业绩
本集团于财政年度上半年录得收入1,202,000,000港元(二零二一年:1,430,000,000港元),而本公司股东应占亏损为37,000,000港元(二零二一年:溢利44,000,000港元)。期内,本集团于北京的合营企业向购房者交付已竣工单位,并开始确认溢利。儘管受到2019冠状病毒病的持续因扰,酒店业务仍有改善,并为本集团带来正面贡献。但是,来自投资组合的投资收入减少连同按市值计价的未变现亏损净额及预期信贷亏损额外拨备均导致本集团于中期期间录得亏损。
物业销售、发展及租赁
销售及发展
中国内地
在北京通州,我们持有50%的合营发展项目的住宅部分建筑工程已于本期间竣工。该发展项目的楼面面积为2,360,000平方呎,包括6幢合共964个单位的住宅大楼以及2幢商业办公室大楼。于二零二二年九月三十日,已售出约75%的住宅单位,总合约销售额约达人民币47亿元。住宅单位已开始向购房者交付,当中约45%已于本期间内交付。预期将于财政年度的下半年完成交付余下单位。两幢商业楼的地基工程正在进行中。
香港
于渣甸山,本集团的合营豪华住宅发展项目「皇第」的销售继续进行。本期内,售出一套三复式连花园单位,售价超过330,000,000港元。截至二零二二年九月底,已售出70%的单位,占可售面积约50%,销售总额约为23亿港元。
于宝珊道的另一持有50%的合营高端住宅发展项目的建筑工程已完成,并已取得入伙纸。现正进行内部及示范单位装修。该幢10层高住宅楼宇,地库为停车场,共有16个单位,可售面积介乎3,760平方呎至7,260平方呎,不单饱览维港美景,更可欣赏绿意盎然的城市景观。本项目预计于二零二三年第一季推出销售。
位于元朗洪水桥520,000平方呎楼面面积的项目地基工程已经完成,而上盖建筑工程已展开。现正申请住宅单位的预售同意书。该地区将成为连接洪水桥及前海的港深西部铁路的主要枢纽,确保大湾区的高效交通连接。
同样位于北部都会区的是我们位于古洞的合营住宅发展项目,该项目正在向政府进行土地交换申请。
于本期间,本集团于毗邻收购更多地块,从而进一步扩大项目发展规模。合併后的地盘面积约320,000平方呎。于二零二二年十月,政府宣佈兴建北都公路,由西边的天水围连接至东边的古洞北,接通新界北的东西交通网络。
我们位于屯门蓝地轻铁站旁之另一项住宅发展项目正继续向政府申请换地。根据现有分区参数,发展项目将提供约67,000平方呎之住宅楼面面积,而本集团已在新的换地申请中建议提高地积比率,以更好、更充分地利用该地块。
于上个财政年度,我们参与了一间合营企业(当中我们占7.5%的股权),以收购九龙湾国际展贸中心,代价为105亿港元。我们现正制定设计及规划,以待现有租约到期后将该幢建筑改建为甲级写字楼。
加拿大(透过酒店附属集团进行开发)
温哥华EmpireLandmark酒店重建工作进展顺利。「LandmarkonRobson」上盖建筑于二零二二年五月封顶,内部装修工程正在进行中。此项楼面面积400,000平方呎的重建项目预计将在二零二四年初竣工,其将为两座30层以上的住宅楼,其中包括约240个住宅单位,约50,000平方呎的零售及办公空间的三层平台,以及四层的地下停车设施。截至二零二二年九月三十日,合约销售额约为2.0亿加元。
位于温哥华市中心AlberniStreet1488号的楼面面积约627,000平方呎的合营重建高端住宅综合项目,我们正在与温哥华市市政府沟通,以回应彼等有关授出开发许可证的意见。
另一个同样位于AlberniStreet的合营发展项目已于二零二一年十二月获得改划批准,并计划于二零二二年底前提交建筑许可证申请。
租赁
期内租赁收入为78,000,000港元(二零二一年:87,000,000港元)。位于中环及湾仔的写字楼的平均出租率均下跌,此乃由于租户因租约到期而搬迁所致。随着本地疫情逐步受到控制及社交距离措施的放宽,商舖的租赁市场出现复甦迹象。
