汉国置业

经营业绩 截至2024年3月31日止年度，本集团录得收入港币1,087,000,000元（2023年：港币1,049,000,000元），主要来自中国南海雅瑶绿洲之物业销售，以及主要位于香港及中国大陆之投资物业之租金收入。 股东应占溢利净额为港币4,600,000元（2023年：港币153,400,000元），而未计入投资物业公平值变动及递延税项前，相关溢利为港币132,100,000元（2023年：港币111,100,000元）。每股基本盈利为港币0.0063元（2023年：港币0.2130元）。 于 2024年 3月 31日之股东权益为港币 11,060,000,000元（ 2023年：港币11,663,000,000元），而股东应占每股资产净值为港币15.35元（2023年：港币16.19元）。于年末之股东权益减少，主要由于年内人民币兑港元贬值所致。 (i)物业发展分类 物业发展分类录得总收入港币593,000,000元（2023年：港币580,000,000元），主要来自继续销售雅瑶绿洲之余下住宅单位以及销售雅瑶绿洲及宝翠园之车位，截至2024年3月31日止年度贡献分类溢利总额港币264,000,000元（2023年：港币218,000,000元）。 于2024年3月31日，本集团已订约但未确认入账之物业销售额为港币233,000,000元，目标于2024／2025年财政年度开始确认入账。 (i i)物业投资分类 年内，本集团之投资物业贡献租金收入港币436,000,000元（2023年：港币419,000,000元），而分类溢利为港币123,000,000元（2023年：港币303,000,000元）。租赁组合维持理想出租率，且租金收入轻微上升。 (1)物业发展及投资－中国大陆 中国广州 港汇台及汉国大厦 发展项目位于越秀区北京南路 45-107号，靠近北京路步行街。发展项目之总楼面面积约为 77,700平方米，包括一幢楼高 30层之商业／住宅大厦及一幢楼高 32层之商业／办公大楼。该项目位于珠江滨水区，可饱览珠江全景。港汇台为一幢优质住宅物业，提供 144个单位供出售，而汉国大厦为一幢办公大楼，主要作为投资物业持有以赚取租金收入。 该项目之建筑工程已大致完成，目标于 2024年第三季竣工。汉国大厦之建筑设计融合可持续发展与绿色建筑特色，并已于 2022年获得领先能源与环境设计(LEED)金级认证。住宅单位已于 2023年第四季开始预售，市场反应理想。于 2024年 3月 31日，已订约但未确认入账之销售额为港币145,000,000元。 此发展项目连同本集团先前两个项目 5号公馆及港滙大厦，将沿着北京路形成一个大型综合用途项目。此位置优越的综合发展项目集多种购物、餐饮及休閒特色于一身，将向顾客提供愉快的一站式购物及餐饮体验。 港滙大厦 港滙大厦位于越秀区北京路。此楼高 20层之商业／办公室大厦之总楼面面积约为 13,000平方米，于年内维持稳定之租金收入，平均出租率约为 83%（2023年：93%）。 宝翠园 宝翠园为位于天河区之发展项目，由本集团拥有 60%权益，于 2016年落成。 所有住宅单位经已售出并于过往年度确认为收入。截至 2024年 3月 31日止年度，此项目之部份车位已在市场出售，产生收入港币 146,000,000元（2023年：无）。 中国佛山南海 雅瑶绿洲 雅瑶绿洲为位于南海大沥镇之住宅项目。该项目之总楼面面积约为 273,000平方米，包括分三个阶段发展的约 1,700个单位。该项目已于 2020年完成发展，自该项目于 2013年首次推出市场以来，销售反应令人鼓舞。除一个公寓单位外，所有物业单位均已售出。截至 2024年 3月 31日止年度，该项目录得年内交付物业单位之收入港币 447,000,000元（2023年：港币580,000,000元），包括物业单位销售额港币 367,000,000元及车位销售额港币 80,000,000元。于 2024年 3月 31日，已订约但未入账之物业销售额为港币 88,000,000元，预期于 2024／2025年财政年度确认入账。 中国深圳 汉国城市商业中心 此优质投资物业位于福田区福明路，位处深圳核心商业区，总楼面面积约为128,000平方米。此幢高级大厦楼高 75层，提供优质甲级写字楼及零售部份，继续成为福田区之地标。自 2019年推出招租以来，市场反应良好，吸引知名跨国租户进驻。