于本年度内,本集团主要从事物业发展、物业投资(包括拥有及租赁投资物业)、证券及其他投资及贷款融资业务,而物业发展和物业投资为本集团之核心业务。本集团之各业务分部回顾载于下文。
(i)物业发展
本集团的核心业务之一是物业发展。本集团在物业重建方面拥有丰富经验,尤其是收购旧楼以进行翻新及重建。以下是本集团于本年度内的主要项目。
(a)勿地臣街项目
于2024年3月31日,本集团透过其间接全资附属公司拥有位于香港铜锣湾勿地臣街11号,名为「THEHEDON」之物业。该物业地盘总面积约为2,857平方呎,提供总建筑面积约为42,854平方呎之楼高27层全新银座式楼宇。该项目工程已完成,并已于2024年2月取得占用许可证。
(b)琼林街项目
于2024年3月31日,本集团(透过其间接全资附属公司)拥有位于香港九龙琼林街121号,名为「OneTwoOne」之物业。该物业总建筑面积约为7,326平方米。该物业为全新甲级工业大厦,楼高28层,共有47个单位。该项目工程已完成,并已于2024年5月取得占用许可证。
(c)坚尼地城项目
于2024年3月31日,本集团透过其间接全资附属公司拥有(i)香港坚尼地城爹核士街1B及1C号及1D及1E号(「爹核士街」);及(ii)香港吉席街93及95号(「吉席街」)之全部单位。爹核士街及吉席街之合併地盘面积约为7,122平方呎,该地盘将发展为商业及╱或住宅综合发展项目,以发挥其最大用途。现正开展上盖工程,而该项目预期将于2026年完工。
(d)丰华项目
于2024年3月31日,本集团透过其间接全资附属公司拥有位于九龙青山道646、648及648A号之地盘。该地盘总面积约为9,206平方呎。该地盘将发展为高层现代化工业大厦,以发挥其最大用途。现正进行地基工程,而该项目工程预期将于2026年完工。
(ii)物业投资
本集团的另一项核心业务为物业投资。于本年度内,本集团来自持续经营业务录得租金收入总额约为28,751,000港元(2023年:约24,408,000港元),较去年(2023年)增加约17.8%。
香港
于2024年3月31日,本集团于香港拥有住宅、商业及工业单位,以及有附属结构之土地,总账面值约为1,176,600,000港元(2023年:约1,200,400,000港元)。截至2024年3月31日止年度,本集团来自持续经营业务录得物业租金收入及物业管理费收入分别约为27,423,000港元(较2023年增加约26.3%)及12,000港元(2023年:分别约21,706,000港元及零港元),该增加主要由于本集团于2023年2月购入投资物业。
新加坡
于2024年3月31日,本集团于新加坡拥有一(1)个(2023年:两(2)个)住宅单位,总账面值约为73,843,000港元(2023年:约137,041,000港元)。截至2024年3月31日止年度,由于于2023年7月完成出售一(1)个住宅单位,本集团来自持续经营业务收取物业金收入约为1,328,000港元(2023年:约2,702,000港元),较去年(2023年)减少约50.9%。
中华人民共和国(「中国」)
本集团于中国浙江省湖州市拥有十五(15)座厂房及五(5)座宿舍。由于该等湖州物业的土地收储(详情如下),自2023年1月起,本集团无收取任何物业租金收入及管理费收入(2023年:分别约4,602,000港元及约10,807,000港元)。
湖州政府关于湖州物业的土地收储
于2022年10月5日,中国浙江省湖州吴兴区织里镇人民政府(「湖州政府」)与永义实业(湖州)有限公司(「湖州实业」)(本公司的一间间接全资附属公司)订立一份收储协议书(「收储协议书」),据此(其中包括),湖州政府将收储,而湖州实业将交出一个工业综合区,包括十五(15)栋厂房和五(5)栋宿舍,竖立在两(2)块相连的土地上,位于中国浙江省湖州市吴兴区织里镇栋樑路108号永义科技城(「湖州物业」),由湖州实业拥有作为工业用途,占地总面积为167,739.56平方米,而现有发展房屋的总建筑面积为152,722.24平方米。
根据收储协议书,湖州政府向湖州实业应付的补偿金额为人民币386,982,000元(相当于约为439,752,000港元)(「补偿金额」),而湖州实业应配合湖州政府完成土地权属变更手续,并应腾空清退并交付湖州物业。补偿金额将用于本集团的一般营运资金、偿还银行贷款及╱或项目融资。
