越秀房产信托基金

成功收购武汉地标性建筑，资产表现稳定增长

二○一七年越秀房产基金完成了位於武汉市汉口沿江商务区的武汉物业的收购交易。汉口沿江商务区作为新兴商务区，凭籍其城市核心地段和得天独厚的滨江景观资源优势，将被打造成与上海陆家嘴沿江片同类型的大规模商务集群。越秀财富中心为目前已入市的第一高楼，硬件一流，景观绝佳，交通便捷，成长性良好。本次交易是越秀房产基金自二○一五年收购上海越秀大厦之後的再次异地收购，是越秀房产基金实现资产全国布局的重要举措，未来将持续分享中国主要城市增长潜力，使物业组合更加多元化。

二○一七年，中国经济延续稳中向好的发展态势，越秀房产基金继续实施积极的租赁及资产管理策略，旗下物业持续取得优良的业绩表现，多项经营指标逆势上升，物业竞争力进一步增强，为越秀房产基金未来收入增长及长远发展奠定了扎实基础。

在管理人团队的共同努力下，基金及管理人於二○一七年度获得多个社会奖项，包括越秀房产基金获得《经济一周》「香港杰出企业2017」主板及非凡企业大奖、《观点地产》「2017年度商业表现奖」及「2017年度中国商业地产TOP100」；《信报》「杰出上市公司巡礼2017」企业奖项。管理人将不断完善内部管理机制、持续提升企业管治水平，以期为投资者及权益持有人带来更多增益。

物业组合及估值

截至二○一七年十二月三十一日，越秀房产基金之物业组合共有八项，分别为位於广州的白马大厦单位（「白马大厦」）、财富广场单位（「财富广场」）、城建大厦单位（「城建大厦」）、维多利广场单位（「维多利广场」）、越秀新都会大厦单位（「越秀新都会」）、广州国际金融中心（「国金中心」）、位於上海的越秀大厦（「越秀大厦」）及位於武汉的武汉物业（包括「武汉越秀财富中心」，「星汇维港购物中心」及若干停车位）「武汉物业」，物业产权面积共约991,300.4平方米，可供出租总面积为660,317.6平方米（不包括越秀新都会7,544.7平方米的泊车位、4,528.0平方米的会所及公建配套用房面积；国金中心91,460.9平方米的酒店、51,102.3平方米的服务式公寓及76,512.3平方米的泊车位及其他配套用房面积；越秀大厦13,502.6平方米的泊车位及2,610.4平方米的特定用途面积；武汉物业62,785.8平方米的泊车位、12,415.1平方米的公建配套用房面积，以下在租总面积及出租率统计范围均不包括上述面积）。

物业估值

於二○一七年十二月三十一日，越秀房产基金之物业组合由独立专业评估师第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司重估，其重估市值约为人民币333.56亿元，较二○一六年十二月三十一日之估值高出人民币46.98亿元，增长16.4%。若不考虑新收购武汉物业的影响，则原物业增长约3.9%。

物业租约到期情况

未来五年及以後，按租赁面积统计，越秀房产基金物业各年到期租约所占比重分别为22.9%、22.5%、18.0%、10.4%及26.2%；按基本月租统计，各年到期租约所占比重分别为22.6%、32.9%、16.2%、6.9%及21.4%。

营业收入持续提升

二○一七年，越秀房产基金物业实现总经营收入约人民币1,854,303,000元，比上年同期增长了0.8%。其中，白马大厦约占总经营收入的19.7%；财富广场约占3.9%；城建大厦约占3.5%；维多利广场约占3.6%；越秀新都会约占3.8%；国金中心约占57.9%；越秀大厦约占7.5%；越秀财富中心约占0.1%。

白马大厦－实施品牌批发转型之路，增强核心竞争力

二○一七年，管理人主动适应市场变化，继续加快产品提升、渠道拓展的步伐，着力打造白马服装市场的核心竞争力，以吸引更多优秀的供应商进驻白马经营。重点实施产品提升工程，通过一、四、五楼商铺续租及其余楼层租金递增条款调整，稳定商户经营信心，大力推进优质品牌引进和劣质品牌清退工作，成效明显，其中透过引进一些具有较强生产、设计能力及品牌影响力的商家进驻白马，促使整个市场的品牌化率提升到61%；顺利完成四楼公共区域的形象提升工程，营商环境焕然一新；组织客户首次以「品牌集合馆」形式精彩亮相上海中国国际服装博览会，一展白马品牌风采；租务管理方面，管理人执行稳健之中长期租赁政策，继续维持白马领先的市场竞争力。

维多利广场－深化商场定位，品牌组合再升级

维多利广场透过商家品牌更换，逐步深化年轻新主场的定位，二○一七年成功引入「喜茶」、「麦当劳」、「Nine House」等优质品牌进驻，同时与原有实力商户亦实现顺利续租，新签及续租合同均录得较满意的租金表现。维多利广场围绕客户接触点，持续优化消费体验、商场清洁度、氛围营造等方面，以提升消费者的购物体验。透过整合外部优质资源，联动场内商家，开展形式多样的营销活动，有效拉动了客流，极大提升VT101知名度及影响力。在全年近100场营销活动中，7月份举办的「Apple Pay 5折活动」效果最为明显，所有参与商家客流与收入都大幅提升，「优衣库」销售额同比增长165%，「阿迪达斯」增长156%；商场最高客流达4.2万人次，创年度客流新高。