该大厦融合可持续发展与绿色建筑特色之概念，并于2019年获得领先能源与环境设计(LEED)金级认证。该物业之出租率稳定增长，年内平均整体出租率达 68%（2023年：63%）。 城市天地广场及宝轩公寓 这座 5层高之商场位于罗湖区嘉宾路，其中地下及一楼平台由零售商舖租用，而宝轩酒店（深圳）（拥有 162间客房之酒店）位于最高 3层。随着年内限制措施解除，酒店业务稳步回升，入住率逐渐改善。而位于商场平台上拥有 64个单位之服务式住宅宝轩公寓之平均入住率维持相对稳定，处于90%左右之水平。 侨城坊（拥有 20%权益） 该项目由本集团拥有 20%权益，位于南山区侨香路北侧，其总楼面面积约为224,500平方米。此综合发展项目于 2018年完成，包括十二幢由优质住宅公寓、办公室及商场组成之大楼。该项目之未售出部份包括住宅公寓余下待售单位，以及一幢办公室大楼连同作为投资物业持有以赚取经常性租金收入之商场。截至 2024年 3月 31日止年度，该项目产生之物业销售收入及租金收入合共为港币 270,000,000元（2023年：港币 359,000,000元）。截至 2024年 3月 31日止年度，本集团应占侨城坊之溢利净额（包括分类为投资物业之办公室大楼及商场之公平值变动）为港币 9,000,000元（2023年：港币 27,000,000元）。 中国重庆 重庆汉国中心 此楼高 21层之双子塔综合办公大楼位于北部新区，建于 4层零售／商业平台之上。该办公大楼之总楼面面积约为 108,000平方米，作为投资物业持有以赚取经常性租金收入。于回顾年度之平均出租率约为 69%（2023年：80%）。 重庆金山商业中心 此项目为位于北部新区之另一项双子塔项目，座落于上述重庆汉国中心毗邻。此投资物业之总楼面面积约为 173,000平方米，包括一幢 41层高之写字楼及一幢 42层高之酒店连办公室的综合大楼，各自附设 4层零售／商业平台。年内整体平均出租率为 84%（2023年：84%）。 (2)物业发展及投资－香港 Digital Realty Kin Chuen (HKG11)此数据中心位于新界葵涌徤全街。该建筑物楼高 12层连两层地库，总楼面面积约为 228,000平方呎。项目设计符合高水平之 UTI第三级标准，为数据中心营运商提供优质设施。该物业已按长期租约全数租予一家领先国际之数据中心营运商，而租金逐步递增。 宝轩酒店（中环）及宝轩 宝轩酒店（中环）为拥有 42间客房之精品式酒店，占用一座酒店／服务式住宅楼宇之 4层商场平台楼层，而宝轩为位于该酒店之上，提供 171间客房之服务式住宅。该楼宇位于干诺道中及德辅道中，步行即可抵达港铁香港站及港澳客轮码头。凭藉便捷的公共交通网络之竞争优势，该等设施齐全之酒店及服务式住宅将满足来自世界各地商务旅客之需求。 翻新工程正顺利进行中，预计于 2024年第三季完成。工程包括将宝轩酒店（中环）重新打造成时尚奢华之服务式公寓及酒店。该项目透过应用智能技术及节能物料（例如在建筑物外墙使用光伏「BIPV」技术），融合绿色及可持续特点，将成为在香港利用可持续太阳能发电之最大建筑物。该优化项目旨在争取绿色及可持续认证。酒店／服务式公寓计划于 2024年底重新开业。 宝轩酒店（尖沙咀）宝轩酒店（尖沙咀）位于尖沙咀天文台围一幢楼高 23层之商业／办公室大厦内，占用其中共 20层，为拥有 98间客房之精品式酒店。截至 2024年 3月31日止年度之平均入住率约为 88%（2023年：72%）。该大厦余下部份正在出租以作餐厅／商业用途。于 2023年全面通关及旅游业反弹后，酒店业在入住率及每日房价方面均展现复甦迹象。 汉国佐敦中心 汉国佐敦中心为位于尖沙咀山林道楼高 23层之商业／办公室大厦，总楼面面积约为 62,000平方呎。截至 2024年 3月 31日止年度，该物业产生稳定之租金收入，平均出租率维持于约 90%（2023年：96%）。 位于浅水湾南湾道之发展项目 该合资项目位于浅水湾南湾道，由本集团拥有 50%权益。该项目之地盘面积约为 1,967平方米，正发展为全海景之豪华住宅。发展项目正按进度表及计划进行中。 (3)收购日本之酒店物业 为把握商机，本集团一直透过其拥有 60%权益的附属公司投资于日本的酒店物业组合。于 2024年 3月 31日，本集团已收购五间位于大阪及东京之酒店物业，总现金代价约为港币 286,000,000元。