瑞安房地产以位于上海市中心黄金地段的物业组合为后盾,是中国领先的房地产开发商、业主及综合用途项目资产管理者。我们相信,透过设计、开发及管理独树一帜的生活-工作-玩乐-学习(live-work-play-learn)社区,能够创造长远价值。我们秉持「轻资产策略」,得以提升集团的财务实力、分散资本基础,以及投资于更多新机遇,从而促进集团的策略性转型。
集团经营两大业务板块,即物业开发以及物业投资及管理。凭藉在中国逾27年的投资与建设经验,本集团完成多个着名的综合用途发展项目,主要是在黄金地段的大型综合用途房地产项目,并在城市更新项目方面累积了深厚专长。本集团亦拥有及管理全资附属公司瑞安新天地(「瑞安新天地」)旗下的重大投资物业组合。两大业务板块相辅相成,让本集团得以提供全面、优质的产品及服务,涵盖供销售和长期投资用途的住宅、零售和办公楼物业。
我们的座右铭是「成为开发及经营可持续优质城市社区的先驱」。自瑞安房地产创立以来,可持续发展理念早已深深植根于企业基因之中,我们一直致力保护环境、保育及活化中国文化遗产,以及创建及维繫充满活力的社区。可持续发展是集团的业务策略,而非一项单独的举措。我们采用「以人为本」且可持续的发展方针,设计及构建整体规划社区,在可持续发展方面的卓越往绩广受认同。
2023年的主要成就
2023年,本集团录得物业销售额人民币58.98亿元,主要来自于上海蟠龙天地。本集团(包括合营公司及联营公司)物业销售总额为人民币385.65亿元。截至2023年12月31日,合约销售额为人民币113.96亿元,其中包括住宅物业销售额人民币72.08亿元,商业物业销售额人民币29.82亿元及其他资产处置人民币12.06亿元。本集团(包括合营公司及联营公司)已锁定的销售总额为人民币90.55亿元,将有待交付并于2024财年及以后确认。
武汉天地-云廷三期推售,预售价创下武汉新高,平均售价达每平方米约人民币64,000元。武汉长江天地一期于2023年第四季推售。武汉光谷创新天地的办公楼获得终端用户的殷切需求,录得商业物业销售额人民币24.97亿元。
本集团的商业物业组合的经常性租金收入上升。本集团(包括合营公司及联营公司所持物业)于2023年的租金及相关收入总额按年增加16%至人民币32.43亿元,其中76%来自上海的物业组合。年内增幅主要得益于:
(i)上海蟠龙天地开业:上海蟠龙天地的41,000平方米零售设施于2023年4月末展开试营业,试业第一周即录得逾100万访客人次。标誌性的城市微度假项目表现强劲,并赢得市场的高度讚誉。
(ii)上海鸿寿坊开业:该物业属于市区重建项目,拥有14,000平方米的零售设施。该项目于2023年9月末开幕,已成为上海普陀区的地标。在开业第一周,上海鸿寿坊录得超过70万人次的客流量,获得社交媒体的广泛报道。
2023年4月,本集团设立了一所占有90%权益的合作公司(上海召楼天地有限公司),用于竞拍位于上海市闵行区浦江镇的地块。该用地将主要发展为综合用途项目,包括住宅、商业及配套设施。
2023年4月,本集团成功发行全国最大规模民企私募绿色抵押贷款支持在岸CMBS,标誌着在岸融资的重要里程碑。该证券在上海证券交易所上市,发行规模达人民币44.01亿元,信用评级为AAAsf,票息率为3.9%。本公司拟将发行CMBS的全部所得款项净额用于偿还本集团的现有债务及用作一般营运资金。成功以低票息率发行大规模CMBS,凸显本集团投资物业的优越资产质素。亦反映本集团将可持续发展理念融入其融资机制的承诺。本集团透过成功发行CMBS向在岸融资迈出非凡的一步,见证本集团强劲的资本管理能力。
本集团贯彻高水平的可持续发展。2023年7月,本集团的1.5℃科学基础碳目标获得科学基础碳目标倡议组织(SBTi)的批准,使本集团成为中国最先因其短期公司减排目标符合《巴黎气候协定》的目标而获得该倡议组织批准的房地产发展商之一。本集团亦受到各大知名ESG评级机构的广泛认可。随着本集团在可持续发展方面不断取得进步,本集团在2023年的MSCIESG评级由A级提升到AA级,CDP评级由B级提升到A-级,GRESB评级则从四星升至五星。作为可持续发展领域的先锋,瑞安新天地于2023年12月与中电集团建立战略合作伙伴关係,向集团旗下商业物业供应绿色能源,为未来的城市社区奠定可持续发展楷模。
2023年12月,本集团与大家人寿保险股份有限公司旗下投资公司上海鸿瑞寿远咨询管理合伙企业(有限合伙)达成协议,出售在上海鸿寿坊项目的65%权益,初步作价人民币12.06亿元。该交易符合本集团的「轻资产策略」,透过与长期投资者建立战略合作伙伴关係,扩大管理资产组合。
2023年,通胀升温、利率高企及地缘政治风险加剧,令全球经济持续受压。儘管多国央行大幅加息,但稳健的劳动力市场为居民消费带来支持,美国及欧元区经济展现出强大韧性。2024年,通胀降温为美联储及欧洲央行提供减息的政策空间,纾缓了经济硬着陆的风险。然而,旷日持久的中东衝突扰乱了红海的航运活动,令全球通胀前景及央行放宽货币政策的时机变得极不明朗,当前持续高企的借贷成本及不断攀升的债务将拖累经济扩张步伐。在此背景下,世界银行预期全球经济增长将由2023年2.6%放缓至2024年的2.4%,低于2010年代3.1%的平均增速。