重估收益净额录得68,000,000港元(二零二一年:358,000,000港元),当中已计及集团应占一间联营公司所拥有之投资物业。
酒店
自二零二一年七月开始,我们的港岛皇悦酒店及九龙皇悦酒店推出针对本地客户的长期住宿优惠。自二零二一年九月开始,我们位于铜锣湾的两间酒店参与了香港政府的指定检疫酒店计划,九龙皇悦酒店也于二零二二年五月参与该计划。
酒店及旅游分类的表现已走出低谷,较去年同期的表现为佳,收入上升160%至72,000,000港元(二零二一年:27,000,000港元),并对分类业绩带来溢利。随着入境检疫措施持续放宽,指定检疫酒店计划已于二零二二年九月底终止。同时,政府恢复举办国际活动,以收复因疫情所引致的失地。
财务投资
于二零二二年九月三十日,本集团持有财务投资约5,011,000,000港元(二零二二年三月三十一日:7,600,000,000港元),其中4,499,000,000港元(二零二二年三月三十一日:6,811,000,000港元)乃由两间上市附属集团持有。投资组合中89%为上市债务证券(主要由中国房地产公司发行),6%为上市股本证券以及5%为非上市投资。该等财务投资乃以不同货币计值,其中33%为美元、60%为人民币及7%为其他货币(大部分为港元)。中国房地产行业的流动资金危机于期内持续,其对我们的财务投资造成负面影响。投资组合之价值进一步减少,此乃主要由于损益账及储备中确认之按市值重估亏损所致。
于六个月期间内,来自该投资组合之收入为1,023,000,000港元(二零二一年:1,305,000,000港元)。投资亏损净额1,063,000,000港元(二零二一年:1,250,000,000港元)已入账至损益账,而亏损净额1,759,000,000港元(二零二一年:5,657,000,000港元)则于投资重估储备账确认。随着行业债务危机爆发,中国政府自此通过放寛先前对房地产行业借贷及再融资渠道的紧缩财政政策,不断推出支持政策给予房地产开发商。面对困境的开发商透过减低票面利率,连同分期摊还本金延长还款期,及提供抵押品作为增信,以进行债务置换或重组来实施各项债务管理措施。迄今,概无削债情况。
于二零二二年九月三十日,价值约160,000,000港元(二零二二年三月三十一日:570,000,000港元)之此等投资已抵押予银行,作为本集团所获授信贷融资之抵押品。
经过接近三年的疫情隔离,香港终于重返国际舞台,从城内的国际金融领袖投资峰会、重新举办暂停多时的国际体育赛事以及行政长官率领商贸代表团推广香港等事项而展开。儘管如此,前路仍然是充满挑战。
乌克兰战争触发了通胀压力,并引发了美国加息週期,以遏制通胀情况。香港亦跟随加息,惟程度上较轻,按揭利率因此开始上升,而这因素短期内阻碍了本地住宅物业市场。着眼于长远发展,行政长官继续推进香港特区的《北部都会区发展策略》,宣佈一系列连接该发展区的东西部以及市区内已发展地区的基建工程。
随着入境检疫要求放宽,酒店业务开始恢复。政府正努力恢复全面通关,并使香港长远而言维持成为大湾区的商业枢纽的地位,而本地经济的复甦很大程度上依赖这一点。
于中国内地,中央政府正在采取措施以处理地产开发商面对的流动资金问题,包括放宽限购、降低按揭利率、将开发商于其年度到期的银行贷款期限延长一年。随着物业市场回稳及银行释放流动资金,我们预计受影响的开发商将通过债务管理及加快出售资产来渡过危机。
于整个期间内,本集团一直在利率上升的环境下经营,现时尚未见顶。透过将约50%的借贷以利率掉期进行对冲,我们继续将部分融资成本限制在预定相对较低的水平,以减轻本集团相关的融资成本负担。
在如今不明朗的经济环境下,管理层继续秉持审慎的理财态度,努力缓解及减轻任何负面影响。
