二零二四年,环球经济情况依然波动。美元持续强势和高利率持续阻碍世界和亚洲地区经济发展。另一方面,中国经济特别是房地产市场低迷,也影响了整个地区的投资和情绪。集团主要业务位于越南、香港及中国,于二零二四年度内,各项业务亦是受到不同程度的影响。
在越南,值得注意的是,自二零二四年下半年以来,越南经济增长动能正在加速。根据越南统计总局的数据,二零二四年第四季度,越南的GDP达到7.55%的增长率,而第一季的增长率为5.66%,令二零二四年全年GDP的增长率达7.09%。但经济增长位于各经济范畴并不平衡,制造业,特别是出口加工业以及旅游业成为主要增长动力。其他领域,例如房地产开发、民营企业投资等,增长只属一般。
另一方面,越南实际投入的外商直接投资(FDI)年增9.4%,显示外国公司愿意在二零二四年实现对越南的已承诺投资。不过,与二零二三年相比,新注册的外商直接投资总额下降了3%,显示外商在二零二四年对增加越南的新投资方面仍然持谨慎态度。
由于外资态度趋于保守,导致市场对办公空间的需求比较低。而另一方面,年内胡志明市的办公大楼供应增加,导致集团西贡贸易中心的租赁表现于二零二四年录得下滑。此外,由于二零二四年越南的建筑业及房地产市场仍然低迷,截至二零二四年十二月三十一日止年度,集团水泥厂继续蒙受亏损。然而,由于水泥厂在年内努力控制成本,营业亏损较上年减少。
再者,美元强势导致二零二四年越南货币兑港币的汇率下跌。截至二零二四年十二月三十一日,越南盾兑港币较二零二三年十二月三十一日贬值约5.25%。受贬值影响,集团来自越南的收入及溢利在集团帐目中折算为港元时亦录得相应减少。
集团香港酒店业务方面,受惠于访港旅客回流,以及香港政府推动旅游业的政策,集团旗下「香港屯门贝尔特酒店」于二零二四年的表现较为稳定。
展望二零二五年，由于越南房地产及建筑业仍低迷，集团水泥厂的营运预计仍困难。另一方面，由于胡志明市的办公大楼供应量将会增加，这可能会继续给西贡贸易中心的租赁业绩带来压力。然而，鑑于越南经济增长势头强劲且加速，外国投资者可能因此增加投资，并导致二零二五年对胡志明市办公空间的需求增加。 至于酒店业务，估计在香港旅游业强劲复甦的情况下，屯门贝尔特酒店的业绩将稳步增长。另外，集团将于 二零二五年第二季迎接其在越南的新酒店 Le Carré Hue的开幕。
截至二零二四年十二月三十一日止年度，集团营业额为372,746,000港元，较去年录得的427,308,000港元减少约12.8%。集团营业额主要来自水泥业务、物业投资及酒店业务。其中水泥业务营业额为154,190,000港元，较去年减少约 21.1%。物业投资业务营业额为 145,982,000港元，较去年减少约 4.6%。酒店业务营业额为61,798,000港元，较去年减少约1.4% 。
二零二四年全年，集团录得综合除税后净利润为18,604,000港元，而截至二零二三年十二月三十一日止年度则录得综合除税后净亏损98,650,000港元。二零二四年每股基本溢利为3.8港仙（二零二三年：每股亏损19.5港仙）。
根据独立评估师的评估，由于过去几年持续亏损，水泥业务现金产生单位的可回收金额大幅减少。因此，本集团已就其物业、厂房及设备作出减损拨备，于二零二四年及二零二三年财政年度拨备额分别为36,822,000港元及139,211,000港元。上述拨备虽然对本集团的利润及资产价值产生负面影响，但不影响本集团的现金流。假若不计算该拨备，集团过去两年的整体经营利润大致表现平衡。
水泥业务
二零二四年对越南水泥产业来说面临重大挑战，主要是由于供应过剩，而国内和出口市场都面临需求不足和激烈的价格竞争。儘管越南政府推出了一定的支持政策，但国内水泥需求仍然低迷，主要原因是房地产市场缺乏明显复甦以及公共投资支出持续困难。
