于回顾期间内,全球经济仍然面临通胀及增长前景黯淡之挑战。儘管二零二三年之全球国内生产总值增长较预期强劲主要是由于COVID-19后市况复甦所致,惟地缘政治紧张局势、金融环境收紧、贸易增长疲弱以及企业及消费者信心持续下降导致全球国内生产总值增长逐渐放缓。鉴于地缘政治紧张局势升温,例如俄乌衝突持续、近期之以巴衝突及主要经济体之间的紧张局势加剧,短期前景并不明朗。上述种种挑战加上利率持续高企,严重阻碍全球复甦。美国经济数据较预期理想,导致减息步伐出乎市场预料地较预期慢,显示高息环境或会维持一段时间。儘管中国所受到之直接影响有限,但与美国之关係持续紧张,加上贸易限制,均令投资者信心及外部需求下降。中国政府透过于国内推行措施及提出一带一路倡议,设法缓解有关跌幅。然而,全国各地均受到上述挑战所影响,尤其对其经济造成广泛影响。
香港及海外物业市场
儘管香港于回顾期间内面临地缘政治紧张局势、利率持续高企、股市回报欠佳及本地生产总值增长低于预期等重重挑战,但社会各界在困境中仍然砥砺前行。上述各项因素均对投资气氛及营商信心造成不利影响,导致经济环境疲弱。展望未来,预料香港市场波动将会加剧,地缘政治局势亦不明朗。政府预期二零二四年本地生产总值增长将介乎2.5%至3.5%。利率高企及经济基本面复甦乏力亦导致消费数据低迷。
由于经济复甦不明朗,租户仍保持谨慎,并延迟搬迁或扩张计划。营商气氛恶化,跨国企业及中国企业需求减少,导致写字楼租赁市场疲弱。因此,预期写字楼租赁市场将持续面临挑战,包括短期内空置率上升及租金受到抑制。重新通关及旅客重临为零售业带来了一些裨益,但本地消费仍然是主要的驱动力。经济前景不佳、加息週期及股市表现欠佳预期将继续打击本地消费情绪,因此零售租金预期仍存在下行压力。于回顾期间内,按揭贷款利率上升及购买情绪疲弱,导致房价疲软遍及不同住宅细分市场,在此情况下,一手及二手住宅市场的市场活动亦有所放缓。然而,于中期报告期末后撤销住宅物业购买限制为住宅市场提供了急需的推动力,我们希望这一势头将持续至二零二四年余下时间。
于回顾期间内,香港的办公室及零售租赁业务充满挑战。本集团持续优化租户组合,以应对不断变化的市场趋势及不断演变的营运环境。此外,于回顾期间内,本集团已完成若干翻新及空间优化工程,以提高本集团主要租赁物业的竞争力。因此,于回顾期间内,本集团于香港的办公室及零售租赁业务取得显着增长。
伦敦市规划和交通委员会(City of London’s Planning and Transportation Committee)已授出规划同意书,丽新发展有限公司(「丽新发展」)及其附属公司(统称「丽新发展集团」)就日后重建伦敦Leadenhall Street之三处物业(包括Leadenhall Street100号、106号及107号)(「Leadenhall物业」),继续密切监察伦敦市况。丽新发展集团于二零二二年八月向伦敦市规划和交通委员会(City of London’s Planning and Transportation Committee)提交一份经修订议案,要求改进原有设计,并重新定位该大厦,以提供更高级别的可持续性标准及完善的楼宇内部设施。经修订议案已于二零二三年五月获伦敦市管理局(City of London Authority)批准。丽新发展集团现正考虑重建Leadenhall物业的方案及时间。