于截至2023年3月31日及2024年3月31日止年度内,于中国的物业投资的财务业绩已被分类为已终止经营业务。于2024年2月,本集团已全数收取补偿金额,而湖州物业已交回湖州政府;因此,于2024年3月31日,湖州物业不再计入本集团的财务报表。
详细资料请参阅永义国际集团有限公司(「永义」)(股份代号:1218)及本公司分别日期为2022年10月5日之联合公佈,以及日期为2023年10月18日之本公司通函。
(iii)证券及其他投资
本集团对其具多元化的证券及其他投资采取谨慎态度。于本年度内,本集团购入及出售上市及非上市股本证券及其他投资产品。本集团来自持续经营业务录得证券及其他投资之公平值亏损约为4,391,000港元(2023年:亏损约4,531,000港元)。于截至2024年3月31日止年度内,本集团录得来自已终止经营业务的证券及其他投资之公平值收益约为204,000港元(2023年:亏损约5,392,000港元)。因此,于本年度内,本集团来自持续经营业务录得分部亏损约为4,600,000港元(2023年:分部亏损约26,505,000港元)。于截至2024年3月31日止年度内,本集团来自持续经营业务从上市证券中获得股息收入约为1,373,000港元(2023年:约2,598,000港元)。
于2024年3月31日,本集团于香港及美国上市之权益证券投资金额约为47,124,000港元(2023年:约23,914,000港元)。该投资价值对应的投资组合包括8只(2023年:104只)于香港联合交易所有限公司(「联交所」)主板及创业板及海外认可的证券交易所上市之权益证券。于本年度内之变动乃由于(a)净购入证券投资之公平值约为26,983,000港元;及(b)证券投资市值金额净减少约为3,757,000港元。
本集团认为证券及其他投资前景持审慎乐观态度。本集团明白,投资表现或受全球经济存在不稳定因素和香港金融市场波动程度影响,并受到其他外部因素限制。因此,本集团将继续维持不同市场分部的多元化投资组合,以尽量降低潜在的金融风险。此外,本集团亦将不时密切监察投资组合的表现发展状况,并采取审慎而平衡的风险管理方案。
(iv)贷款融资
本集团的贷款融资业务由城中国际有限公司(「城中」)(本公司的一间间接全资附属公司)经营,为根据《放债人条例》(香港法例第163章)经营业务的持牌放债人。业务之目标客户群是有短期资金需要,并可就借贷提供足够抵押品之个人及公司实体。本集团的客户群主要是通过本公司业务伙伴或客户的业务引荐和介绍获得。城中的资金来源由本集团内部资源提供。于截至2024年3月31日止年度内,本集团来自持续经营业务录得来自贷款融资业务之利息收入约为1,930,000港元(2023年:约2,786,000港元),与去年(2023年)相比减少约30.7%。于本年度内,本集团并无录得任何来自已终止经营业务的贷款融资业务之利息收入(2023年:约503,000港元)。于截至2024年3月31日止年度,来自持续经营业务贷款融资业务之分部盈利约为190,000港元(2023年:分部亏损约9,801,000港元)。于2024年3月31日,应收贷款之未偿还本金金额约为31,023,000港元(2023年:约52,250,000港元)。于本年度内,来自持续经营业务贷款融资业务于损益确认之减值亏损拨回约473,000港元(2023年:确认之减值亏损约8,663,000港元)。于本年度内,概无来自已终止经营业务贷款融资业务于损益确认之减值亏损拨回(2023年:约221,000港元)。
本集团已制定信贷政策、指引及程序,涵盖贷款交易之关键内部监控,包括尽职审查、信贷评估、妥善签订文件、持续监控及还款和收回。于订立贷款协议前,本集团集中于尽职审查步骤包括与每个借款人会面、调查借款人的背景、评估其现时的业务营运及财务状况(如收入及资产证明)、市场声誉及信誉,以及进行财务及可收回性分析,以及审查每个借款人的还款历史(包括近期的偿付记录,以及任何诉讼及清盘或破产查册)和职业或业务背景的变化以及财务状况,以便更好地瞭解每个借款人的情况。本集团就借款人的信贷质素定期评估抵押品或质押及担保的价值,并界定授予借款人的信贷额度。为尽量降低信贷风险,本集团一般会要求客户提供担保,包括预期实现价值超过贷款或投资金额的抵押品或质押、远期支票及╱或个人或公司担保。本集团密切关注对贷款可回收性和催收信用风险的持续审查,以确保采取后续行动(包括发出要求偿还书及╱或采取必要的法律行动)收回逾期债务。
