负面影响。该等因素合併对本集团截至二零二五年六月三十日止六个月期间之整体表现造成更大的负面影响。
计及中漆集团产生之收入,本集团于截至二零二五年六月三十日止六个月期间之收入约为119,050,000港元,较截至二零二四年六月三十日止六个月期间之161,110,000港元减少26.1%。本集团于截至二零二五年六月三十日止六个月期间之毛利约为50,190,000港元,较截至二零二四年六月三十日止六个月期间之66,330,000港元减少24.3%。本集团之毛利大幅减少主要是由于中国内地及香港房地产及建筑行业需求疲弱,加上油漆及涂料行业竞争激烈,令油漆及涂料产品之销售下跌29.3%。
此外,本集团于截至二零二五年六月三十日止六个月期间录得经调整亏损约1,080,000港元,而截至二零二四年六月三十日止六个月期间则录得经调整溢利约11,710,000港元。此经调整亏损不包括多项收益及开支,如物业、厂房及设备折旧、与应收贸易账款及票据减值拨备相关之调整、使用权资产折旧、购股权开支、投资物业公平值亏损、融资费用及所得税。由经调整溢利转为经调整亏损主要是由于并无二零二四年的一次性收回衍生诉讼之抗辩费用,以及中漆集团之亏损增加所致。后者乃由于油漆及涂料产品之销售下跌29.3%,导致毛利下跌30.6%。值得注意的是,中漆集团成功地在销售及分销开支以及行政开支方面实现显著的成本效益。儘管此等策略性改变无法完全抵销整体跌幅,但为纾缓财务压力带来正面影响。
中漆集团油漆及涂料业务之收入占本集团于截至二零二五年六月三十日止六个月期间之收入的81.4%,而于截至二零二四年六月三十日止六个月期间则占85.1%。
投资物业业务
投资物业
于截至二零二五年六月三十日止六个月期间,物业投资业务产生之收入约为16,810,000港元,而截至二零二四年六月三十日止六个月期间则约为18,860,000港元。收入金额减少主要是由于长期租赁协议中月费增值条款之变更导致实际租金计算方式有变。
于截至二零二五年六月三十日止六个月期间,本集团(不包括中漆集团)及中漆集团持有之投资物业所产生之收入分别约为7,360,000港元(截至二零二四年六月三十日止六个月期间约为7,580,000港元)及约为9,450,000港元(截至二零二四年六月三十日止六个月期间约为11,280,000港元)。
于二零二五年六月三十日,本集团之投资物业组合由21项物业组成及于二零二五年六月三十日,投资物业组合之合计总楼面面积包括总楼面面积为93,988.21平方米(「平方米」)之物业。此等投资物业包括在中国内地及香港之住宅、商业及工业物业,持作赚取稳定租金收入及现金流作长线投资用途。
于二零二五年六月三十日,本集团所持投资物业之总市值约为709,570,000港元,而于二零二四年十二月三十一日则约为725,820,000港元,其中包括中漆集团持有之投资物业,较二零二四年十二月三十一日减少2.2%。减少主要是由于中国内地及香港房地产市场持续低迷导致投资物业公平值亏损。然而,于二零二四年十二月三十一日至二零二五年六月三十日期间之会计日所录得之人民币升值3.1%抵销部分减幅。
于二零二五年六月三十日,本集团(不包括中漆集团)及中漆集团之投资物业市值分别约为413,450,000港元(于二零二四年十二月三十一日则约为430,540,000港元)及约为296,120,000港元(于二零二四年十二月三十一日则约为295,280,000港元)。
本集团投资物业于截至二零二五年六月三十日止六个月期间之平均出租率为85.9%,而截至二零二四年六月三十日止六个月期间则为93.6%。出租率下降主要是由于一项投资物业尚未租出。该物业前身为中漆集团位于中国内地湖北的生产厂房,并于二零二三年纳入本集团之投资物业组合。截至二零二五年六月三十日止六个月期间,其录得租金收入总额(包括集团间租金收入)减少至约18,040,000港元,而截至二零二四年六月三十日止六个月期间则约为20,160,000港元。
截至二零二五年六月三十日止六个月期间之分类亏损约为16,170,000港元,而截至二零二四年六月三十日止六个月期间则为分类溢利约5,080,000港元。由分类溢利转为分类亏损主要是由于投资物业公平值亏损大幅增加至约19,120,000港元,而截至二零二四年六月三十日止六个月期间之亏损为11,630,000港元。截至二零二五年六月三十日止六个月期间之公平值亏损与中国内地及香港房地产市场持续低迷一致。
本集团将持续审视其投资物业组合,并在购入更多可产生稳定收入来源及具备资本增值潜力的香港及╱或中国内地之新物业之策划及决策过程中审慎行事。在充满挑战的市场环境下,此策略对达成本集团之财务目标至关重要。
