深圳国际

2024年,国际经济政治格局仍然复杂多变,全球经济增速放缓,国内经济承压前行,本集团各业务板块面临较大的经营压力。儘管如此,本集团积极应对,凭藉稳固的业务基础、多元化的业务组合以及独特的大小闭环商业模式,成功穿越经济周期,整体业绩在逆势中保持稳健增长。 在过去的一年,本集团始终坚持「稳中求进、提质增效」的经营基调,聚焦物流主业的发展,全面构建「水陆空铁+智冷」全景物流生态。本集团视招商工作为重中之重,深耕客户关係,不断提升运营服务水平,优化已投营项目的核心竞争力。同时,灵活调整投资发展策略,严格控制存量项目的开发节奏,重点聚焦粤港澳大湾区(「大湾区」)等核心区域的优质资产,审慎择优佈局。此外,持续推动重资产项目全生命週期价值的挖掘与实现,为股东创造稳定回报。 截至2024年12月31日止之年度(「本年度」),本集团股东应占盈利较去年同期上升51%至约港币28.72亿元,主要是受益于深国际华南物流园土地整备确认税后收益约港币23.67亿元,以及完成两个物流港项目置入华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(「华夏深国际REIT」)并录得税后收益约港币5.87亿元。 本年度,本集团实现总收入约港币155.71亿元,较去年同期下跌24%,主要由于去年同期前海住宅项目(颐城栖湾里)交付并确认收入约港币55亿元,而本年度并无该项收入;经营盈利约港币52.21亿元,较去年同期下降19%,主要由于本集团分别录得资产减值损失约港币8.67亿元及公允价值损失约港币2.42亿元。 物流业务方面,于本年度实现收入约港币18.37亿元,与去年同期相若。股东应占盈利较去年同期下跌3%至约港币5.16亿元,主要由于若干物流港项目资产减值损失及公允价值损失所致。 近年来,本集团聚焦于经营效益好及抗风险能力强的核心区域进行投资,不断夯实物流主业发展基础。2024年,本集团成功获取北京首个项目约11.8万平方米以及广东揭阳项目约9.6万平方米的土地,实现在北京及粤东地区的战略佈局。截至2024年12月31日,本集团在全国42个城市实现佈局,已获取经营权的土地面积约836万平方米,管理及经营46个物流港项目,总运营面积约579万平方米,物流业务规模持续增长。其中,本集团在大湾区的运营面积达118万平方米,本年度新投营面积约46.9万平方米,大湾区物流仓储龙头企业的地位进一步巩固和提升。 2024年,「投建融管」小闭环商业模式取得重大突破。本集团成功把两个物流港项目置入华夏深国际REIT,实现资金回笼。华夏深国际REIT于2024年7月9日正式在深圳证券交易所上市,本集团于2024年底持有该基金份额总数的31.28%,目前已取得2024年度的两次基金分红收益合计约人民币1,190万元。后续,本集团将根据市场情况,适时启动华夏深国际REIT扩募,同时持续推动私募物流基金设立工作及基金类投资,不断丰富「投建融管」商业模式。 物流园转型升级业务方面,由于深国际华南物流园土地整备确认收益,股东应占盈利较去年同期上升35%至约港币23.58亿元。本年度收入较去年同期下降98%至约港币1.19亿元,主要由于去年同期前海住宅项目交付确认收入约港币55亿元,而本年度并无该项收入。 本年度,「投建管转」大闭环商业模式迈出关键一步。2024年年底,深国际华南物流园的首期留用土地正式获深圳市龙华区人民政府批准,并将开展供地相关工作,标誌著本集团拥有该地块的开发权。本集团将按新规划功能,推进留用土地获取及首期留用土地开发建设,逐步实现土地增值收益和开发收益。 港口及相关服务业务方面,本年度实现收入约港币35.86亿元,较去年同期上升28%,主要受惠于港口供应链业务收入增长及江苏靖江港全面投营带来新的收入贡献。股东应占盈利较去年同期下跌31%至约港币6,040万元,主要由于国内市场竞争激烈导致港口业务毛利率下降,加上新投营港口项目仍处于培育阶段,初期运营成本及开支较高。 