二零二四年，越南水泥总供应量达到约1.22亿吨，而国内消费需求仅约6,000万吨。出口方面，根据越南国家水泥协会的数据，二零二四年越南水泥出口总量仅约2,000万吨。因此，水泥产业的竞争非常激烈。
越南国内水泥市场低迷，令集团越南中部地区水泥厂的销售业绩受到很大影响。
成本方面，虽然煤炭价格呈下降趋势，但电价自二零二四年 10月起上涨 5%，加上产量较低，导致年内集团水泥厂整体成本效益较低。另一方面，由于越南承诺遵守有关环境保护的国际条约，因此要求国内水泥厂增加在环境方面的投资和营运成本。此外，地方政府运输管理政策的变化及对水泥装车的更严格规定也为水泥分销带来了挑战，尤其是在中部地区，并导致集团水泥厂的运输成本增加。
截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集团水泥厂的水泥及熟料销量约为 388,700吨，较上年度的465,600吨减少约16.5%。集团水泥业务二零二四年录得除税后亏损约44,913,000港元，与去年录得的亏损160,415,000港元比较，减少约72.0%。
由于过去三年持续亏损，根据独立评估师的评估，水泥业务现金产生单位的可收回金额大幅减少。因此，本集团对其二零二四年度及二零二三年度的物业、厂房及设备作出减损拨备，总额分别为36,822,000港元及139,211,000港元。
展望未来，估计二零二五年的水泥经营环境仍然艰难，儘管预计会略有改善，且越南中部地区将采取一些刺激措施。顺化省已正式获得国会批准，将于 二零二五年一月一日起成为中央直辖市，这将为该省带来更多的关注和投资。此外，政府也同意重启宁顺省两座核电厂计画和附近的抽水蓄能水力发电计画。顺化週边省份的几个海港和机场也已获准建设。有关项目将增加越南中部水泥的需求量。
另一方面，随著越南政府采取更严格的环境要求，水泥生产商需要在技术和废弃物控制系统方面进行额外投资，以满足国家关于减少生产过程中粉尘和二氧化碳排放的规定。因此，集团旗下水泥厂将需要增加投资升级部分设备，如自动监控系统、尿素喷洒系统等，以减少氮氧化物排放，以满足二零二五年越南的环境法规要求。
物业投资业务
儘管越南二零二四年的 GDP增长率达到 7.09%，但主要靠制造业、加工工业，尤其是电子产品出口和旅游业推动，而受房地产市场低迷拖累，其他经济范畴似乎停滞不前。此外，鑑于世界经济情势不稳定，外国投资者对在越南投资持谨慎态度。因此，二零二四年市场对办公空间的需求并不如预期般理想。
另一方面，市场办公楼供应量一直在增加。 于二零二三年至二零二四年期间，胡志明市甲级办公室的新增供应总量在过去几年达到了顶峰，共有超过185,000平方米的新可出租面积投入市场。因此，办公大楼市场的空置率普遍增加。此外，新建的办公大楼大多配备了绿色标誌和 LEED等绿色认证，也加剧了市场竞争，尤其是在胡志明市的中央商务区。
截至二零二四 年十二月三十一日，集团西贡贸易中心的出租率从二零二三 年十二月三十一日的 78% 下降至 72% 。与二零二三年相比，平均租金基本上稳定，而年总收入则略有下降。
展望二零二五年，仍将有新落成办公大楼进入胡志明市办公大楼市场，从而加剧市场竞争，但大部分新供应将集中在非中央商务区，例如守德市和第 7郡。另一方面，随著越南经济稳定强劲增长，外国投资估计将会持续上升，预计二零二五年办公空间需求将会回升。根据仲量联行的报告，IT产业的增长尤为强劲，占了租赁面积的 30%。此外，GOOGLE已确定从二零二五年开始在越南开展业务，这也可能为在越南投资的外国投资者，特别是 IT业务带来促进作用，从而使胡志明市的办公室租赁市场受益。
集团其他物业投资方面，二零二四年集团于香港及中国内地的租赁物业整体租金收入大致维持稳定。
于二零二四年，本集团投资物业录得公平价值收益6,719,000港元，较二零二三年录得的收益2,176,000港元增加4,543,000港元。
