本集团于截至二零二零年十二月三十一日止年度之主要业务为物业发展及投资,以及证券买卖及投资。
在香港之证券买卖及投资为本集团于二零二零年度之经营收益总额贡献约98.48%,惟录得分类亏损28,825,000港元(二零一九年:溢利59,264,000港元)。分类收入乃主要归因于出售待售证券投资之收益总额,而股息收入为第二大来源。分类亏损乃主要由于全球金融市场波动,导致待售证券投资根据本集团所采纳之会计准则,录得公平值变动所产生之未变现亏损所致。
本集团之附属公司于上海市从事之物业发展及投资业务占本集团于回顾年度之经营收益总额余下约1.52%。分类收入源自出售及租赁停车位业务,且录得分类亏损462,000港元(二零一九年:612,000港元)。
本集团应占于上海市从事物业发展及投资之联营公司之业绩为53,841,000港元(二零一九年:45,791,000港元)。
物业发展及投资
除于上海市从事之物业发展及投资业务外,本集团于澳门持有一项投资物业。于回顾年度,于澳门之物业组合并无录得任何收入。
上海大道置业有限公司
上海大道置业有限公司(「大道置业」)为本公司拥有93.53%权益之附属公司,在其位于上海市浦东新区张江高科技园区(「张江园区」)之唯一住宅发展项目(即汤臣豪庭)中拥有约三百个停车位。截至二零二零年十二月三十一日止年度,大道置业之经营收入仅源自出售及租赁上述停车位,占本集团之经营收益总额约1.52%。经计及其利息收入后,大道置业于二零二零年度录得除税前溢利约3,520,000港元(二零一九年:3,410,000港元)。
上海张江微电子港有限公司
本集团于上海张江微电子港有限公司(「微电子港公司」)之注册资本中持有37.020%之权益。微电子港公司主要于上海市从事住宅、办公楼及商业物业发展及投资业务。微电子港公司于回顾年度之收入主要源自出租于张江园区之物业项目,而停车位之销售收益为第二大来源。为减轻租户在2019冠状病毒病爆发影响下之负担,微电子港公司于二零二零年上半年提供租金优惠计划予其办公楼及商场之若干指定租户,尤其是中小微型企业。儘管如此,截至二零二零年十二月三十一日止年度,微电子港公司之溢利净额增加至145,517,000港元(二零一九年:123,760,000港元),而本集团应占溢利为53,841,000港元(二零一九年:45,791,000港元)。此外,本集团于二零二零年收取微电子港公司之股息(已扣除扣缴税)40,309,000港元(二零一九年:44,907,000港元)。于微电子港公司之权益之账面值796,476,000港元占本集团于二零二零年十二月三十一日之总资产约30.87%。除在下文「私有化建议」一节所述,建议由本集团向上海张江高科技园区开发股份有限公司(「张江股份」,一家于中国内地成立及上市之公司,并现时于微电子港公司持有49.497%之权益)出售于微电子港公司之10.503%权益之外,本集团将仍然保留其于微电子港公司之股本投资,作为在上海市之主要长期策略性投资,而倘前述出售落实,微电子港公司将继续为本集团之联营公司。
张江微电子港
位于张江园区之张江微电子港之七幢办公大楼被保留作出租用途。该项目为微电子港公司于回顾年度之主要收入来源,占微电子港公司营业额约49.52%。该项目提供作商业及办公室用途之可供租赁总楼面面积约为90,200平方米,于二零二零年十二月三十一日已租出约82%。
张江汤臣豪园
张江汤臣豪园为张江园区内一项住宅发展项目,微电子港公司保留其中住宅总楼面面积约65,400平方米作出租用途。于二零二零年十二月三十一日,所有可供租赁之住宅房间已租出。微电子港公司于回顾年度出售了约二百多个停车位,及现持有五百多个停车位作销售用途。该项目占微电子港公司于二零二零年度之营业额约39.89%。
张江传奇
于张江园区之商业广场-张江传奇提供总楼面面积约26,300平方米作租赁用途,于二零二零年十二月三十一日录得之租用率约为82%。该商业广场产生之收入占微电子港公司于回顾年度之营业额约9.97%。该商业广场之主要租户以餐饮业为主,占已租赁面积约51%,而娱乐业务乃第二大租户,占已租赁面积约28%。