本集团继续落实「港口联网」战略,选取优质码头的投资机会。2024年,本集团成功获取佛山富湾港项目,该项目是本集团首个迈入大湾区珠江流域的项目,标誌著本集团港口板块在区域佈局上从江淮流域拓展至珠江流域,对本集团进一步拓展市场、优化战略佈局具有重要意义。 本集团通过旗下控股上市公司深圳高速公路集团股份有限公司(「深圳高速」)统筹经营收费公路业务和大环保业务。深圳高速于本年度的整体收入约港币100.29亿元,较去年同期下跌3%,主要由于益常高速项目公司于2024年3月21日起不再纳入合併范围以及大环保业务收入同比下降。深圳高速录得净利润约港币13.22亿元,较去年同期下跌50%,主要原因包括其联营公司深圳市深国际联合置地有限公司所贡献的投资收益较去年大幅下降,资产减值损失增加,以及经营利润下滑。于本年度,本集团应占深圳高速的盈利为约港币5.60亿元,较去年同期下跌44%。 于本年度,本集团密切关注汇率变动趋势,通过一系列精准措施,持续优化债务期限及币种结构,严格控制外币贷款规模,并成功锁定优惠贷款利率,进一步降低了财务成本。一方面,本集团通过积极应对汇率波动,显著降低了汇率风险。于本年度,本集团录得净汇兑亏损约港币2,553万元,较去年同期大幅减少约港币5.28亿元。另一方面,本公司于2024年10月成功发行第一期人民币40亿元的3年期中期票据,票面利率为2.21%,创本公司人民币债券融资成本历史新低。本集团将继续加强财务管理,优化债务结构,提升应对市场风险的能力,确保本集团在复杂多变的市场环境中稳健发展。 股息 本公司董事会(「董事会」)致力维持稳定的分红政策,为股东带来持续稳定的回报。经考虑本集团的利润构成及现金流后,董事会建议本年度末期股息为每股港币0.598元(2023年:末期股息港币0.40元),每股股息较去年上升50%,股息总额为港币14.41亿元(2023年:港币9.57亿元),较去年上升51%。 董事会建议以配发代息股份方式全数支付末期股息,但股东将享有选择权,可选择全部以现金代替上述配发,或部份以现金及部份以代息股份方式收取末期股息(「代息股份计划」)。代息股份计划须待:(1)于即将举行的本公司股东週年大会(「2025年股东週年大会」)上通过建议之末期股息;及(2)香港联合交易所有限公司(「联交所」)批准上述计划将予发行之代息股份的上市及买卖,方可作实。 物流业务 经营环境分析 2024年,国际经济政治格局复杂多变,全球经济复甦乏力,增长动能不足且面临诸多挑战。在此背景下,中国经济虽面临较大外部压力,但在消费升级、产业转型和创新驱动的推动下,仍保持稳中有进的态势。物流行业作为经济的重要支撑,也在多重因素的推动下展现出新的发展态势。随著B2C电子商务与新零售等新兴商业模式蓬勃发展,冷链物流、跨境电商、「新三样」制造业等细分领域的客户需求持续释放,成为物流行业持续增长的重要引擎。同时,绿色物流、低空物流、数字物流等新兴领域不断涌现,为物流行业注入新动力。此外,大湾区、长三角、京津冀等区域经济一体化进程加速推进,对高效物流网络的需求日益增加,为本集团主业所处的物流仓储行业带来了广阔的发展空间。在此背景下,本集团重点佈局的大湾区物流仓储市场整体保持稳健。 本集团积极应对外部环境变化及行业发展趋势,牢牢把握「深圳加快建设具有全球重要影响力的物流中心」政策机遇,致力打造于交通物流领域具有特色的一流产业集团。一方面,坚持稳中求进,密切关注重点行业客户需求变化,聚焦于增量需求支撑的核心城市和优质资产;另一方面,不断优化「投建管转」「投建融管」双闭环商业模式,积极探索物流园区衍生业务的切入机会。此外,为了应对日益激烈的市场竞争,本集团高度重视客户拓展与服务质量提升,通过加大招商力量、成立战略客户部、管理层亲自参与战略客户拜访以及举办招商大会等多项措施,显著提升了客户管理水平和服务质量,从而增强客户黏性,为本集团的业务拓展和市场竞争力的提升奠定了坚实基础。 