酒店业务
二零二四年，香港屯门贝尔特酒店的表现较为稳定，酒店的入住率由二零二三年的91.3%轻微下滑至二零二四年的90.4%。受惠于内地及海外游客增加，集团酒店平均每日房价（ADR）较二零二三年增加2.1%。而根据香港酒店业协会提供的数据，于二零二四年，虽然在香港过夜的旅客人数增加27.9%，香港酒店业的平均ADR较二零二三年下降4.6%，显示集团酒店于二零二四年的表现优于香港酒店业的平均数值。
截至二零二四年十二月三十一日，酒店业务为集团贡献营业收入61,798,000港元，较上年的62,652,000港元比较，轻微减少约1.4% 。折旧及拨备前溢利为17,066,000港元，较去年录得的15,991,000港元增加约6.7%。根据独立评估师的评估，集团需对二零二四年度的酒店物业、厂房及设备计提减值拨备 8,018,000港元。因此，扣除减值拨备及折旧后，酒店业务录得亏损 12,157,000港元，较去年同期的亏损 4,870,000港元增加150.0%。
展望二零二五年，在旅游多元化、政府支持和基础设施发展的推动下，香港酒店业预计将稳定增长。然而，港币走强、来自其他旅游目的地的区域竞争以及劳动力短缺等挑战仍将持续存在。香港旅游发展局的全球行销活动强调香港独特的文化、「熊猫经济」、活动和景点，将在吸引不同类型的游客方面发挥至关重要的作用。此外，启德体育园于二零二五年三月启用，而「北方都会」计画将使香港成为大型活动的首选目的地，为酒店业需求带来新的机会。
于二零二五年，香港屯门贝尔特酒店将专注掌握文化旅游及长期住宿业务等细分市场的机遇，同时继续推动本地旅游计划，以抵销国际需求的波动。与线上旅行社和当地景点的策略合作将推动预订并提升游客体验。对持续性和科技的投资将进一步提高营运效率，并满足对环保和科技驱动型住宿日益增长的需求。总而言之，香港屯门贝尔特酒店将致力于以卓越营运、宾客满意度及策略创新作为二零二五年的首要目标。
物业发展业务
位于越南顺化省的「顺化广场」项目的建筑工程及室内装修工程，预计于二零二五年第一季完成。项目的酒店部分， Le Carré Hue 的开业前准备已启动，主要员工都已到位。预计盛大开幕典礼将于 二零二五年第二季举行。
由于二零二五年起顺化省正式升格为直辖市，预计旅游和商务旅客人数将会增加。由于越南政府积极推动旅游业，并考虑对更多国家实施旅游签证豁免政策，预期集团旗下Le Carré Hue酒店投入营运后将可受惠。
另一方面，集团原计划重建于二零二一年收购位于香港油麻地上海街的商住混合物业，惟由于政府对该区的规划尚不明朗，加上近年房地产市场持续下滑，集团将不会于今年内展开该物业的重建工作。 此外，集团持有一幅位于越南胡志明市平新郡的土地，该土地暂时仍会视为土地储备，未来会适时进行开发。
二零二五年，由于越南房地产及建筑业仍低迷，集团水泥厂的营运预计仍困难。另一方面，由于胡志明市的办公大楼供应量将会增加，这可能会继续给西贡贸易中心的租赁业绩带来压力。然而，鑑于越南经济增长势头强劲且加速，外国投资者可能因此增加投资，并导致二零二五年对胡志明市办公空间的需求增加。 至于酒店业务，估计在香港旅游业强劲复甦的情况下，屯门贝尔特酒店的业绩将稳步增长。另外，集团将于 二零二五年第二季迎接其在越南的新酒店 Le Carré Hue的开幕。
截至二零二四年十二月三十一日止年度，集团营业额为372,746,000港元，较去年录得的427,308,000港元减少约12.8%。集团营业额主要来自水泥业务、物业投资及酒店业务。其中水泥业务营业额为154,190,000港元，较去年减少约 21.1%。物业投资业务营业额为 145,982,000港元，较去年减少约 4.6%。酒店业务营业额为61,798,000港元，较去年减少约1.4% 。