在新冠疫情封锁措施解除后,中国经济于2023年录得5.2%的增幅,但回升步调仍不稳固。由于房地产市场持续低迷,经济复甦步伐较预期缓慢,且市场信心疲弱,通缩压力巨大。踏入2024年,市场重启后经济增长动能减弱,中国仍面对人口、地缘政治等多项週期性和结构性挑战。2023年底中央经济工作会议提出「稳中求进、以进促稳」,显示宏观经济政策将更有力进取,以促增长为主调,达到稳预期、稳增长、稳就业、稳经济的目标。
2023年,儘管政府为鼓励购房逐步放宽政策,但中国住宅市场仍持续低迷,房地产融资受限,发展商获得的融资额从2021年的峰值下跌35%以上。土地销售及新开工面积在2022年分别收缩53.4%及39.8%后,于2023年再度下降24.5%及21.4%。全国住房库存创下历史新高,迫使房企降价促销,从而筹集资金偿还到期债务。2024年初,170个城市建立了房地产融资协调机制,发佈了房地产项目「白名单」,这显示合资格房企的融资管道增加,政府已加大力度满足房地产行业的融资需求。
商业办公楼继续面临供应过剩,租户对扩充租赁面积的态度趋于审慎。面对业务前景不明朗和充满挑战的市场形势,企业加强了对营运成本的控制。在上海,甲级办公楼租赁主要受国内地企业续租带动。仲量联行的数据显示,2023年上海甲级办公楼净吸纳量减少27%至381,686平方米,空置率上升5.3%至22.9%。中央商务区的空置率上升至15%左右。新供应量激增,令办公楼租户获得更多的议价能力,对租金带来下行压力。2023年中央商务区甲级办公楼租金下跌5.6%,跌幅有扩大的趋势。在新增供应及需求持续疲软的压力下,预期租金的跌势将延续至2024年。
在消费复甦带动下,客流逐渐重回商场,被压抑的需求得到释放,显着地提振了服务业,尤其是餐饮消费。2023年,餐饮营业额大幅增长30%,而消费品销售额仅增长4.8%。仲量联行的数据显示,餐饮业拉动了零售物业租赁,2023年上海优质零售物业新吸纳量为94,009平方米,空置率下降至9%。儘管空置率有所改善,租户对租金的负担能力仍然受限,零售物业租金按年微跌0.2%,但跌势到年底趋于稳定。鉴于2024年新增优质零售物业的供应有限,在租赁需求反弹情况下,预期租金将稍有增长。
2023年,在充满挑战的外部环境下,上海GDP录得5%增长,低于设定的5.5%增长目标,全年实际利用外资额为240亿美元,出口录得1.6%增长。上海港集装箱输送量连续14年稳居全球首位。政府推出了自贸区新一轮改革措施,包括放宽跨境数据传输。除了聚焦提振经济增长,政府将促进数码经济和绿色产业发展,致力发展全球资产管理中心和再保险中心,巩固上海国际金融中心的地位。
2023年重庆GDP取得6.1%增长,经济总量达到人民币3.01万亿元。政府以经济结构转型为发展重点,高技术制造业及战略新兴产业取得了双位数字增长。固定资产投资增长4.3%,但房地产投资下降13.2%。2023年重庆消费市场强劲复甦,社会消费零售总额达人民币1.51万亿元,取得高于全国平均水准的8.6%增长。2024年重庆将致力建设国际消费中心城市,目标为商业零售额增加7.5%和GDP增长6%。
2023年武汉GDP增速为5.7%,其中固定资产投资上升0.3%,房地产投资增长2.5%。家庭消费回升至人民币7,530亿元,较去年增长8.6%。2024年,武汉将采用创新驱动的城市发展战略,建设具有全国影响力的科创中心,并致力构建先进制造业主导的现代产业体系,透过智慧城市及武汉都市圈一体化发展,提升城市的综合竞争力。
2023年佛山制造业稳步复甦,录得5.0%GDP增长。该市以制造业升级及创新作为2024年的重点发展战略,目标是80%以上的工业企业在2025年实现数字化转型。佛山将积极推动传统产业升级,大力发展新型储能、生物医药、高端装备、工业机械人等新兴产业。2023年12月,连接佛山西站与广州南站的城际铁路投入营运,将大幅提升互联互通和广佛都市圈的运输效率。
2023年,南京录得4.6%经济增长,低于5%的GDP增长目标。在全国商业城市排行榜中,南京位居第11位,该市175个商场汇集了逾95%的全球高端品牌。2023年,南京新增住房供应及成交面积分别下降19.4%及24.3%,达到近十年的最低水准。为提振购房需求,政府推出多项扶持政策,包括提供购房补贴、放松公积金及购房限制等。2024年,新增住房供应减少,将缓解市场供过于求,稳定信心,纾缓住房价格下行的压力。
儘管高通胀和美国经济硬着陆的风险正在减弱,但地缘政治及货币政策的不确定性将继续影响2024年的全球经济前景。中国将加强货币及财政政策提振内需,以缓衝房地产市场持久调整带来的影响。当前经济面临通缩压力,但上海政府的城市更新三年行动计划将加快城中村改造,带来新的发展机会。我们将密切关注市场风险,按相关发展趋势探寻新的机遇。