此外,本集团注重科技创新和数字化转型,推动物流仓储服务的智能化、自动化升级,提升运营效率和服务水平,以更好地满足客户需求并应对行业变革带来的挑战,为本集团长远发展积蓄能量。本集团亦致力将ESG原则融入业务营运及发展规划中,以建立一个更具可持续性、更稳固的未来。本集团通过开展绿色建筑认证,持续优化园区智慧系统建设及推进物流园区光伏发电、充电桩建设,实施园区节水等措施,携手园区客户共同打造绿色物流园区。 运营表现分析 物流园业务 一、大湾区物流港 在「立足深圳、聚焦大湾区」的战略引领下,本集团继续深耕深圳大本营,同时先后在佛山、中山、肇庆等城市落子佈局,在大湾区的业务网络已日趋形成规模。本集团在持续加大于大湾区的投资佈局力度的同时,主动适应行业呈现出的智慧化、智能化发展趋势,努力抢抓「仓储上楼」发展机遇,全新打造「深国际智慧物流港」系列产品。 于本年度,本集团位于大湾区的若干项目取得一定进展,深圳国际综合物流枢纽中心(即平湖南项目)、深圳宝安项目、佛山高明项目及肇庆高要项目按规划开工建设,深圳盐田项目、深圳坪山项目及佛山南海项目等陆续投入运营。本集团分佈于大湾区各地的物流港项目互相协作,进一步完善多式联运交通网,提升物流服务效率。 截至2024年12月31日,本集团在大湾区共佈局14个物流港项目,其中已投入运营╱管理的项目共9个(包括深圳市的7个项目),建设中的项目5个(包括深圳市的2个项目)。目前,在大湾区已获取经营权的土地面积约227万平方米,已投入运营的面积约118万平方米。 已投入运营项目 深国际智慧物流港(深圳黎光)位于深圳市龙华区,占地面积约4.5万平方米,建筑面积约21.7万平方米,为地上六层、地下二层的高容积率物流园区,已于2023年下半年分批投入运营。园区配备有冷库、常温库、自动立体库等仓库设施及电商孵化运营中心和园区配套服务中心等多种业态,依托5G等新一代信息技术,以智能硬件为基础,数字化平台为载体,打造为具有示范效应的「生态型、智慧型、创新型」的多业态融合的现代物流综合体。 本集团以深圳黎光项目先行,打造智慧平台「灯塔工程」,物流园区实现了全面数字化、智慧化与可视化运营,覆盖运营管理、资产管理、物流业务、企业服务、绿色零碳及设备设施管理等多个领域。该项目荣获2024智慧城市先锋榜优秀案例二等奖。深圳黎光项目的主要客户包括国药、燕文等。于2024年12月31日,园区整体出租率约84%,其中常温仓出租率达97%。 深国际智慧物流港(深圳盐田)位于深圳市盐田区,占地面积约3.2万平方米,建筑面积约9.1万平方米,为六层立体仓,已于2024年上半年投入运营。该项目是本集团现代化、高标准的「仓储上楼」示范项目之一,也是「保税物流+」示范项目。项目依托国际枢纽港盐田港和盐田综合保税区,发展保税新业态,开展保税仓储与冷链物流、国际分拨、跨境电商等高附加值的物流综合服务,致力打造为国际领先的数位化、智慧化、绿色化的智慧保税物流综合体。该项目入选「深圳市2023年度重大项目」,并荣获「广东省绿色示范工程」称号。深圳盐田项目的主要客户包括马士基等国际国内物流头部企业。于2024年12月31日,园区整体出租率约80%。 深国际智慧物流港(深圳坪山东)位于深圳市坪山区,占地面积约26.7万平方米,建筑面积约9.4万平方米。该项目毗邻本集团多个物流港项目,具备片区联动开发可行性。深圳坪山东项目的主要客户包括沃尔玛及雪峰冷链等。于2024年12月31日,园区已实现满仓。 深国际智慧物流港(深圳坪山)位于深圳市坪山区,占地面积约12万平方米,建筑面积约28.6万平方米,已于2024年12月投入运营。该项目定位为深圳市「20+8」战略性新兴产业集群中的「制造业与物流业深度融合示范基地」,同时也是坪山区「9+2」战略性新兴产业的「智慧物流共享中心」,填补了坪山区缺少高标准物流设施的空白,有效推动坪山区制造业与物流业的深度融合。