于截至二零二四年六月三十日止六个月期间,本集团录得本公司股东应占亏损约为13,460,000港元,而于截至二零二三年六月三十日止六个月则为3,320,000港元。本集团于截至二零二四年六月三十日止六个月期间录得亏损,主要是由于本集团于香港及中国内地持有之投资物业于二零二四年六月三十日录得公平值大幅亏损净额约11,630,000港元,而于二零二三年六月三十日则录得公平值收益净额约为12,830,000港元。
计及中漆集团产生之收入,本集团于截至二零二四年六月三十日止六个月期间之收入约为161,110,000港元,较截至二零二三年六月三十日止六个月期间之256,290,000港元减少37.1%。本集团于截至二零二四年六月三十日止六个月期间之毛利约为66,330,000港元,较截至二零二三年六月三十日止六个月期间之81,220,000港元减少18.3%。本集团之毛利减少,主要是由于销售收入下降与中漆集团成本管理及营运更新相互抵销之影响。
此外,本集团于截至二零二四年六月三十日止六个月期间录得经调整溢利约11,710,000港元,而截至二零二三年六月三十日止六个月期间则相应录得约9,610,000港元。此经调整溢利不包括多项收益及开支,如物业、厂房及设备折旧、应收贸易账款及票据减值拨备、使用权资产折旧、购股权开支、投资物业公平值收益╱(亏损)净额、融资费用及所得税。
中漆集团油漆及涂料业务之收入占本集团于截至二零二四年六月三十日止六个月期间之收入的85.1%,而于截至二零二三年六月三十日止六个月期间则占91.3%。
物业投资业务
投资物业
于截至二零二四年六月三十日止六个月期间,物业投资业务产生之收入约为18,860,000港元,而截至二零二三年六月三十日止六个月期间则约为17,600,000港元。收入金额增加主要是由于中漆集团于中国内地增加其所持投资物业。于截至二零二四年六月三十日止六个月期间,本集团(不包括中漆集团)及中漆集团持有之投资物业所产生之收入分别约为7,580,000港元(截至二零二三年六月三十日止六个月期间约为7,600,000港元)及约为11,280,000港元(截至二零二三年六月三十日止六个月期间约为10,000,000港元)。
于二零二四年六月三十日,本集团之投资物业组合由20项物业组成,与于二零二三年十二月三十一日之20项物业比较并无改变。于二零二四年六月三十日,投资物业组合之合计总楼面面积包括总楼面面积为1,014,178平方呎(「平方呎」)之物业,而于二零二三年十二月三十一日则为1,014,246平方呎。总建筑面积之变化主要是由于当地政府部门就有关中漆集团于中山生产厂房之房产证续期需要重新测量总建筑面积。此等投资物业包括在香港及中国内地之住宅、商业及工业物业,持作赚取稳定租金收入及现金流作长线投资用途。
于二零二四年六月三十日,本集团所持投资物业之总市值约为753,710,000港元,而于二零二三年十二月三十一日则约为772,930,000港元,其中包括中漆集团持有之投资物业,较二零二三年十二月三十一日减少2.5%。投资物业之市值减少主要是由于本集团于二零二四年六月三十日录得投资物业公平值亏损净额以及人民币之贬值。
于二零二四年六月三十日,本集团(不包括中漆集团)及中漆集团之投资物业市值分别约为444,910,000港元(于二零二三年十二月三十一日则约为463,840,000港元)及约为308,800,000港元(于二零二三年十二月三十一日则约为309,090,000港元)。本集团投资物业于截至二零二四年六月三十日止六个月期间之平均出租率为93.6%,而截至二零二三年六月三十日止六个月期间则为93.2%。
出租率上升主要是由于中漆集团向独立第三方出租位于中国内地之生产厂房。于截至二零二四年六月三十日止六个月期间,录得租金收入总额(包括集团间租金收入)增加至约20,160,000港元,而截至二零二三年六月三十日止六个月期间则约为19,220,000港元。