发展中物业
本公司全资附属公司承禧有限公司于二零二一年九月三十日根据香港法例第131章城市规划条例第16条提交申请,寻求城市规划委员会(「城规会」)批准(a)建议保护历史建筑物(即保育潘屋);(b)建议建设康体文娱场所(设计包括艺术╱古董博物馆及发展文物教育);及(c)建议于本集团所拥有位于元朗凹头之土地(「凹头土地」)建设若干社福设施(包括经营安老院(「安老院」))及配套餐饮设施。
凹头土地之地盘面积约为3,663.9平方米,目前其上为建于1930年代之一级历史建筑-潘屋。
基于潘屋之文物价值,凹头土地上之任何重建项目必须兼顾潘屋之保育、宣扬文物价值及实现能够产生合理经济回报及繁荣之商业项目。
二零二二年八月,城规会之乡郊及新市镇规划小组委员会批准本集团于凹头土地上之重建申请,并允许(a)保育潘屋;(b)建设康体文娱场所;及(c)建设可提供约530个床位之安老院舍及其他相关设施(统称为「重建项目」)。该许可之有效期为四年,直至二零二六年八月。
于重建项目中,预计将会有三座非住宅建筑,即目前之潘屋及两座用作安老院之新建筑。拟建安老院之北楼将有六层,包括地库、一楼至六楼,而南楼将有五层,包括一楼至五楼。必要功能区╱设施(如行政办公室、餐饮区、员工室及其他配套设施)之详情及发展将于具体设计阶段另行提供。重建之设计亦将会包括停车场。本集团正在探索发展重建项目之不同方案。基于本集团目前之财务状况及其业务焦点及专长,本公司董事初步认为可将重建项目出售予独立第三方。本公司董事亦认为出售或属符合本公司及股东之整体最佳利益之可行方案。
酒店业务
自二零二一年十二月起,本集团委任一间酒店营运商(「营运商」)管理及经营「君俪酒店」品牌之酒店。营运商于管理中小型酒店方面经验丰富。
于截至二零二五年六月三十日止六个月期间,平均可供订房晚数为80间,入住率约为94%。于截至二零二五年六月三十日止六个月期间,酒店业务总收入约为5,350,000港元,而二零二四年六月三十日止六个月期间则约为5,200,000港元。截至二零二五年六月三十日止六个月期间之分类溢利约为210,000港元,而截至二零二四年六月三十日止六个月期间之分类亏损则约为120,000港元。分类转亏为盈乃主要由于有效控制成本所致。
君俪酒店于二零二五年上半年重点吸引来自中国内地及海外的短途旅客入住。为让旅客在参与香港盛事及节日庆典时获得愉快且难忘的体验,香港旅游发展局按月份与城内不同活动的主办机构合作,为节日及活动增添动力,将香港塑造成一个充满活力的城市。这项合作将令旅客抵港后享有更丰富的旅游体验。
推广活动不仅旨在吸引中国内地的短途旅客,亦希望吸引海外旅客在港延长逗留,透过数码平台提供精选活动套餐、主题体验及简易行程规划。香港政府的推广活动、活动主办机构及酒店服务供应商(如君俪酒店)之间的协同效应,有助维持较高的酒店入住率,并提升活动高峰期的平均房价。
本公司董事预计,于二零二五年,在香港政府持续推出推广活动的支持下,客房入住率将保持于高水平,而平均房价亦预期会有所改善。
油漆及涂料业务
有关油漆及涂料业务之进一步资料载于中漆截至二零二五年六月三十日止六个月之业绩公佈。以下摘录有关油漆及涂料业务之资料,方便参考。
整体背景
就油漆及涂料业务而言,中漆集团之产品大致分类为(i)工业油漆及涂料产品;(ii)建筑油漆及涂料产品;及(iii)一般油漆及涂料和辅助产品。工业油漆及涂料产品由傢俱制造商、物业及基建项目的翻新工程承建商以及家居用户用于不同类别物料的傢俱著色、制造及表面处理。建筑油漆及涂料产品用于墙面涂料、地坪涂层及楼宇墙面装饰。中漆集团之建筑油漆及涂料产品乃销售予商业及住宅物业之建设及维修市场之客户。一般油漆及涂料和辅助产品(如稀释剂、磁漆、防霉剂及溶剂)同时用于建筑及工业用途。
中漆集团继续专注于中国内地市场,该市场于二零二五年贡献之油漆销售占总收入约89.4%(二零二四年:约79.8%)。
展望未来,全球环境仍然充满挑战,持续的地缘政治紧张局势、贸易不明朗因素及美国货币政策波动,均为投资及贸易带来风险。主要挑战包括人民币的贬值压力、美国利率波动,以及持续的贸易紧张局势,此等因素均会阻碍经济增长,同时对物业估值、租赁活动及国内消费构成下行压力。这些趋势造成了审慎的商业气氛,企业日益不愿扩张,而部分企业则选择缩减规模以降低风险。