深圳坪山项目成功入选「深圳市2024年重大项目」。 深国际西部物流园位于深圳市前海自贸区,为本集团向政府租赁运营的项目,运营面积约9.1万平方米,提供包括保税物流仓储、装卸、报关及库内增值服务。该项目获国家商务部批准成为第二批电子商务示范基地,亦被指定为深圳市跨境电商展示中心试点项目,并取得认可经济营运商(AEO)计划海关高级认证资质。于2024年12月31日,园区整体出租率约95%。 深国际康淮电商中心位于深圳市龙华区,是本集团首个以管理输出方式运营的轻资产运营项目,该项目运营面积约14.3万平方米。深国际康淮电商中心积极探索绿色货运配送发展模式,建成「集约、高效、绿色、智慧」的城市货运配送服务体系,为深圳市绿色货运配送城市示范工程之一。园区的业务包括仓储物流服务、大型数据中心、办公楼、宿舍及餐厅等,同时搭建了智能化园区管理资讯系统,实现园区数据的交互共用,智能互联。园区成功引进了包括京东在内的多家品牌物流企业。于2024年12月31日,园区整体出租率约92%。 深国际智慧物流港(中山火炬)位于中山火炬高技术产业开发区,占地面积约5.8万平方米,建筑面积逾6.6万平方米。该项目是本集团在大湾区除深圳以外落地的第一个项目,引入了医药和家电等企业进驻,同时还为周边汽车供应链产业提供一体化综合物流服务。2024年,深中通道的正式开通,加深了珠江东西两岸城市间的融合,推动中山本地制造及物流等产业的进一步发展,也为中山火炬项目平稳运营注入新动力。于2024年12月31日,园区整体出租率近100%。 深国际智慧物流港(佛山南海)位于佛山市南海区,占地面积约7.6万平方米,建筑面积逾9.2万平方米,于2024年8月投入运营。作为本集团打造佛山「第二主场」的重要组成项目之一,该项目凭藉集约化、智慧化、绿色化的新一代产品特点及良好的市场口碑,成功引入跨境电商头部企业TEMU,有力推动当地电商产业提质增效。于2024年12月31日,园区整体出租率达100%。 在建项目 深国际西部公路枢纽物流园(深圳宝安)位于深圳市宝安区,是深圳市生产服务型国家物流枢纽以及深圳市规划的七大门户型物流枢纽之一,同时也是「7+30+N」三级物流枢纽佈局规划中首个成功落地的公路枢纽项目。项目占地面积约7.5万平方米,规划建筑面积约15.9万平方米。依托宝安区先进制造业基础及其内外联通的优越地理位置,项目规划建设智能物流中心、智慧物流云仓及冷链中心等功能分区,打造功能齐全、业态领先的现代智慧物流设施集群,促进高端制造业与物流业融合。该项目成功入选「深圳2024年重大项目清单」。该项目已于2024年5月正式开工建设,力争于2025年内投入运营。 深国际智慧物流港(佛山顺德)及深国际智慧物流港(佛山高明)分别位于佛山市顺德区及高明区,占地面积分别约20万平方米及15.7万平方米,规划建筑面积分别约33.7万平方米及18.5万平方米。这两个项目的整体规划将著重突出「集约化」及「智慧化」的特点,拟打造为集仓储、配送、转运、交易、售后服务和电子商务于一体的现代化高标准物流园。该等项目预计将于2025年内投入运营。 深国际智慧物流港(肇庆高要)位于肇庆市高要区,占地面积达10万平方米,规划建筑面积逾10.8万平方米,该项目拟打造成为融合供应链金融中心及交易结算中心等多功能为一体的供应链产业园,推动与佛山、中山等地的大湾区其他项目的联动互通。该项目已于2024年7月开工建设,力争于2026年内投入运营。 二、中国其他地区物流港 本集团在重点佈局大湾区的同时,以「优中选优」的策略完善全国网络的战略佈局,聚焦把握长三角、京津冀等经济发达地区核心节点城市的佈局机会,全力提高市场占有率,提高重点城市渗透率及项目密度,夯实高标仓网络基础,形成全国联动效应。 于2024年12月31日,本集团在全国其他地区(不包括大湾区)38个城市实现物流港佈局,其中投入运营的项目合计37个,运营面积约461万平方米,成熟物流园区的出租率达91%,整体出租情况稳定。 