本集团主要于美国及香港从事物业投资、于美国从事物业开发以及从事其他业务。于美国的投资物业及香港的投资物业分别占我们于二零二三年十二月三十一日的资产总值的 64%及4%,而于美国的持作出售物业及发展中物业则占我们于二零二三年十二月三十一日的资产总值的 13%。
我们于美国的所有物业投资及物业开发均由 GR Realty团队管理。 GR Realty作为全面综合性房地产平台,投资于美国特定目标市场内的优质物业项目及作为普通合伙人管理物业基金。我们就 GR Realty所管理之该等美国资产收取稳定收入及现金流,并从该等资产增值中获得潜在资本收益及费用收入。
于美国的物业投资(由 GR Realty管理)
我们专注于表现卓越、高增长科技及以经济为中心的新兴子市场及租户,同时根据出售计划逐步变现投资。
于二零二三年十二月三十一日,我们的物业组合包罗横跨美国西岸及中部的 10项商用物业以及美国东岸的三幢住宅大楼内数个单位。我们的 4项商用物业已于本年度出售,所得款项净额留作一般业务营运用途。于本年度概无收购投资物业。
于二零二三年十二月三十一日,我们于美国的投资物业的账面值为港币 6,721,000,000元(于二零二二年十二月三十一日:港币 8,141,000,000元)。来自美国投资物业的总收入为港币868,000,000元(二零二二年:港币 926,000,000元)。于二零二三年十二月三十一日,我们于美国的可供租赁投资物业总面积为 2,888,000平方呎(二零二二年十二月三十一日: 3,712,000平方呎),平均租用率为 74%。
我们将继续优化我们业务资产组合,保持审慎乐观,并密切监察租户及企业如何满足其房地产需求。
于美国的物业开发(由 GR Realty管理)
本集团的物业开发项目包括位于 (i) 纽约市曼哈顿 Avenue of the Americas、 (ii)纽约市布鲁克林North First Street及 (iii) 纽约市曼哈顿 Second Avenue之住宅重建项目。
纽约市的物业开发业务于二零二三年的收入增加 45%至港币 186,000,000元(二零二二年:港币 128,000,000元),其中位于 Avenue of the Americas并于二零二二年落成的项目占港币103,000,000元(二零二二年:港币 128,000,000元)的销售额,而位于 North First Street并于二零二三年下半年落成的项目占港币 83,000,000元(二零二二年:零)的销售额。截至二零二三年十二月三十一日,该两个项目的余下可供出售总面积约为 90,000平方呎。
位于 Second Avenue的项目已完成清拆阶段。然而,鑑于项目复杂程度以及市场状况不明朗,管理层正计划于来年出售整个项目。因此,本项目已被重新分类为持作出售物业,并于本年度撇减可变现净值港币 131,000,000元。
我们将密切监察及实施我们物业开发项目及计划提供优质住宅物业开发产品。
于香港的投资物业
于香港的投资物业主要包括香港岛两幢楼宇内的甲级写字楼单位。我们于香港的投资物业账面总值合共为港币 396,000,000元(于二零二二年十二月三十一日:港币 406,000,000元),占我们于二零二三年十二月三十一日的资产总值的 4%(于二零二二年十二月三十一日: 3%)。于本年度,于香港的投资物业的租金收入为港币 7,000,000元(二零二二年:港币 9,000,000元),平均租用率为 92%。
其他业务
其他业务主要包括基金投资及证券投资。于二零二三年十二月三十一日,我们的证券投资结余为零(于二零二二年十二月三十一日:港币 118,000,000元),其乃由于市场状况波动而实施风险缓解措施,本集团完全变现其证券投资组合。于本年度,证券投资产生公允值收益港币12,000,000元(二零二二年:亏损港币 42,000,000元)。
于二零二三年十二月三十一日,我们基金投资组合(分类为「按公允值计入损益的金融资产」)的账面值为港币 470,000,000元(于二零二二年十二月三十一日:港币 539,000,000元),而本年度录得公允值变动总亏损港币 7,000,000元(二零二二年:亏损港币 156,000,000元)。于二零二三年五月,本集团作为 Prosperity Risk Balanced Fund LP(「PRB基金」)之有限合伙人收到其所作出之部分分派(主要为实物分派)(「分派事项」)。对本集团进行的分派事项主要包括 PRB 基金拥有 100%的一个投资实体的全部股权。分派事项后,该投资实体已成为本公司的附属公司。该投资实体的主要资产及投资包括基金投资,于其后列为及分类为按公允值计入损益的金融资产。除本集团财务报表中的资产重新分类外,分派事项于本年度并无对本集团及其业绩产生重大财务影响。
于二零二三年八月, PRB 基金已完成向本集团作出最终现金分派港币 40,000,000港元。作出上述分派后,本集团并无于 PRB 基金持有任何投资。
随着美国的通胀放缓,市场普遍预期加息周期已经完结,并将于二零二四年步入减息周期。美国联储局的减息步伐,将取决于美国经济表现及通胀。美国联储局在二零二三年十二月的预测当中,美国二零二四年的经济增长目标远低于二零二三年约2.6%左右的经济增长,反映美国联储局对于二零二四年的美国经济环境并不乐观。因此,二零二四年作为全球央行启动货币政策转向的一年,是否能一如市场预期顺利进行,将左右美国以及全球的经济增长步伐。在上述的环境之下,本公司将继续善用我们专业及具备丰富经验的团队,把握货币政策转向的机遇。在不明朗的经济及营商环境下,我们将审慎挑选合适而极具增长潜力的投资机遇,以进一步丰富公司的物业组合,提升竞争力,以为股东实现更好的投资回报。
