由于2019冠状病毒病及中美局势紧张,年内房地产行业的整体市场环境不佳。受到2019冠状病毒病影响,销售办事处关闭及地方政府鼓励人们待在家中,导致本年第一季度的已签约销售额非常不济。第一季度中国国内生产总值增长下降6.8%。然而,此后因着2019冠状病毒病疫情受到遏制,国内生产总值恢复增长,全年增长2.3%。政府允许重开房地产销售办事处并为房地产市场提供支持。该等措施包括:将存款准备金率下调50个基点;中国银行保险监督管理委员会发通函要求银行向受疫情影响的企业及个人提供信贷援助;延迟缴纳税款及土地溢价款;以及降低所需的土地出让金。因此,第二季度的住宅物业市场状况开始有所改善。下半年的已签约销售额高达人民币320,200,000元,相对上半年上升82%,但较二零一九年同期仍然下跌5%。江门现已全数售出其别墅及公寓整个的库存。
然而,租赁收益并无显着改善。由于2019冠状病毒病疫情导致对办公室及零售物业的需求减少,物业租金收益下降。办公室物业的需求下跌,乃因商业活动减少、政府鼓励办公室工作人员在家办公以及办公室物业供应过剩。此外,政府不鼓励人们离开居所及参加集体聚会令购物商场人流减少。所以,租金收益并没有因着本集团有两座主要办公楼于近期竣工按预期增加,二零二零年的租金收益反而下降7%至333,400,000港元。
投资物业
上海
受到2019冠状病毒病影响,二零二零年上海的租赁需求令人失望。部分公司试图缩减运营规模,而其他公司(包括本地及跨国公司)则延迟扩张甚至关闭办事处。由于办公场所需求减少及新项目的增加,全市空置率仍然高企,维持16.8%。根据第一太平戴维斯,随着业主提供租金优惠,二零二零年的甲级办公楼实际租金下降7.0%至日均每平方米人民币7.3元。
北外滩区同样受到恶劣市场环境的不利影响。然而,随时间流逝,对价格敏感的租户从中心商业区(「中心商业区」)搬迁至邻近外围地区(如北外滩)已成趋势,令北外滩区受惠。鉴于北外滩之地理位置及不断完善的基础设施,预期北外滩最终将逐渐与中心商业区融合。
上海星荟中心
本集团拥有上海星荟中心60%的权益,上海星荟中心为一幢商业综合大楼,包括两幢甲级办公楼及一个零售商场,楼面总面积(「楼面总面积」)约为246,000平方米。该项目位于四川北路与天潼路的交汇处,距离地铁站(天潼路站为10号线及12号线的换乘站)仅有数分钟步距,亦毗邻中心商业区及历史悠久的外滩,一览黄浦江、外滩和陆家嘴全景。随着一街之隔的米高梅白乐宫酒店及宝格丽酒店于近期开业,周边的街区变得更具时尚气息。半岛酒店亦坐落于附近。
上海星荟中心已于二零一八年竣工。然而,受2019冠状病毒病影响,二零二零年的新签租赁表现不佳。部分租户受累于经济不景而拖欠租金款项。因此,对办公室物业的需求减少及上海市场的办公室物业持续供应过剩,导致租金收益下降。本集团认为,因着上海现正重开,最艰难的时刻已经过去;然而,市场环境仍然疲软。由于近期已跟广汽蔚来及麦当劳签订租约,并且本地经济有所改善,本集团希望二零二一年的租赁业务得以改善。本集团于上海星荟中心应占价值之估值为4,400,900,000港元或每股8.6港元。
白玉兰广场
白玉兰广场,本集团拥有此项目25%权益,拥有楼面总面积约为257,000平方米(包含地库之楼面总面积约410,000平方米)之办公室、酒店及零售物业。建设工程已于二零一八年完工。办公楼可高度俯瞰上海天际线之全景。白玉兰广场因其利息支出不再进行资本化且楼宇尚未悉数租出而仍处于亏损中。然而,本集团预期租用率将持续上升。本集团于白玉兰广场应占价值之估值为1,424,000,000港元或每股2.8港元。
深圳、广州、北京及南浔
本集团的物业投资组合亦包括深圳、广州、北京及南浔多项优质商业及零售发展项目。本集团于深圳经营信兴广场及南海中心。全新装修的信兴广场租用率为约60%,因2019冠状病毒病影响而较预期低。南海中心表现则持续向好,租用率维持于100%。
本集团于广州持有中信广场。本集团于北京前门23号(美国驻北京前大使馆旧址)经营零售中心。年内,本集团与北京前门23号的业主外交部钓鱼台宾馆管理局签订合约,将原定下年到期的租约续期十年至二零三一年四月三十日。本集团亦于浙江省南浔拥有一个傢俱建材贸易中心。本集团最近扩建该综合贸易中心。26,900平方米(包括地库)的扩建工程已于二零一九年第四季度竣工,租赁现正进行中。该综合贸易中心预计于二零二一年第二季度开业。
住宅开发
天津
天津奕聪花园位于天津南开区之优质地段。该项目由楼面总面积约150,000平方米之别墅及高层楼宇组成。三个阶段之建设均已竣工。由于大部分库存已售出,已签约销售额有所下降。年内,本集团录得已签约销售额人民币118,100,000元,而二零一九年则录得人民币313,300,000元。
本集团继续等待天津政府批准其在天津开发团泊湖之土地储备。该地块可支持开发约836,000平方米之土地。
江门