此外,微电子港公司于张江园区拥有土地储备,供商业广场第二期项目之发展所用。微电子港公司已获批准可根据上海市政府于二零一七年批准的张江园区西北片区单元控制性详细规划修编以修订第二期项目之发展计划。根据拟定之发展计划,在缴纳额外之地价后,第二期项目将发展为一个作办公楼、商业及文化用途之综合项目,总楼面面积约为60,900平方米。微电子港公司保持与政府部门联繫,并跟踪政策发展,以推动前期工作。
倘上述由本集团向张江股份出售于微电子港公司之10.503%权益之建议获本公司之股东批准,微电子港公司将由张江股份拥有逾半数股权。本集团预期微电子港公司将享有地方政府的优惠政策,以促进及推动再次开发张江传奇(包括其第二期发展)。
上海市奉贤区之发展项目
微电子港公司已于上海市奉贤区开发一个住宅及商业发展项目。汤臣臻园之住宅单位已全部售出,微电子港公司现保留一幢总楼面面积约为11,000平方米之商业及办公大楼。微电子港公司曾就出租该商业及办公大楼订立意向书,惟已于二零二一年初取消。微电子港公司有意整幢出租该商业及办公大楼,并将积极物色合适租户。
于回顾年度内,此项目之收入仅来自销售及出租停车位,并占微电子港公司之营业额约0.62%。于二零二零年出售了十个停车位,现尚保留一千二百多个停车位作销售用途。
证券买卖及投资
本集团持有多项香港上市证券作买卖及长期投资。此外,本集团已透过在上海市之一家附属公司投资于多家非上市之初创合伙企业及公司以作为长期股本投资。证券买卖及投资业务乃本集团于回顾年度经营收益总额之主要来源。
待售证券
本集团之所有待售证券投资均于香港上市。于二零二零年度,来自待售证券投资之收入占本集团之经营收益总额约73.54%。收入来自出售所得之收益总额63,880,000港元及股息收入16,328,000港元。因此,产生已变现收益净额15,994,000港元(二零一九年:13,825,000港元)。经计及根据适用会计准则计量之公平值变动而产生之未变现亏损净额71,944,000港元(二零一九年:收益947,000港元)后,于回顾年度录得待售证券投资亏损净额55,950,000港元(二零一九年:收益净额14,772,000港元)。
于二零二零年十二月三十一日,本集团持有中国银行股份有限公司H股股份43,359,000股,占该公司全部H股股份约0.05%,历史投资成本约为140,380,000港元。在回顾年度,本集团确认来自该银行之股息收入8,168,000港元,即于该投资之已变现收益,占本集团之经营收益总额约7.49%。中国银行股份有限公司为一家总部设于中国内地之商业银行,主要从事银行业及有关的金融服务,包括商业银行业务、投资银行业务、保险业务、直接投资和投资管理业务、基金管理业务和飞机租赁业务。本集团目前有意保留其于中国银行股份有限公司H股股份之投资,以得享稳定股息收入及长线资本增值。
长期股本投资
于二零二零年十二月三十一日,本集团持有汤臣集团有限公司(「汤臣集团」,股份代号:258)247,300,000股股份,占汤臣集团全部已发行股份中12.547%权益,以作为一项长期投资及该投资之公平值为474,816,000港元,占本集团总资产约18.40%。历史投资成本约为498,330,000港元。汤臣集团为一家香港上市公司及主要于上海市从事物业发展及投资以及款客及消閒业务。本集团于回顾年度收取了来自汤臣集团之二零一九年度中期股息27,203,000港元(二零一九年:44,514,000港元),占本集团之经营收益总额约24.94%,为此项投资之已变现收益。然而,根据适用之会计准则,于汤臣集团之股本投资之公平值变动所产生之未变现亏损约4,950,000港元(二零一九年:66,770,000港元)于二零二零年自本集团之投资重估储备中扣除。本集团目前有意保持于汤臣集团之股本投资作为一项长期投资,并预期该投资将于未来提供稳定股息收入及潜在资本增值。
大道置业于上海市成立了一家全资附属公司,以投资于多家非上市之初创合伙企业及公司以作为长期股本投资。于回顾年度末,该等投资之公平值总额为9,666,000港元,占本集团总资产约0.37%。于回顾年度并无产生收入(二零一九年:无),且于二零二零年,该等股本投资之公平值变动所产生之未变现亏损约1,420,000港元(二零一九年:260,000港元)根据适用之会计准则自本集团之投资重估储备中扣除。
