二零二零财政年度对本集团而言乃具挑战性的一年。由于社会动盪及新型冠状病毒病疫情带来的严重影响,我们所有核心分部的业务表现均承压。
房地产业务
物业投资
于二零二零年,新型冠状病毒病(COVID-19)疫情进一步 令 香港自二零一九年六月以来持续社会政治动盪所带来的经济风险恶化。香港甲级写字楼的租赁需求有所软化。
于年内,企业更加审慎控制成本,而若干跨国公司、 贸易 公司及共享工作室营办商持续缩减规模,推高香港整体空置率于二零二零年六月末达8.8%。传统中心商业区(「中心商业区」)及办公室非核心区市场的租金均已下跌,而香港岛及九龙分别同比下滑10.1%及11.4%。同时,从中心商业区迁至较低租金办公室非核心区市场(尤其是位于九龙东以作为另一个重要的中心商业区(「中心商业区2」) ) 的办公室去中心化趋势于二零二零财政年度保持稳定。
资料来源:世邦魏理仕、仲量联行及第一太平戴维斯的市场数据(二零二零年第二季度)本集团的投资物业高银金融国际中心位处九龙东的中心商业区2,为一幢优质甲级商厦,提供约800,000平方呎优质办公室空间及约100,000平方呎星级餐饮区。于二零二零财政年度, 租金收入、 物业管理服务及项目管理服务的营业额为228,800,000港元(二零一九财政年度: 166,600,000港元),较二零一九财政年度增长37.3%。市场租金整体下跌及投资者情绪疲弱,对香港商业物业的估值产生影响。因此,本集团就高银金融国际中心录得公平值减少约2,195,900,000港元(而于二零一九财政年度则录得增加约1,299,700,000港元)。物业业务分部于本年度录得亏损 为4,865,400,000港元,而于二零一九财政年度则录得溢利1,336,800,000港元。
于二零一九年九月下旬,本公司宣佈建议收购Solar time Developments Limited(「 SolarTime」)的全部已发行股本,代价为4,598,000,000港元(「 Solar Time收购事项」)。 SolarTime持有高银环球广场有限公司的全部股权,而高银环球广场有限公司持有位于九龙湾宏泰道7号之新九龙内地段第5948号之地盘,其将被重 建为一幢甲级商厦。 SolarTime收购事项已于二零一九年十二月十八日举行之股东特别大会上获本公司股东批准。建议之收购事项尚未完成。
物业发展
本集团于二零一八年十二月透过其间接拥有60%股权之附属公司迅富 国际有限公司(「迅富」)以政府招标方式收购其启德住宅发展项目(「该发展项目 」)之60%权益。该发展项目位于九龙启德第4B区4号地盘,最大可发展建筑面积为53,394平方米。发展计划已在制定中,且该发展项目计划于二零二四年九月三十日或之前落成。于二零二零财政年度,本集团完成收购该发展项目的余下40%股权,且成为该发展项目的 单一发展商。
鉴于全球经济疲弱为营商环境带来的挑战不断增加,以及香港经济活动减弱,呈现经济收缩迹象,香港物业发展市场长远存在不确定因素。考虑到该发展项目于其初步阶段所需资金庞大,本集团采取审慎态度,计划出售该发展项目,从而为本集团现有业务保留更多现金及抵销物业市场不确定因素 以 及香港整体经济下滑带来的负面影响。于二零二零年五月十日,本集团订立买卖协议(「 GF买卖协议」),以出售其于迅富之控股公司 Gold Flair Holdings Limited(「 Gold Flair」)的全部股权以及相关股东贷款,总代价为7,040,000,000港元。本集团拟将出售该发展项目 之 所得款项, 用于减少本集团借贷,从而提高其财务灵活性。有关进一步详情载于本公司日期为二零二零年五月十日之公告。根据独立估值师进行的估值,于二零二零年六月三十日,由于香港住宅地价下跌,本集团录得发展中物业之减 值2,786,400,000港元。
于二零二零财政年度后, GF买卖协议予以终止,而于二零二零年七月二十七日,本集团与独立第三方再订立买卖协议及利润分成协议,以出售于迅富的全部股权,现金代价为约3,477,000,000港元。该出售事项已于二零二零年七月二十七日完成,且与收购启德土地有关的过渡贷款约3,563,200,000港元已于出售迅富后终止确认。利润分成协议为本集团提供一套机制,倘单位的未来售价超过与买方协定之目标,则可分成该发展项目的潜在升值。有关进一步详情,请参阅本公司日期 分别 为二零二零年七月二十三日、二零二零年七月二十八日及二零二零年七月三十日之公告。
酒品及相关业务