2024年,本集团成功获取揭阳项目面积约9.6万平方米的仓储建设用地,标誌著本集团物流港项目首次在粤东地区成功落地,进一步充实了本集团在广东省内的战略规划佈局,显著提升了本集团在该区域的品牌影响力。 本集团在持续拓展物流港新项目的同时,亦稳步推进在建及筹建中的项目,以确保工程进度符合预期。2024年,海南澄迈项目、湛江项目、湘潭项目及温州项目先后建成并投入运营,新增运营面积约37.8万平方米。2024年,在中国其他地区(不包括大湾区)新开工建设项目之规划建筑面积合计逾46万平方米,续建项目之规划建筑面积逾24万平方米,预计将陆续于2025年及2026年投入运营。 深国际物流港(石家庄正定)由本集团投资建设,占地面积约31万平方米,规划建筑面积逾50万平方米。该项目是国内首个融合物流与商业两大业态的产城综合体,以「高质量、高颜值」为建设目标,融合数智化物流产业园、冰雪运动、国际酒店、文化街区、商业综合体、创业孵化等多元业态,预计将于2025年底全面投入运营。 其中,物流园部分占地面积约20万平方米,致力于打造为数智化医药冷链物流基地。通过应用智能技术与自动化设备,园区实现了全程智能化、可视化管理,大幅提升物流效率。目前,园区正在推动建筑面积逾10万平方米的高标准骨干冷链物流基地建设,持续打造数智化「医药产业园+骨干冷链基地」新业态,助力「华北药都」高质量发展与产业提升。 2024年底,园区已投入运营的面积约7万平方米,其中医药产业园面积约4万平方米。园区已成为世界500强企业上海医药及华润医药的河北区域总仓,并于2024年进一步引入国药乐仁堂、千喜鹤等若干国内知名医药及食品行业头部企业入驻,形成医药、食品冷链产业集聚效应。此外,园区被认证为全国「药链圈」会员单位,进一步提升了行业影响力。截至2024年12月31日,园区出租率约88%。 在物流园区建设方面,A1智慧医药冷链仓已于2024年上半年开工建设,规划建筑面积约3.1万平方米。该冷链仓采用先进科技和人工智能技术,主要提供医药及食品的冷藏、储存及流通服务。建成后,将进一步提升医药冷链的品质和规模。目前已完成结构封顶,预计将于2025年7月投入运营。 该项目的商业部分为文体商旅大型综合体,占地面积约11万平方米,规划建筑面积约32万平方米,已于2024年12月底全面封顶。其中,大型室内滑雪场预计将于2025年年中竣工投营,国际商务酒店、商业中心、创新创业办公及主题街区预计将于2025年年底前全面投入运营。 近年来,凭藉得益于当地良好的营商环境以及项目精准定位,该项目通过招商先行,已吸引融创文旅、希尔顿欢朋酒店、丽芮酒店、特区建工、湃昂、美国捷得等诸多国内外知名品牌合作,强强联合,共同将该项目打造成京津冀首都经济圈内别具一格的现代化文旅融合综合体和微度假目的地。该项目未来亦可作为综合能源应用方面的代表项目,同时更将成为国内首家实现物流和商业高度融合的新型城市载体。 深国际物流港(郑州新郑)占地面积约49.7万平方米,目前已投入运营的面积逾21.5万平方米,主要服务于当地周边产业,客户包括快递快运、第三方物流及专线物流等。本集团计划将项目空地分期开发为高标仓,一期已于2024年2月开工建设,预计将于2025年投入运营。待全部建成后,该项目的总运营面积将超过33.4万平方米。 深国际物流港(南宁经开)占地面积逾10万平方米,规划建筑面积约5.6万平方米,是南宁国家综合货运枢纽补链强链重点支撑项目之一。本集团拟将该项目打造成为区域现代物流基础服务平台,构建以集运分拨、城市配送以及配套服务中心为主体业态的综合性物流港。该项目的实施标誌著本集团物流港在西南区域核心城市的佈局全面落地,建成后可与本集团全国物流港项目实现客户资源共享,进一步推动区域物流协同发展与加速升级。该项目已于2024年10月开工建设,预计将于2026年投入运营。 大力拓展管理输出项目 本集团依托强大品牌号召力及成熟园区运营能力,在全国范围内拓展多个管理输出项目,累积了一定的经验。