稳踞内地及香港市场
土地储备策略
本集团在香港及内地主要城市(包括北京、杭州、上海、深圳及渖阳)拥有多元化的发展物业及投资物业的土地储备。
本集团按照其土地储备策略,主要于内地建立优质综合用途项目组合,涵盖办公室、零售、酒店及出租公寓,同时在内地及香港营运一系列发展物业,以建构平衡的推售管道。本集团拥有强健的土地储备,可于未来带动增长,并锐意维持严谨及审慎的土地储备策略,以支持长期可持续增长。
物业组合之组成
于二零二四年六月三十日,本集团于内地、香港及海外所持物业组合之楼面面积合共5,130万平方呎(二零二三年十二月三十一日:5,090万平方呎)。
于内地的发展中物业共1,960万平方呎,其中约510万平方呎为上海黄浦区的综合发展项目,涵盖住宅、办公室、零售及酒店部分,为本集团一项重要的战略发展,项目中的发展物业将在中期带来可观的销售收入,同时有助本集团逐步增加经常性租金收入,以壮大于上海市市中心的投资物业组合。
发展物业管道
本集团在发展中物业组合的基础上,构建强健的发展物业推售管道,足以满足未来五年及其后销售所需。于二零二四年六月三十日,内地及香港待售发展物业的应占楼面面积为1,010万平方呎。
同时,本集团在内地的发展物业储备充足,将带来应占楼面面积合共850万平方呎。本集团在内地的所有发展物业,均属主要城市核心地区的大型综合发展社区规划一部分,并享有便捷的交通网络。发展物业将被规划为优质尊尚住宅,而项目的商业部分则能提供民生设施,如购物中心及匠心设计的公共空间,提升项目的吸引力。
在香港,本集团持有优质项目土地储备,应占楼面面积约160万平方呎,使本集团能够建立平衡的发展物业推售管道,涵盖高端、中端市场,以至大众市场等多元化产品组合。
投资物业及酒店管道
于二零二四年六月三十日,本集团旗下主要投资物业及酒店组合应占楼面面积合共1,860万平方呎,包括香港和内地的办公室、零售、公寓、酒店及货仓资产。在香港和内地的投资物业及酒店组合中,内地占83%,香港则占17%,分别为本集团贡献1,550万平方呎及310万平方呎之应占楼面面积。
未来六年,本集团预期通过其一系列的主要综合用途项目,为投资物业及酒店投资组合增添1,100万平方呎的楼面面积,其中包括办公室楼面面积约580万平方呎,零售楼面面积约460万平方呎,以及酒店物业及公寓楼面面积约60万平方呎。本集团增长蓝图的主要贡献城市为上海,当地项目分佈浦东及黄浦区,另武汉及杭州亦有项目在建。
本集团凭藉多年的战略愿景和严谨的土地储备往绩,已在主要城市建立了强健的综合用途项目管道。该等商场、高级办公室、出租住宅及酒店于未来数年内将相继推出,有助本集团持续稳定地增加经常性收入,成为本集团的增长引擎。同时,本集团将专注于策略性资产提升,以维持物业的竞争力。本集团亦将继续致力管理现有资产及提供高水准的租户服务,以支持租金调整、出租率及租户忠诚度。
本集团财务摘要
本集团发展物业的合併收入按年减少59%至23.25亿港元(二零二三年上半年:57.24亿港元),主要归因于发展物业的合约销售与收入确认之间的短期时间差距。投资物业及酒店的合併收入按年微跌3%至37.14亿港元(二零二三年上半年:38.19亿港元),但以当地货币计算则仍保持稳定。本集团的合约销售额为70.44亿港元(二零二三年上半年:81.70亿港元),按年下跌14%,其中内地的合约销售减少,部分被香港合约销售改善所抵销。
于二零二四年六月三十日,本集团的负债比率(借贷净额除以总权益)于完成支付上海黄浦项目的最后一期土地款项后上升至40.9%(二零二三年十二月三十一日:34.1%)。本集团将继续执行其去槓桿计划及审慎财务管理,以将负债比率维持于合理水平。
内地物业部
总览
于二零二四年上半年,内地物业部在附属公司层面录得收入总额35.80亿港元(二零二三年上半年:29.56亿港元),及毛利19.03亿港元(二零二三年上半年:17.95亿港元)。收入增长来自发展物业的确认销售增加,部分被租金收入(按呈报货币计算)微跌所抵销。
(i)发展物业组合表现
由于确认销售收入按年增加,内地物业部的发展物业在附属公司层面之收入达8.74亿港元(二零二三年上半年:1.85亿港元)。大部分于二零二三年及二零二四年上半年所录得的合约销售,预期将于二零二四年下半年完成相关项目后入账。内地发展物业的毛利为2.16亿港元(二零二三年上半年:0.41亿港元),相应毛利率为25%(二零二三年上半年:22%)。毛利率变动归因于不同城市销售项目出现按年差异。内地发展物业的合併收入(包括联营公司及合营公司的贡献)合共为8.84亿港元(二零二三年上半年:1.86亿港元)。
内地物业部的应占合约销售额为12.04亿港元(二零二三年上半年:65.95亿港元)。二零二四年上半年,内地推出的销售项目规模较小,且主要限于二、三线城市。业绩主要来自武汉·江城府及渖阳的雅颂阁,以及福州、秦皇岛、天津及昆明的其他项目。