根据OIV(国际葡萄与葡萄酒组织)发佈的最近期资料,于二零二零年上半年,全球酒品贸易受疫情影响而表现疲弱,乃由于港口及机场等物流点,以及咖啡厅、酒吧及餐厅等消费场所之前所未有的停业所致。因此,世界酒品贸易 即 时萎缩,而全球酒品商家倾向于短 期 内 耗尽酒品存货。
为对抗疫情爆发而在全国范围内实施封锁措施后,中国酒品市场处于低迷状态。于二零二零年首六个月,酒品进口量及价值分别下跌31.7%及34.8%(数据来源:华经情报网)。同时,中美贸易紧张局势的持续不确定性以及全球疫情带来的经济收紧已削弱中国投资者及酒品收藏家对优质酒品 的投资信心, 尤其美国酒品,该等酒品所征收的报复性关税于二零一九年因两国之间贸易战升至93%。面对该等 不利环境,本集团于二零二零财政年度录得酒品贸易业务营业额之大幅下跌。
于二零二零财政年度,酒品及相关业务录得营业额(包括存储费形式之收入及餐厅营运收入)约157,000,000港元(二零一九财政年度: 298,600,000港元),下跌47.4%。该下跌主要由于二零二零财政年度酒品贸易业务营业额减少 所致。于年内,本集团 以较低之利润率销售其优质酒品,因此使酒品及相关业务于二零二零财政年度末的整体毛利率下降至53.0%,而去年之数字为75.5%。鉴于酒品及相关业务于年内之业务表现大幅下滑,已对该分部内各现金产生单位进行减值评估。本集团就其酒窖及餐厅营运确认若干物业、机器及设备之减值亏损总额约147,400,000港元,乃因 审视彼等之业务表现所致。 此外,于二零二零财政年度,酒品及相关业务录得该分部亏损约219,700,000港元,而于二零一九财政年度则录得溢利约47,300,000港元。
保理
由于众多国家实施边境关闭措施,全球贸易已因疫情爆发而备受干扰。根据世界银行预测,预计今年全球经济将急剧收缩5.2%,并且人均产出将经历一个多世纪以来的最大降幅。
中美贸易紧张局势持续升级以及汇率波动大幅增加中国中小型企业(「中小型企业」)的信贷风险。传统银行收紧其对中小型企业的信贷政策,迫使彼等转向影子银行等其他融资渠道,从而以更高的借贷成本获得彼等业务所需的资金。在信贷紧缩的情况下,本集团已上调对其保理客户收取的手续费及利息。
本集团保理业务于二零二零财政年度录得营业额增长46.4%至约203,300,000港元(二零一九财政年度: 138,900,000港元)。该增加主要由于本年度向保理客户收取的费用及利息增加所致。该业务分部的溢利较二零一九财政年度的113,300,000港元增加39.1%至约157,600,000港元,乃主要由于保理业务营业额增加所致。另一方面,由于保理业务属高度资本密集行业,本集团于二零一九年五月下旬取得营运资金贷款为其保理业务提供资金。因此,本集团保理业务于二零二零财政年度的资金成本大幅增加至177,000,000港元(二零一九财政年度: 15,200,000港元),致使保理业务录得净亏损68,200,000港元,而二零一九财政年度则录得纯利55,500,000港元。
预计短期内香港及中国之整体商业环境仍将具挑战性。 COVID-19疫情之爆发对经济所造成的负面影响及中美贸易紧张局势持续升级所带来的不确定性,预计将持续为本集团之业务带来压力。于此动 盪时期,本集团将维持审慎方针管理其业务及策略。本集团于二零二零七月出售所持有之启德住宅发展项目。该出售事项立即为本集团引入新资金,并为本集团缓解涉及该项目之发展的未来业务及财务风险。
鉴于保理营运涉及的资金成本及风险敞口提高,本集团决定出售保理业务,并重新分配本集团之管理及财务资源,以加强其余下业务。于二零二零年九月二日,本集团与独立第三方订立具法律约束力的条款书,以约2,050,000,000港元之现金代价出售保理业务。该出售事项预计将于二零二零年十二月完成。该出售事项将导致终止确认来自保理附属公司之银行借贷,其(连同从中所得款项)将有助加强本集团之整体财务灵活性。有关进一步详情载于本公司日期为二零二零年九月四日之公告。
于二零二零年九月二十九日,本公司与独立第三方订立临时买卖协议,以总代价14,300,000,000港元有条件出售及转让成美控股有限公司(「成美」)及Goal Eagle Limited(「 Goal Eagle」)的全部已发行股本及彼等结欠本集团的债项。成美及Goal Eagle共同持有赐誉有限公司100%已发行股本,而赐誉有限公司持有本集团的投资物业高银金融国际中心。有 关上述协议及其项下拟进行的交易的进一步详情将载列 于本公司公告,并将于适当时候刊载。
本集团将在继续致力强化股东之回报的同时,密切监察市场情绪,评估其现有业务及机遇,并据此作出适当调整。本集团或会考虑寻求进一步业务发展之机遇,或于适当时候变现其资产,从而加强其财务灵活性。