江门奕聪花园为楼面总面积约189,000平方米别墅及高层楼宇组成之住宅项目。该项目坐拥河岸优质地段,江门╱香港渡轮码头、一所国际学校及游艇会仅咫尺之遥,信步可达。该地段亦靠近连接江门至广州及珠海之广珠城际轻轨之外海站。江门为大湾区的一部分,受益于完善的基础设施。
年内,本集团录得已签约销售额人民币118,800,000元,较二零一九年录得的人民币71,600,000元增加66%。本集团售出33栋别墅,而于二零一九年则售出21栋。大部分于江门的物业均已出售,只剩余车位及少量商用物业。
渖阳
渖阳奕聪花园位于渖阳高档住宅区,毗邻渖阳市中心南湖公园。该项目细分为A、B及C地块,包括楼面总面积约266,000平方米之别墅、高层楼宇及少量商店。就B地块(楼面总面积约133,500平方米)而言,所有四栋高层楼宇及别墅建设工程均已完工。C地块(楼面总面积约57,500平方米)分为两个部分。第一已完工部分包含两栋高层建筑(主要用于安置迴迁旧住户),并设地面商店和小部分公共社区。
楼面总面积约6,400平方米(包含地库楼面总面积约为9,590平方米)的第二部分工程刚已落成,并于九月份开售,且需求殷切。
同时,本集团已基本完成A地块的拆迁安置工作,该地块将可建造楼面总面积约75,000平方米之额外物业。鉴于对商业零售空间的需求下降,本集团正寻求批准下调商业比率以增加住宅部分。该项目预计将于二零二四年年底前完成。
渖阳的市场环境于二零二零年已有所改善,本集团录得已签约销售额人民币259,200,000元,较二零一九年同期之人民币142,100,000元上升82%。
再生能源
本集团透过其附属公司中国再生能源投资有限公司(「中国再生能源」)进行所有可再生能源项目。年内,中国再生能源录得营业额206,100,000港元。黑龙江地区的风况欠佳影响中国再生能源的牡丹江及穆棱风力发电场之表现。然而,本集团于河南嵩县的74兆瓦(「兆瓦」)风力发电项目全面启用令收益较去年的181,200,000港元增加14%。年内毛利为77,100,000港元(二零一九年:68,600,000港元)。
就联营公司风力发电场而言,经营业绩有所改善,且来自联营公司的纯利较去年48,900,000港元增加11%至54,300,000港元。
于二零二零年,由于人民币升值录得17,600,000港元的汇兑收益,加上经营业绩有所改善,截至二零二零年十二月三十一日止年度中国再生能源权益持有人应占除税后纯利增长50%至86,200,000港元。详情请参阅中国再生能源之全年业绩公告。
物业
2019冠状病毒病持续地影响全球,导致全球经济负面增长及衰退,且与美国的贸易局势紧张,将继续对中国经济及房地产市场产生不利影响。中国政府为减低房地产行业的风险而限制槓桿借贷比率之计划亦会对行业造成进一步的影响。
然而,经济预期于二零二一年继续复甦,尤其中国已能使2019冠状病毒病受控,加上疫苗推出亦可望使大部分人免疫。因此,我们仍然预期住宅销售有适度增长。就现有的住宅物业而言,本集团将继续专注于销售其在天津及渖阳的住宅物业。在江门,仅有停车场及少量商铺仍可供出售。
在渖阳,新增的低层楼宇的建设工程已完工并已开售。住宅单位的需求殷切。本集团已基本完成其在渖阳A地块的拆迁安置工作,已就位当与政府达成协商后便开发这75,000平方米的下一阶段项目。然而,本集团继续等待团泊湖之土地储备所需的开发许可证。该地块可支持开发约836,000平方米的住宅发展项目。
受2019冠状病毒病、办公室及零售空间的需求下跌影响,以及因上海商用物业供过于求,本集团的星荟中心及白玉兰广场将继续受压。然而,随着商业活动恢复,我们期望来年的租赁业务将有所改善。
在深圳,由于与大型火锅连锁店海底捞以及中影大扬签订新租赁合约,本集团于信兴广场的零售商场有改善的迹象。此外,鉴于与钓鱼台的租赁已延长额外十年,本集团期望于北京前门23号的租用率将有所改善。本集团的南海中心因一间教育机构已租用相当大面积而达至100%租出。
在南浔,本集团对其南浔傢俱贸易中心进行扩建。此扩建区将与邻近地皮之现有建筑材料及傢俱贸易中心产生协同效应。 26,900平方米(包括地库)的综合贸易中心已于二零一九年第四季度竣工。租赁现正进行中,且贸易中心预期于二零二一年第二季度开业。
当整 体情况仍然疲弱,本集团有强健的财务状况,净负债权益比率仅为14%。因此,本集团已具备条件安然度过动荡。「 345规则」迫使房地产开发商出售资产以降低槓桿借贷比率,本集团因着拥有强健的财务状况并无受此影响。本集团或许可以藉其财务状况把握因该等资产出售而出现的投资机遇。
再生能源
展望未来,随着乔 · 拜登当选美国总统以及美国会重新加入巴黎协定,全球将更重视可再生能源。减缓全球暖化的重要性乃中美两国少数取得共识的议题之一,因此我们预期中国会继续在经济上大力提升可再生能源,中国再生能源应可从中受惠。
于二零二一年,由于五月完工的嵩县风力发电场已能全年运作,中国再生能源将因此受惠。
由于新输电网已经完成及鉴于政府已实施新的配额制度,各地区现时均须购买最低用量的再生能源,限电量预期将于二零二一年持续下降。详情请参阅中国再生能源之全年业绩公告。