截至二零二四年六月三十日止六个月期间之分类溢利约为5,080,000港元,而截至二零二三年六月三十日止六个月期间则约为28,170,000港元。
分类溢利显着减少,主要是由于二零二四年六月三十日本集团于香港及中国内地持有之投资物业录得显着公平值亏损净额约11,630,000港元所致,而于二零二三年六月三十日则录得公平值收益净额约12,830,000港元。于截至二零二四年六月三十日止六个月期间之公平值亏损净额与香港及中国内地持续不利之物业市场基本一致。
本集团将持续审视其投资物业组合,并在购入更多可产生稳定收入来源及具备资本增值潜力的香港及╱或中国内地之新物业之策划及决策过程中审慎行事。
发展中物业
本公司全资附属公司承禧有限公司于二零二一年九月三十日根据香港法例第131章城市规划条例第16条提交申请,寻求城市规划委员会(「城规会」)批准(a)建议保护历史建筑物(即保育潘屋);(b)建议建设康体文娱场所(设计包括艺术╱古董博物馆及发展文物教育);及(c)建议于本集团所拥有位于元朗凹头之土地(「凹头土地」)建设若干社福设施(包括经营安老院(「安老院」)及配套餐饮设施。
凹头土地之地盘面积约为3,663.9平方米,目前其上为建于1930年代之一级历史建筑-潘屋。
基于潘屋之文物价值,凹头土地上之任何重建项目必须兼顾潘屋之保育、宣扬文物价值及实现能够产生合理经济回报及繁荣之商业项目。
二零二二年八月,城规会之乡郊及新市镇规划小组委员会批准本集团于凹头土地上之重建申请,并允许(a)保育潘屋;(b)建设康体文娱场所;及(c)建设可提供约530个床位之安老院舍及其他相关设施(统称为「重建项目」)。该许可之有效期为四年,直至二零二六年八月。
于重建项目中,预计将会有三座非住宅建筑,即目前之潘屋及两座用作安老院之新建筑。拟建安老院之北楼将有六层,包括地库、一楼至六楼,而南楼将有五层,包括一楼至五楼。必要功能区╱设施(如行政办公室、餐饮区、员工室及其他配套设施)之详情及发展将于具体设计阶段另行提供。重建之设计亦将会包括停车场。
本集团正积极探索发展重建项目之不同方案。基于本集团目前之财务状况及其业务焦点及专长,董事初步认为可将重建项目出售予独立第三方。彼等亦认为出售或属符合本公司及本公司股东之整体最佳利益之可行方案。
酒店业务
自二零二一年十二月起,本集团委任一间酒店营运商(「营运商」)管理及经营「君俪酒店」品牌之酒店。营运商于管理中小型酒店方面经验丰富。
于截至二零二四年六月三十日止六个月期间,平均可供订房晚数为77间,入住率约为95%。于截至二零二四年六月三十日止六个月期间,酒店业务总收入约为5,200,000港元,而二零二三年六月三十日止六个月期间则约为4,800,000港元。截至二零二四年六月三十日止六个月期间之分类溢利约为120,000港元,而截至二零二三年六月三十日止六个月期间之分类亏损则约为530,000港元。
君俪酒店希望吸引短途中国内地及海外游客入住。董事相信,在政府自二零二四年初以来推出的「你好,香港」大型全球推广活动的支持下,客房入住率将保持在较高水平,平均房价也将继续提高。
油漆及涂料业务
有关油漆及涂料业务之进一步资料载于中漆截至二零二四年六月三十日止六个月之业绩公佈。以下摘录有关油漆及涂料业务之资料,方便参考。
整体背景
就油漆及涂料业务而言,中漆集团之产品可大致分为工业油漆及涂料产品、建筑油漆及涂料产品,以及一般油漆及涂料和辅助产品。
工业油漆及涂料产品由傢俱制造商、物业及基建项目的翻新工程承建商以及家居用户用于不同类别物料的傢俱着色、制造及表面处理。建筑油漆及涂料产品用于墙面涂料、地坪涂层及楼宇墙面装饰。中漆集团之建筑油漆及涂料产品乃销售予商业及住宅物业之建设及维修市场之客户。一般油漆及涂料和辅助产品(如稀释剂、磁漆、防霉剂及溶剂)同时用于建筑及工业用途。