二零二五年香港经济增长继续面对外围不明朗因素及本地环境不断转变的挑战。于二零二五年上半年,香港商业房地产市场在审慎的营商环境及经济不明朗因素挥之不去的情况下继续面对挑战。在此期间,出售物业资产更出现大幅亏损,反映目前市况的复杂性。此外,办公室及工业租赁需求仍然低迷,儘管交易量较二零二四年年底略有改善,但仍低于历史平均水平。与二零二四年相比,利率略有下降,小幅提振了投资气氛,特别是促进与接管出售及最终用户收购有关之交易。儘管如此,投资者信心仍然不堪一击。于二零二五年上半年,物业市场受制于可用空间供过于求,以及持续疲弱的租赁需求。不少公司集中采取成本优化策略,包括缩减营运规模、迁往次核心地点及重新商讨租约。此等措施共同对这段期间之租金造成下调压力。为了对抗这些趋势,业主日益倾向采用提供优惠及弹性租赁条款等策略以吸引潜在租户。市场逐渐转型,对传统办公室空间之需求减少、租金价格持续下降,以及对灵活、具成本效益的办公室解决方案的兴趣日益增长。这种转变反映了租户偏好及市场动态的广泛调整。
在强劲的工业产量及出口支持下,二零二五年的中国经济预计将稳步增长。然而,国内消费及投资预期仍低于疫情前水平。世界贸易组织提醒,持续的贸易战会进一步削弱全球增长,增加中国内地的外围风险。中国之财政政策仍然审慎,强调在此等不明朗因素下采取针对性措施以维持经济增长。然而,这并未直接解决房地产行业的疲弱表现。由于经济持续不明朗,以及供过于求与需求疲弱之间的持续失衡,预期中国内地的房地产租赁市场将面临巨大压力。预计失业率将小幅上升,反映劳动市场状况可能趋于疲软。此趋势显示业务扩张放缓,可能对物业租赁市场构成进一步挑战。上海及北京等主要城市中心将继续面临商业物业供过于求及租户需求减弱的长期挑战。
本集团的租金组合在各租赁协议续约时及因现行市况而可能面临下调压力。然而,儘管现时经济放缓的持续时间仍存在不明朗因素,本集团对长远业务环境的前景仍保持乐观。本公司董事观察到香港及中国内地的房地产租赁市场预计在整个二零二五年仍将充满挑战,前景并不乐观。在该等地区供过于求的情况下,物业租赁需求持续低迷。这种持续的供求失衡对租金价格构成下调压力。儘管如此,此情况为租户提供了更高的议价能力,例如更具吸引力的租赁条款、业主优惠措施(包括装修补贴)增加以及灵活的租赁安排。
本集团将不断审视其投资物业组合并审慎作出购入任何投资物业之决定,从而获得经常性收入及现金流以作投资用途。此外,本集团将维持严谨的现金流管理,以确保不受外围因素影响,维持稳健的财务状况。
香港酒店业预期受惠于深圳永久性居民恢复多次往返计划,酒店入住率将于二零二五年持续回升。儘管如此,由于旅客注重预算,房价仍然受压。本集团的酒店业务处于有利位置,可把握旅客人数上升的机遇;然而,本集团将审慎管理客房定价,以维持持续盈利能力。
中漆集团将透过振兴业务措施及行动(「振兴业务及行动」),积极应对外部环境变化、国内需求不足、经济形势严峻等因素带来的市场波动。有利因素乃政策导向与市场动态之间产生协同效应,预期可促进行业内恢复可持续的经济增长。其中一项关键发展为加强旨在减少市场过度竞争压力之政策。在中国内地,近期修订的《反不正当竞争法》将引入加强公平竞争审查制度的措施,同时逐步将针对不良竞争行为的新保障措施纳入法律框架。此等措施将在基础层面上巩固市场的稳定性。于更广阔的经济领域,预期供应链及市场出清过程将加速优化。为配合宏观经济政策之导向,油漆及涂料行业将于下半年开始著手应对及纠正产能失衡的问题。
鑑于二零二五年上半年销售收入显著减少,透过与中国内地、香港及其他地区之现有及潜在批发商接洽,中漆集团继续积极扩大其覆盖范围及拓展商机。此市场方针对扩大中漆集团之分销网络、提升其佈局及市场占有率至关重要。此外,中漆集团致力为客户提供高品质之油漆及涂料产品,提供优质之售后服务,避免同质化产品及内捲式恶性竞争。
激烈的竞争以及投资物业之公平值亏损调整对中漆集团二零二五年上半年的整体业绩产生不良影响。为此,中漆集团将继续实施振兴业务措施及行动,以提高盈利能力。中漆集团已就营运资金需求进行全面评估,以提高资源分配效率。策略的核心为优先偿还高息借贷,旨在降低财务成本及提高资金流动性。财务状况有所改善的成果可从中漆集团之银行及其他借贷大幅减少18.2%体现。成本节约措施及营运资本优化在加强中漆集团财务状况方面发挥了不可或缺的作用。展望未来,中漆集团将致力采取策略性措施,旨在有效减低净现金流出并维持稳定的资金流动性。中漆集团深明此等努力对维持财务稳健之重要性,因此继续采取审慎的资源管理措施,以优化财务运作。
在此背景下,中漆集团坚持优化振兴业务措施及行动。目标分为三方面:(a)丰富产品组合及确保竞争力;(b)扩大并加强中国内地、香港及其他地区之分销网络;及(c)提高营运效率及降低成本。中漆集团将继续采取审慎之风险管理,并对其业务状态维持具警觉之态度。