岳阳项目是本集团在深圳地区之外首个管理输出项目,建筑面积约5.2万平方米,已于2020年投入运营。海南洋浦项目建筑面积约9.4万平方米,已于2024年3月投入运营。本集团于2024年下半年拓展无锡锡山金笛项目,该项目建筑面积约16.6万平方米,由本集团为其提供园区招商及运营管理服务。此外,本集团继续推动广东惠阳项目、广东从化项目及广东潮汕项目的建设进度,预计均将于2025年内陆续投入运营。 三、「投建融管」小闭环商业模式拓展 伴随物流仓储行业的发展,物流港内生发展韧性继续增强。本集团积极探索物流港资产证券化路径,实施「投建融管」小闭环发展商业模式。通过发行物流产业基金,可加速资金回笼、缩短项目回报周期,优化资本结构、降低负债率,并提前兑现物流港在开发、建设、培育及运营阶段累积的资产增值收益,此举将有力推动本集团物流港运营管理规模的扩张及相应业务利润提升,为本集团长期稳健发展注入新动能。 本集团持续深化「投建融管」小闭环商业模式,通过多种物流资产证券化途径实现价值最大化。本集团全力推动以成熟物流港项目作为底层资产的基础设施公募REITs发行工作。随著基础设施公募REITs制度体系的持续完善,市场发展基础的不断夯实及底层资产种类和数量的持续提升,中国公募REITs市场进入扩容提质阶段。以此为契机,本集团于本年度成功完成首个仓储物流REIT发行工作。于2024年6月,本集团成功把杭州一期项目及贵州龙里项目(「该等项目」)置入华夏深国际REIT,录得税后收益约港币5.87亿元。2024年7月9日,华夏深国际REIT于深圳证券交易所成功上市,基金发行规模为约人民币14.94亿元。华夏深国际REIT是2024年中国境内公募REITs市场上市的首单仓储物流REIT,通过华夏深国际REIT的发行,本集团可有效盘活优质存量物流港资产,畅通融资渠道,实现资金回笼,进一步增强本集团投资良性循环以及在境内资本市场的知名度。此外,本集团作为基金份额持有人仍可继续受益于该等项目的业绩,同时可为该等项目提供营运管理服务从而获得持续的收入。于2024年12月31日,本集团合计持有华夏深国际REIT份额总数的31.28%。本集团已取得2024年度的两次基金分红收益合计约人民币1,190万元。 于私募基金方面,本集团于2021年与中信证券股份有限公司旗下的金石投资有限公司共同发起设立了深石(深圳)智慧物流基础设施私募基金合伙企业(有限合伙)(「深石基金」),并分别于2021年及2022年将位于南昌、合肥及杭州的物流港项目置入深石基金。本集团通过为上述已置入基金的物流港项目提供运营维护等服务收取服务费用,保留项目的运营管理权。 基于基金群战略,本集团将进一步构建以公募REITs为主、私募基金为辅、灵活配置类REITs等产品的物流地产基金体系。本集团拟通过PreREITs等产品培育优质物流港项目,并在适当时候通过扩募方式置入华夏深国际REIT。本集团已拟定新一期物流仓储Pre-REITs私募基金设立方案,现正积极推进相关工作,未来将持续推动该私募基金的设立,为华夏深国际REIT的扩募储备优质资产。 此外,本集团亦同步开展开发型、併购型基金研究,以符合市场形势和本集团投资及财务安排稳健策略。后续将根据市场情况适时推动基金类投资,促进产业与资本结合,不断丰富「投建融管」商业模式。 四、铁路综合物流枢纽 深圳国际综合物流枢纽中心项目(「平湖南项目」) 本集团与中国铁路广州局集团有限公司于2021年8月成立合资公司深圳市深国铁路物流发展有限公司,投资建设平湖南项目。平湖南项目位于深圳市龙岗区,占地面积约90万平方米。该项目于2019年9月获中国国家发展和改革委员会及中国交通运输部批准纳入全国首批23个国家级物流枢纽项目,并连续2年入选广东省重点建设项目及连续3年入选深圳市重大项目。 