二零二四年全年，集团录得综合除税后净利润为18,604,000港元，而截至二零二三年十二月三十一日止年度则录得综合除税后净亏损98,650,000港元。二零二四年每股基本溢利为3.8港仙（二零二三年：每股亏损19.5港仙）。
根据独立评估师的评估，由于过去几年持续亏损，水泥业务现金产生单位的可回收金额大幅减少。因此，本集团已就其物业、厂房及设备作出减损拨备，于二零二四年及二零二三年财政年度拨备额分别为36,822,000港元及139,211,000港元。上述拨备虽然对本集团的利润及资产价值产生负面影响，但不影响本集团的现金流。假若不计算该拨备，集团过去两年的整体经营利润大致表现平衡。
水泥业务
二零二四年对越南水泥产业来说面临重大挑战，主要是由于供应过剩，而国内和出口市场都面临需求不足和激烈的价格竞争。儘管越南政府推出了一定的支持政策，但国内水泥需求仍然低迷，主要原因是房地产市场缺乏明显复甦以及公共投资支出持续困难。
二零二四年，越南水泥总供应量达到约1.22亿吨，而国内消费需求仅约6,000万吨。出口方面，根据越南国家水泥协会的数据，二零二四年越南水泥出口总量仅约2,000万吨。因此，水泥产业的竞争非常激烈。
越南国内水泥市场低迷，令集团越南中部地区水泥厂的销售业绩受到很大影响。
成本方面，虽然煤炭价格呈下降趋势，但电价自二零二四年 10月起上涨 5%，加上产量较低，导致年内集团水泥厂整体成本效益较低。另一方面，由于越南承诺遵守有关环境保护的国际条约，因此要求国内水泥厂增加在环境方面的投资和营运成本。此外，地方政府运输管理政策的变化及对水泥装车的更严格规定也为水泥分销带来了挑战，尤其是在中部地区，并导致集团水泥厂的运输成本增加。
截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集团水泥厂的水泥及熟料销量约为 388,700吨，较上年度的465,600吨减少约16.5%。集团水泥业务二零二四年录得除税后亏损约44,913,000港元，与去年录得的亏损160,415,000港元比较，减少约72.0%。
由于过去三年持续亏损，根据独立评估师的评估，水泥业务现金产生单位的可收回金额大幅减少。因此，本集团对其二零二四年度及二零二三年度的物业、厂房及设备作出减损拨备，总额分别为36,822,000港元及139,211,000港元。
展望未来，估计二零二五年的水泥经营环境仍然艰难，儘管预计会略有改善，且越南中部地区将采取一些刺激措施。顺化省已正式获得国会批准，将于 二零二五年一月一日起成为中央直辖市，这将为该省带来更多的关注和投资。此外，政府也同意重启宁顺省两座核电厂计画和附近的抽水蓄能水力发电计画。顺化週边省份的几个海港和机场也已获准建设。有关项目将增加越南中部水泥的需求量。
另一方面，随著越南政府采取更严格的环境要求，水泥生产商需要在技术和废弃物控制系统方面进行额外投资，以满足国家关于减少生产过程中粉尘和二氧化碳排放的规定。因此，集团旗下水泥厂将需要增加投资升级部分设备，如自动监控系统、尿素喷洒系统等，以减少氮氧化物排放，以满足二零二五年越南的环境法规要求。
物业投资业务
儘管越南二零二四年的 GDP增长率达到 7.09%，但主要靠制造业、加工工业，尤其是电子产品出口和旅游业推动，而受房地产市场低迷拖累，其他经济范畴似乎停滞不前。此外，鑑于世界经济情势不稳定，外国投资者对在越南投资持谨慎态度。因此，二零二四年市场对办公空间的需求并不如预期般理想。
另一方面，市场办公楼供应量一直在增加。 于二零二三年至二零二四年期间，胡志明市甲级办公室的新增供应总量在过去几年达到了顶峰，共有超过185,000平方米的新可出租面积投入市场。因此，办公大楼市场的空置率普遍增加。此外，新建的办公大楼大多配备了绿色标誌和 LEED等绿色认证，也加剧了市场竞争，尤其是在胡志明市的中央商务区。