位于观塘Bal Residence的建筑工程已于二零二三年十月竣工,现正进行装修工程,预期将于二零二四年三月底竣工。元朗大旗岭项目的建筑工程如期进行,预期将于二零二四年第二季度竣工。于完成后,该两项住宅项目预期将分别为丽新发展集团之发展物业组合增加总建筑面积(「建筑面积」)约71,800平方呎及42,200平方呎。Bal Residence已于二零二三年二月开始预售,随后于二零二三年十一月底正式推出发售。截至二零二四年三月二十二日,丽新发展集团已售出Bal Residence的47个单位,销售面积约为16,024平方呎,平均售价约为每平方呎15,454港元。大旗岭项目预期将于二零二四年第二季度推出预售。
丽新发展集团于过去数年内取得的两个住宅项目(即窝打老道116号项目以及旭龢道1号及1A号项目),其施工前工作正在进行中。丽新发展集团拟将窝打老道116号项目(其于二零二一年九月获收购,并于二零二二年三月交吉)重建为总建筑面积约46,600平方呎的住宅项目,提供约85个住宅单位。丽新发展集团亦收购位于港岛半山旭龢道1号及1A号项目,该交易已于二零二二年三月交吉完成。丽新发展集团计划将该地皮重建为总建筑面积约55,200平方呎的豪华住宅项目,提供约27个中至大型住宅单位。黄竹坑站第五期物业发展住宅项目的建筑工程正在进行中,预期将于二零二五年第四季度竣工。九龙塘广播道79号项目将被发展为一个高质素的豪华住宅物业,获准许的建筑面积上限约为71,600平方呎,提供约46个中至大型单位(包括2幢独立洋房)。项目设计及地基工作正在进行中,建筑工程预期于二零二六年上半年竣工。
蓝塘傲之全部605个单位(包括23幢独立洋房)已售出,已推出合共110个蓝塘傲停车位以供销售。截至二零二四年三月二十二日,已售出75个停车位,销售所得款项总额约为204,100,000港元。
喜筑之全部209个住宅单位及7个商业单位已售出。喜筑之停车位销售正在进行中。截至二零二四年三月二十二日,20个汽车停车位其中7个及5个摩托车停车位其中4个均已售出,销售所得款项总额约为10,200,000港元。
逸瑆之全部144个住宅单位已售出。逸瑆之停车位销售正在进行中。截至二零二四年三月二十二日,6个停车位尚未售出。
本集团将继续维持其审慎及灵活作风,充分把握新的发展机遇。
中国内地物业市场
中国于二零二四年三月举行之全国人民代表大会上宣佈,今年之国内生产总值增长目标约为5.0%,反映了经济放缓所带来之挑战。儘管中国政府推出多项刺激经济及支持措施以提振经济增长,但中国经济环境仍然因贸易疲弱及房地产业进一步衰退而有所放缓。我们相信,中国政府将继续砥砺向前,并对刺激消费活动展现更坚定的承诺。降低首付款金额、延长按揭年期及下调按揭利率等各项措施都印证了政府在这方面之决心。我们对中国营商环境之长远前景及可持续性维持审慎乐观之态度,并对本集团业务所在城市之未来前景充满信心,尤其是中国南部之大湾区,且继续将我们总部所在之香港视为主要受惠城市之一。
本集团的中国物业旗舰丽丰控股有限公司(「丽丰」)及其附属公司(统称「丽丰集团」)已采取地区焦点及租赁主导策略。位于上海、广州、中山及横琴(全部均属中国一线城市及大湾区内城市)约5,900,000平方呎之租赁组合于回顾期间内之租金收入之表现有所改善。值得注意的是,两幢新甲级办公楼(即上海丽丰天际中心及广州丽丰国际中心)分别于二零二二年九月及十一月竣工,令丽丰集团之租赁组合大幅增长。于本期间,该等新物业为丽丰集团之租赁业务带来重大贡献,产生之收益远超去年同期之水平。然而,丽丰集团面临中国因经济放缓而充满挑战的营商环境,以致对办公室租赁业务产生抑制的影响,租金因而下降及空置率略有增加。因此,该等因素轻微抵销了于回顾期间内租金收入之增幅。