该等物业乃作为投资物业持有，以赚取经常性租金收入，而该等收购所需资金乃来自内部资源及银行按揭贷款。 (4)物业及停车场管理 截至 2024年 3月 31日止年度，物业及停车场管理分部录得收入港币46,000,000元，而上年度则为港币 38,000,000元。年内本集团之停车场管理业务维持理想表现。于 2024年 3月 31日，本集团管理 26个停车场（2023年 3月 31日：25个停车场）合共约 1,810个车位（2023年 3月 31日：2,090个车位）。 (5)物业投资－估值 本集团之投资物业组合按公平值基准计量，于 2024年 3月 31日之估值为港币 15,013,000,000元（于 2023年 3月 31日：港币 15,148,000,000元），包括中国大陆之物业组合港币 9,484,000,000元、香港之物业组合港币5,253,000,000元及日本之物业组合港币 276,000,000元。若计及投资物业组合增加与汇率差额之影响，则本集团截至 2024年 3月 31日止年度录得投资物业之公平值减少港币 141,000,000元（2023年：减少港币 56,000,000元），其中反映投资物业之公平值。

中国困难的经营环境最终令我们中国物业之重估价值下调，因此我们须要利用雄厚的资产负债表来审慎管理槓桿。本公司已踏入「存续」模式第五年，我们有赖于富有经验的管理人员带领公司顺利渡过逆境。 从悲观角度而言，中国经济结构继续调整之情况在今年仍然持续。我们必须准备短期内将面对更大下行压力。 在乐观一面，有迹象显示衰退情况经已见底，而来年情况将会有所改善。海外人士经常发表有关中国大陆及香港气数已尽之悲观言论实在有点危言耸听。中国经济将有 5%的健康增长，且出口及贸易顺差持续上升。 儘管国际贸易脱钩情况持续，但于未来数月欧盟、英国及美国的选举最终将扫除中期的不明朗因素。无论选举结果之利弊如何，我们都足以灵活地调整策略以适应各国的政策。 虽然经历新冠疫情及疫情后经济倒退，中国仍为全球最具活力之经济地区。多个世界经济论坛预测，于未来 25年全球的主要经济增长有 80%将来自亚洲，而当中大部份增长将来自中国。 中国整体经济正处于历史性的结构调整期。经济正在摆脱对房地产的不健康依赖，转为倚重更加可持续发展之增长来源。这次经济转型可取之处是着重质量而非数量，儘管过程中以房地产赚取盈利的公司难免受打击。 新的营商环境将围绕替代能源、高科技、精准医疗及先进运输导向型行业。本公司特别注重大湾区业务，而大湾区将由消费带动发展，将成为中国新经济之核心。 房地产业务亦会有所发展。行业将会复甦并趋向成熟，会更加贴近已开发国家的房地产业务之发展态势。过往房地产开发商购地建屋，一年后推出发售以赚取巨额利润之「轻松获利」日子已一去不返。现在开发商须要更努力经营才可获利，而关键是：房地产依然有利可图。 中国在人口消费能力继续保持靭性。中国之城市化率约为 65%，而未来 10年将增长至 80%。这意味将会有另外 2亿人迁往城市，将带来住房及营业办公室之需求。中国人口之年龄中位数为 39岁，其中大部份人口仍向上流动。最近流行的「以旧换新」住房计划（即买家出售旧房以购置新房）显示市场对更高质素的产品有强烈需求。 短期内，为提振消费信心及解决房地产开发商的融资问题，中央政府已在主要城市建立「房地产融资协调机制」，并就符合银行融资支援条件的房地产项目发出多份「白名单」。 我们不忘香港是我们的基地。2023年是自 2019年以来香港重新出发之一年。虽然香港继续受到美国高利率及中国经济衰退之压力，但已展现复甦迹象。在酒店业方面，香港机场预计旅客流量将于 2024年底回复至疫情前之水平。为振兴市场，所有住宅物业需求管理措施的相关印花税已被撤销。此外，香港政府已推行「优秀人才入境计划」，鼓励高技术人才或优才移居香港，以增强香港之竞争力。另外，国家《十四五规划》已确立香港之发展定位，以期发挥香港在金融及科技方面之独特优势。 虽然本人承认公司短期内回报减少，并对此表示遗憾，但本人对我们中长期之前景感到乐观。在这场危机中仍存在一代人的机遇。 于未来数月内，我们将采取措施以理顺我们的投资组合及资源配置，为下一个阶段之增长作好准备。在香港，我们的业务旗舰宝轩酒店将于今年底重新开业。我们预计将于 2025年底推售我们位于南湾的合资项目。政府推出的多项刺激措施亦将促进我们广州项目之销售及入住率。而我们的日本投资项目将开始提供盈利贡献。因此，我们对未来充满憧憬。