财富广场、城建大厦、越秀新都会－积极管理到期租约，稳定经营客户

二○一七年，财富广场、城建大厦、越秀新都会三个写字楼项目透过主动拓展招商渠道、举办联合推介会、调整中介佣金政策、优化市场调研体系等一系列手段，成功化解大面积到期风险，并凭藉灵活租金条件及良好客户关系基础，完成「永旺集团」、「通用磨坊」、「华尔街英语」等核心租户续约，稳定大厦经营。其中越秀新都会录得逾九成的续约率，财富广场和城建大厦续租率约为七成。

国金中心－吸纳写字楼优质客户，持续丰富商场经营业态

国金中心写字楼积极化解新交付项目及金融行业整顿的冲击，提供针对客户需求的续租方案，避免重点客户流失，全年续租率高达82.4%。同时采取进取之招商政策，主动抢夺市场，成功引入「陶氏化工」、「珍爱网」及葡萄牙领事馆等知名租户，优质客户群体持续增厚。持续优化业主招商模式，在整合资源，挖掘内部客户扩租方面也取得一定成效。二○一七年，国金中心以国内最高得分88分，成为获得运营阶段LEED V4标准铂金级认证的超高层地标建筑，充分显示其作为绿色建筑典范在节能环保、可持续发展领域的杰出表现，以及在设计、运营管理阶段的卓越水准。

管理人进一步优化国金中心商场「国金天地」商业结构，引入了新零售体验业态－－极具市场潜力的、高智能环保的蔚来汽车旗舰店，不仅获得了理想的租金收益、提升了国金天地首二层商品经营的丰富度，更进一步巩固了国金中心作为城市地标的形象。此外，管理人透过对商场五楼整体改造，成功引入「陶陶居」、「威尔仕健身」、「锦龙文化」品牌商户，丰富了零售品牌组合，更符合目标消费群体的需求。

广州国际品牌高端酒店受全国酒店市场回暖带动，平均房价和入住率呈现双增长。而服务式公寓方面，全年无新增供应，租赁市场表现稳定。管理人透过持续执行「五位一体」合作共赢的业主监管体系，有效监管四季酒店及雅诗阁服务公寓的营运情况。此外，管理人持续加强营运监管及成本管控，将经营指标分析转变为资产效益指标分析，聚焦客户服务质量细节，督促四季酒店及雅诗阁服务公寓改善服务水平、提升经营收入。於报告期间，四季酒店及雅诗阁公寓继续稳居广州地区行业标杆地位，平均房价、每可售房收入及客户满意度均在竞争群中位居前列。四季酒店平均房价同比增长3.84%，每可售房收入同比增长14.65%；雅诗阁服务公寓平均房价同比增长1.60%，每可售房收入同比增长1.96%，经营业绩表现良好。

越秀大厦－深挖内部潜能，扶持成长性客户经营

沉着应对二○一七年浦东核心区的巨量供应，有条不紊做好续租管理，全年续租面积约1.3万平方米，续租率74%，达到历史高位。其次，深挖内部客户潜能，扶持成长性客户「华设资产」及「爱贝少儿英语」逐步扩租空置单元，借助基石客户品牌效应促进对外招商。同时发挥平台优势，整合大厦金融客户资源，促使客户之间更多业务往来。

武汉物业－加强招商管理工作，打造武汉商业新地标

突破武汉写字楼市场吸纳量不足，项目周边交通阻碍等困境，采取多种有效措施，完成4.3万平方米招商面积，相当於武汉二○一七年总写字楼市场吸纳量的2/3。截至二○一七年十二月三十一日，武汉越秀财富中心实现签约出租率46.11%，符合预期。

星汇维港购物中心针对周边消费需求，引进符合定位的品牌商户，优化整体业态组合。

积极推进资产价值提升工程，实现物业保值增值

二○一七年，管理人继续实施多项资本性改造提升工程，其中完成了国金中心写字楼安防系统升级改造，国金天地首二层改造，四季酒店污衣槽、电梯机房、1楼大堂空调系统改造、103楼厨房排风管加装风阀，雅诗阁6楼弱电机房改造及会所增设门禁系统、监控、泳池、供水、电梯、通风、公共照明、後勤办公室、1楼大堂、6楼高尔夫球场、会议室、会所、公共走廊、公寓客房浴室、闭门器、空调出风口等升级改造工程，以及白马大厦四楼公共区域形象提升工程，上海越秀大厦公共区域卫生间、茶水间装修改造及屋顶防水改造等提升工程，投入费用达二千多万元人民币，持续提升项目的营运效率和营商环境。

二○一八年，管理人仍将计划投入多项关於国金中心、白马大厦、财富广场、城建大厦及越秀大厦等的资本性改造工程项目，继续提升各项目的营运效率和营商环境。

持续优化债务结构，主动管理外汇风险

二○一七年末，金融机构借款余额约人民币127亿元，较年初增加约人民币8亿元，主要由收购武汉项目融资增加所致。管理人通过有效的融资置换措施，优化融资结构，降低融资成本。二○一七年末基金融资平均成本率为3.16%，比年初3.29%下降0.13个百分点。外汇管理方面，全年累计汇兑收益5.43亿元，对冲产品公允值亏损2.58亿元，全年汇兑净收益约2.85亿元。