横琴创新方项目(「创新方」)第二期(「创新方第二期」)之建筑工程现正进行中。该混合用途开发项目预期将提供面积分别为355,500平方呎、1,585,000平方呎及578,400平方呎的商业及体验式娱乐设施、办公室空间,以及酒店式服务公寓空间。于本业绩公佈日期,创新方第一期(「创新方第一期」)之商业区正进行招租,约有83%之可供出租区域已出租,而主要租户包括两个主题室内体验中心(即「狮门娱乐天地」及「横琴国家地理探险家中心」)、珠海免税集团、口袋屋蹦床公园、锟鹏卡丁运动中心、十万雪极滑雪中心、大隐酒家、蠔大仙、臻启记、爱尚牛鼎记、华润万家LIFE及横琴联合生命。丽丰集团仍然充满信心,相信横琴与澳门两地间的深化合作及横琴粤澳深度合作区的持续发展,将会令横琴成为粤港澳大湾区发展的重要枢纽。澳门与横琴的融合将会鼓励更多企业及市民迁居横琴,从而进一步促进旅游业市场增长,令创新方为丽丰集团之长远业绩带来新贡献。
中山棕榈彩虹花园余下各期以及横琴创新方第一期之文化工作室及文化工作坊单位之销售现正进行中。中山棕榈彩虹花园之住宅单位、横琴创新方第一期之文化工作室、文化工作坊及办公室,以及横琴创新方第二期各区域预期将于未来财政年度为丽丰集团贡献收入。
丽丰集团将考虑适时扩充其土地储备,并将考虑(其中包括)整体宏观经济状况、丽丰集团于一线城市及大湾区之现有业务及风险分配等因素。
戏院营运╱媒体及娱乐╱电影制作及发行
儘管自重新通关及旅客重临以来社会及经济活动呈现复甦迹象,但香港经济前景逊于预期及全球经济前景转差均对消费者情绪造成打击。受市民外游、经济状况欠佳及消费者行为倾向串流平台之转变等因素影响,香港票房出现下滑。以上种种挑战均令丰德丽控股有限公司(「丰德丽」)及其附属公司(统称「丰德丽集团」)之戏院营运表现受挫。此外,鉴于中国内地市况严峻且经济环境充满不确定性,中山五月花电影城已于二零二四年二月结束营运。丰德丽集团仍致力创造最优质之媒体及娱乐内容。
截至二零二四年一月三十一日止六个月,丰德丽集团于香港九龙尖沙咀The ONE及九龙启德AIRSIDE开设两家新戏院,并已于二零二三年九月开始营运。该等新戏院进一步完善丰德丽集团之戏院网络,并巩固丰德丽集团之市场地位。丰德丽集团正密切监察市况,并将持续提高整体经营效率,包括但不限于与现有业主就租金减免╱下调进行磋商。丰德丽集团将以审慎态度评估进一步扩大业务分佈范围之机遇。
作为丰德丽集团从事媒体及娱乐之旗舰,寰亚传媒集团有限公司(丰德丽之间接全资附属公司)将继续制作优质及具商业可行性之产品。
丰德丽集团继续投资于中国题材之原创优质电影制作。目前处于制作阶段之电影包括由郑保瑞执导并由古天乐、洪金宝、任贤齐及林峯主演之动作片《九龙城寨围城》。
于二零二四年三月举办之香港国际影视展上,丰德丽集团宣佈与包括优酷及阿里巴巴影业集团在内之阿里大文娱集团组成战略联盟。是次合作包括联合制作及投资电影及电视剧集以及艺人管理。该联盟让丰德丽集团能够透过多个重要渠道获取投资及发行旗下制作项目。
处于制作阶段之项目包括为阿里巴巴优酷串流平台定制之30集现代连续剧《家族荣耀之继承者》。丰德丽集团亦正就开发电视剧集制作之新项目与多个中国合作伙伴进行洽谈。
我们授予腾讯音乐娱乐(深圳)有限公司及华纳唱片有关音乐产品之发行权一直为丰德丽集团提供稳定收入。
近期举行之「Leon黎明红馆演唱会2023」及「陈健安Live afteR Life2024演唱会」赢得良好口碑且大众好评如潮。丰德丽集团将继续与本地及亚洲知名艺人合作推广演唱会,而即将举行之活动包括蔡琴及郑秀文之演唱会。