本集团持续采取严格的贷款审查程序,并透过加强贷款融资业务的整体信贷风险管控机制,对抵押品或质押价值保持审慎态度。于截至2024年3月31日止年度内,本集团密切监测及定期审阅其贷款组合并评估抵押品或质押价值,以确保应收贷款持有的担保品质。已执行抵押品或质押交换,并对部分应收贷款潜在的减值亏损作出必要的拨备。就催收逾期贷款而言,本集团与部分借款人商讨清偿方案、发出要求偿还书,并其后采取法律行动及法庭诉讼以收回贷款。
于截至2024年3月31日止年度内,本集团提供不超过三(3)年的短期贷款。还款期及条件的釐定因素包括借款人的还款能力、本集团的资金及现金流管理策略,以及现行市场条款及利率等。
本集团就应收贷款的信贷风险集中度,于2024年3月31日约为31,023,000港元(2023年:约52,250,000港元),来自少数借款人的约为55%(2023年:约60%)估计公平值为17,745,000港元(2023年:28,445,000港元)的物业作为抵押。在借款人没有违约的情况下,本集团不得出售或再质押抵押品。应收贷款持有的抵押品质量并无重大变化。此外,于2024年3月31日,并无抵押应收贷款(2023年:30,750,000港元)为个人担保。于2024年3月31日,本集团最大借款人本身及连同本集团其他四(4)大借款人分别占本集团应收贷款约31%(2023年:约26%)及约93%(2023年:约66%)。于本年度内,本集团之定息应收贷款每年利率介乎0厘(包括一次性预付费用,相当于三(3)年贷款期间贷款金额的9%于提款日一次性支付)至14厘(2023年:0厘至8厘),而本集团贷款融资业务借款人总数为7名。
随着经济的不确定性的持续,预期借款人违约风险增加,本集团重新评估个别借款人的信用评级,并对潜在的减值亏损作出拨备。于2024年3月31日,应收贷款拨备约为1,077,000港元(2023年:约53,480,000港元)。除以作信贷减值的应收贷款外,于2024年3月31日,概无逾期的应收贷款。
本集团根据预期信贷亏损(「预期信贷亏损」)模式就根据香港会计师公会颁佈的香港财务报告准则第9号「金融工具」进行减值评估的应收贷款进行减值评估。预期信贷亏损的金额于各报告日期更新,以反映自初始确认以来的信贷风险变动。特别是在评估信贷风险是否大幅上升时会考虑以下资料:
应收贷款的外部(如有)或内部信贷评级实际或预期大幅转差;
信贷风险的外部市场指标大幅转差,例如信贷息差大幅扩大、借款人信贷违约掉期价格大幅上升;
预期业务、财务或经济环境的现有或预测不利变动将导致借款人履行债务责任的能力大幅下降;
借款人的经营业绩实际或预期大幅转差;及
借款人的监管、经济或技术环境实际或预期出现重大不利变动,导致借款人履行债务责任的能力大幅下降。
本集团力求严格控制其未偿还的应收贷款,以尽量降低信贷风险。未偿还应收贷款的减值准备乃根据各报告期末对借款人的财务背景、财务状况及历史结算记录(包括逾期率及违约率)及来自公开领域的相关资料的评估而釐定。借款人在内部信用评级下被分配不同的等级以计算预期信贷亏损,同时考虑到对违约可能性的估计所驱动的预期现金短缺的估计以及预期因抵押品止赎而产生的现金流量和时间(如有)减去取得和出售抵押品的成本。
于2023年3月31日,应收贷款总额包括51,930,000港元,扣除一组借款人的累计减值亏损为51,930,000港元,包括个人(「该借款人」)金额为27,380,000港元及其他个人(由该借款人提供个人担保)金额为24,550,000港元。在以往年度,管理层在考虑公开领域的相关资料后评估,该等结余已发生信用减值。自此之后,管理层已对借款人采取多项行动(包括法律行动),以收回结余。
于截至2024年3月31日止年度内,管理层经重新评估后,本集团未来无法收回信用减值债务,因此已撇销51,930,000港元的结余。
管理层亦已与若干借款人协商以偿还贷款,而于本期间内向借款人收取的清偿总额为24,000,000港元。