中漆集团继续专注于中国内地市场,该市场于二零二四年贡献之油漆销售占总收入约79.8%(二零二三年:约86.3%)。
展望未来,全球环境仍将复杂多变。全球经济对美国利率的影响、贸易紧张局势及地缘政治风险高度敏感,其增长将会继续放缓。
中国内地经济仍面对房地产持续低迷、有效需求不足、社会预期疲弱等挑战。中国一些主要房地产开发商面对的资金流动性的挑战仍将持续,从而抑制市场情绪。预计中国政府将出台更多扶持政策,进一步促进国内消费及经济增长。
当前充满挑战的市场环境可能会持续到今年下半年而不会出现重大变化。市场预期美国经济增长及通胀均将放缓,市场普遍预期美国的减息週期将于二零二四年九月开始,但香港的利率在下半年仍将维持于高水平。
访港旅游业复甦缓慢,融资成本持续高企以及地缘政治环境不明朗继续影响二零二四年下半年的表现。
中漆集团将透过振兴业务措施及行动,积极应对外部环境变化、国内需求不足及经济形势严峻等因素带来的市场波动。中漆集团致力于为客户提供高品质之油漆及涂料产品,提供优质之售后服务,同时避免同质化产品及内耗式竞争。该等措施对于把握中国内地油漆及涂料行业之独特发展态势至关重要。儘管销售收入可观,但与国际同业相比,该行业在盈利能力及毛利率方面仍处于落后地位。虽然二零二四年的产量预计将增长6.0%,但由于房地产竣工率较低,该行业面对着需求减少的问题。中国内地众多油漆及涂料生产商迅速扩大产能,导致市场严重饱和及竞争激烈。该等因素造成严重价格压力及经营困难,导致不少中小型生产商退出市场。
激烈的竞争以及法律及专业费用对中漆集团于二零二四年上半年的整体业绩产生不利影响。为此,中漆集团继续实施振兴业务措施及行动,以提高盈利能力。就营运资金需求之全面评估已进行,以提高资源分配效率。优先偿还高息借款为主要策略之一,旨在降低财务成本及改善资金流动性。该等努力的成果体现于中漆集团之银行及其他借贷大幅减少11.4%,说明财务状况有所改善。成本节约措施及营运资本优化在加强中漆集团财务状况方面发挥了不可或缺的作用。展望未来,中漆集团将致力于探索各种备选方案,以进一步巩固财务状况、改善财务业绩、提高净现金流及增加流动资金净额。
在此背景下,中漆集团坚持优化振兴业务措施及行动。目标分为两方面:(a)丰富产品组合及确保竞争力;及(b)提高经营效率及达致降低成本。中漆集团将继续采取审慎之风险管理,并对其业务状态维持审慎态度。
董事注意到,于二零二四年下半年物业租赁市场将继续不利。中国内地房地产发展商的债务违约进一步延迟房地产市场及中国内地经济复甦的前景和步伐。中国内地监管机构已实施一系列支持房地产市场的政策,包括调低按揭利率、减少房屋买卖限制,以及降低存款准备金率。该等措施旨在帮助房地产开发商,稳定市场。然而,由于企业租户采取成本控制措施以提高效率,加上市场供应增加,中国内地的市场租金一直受压。
香港之物业租赁市场方面,商业地产市场面对全球经济逆风,包括高利率水平、中国内地经济复甦情况及地缘政治紧张局势,以及于二零二四年整体商业地产需求减弱。投资者和租户仍保持谨慎态度,导致各行业持续增长但需求有限。因此,大多数企业将优化成本作为企业发展的首要任务。企业放弃扩充办公室的计划或开始节约成本。缩减办公楼面积、搬迁至次核心区域及与业主重新谈判整体租赁合同成为最重要的策略实施计划。在家工作趋势持续下,香港对办公室空间的需求可能将会减少,从而影响租金水平。然而,中小型企业及共享办公空间仍在继续使用实体设施。
中国内地及香港的物业租赁市场均充满挑战,本集团之租金组合在续订租约时可能面对下调压力。儘管如此,本集团将密切关注市场情况,积极应对市场变化。
本集团将不断审视其投资物业组合并审慎作出购入任何投资物业之决定,从而获得经常性收入及现金流以作投资用途。
随着「个人游」计划于二零二四年上半年扩大,新增10个中国内地合资格城市,本集团相信会有更多内地居民来港旅游,酒店业亦会因而受惠。