(ii)投资物业及酒店组合表现
本集团在内地的投资物业及酒店组合涵盖位于主要城市的办公室、零售、出租公寓及酒店物业。二零二四年上半年,本集团内地投资物业及酒店组合在附属公司层面的收入为27.06亿港元(二零二三年上半年:27.71亿港元)。
除酒店外,内地投资物业在附属公司层面贡献租金收入18.84亿港元(二零二三年上半年:19.20亿港元)及毛利14.02亿港元(二零二三年上半年:14.39亿港元)。相应毛利率为74%(二零二三年上半年:75%),彰显了本集团租赁组合的韧力及避险特质。按当地货币计算,内地租金收入在附属公司层面按年略增3%,其中零售租金收入之增幅,部分被办公室租金收入减少所抵销。内地投资物业的合併租金收入(不包括酒店,但计入联营公司及合营公司的贡献)为20.53亿港元(二零二三年上半年:20.86亿港元),按呈报货币基准按年下跌2%,但以当地货币基准则按年上升3%。
儘管经济前景不明朗,本集团零售分部表现略为改善,客流量及租户销售增加。此乃受惠于物业资产的优越地理位置及良好质素,加上本集团为提升资产吸引力而进行资产升级。办公室分部仍为本集团投资物业组合的主要收入来源,主要资产保持稳定的出租水平。鑑于经济前景可视度低,加上办公楼供过于求,企业支出保持谨慎,导致租赁活动受抑。为了于疲弱市况下锁定经常性收入,本集团致力争取续租,并按现行价格水平锁定最佳租赁条款。住宅租赁组合保持稳定。本集团将继续专注于收入管理,优化零售品牌组合,并致力争取与蓝筹及红筹长期租户续约。
与二零二三年十二月三十一日比较,本集团的内地投资物业组合并无变动,而整体出租率与二零二三年十二月三十一日亦大致持平。
本集团的内地酒店业务于二零二三年强劲反弹后恢复正常,于附属公司层面录得收入8.22亿港元(二零二三年上半年:8.51亿港元),按年微跌3%。以当地货币计算,内地酒店业务收入录得1%的温和增长。内地酒店业务的合併收入(包括联营公司及合营公司的贡献)按呈报货币计算按年减少3%至10.50亿港元(二零二三年上半年:10.77亿港元),但按当地货币计算则增加2%。
香港物业部
总览
二零二四年上半年,香港物业部于附属公司层面录得收入14.60亿港元(二零二三年上半年:25.16亿港元),毛利为5.67亿港元(二零二三年上半年:9.66亿港元)。收入减少乃由于发展物业的确认销售收入下降,加上一项投资物业转为待售物业及投资物业组合持续翻新,导致租金收入减少。
(i)发展物业组合表现
二零二四年上半年,本集团于附属公司层面录得发展物业确认销售收入9.18亿港元(二零二三年上半年:19.38亿港元)及毛利1.47亿港元(二零二三年上半年:5.04亿港元),减少乃由于合约销售与收入确认之间的短期时间差距所致。大部分于二零二三年及二零二四年上半年所录的合约销售额,预计将于二零二四年下半年及二零二五年向买家交付竣工单位时确认。香港发展物业的毛利率为16%(二零二三年上半年:26%),变动乃由于不同产品组合所致。香港发展物业的合併收入(包括联营公司及合营公司的贡献)为14.41亿港元(二零二三年上半年:55.38亿港元)。
受益于房地产政策放宽,香港物业部于二零二四年上半年录得应占合约销售总额58.40亿港元(二零二三年上半年:15.75亿港元),主要归因于高端项目缇外录得合约销售额48.07亿港元所致。TheAster(原为本集团投资物业Resiglow–HappyValley)则录得合约销售额5.15亿港元。本集团位于黄竹坑港铁站的项目扬海及海盈山,合共录得应占合约销售额5.16亿港元。
(ii)投资物业组合表现
本集团在香港持有涵盖办公室及零售资产的投资物业组合,主要包括综合用途发展项目MegaBox╱企业广场5期及嘉里中心,及以中半山住宅组合为主的出租公寓。
二零二四年上半年的市场环境充满挑战,香港投资物业组合于附层公司层面产生收入5.42亿港元(二零二三年上半年:5.78亿港元)及毛利4.20亿港元(二零二三年上半年:4.62亿港元)。相应毛利率为77%(二零二三年上半年:80%),出现减幅部分归因于配合现行价格而下调续租租金。投资物业的合併租金收入(包括联营公司及合营公司的贡献)为5.96亿港元(二零二三年上半年:6.40亿港元)。
香港租金收入减少,主要由于出租住宅项目Resiglow–Happy Valley转为待售发展物业The Aster,不再录得租金收入。此外,MegaBox的两个楼层及中半山住宅组合的一幢楼宇正进行翻新工程,亦对租金收入造成影响。另一影响因素为办公室物业按现行市场价格下调每平方呎租金,以维持出租率水平。儘管本地消费情绪低落,MegaBox因其定位为本地家庭导向的购物中心,仍取得良好表现。MegaBox收入略降,主要由于若干楼层正关闭以进行翻新。最后,住宅组合表现稳定。撇除上述Resiglow–Happy Valley转型及资产提升工程所造成的影响,香港的合併租金收入按年微跌1%。
