综述
二零二二年，上实城开凭藉着优异的执行力、灵活变通和高韧性的优势，成功克服了宏观经济影响和疫情所带来的挑战，整体业务发展保持平稳。旗舰项目北京西钓鱼台 ·御玺、西安自然界、上海上投新虹、上海上投宝旭和上海万源城销售表现优异，为本集团带来稳定的收益。年内，本集团稳中求进，聚焦上海、辐射核心一、二线城市的纵深佈局，审慎增加高质量土地储备，同时贯彻多元化发展佈局，持续发展投资性物业业务。本集团分别于二零二二年六月及十一月，获得6幅位于上海自由贸易试验区临港新片区地块之土地使用权及收购西安自然界住宅、商业及酒店开发项目余下28.5%股权，涉资人民币696,000,000元。
合约销售
截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团商品房及保障房的合约销售金额为人民币7,908,440,000元（二零二一年︰人民币8,933,090,000元），同比下降11.5%。
来自商品房的合约销售金额为人民币4,711,840,000元（二零二一年︰人民币7,764,440,000元）。二零二二年合约销售面积为248,000平方米，按年上升25.9%；平均售价下跌至每平方米约人民币19,000元。这主要是由于西安自然界平均售价相对较低所致。二零二二年，西安自然界、上海临港项目·上实望海、上海青浦项目·上实云端、上海万源城等为本集团的重点销售项目，分别占本年度商品房合约销售总金额约48.3%、13.5%、10.1%和6.2%。来自保障房的合约销售则为人民币3,196,600,000元（二零二一年︰人民币1,168,650,000元），按年上升173.5%，合约销售面积为256,000平方米，按年上升306.3%。主要来自上海上投新虹和上海上投宝旭。
土地储备及新项目获取
截至二零二二年十二月三十一日，本集团土地储备共有28个项目，分佈于10个内地重点城市，包括上海、北京、天津、西安、重庆、无锡、渖阳、烟台、深圳及武汉，当中大部分为建成及处于建设期的中、高档住宅及商用物业，未来可售规划建筑面积约3,784,000平方米，可以满足未来3至5年的发展。
二零二二年，全国土地整体成交面积和金额均录得下降，成交面积更降至近10年新低。在土地市场遇冷之际，本集团秉持更为审慎的拿地策略，深耕上海都市圈及其他核心一、二线城市的战略，在考虑项目质量和盈利能力的同时，伺机获取优质土地。二零二二年上半年，成功中标位于上海自然贸易试验区临港新片区之6块土地使用权，中标价为人民币3,890,000,000元，占地面积119,545平方米，为住宅及商业用地。二零二二年十一月，本集团以人民币696,000,000元向Renowned Support Holdings Limited收购西安自然界的住宅、商业及酒店开发项目余下28.5%股权至全资拥有，令项目的管理及物业单位的后续合约销售或租赁更具弹性。
未来，本集团将继续以上海都市圈，长三角地区及其他核心一、二线城市为重点发展地区，以高标准城市规格不断提高项目品质，审慎物色优质土地储备项目。
物业发展
截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团在建项目共12个，在建面2,499,000平方米，主要包括西安自然界、上海TODTOWN天荟、上海临港项目和山东烟台等项目。当中，新开工面积310,000平方米，主要来自上海青浦项目和临港103项目 ·上实听海；交付面积合共393,000平方米，主要为北京西钓鱼台 ·御玺、西安自然界、上海上投新虹、上海上投宝旭和上海万源城。
本集团克服疫情反覆带来的影响，把握时机推出多个住宅项目销售，总体成交量价平稳。保障房上海上投新虹、上海上投宝旭项目、精品住宅项目西安自然界、上海临港项目 ·上实望海、上海青浦项目 ·上实云端和上海万源城均备受市场注目，预售成绩理想。
随着上半年疫情管控的全面放松及资本市场各项支持政策措施落地，本集团将于今年重点推售西安自然界、上海临港项目·上实望海、上海青浦项目·上实云端、天津上实仰山，以满足市场对精品住宅的需求。
投资性物业
截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团于上海、北京、天津、重庆、渖阳、西安及深圳等七个重点开发大城市已经建成多个商业项目、持有的投资性物业总面积约993,000平方米。期间，本集团的整体租金收入按年下跌 34.7%至541,497,000港元（二零二一年：829,307,000港元），主要由于本集团在上半年为响应国家及上海市政府的抗疫政策，提供若干免租期予客户所致。
二零一六年中央提出房住不炒的发展理念，二零二一年上海市政府发佈《加快发展保租房的实施意见》，本集团持续积极推进租赁住宅业务，并逐步进入收穫期，将为本集团贡献稳健租金收入。年内，旗下保障性租赁住房之上海晶享项目（城开·汇社区）盛大开业，成为上海市首批上市的保障性租赁住房社区项目，助力青年安居梦想。其他三个长租房项目上海晶享、上海莘至城、上海城泷项目有序发展，合共建筑面积295,000平方米。当中，上海晶享项目于二零二二年十一月二十二日开业，截止二零二二年十二月底，已出租公寓房间150套，出租面积7,153.4平方米，配套商铺已全部出租，出租面积2,222.39平方米；上海城泷项目于二零二二年十二月全部结构封顶，上海莘至城项目则计划于二零二三年三月底前交付。
数字化建设提质增效
上海市国资国企发展「十四五」规划提出，要聚焦国资国企历史使命和主责主业，加快国有企业数字化转型。为贯彻落实这一重要部署，本集团自二零二一年开始基于现有数字化建设基础，与明源云展开合作，进行「三年三期」规划：一期夯实数据基础，保障数据的及时、准确、完整；二期继续完善支柱系统，并保障各系统互通互联；三期实现数据经营在线化，用数据支撑领导决策，为业务赋能。年内，本集团一期数字化建设已完美收官，初步夯实了数据基础和业务底座，未来将继续推进二期、三期建设，助推企业高质量转型发展。
股份回购
本集团自二零二二年十一月十七日开始购回公司股份。截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团共购回股份16次，购回股份数目总数为13,646,000股，其中12,646,000股已于年底前注销，共涉资7,503,060港元，占已发行股份数量比例0.28%。