截至二零二四 年十二月三十一日，集团西贡贸易中心的出租率从二零二三 年十二月三十一日的 78% 下降至 72% 。与二零二三年相比，平均租金基本上稳定，而年总收入则略有下降。
展望二零二五年，仍将有新落成办公大楼进入胡志明市办公大楼市场，从而加剧市场竞争，但大部分新供应将集中在非中央商务区，例如守德市和第 7郡。另一方面，随著越南经济稳定强劲增长，外国投资估计将会持续上升，预计二零二五年办公空间需求将会回升。根据仲量联行的报告，IT产业的增长尤为强劲，占了租赁面积的 30%。此外，GOOGLE已确定从二零二五年开始在越南开展业务，这也可能为在越南投资的外国投资者，特别是 IT业务带来促进作用，从而使胡志明市的办公室租赁市场受益。
集团其他物业投资方面，二零二四年集团于香港及中国内地的租赁物业整体租金收入大致维持稳定。
于二零二四年，本集团投资物业录得公平价值收益6,719,000港元，较二零二三年录得的收益2,176,000港元增加4,543,000港元。
酒店业务
二零二四年，香港屯门贝尔特酒店的表现较为稳定，酒店的入住率由二零二三年的91.3%轻微下滑至二零二四年的90.4%。受惠于内地及海外游客增加，集团酒店平均每日房价（ADR）较二零二三年增加2.1%。而根据香港酒店业协会提供的数据，于二零二四年，虽然在香港过夜的旅客人数增加27.9%，香港酒店业的平均ADR较二零二三年下降4.6%，显示集团酒店于二零二四年的表现优于香港酒店业的平均数值。
截至二零二四年十二月三十一日，酒店业务为集团贡献营业收入61,798,000港元，较上年的62,652,000港元比较，轻微减少约1.4% 。折旧及拨备前溢利为17,066,000港元，较去年录得的15,991,000港元增加约6.7%。根据独立评估师的评估，集团需对二零二四年度的酒店物业、厂房及设备计提减值拨备 8,018,000港元。因此，扣除减值拨备及折旧后，酒店业务录得亏损 12,157,000港元，较去年同期的亏损 4,870,000港元增加150.0%。
展望二零二五年，在旅游多元化、政府支持和基础设施发展的推动下，香港酒店业预计将稳定增长。然而，港币走强、来自其他旅游目的地的区域竞争以及劳动力短缺等挑战仍将持续存在。香港旅游发展局的全球行销活动强调香港独特的文化、「熊猫经济」、活动和景点，将在吸引不同类型的游客方面发挥至关重要的作用。此外，启德体育园于二零二五年三月启用，而「北方都会」计画将使香港成为大型活动的首选目的地，为酒店业需求带来新的机会。
于二零二五年，香港屯门贝尔特酒店将专注掌握文化旅游及长期住宿业务等细分市场的机遇，同时继续推动本地旅游计划，以抵销国际需求的波动。与线上旅行社和当地景点的策略合作将推动预订并提升游客体验。对持续性和科技的投资将进一步提高营运效率，并满足对环保和科技驱动型住宿日益增长的需求。总而言之，香港屯门贝尔特酒店将致力于以卓越营运、宾客满意度及策略创新作为二零二五年的首要目标。
物业发展业务
位于越南顺化省的「顺化广场」项目的建筑工程及室内装修工程，预计于二零二五年第一季完成。项目的酒店部分， Le Carré Hue 的开业前准备已启动，主要员工都已到位。预计盛大开幕典礼将于 二零二五年第二季举行。
由于二零二五年起顺化省正式升格为直辖市，预计旅游和商务旅客人数将会增加。由于越南政府积极推动旅游业，并考虑对更多国家实施旅游签证豁免政策，预期集团旗下Le Carré Hue酒店投入营运后将可受惠。
另一方面，集团原计划重建于二零二一年收购位于香港油麻地上海街的商住混合物业，惟由于政府对该区的规划尚不明朗，加上近年房地产市场持续下滑，集团将不会于今年内展开该物业的重建工作。 此外，集团持有一幅位于越南胡志明市平新郡的土地，该土地暂时仍会视为土地储备，未来会适时进行开发。