本集团在平湖南项目首创「在铁路货场加盖多层物流仓储设施,通过分层确权方式获得上盖物流建筑的所有权」的模式,充分利用铁路货场空间向上拓展,上盖开发现代物流设施,实现铁路用地的复合开发以及「铁路运输+现代物流」的融合发展。该项目用地为全国首宗铁路货场上盖产业空间,是深圳市较为罕见的可大规模开发物流设施的土地资源。本集团拟将该项目打造为具有标桿示范作用的「公铁海」多式联运中心和国家级综合物流枢纽,以满足市场需求为导向,融合国际国内铁路货运班列、城市物流、商贸服务及应急物流保障等业务功能,实现「铁路货场+城市综合物流枢纽」的目标。项目建成后,将有利于扩大本集团之业务经营规模、提高市场占有率,并有效提升本集团在大湾区的影响力。 本集团已获取平湖南项目90万平方米土地的经营权,并于2023年6月以人民币11.87亿元成功竞得其中约33.4万平方米的上盖空间的土地使用权,在保留铁路货场全部规划功能的前提下建设11米架空层,架空层以上为物流用地,拟建设85万平方米物流仓储设施。本集团全力推进平湖南项目的工程建设进程,并分别于2024年3月及12月就平湖南项目盖板及以下工程以及盖上工程建设与中国铁路广州局集团有限公司深圳工程建设指挥部(作为项目管理机构)以及相关施工方签订相关三方协议,协议所涉工程费用分别为约人民币16.52亿元、人民币15.96亿元及人民币15.73亿元。目前,平湖南项目盖板及以下工程已封顶,盖板以上工程已按计划开工建设,预计项目整体将于2025年底建成。 此外,本集团依托平湖南项目铁路货场,拓展了多条快速货运班列,落地包括「深圳-京津冀」「深圳-上海」「深圳-长沙」「深圳-宁波」「深圳-苏州」「深圳-喀什」等6条多式联运项目,覆盖华北、华东、华中、西南及西北等主要经济区域。2024年,国内班列到发量达13万标准箱,货场全年完成集装箱装卸量15万标准箱,较去年同期增长约40%。 本集团于平湖南项目开展仓储服务、港口集装箱堆场及铁路运输等服务,其中已投入运营的铁路货场/堆场面积约17万平方米,并依托铁路货场/堆场推动碎石运贸一体化等新业务落地,探索「租赁+增值服务」的运营新模式,推动既有土地在出租基础上实现增收。 深国际京西南综合物流枢纽(一期)智慧物流中心(「北京房山项目」) 2024年12月,本集团成功获取位于北京市房山区窦店物流基地的项目地块,标誌著本集团首次佈局首都市场,实现了在国内一线城市佈局的重大突破。该项目将助力本集团进一步推动南北业务协同发展,强化全国网络佈局,并有效提升行业影响力。 北京房山项目是北京市重点工程。窦店物流基地作为北京市六大一级物流节点之一,具有重要的战略地位。北京房山项目占地面积约11.8万平方米,规划建筑面积约14.3万平方米,规划建设智慧云仓中心、智慧冷链中心和分拨中心。该项目旨在打造为京哈-京港澳物流大通道的核心枢纽,并定位为集高端仓储及冷链物流等多元业态为一体的物流枢纽。该项目预计将于2025年上半年开工建设,并于2026年建成投营。 中欧班列(深圳)、深圳中老班列及中吉乌国际铁公联运班列 本集团与中国外运股份有限公司共同成立了合资公司,负责运营中欧班列(深圳)、深圳中老班列以及中吉乌国际铁公联运班列等,主营国际货运代理、铁路国际班列运营等业务,为保障国际产业链与供应链稳定以及推动共建「一带一路」高质量发展作出贡献。 中欧班列(深圳)是联通深圳与国际经济发展的重要纽带,该班列从深圳启程,已开通20条线路,覆盖44个国家,是目前国内运行距离最长的中欧班列之一,为深圳及周边城市超过6,200多家企业提供了稳定、可靠的国际物流服务。2024年,中欧班列(深圳)开行195列,自开通以来,累计发运771列,贸易额逾美金25亿元。此外,还相继开通了深圳中老班列、中老泰专列、精品中欧班列。2024年10月,由该合资公司组织的全国首列中吉乌国际铁公联运班列从平湖南项目发车,开闢了深圳出口货物铁公多式联运业务的新模式,为深圳企业出口中亚提供了稳定便捷的物流通道,有效降低了深圳通往中亚国家的物流成本。2024年,中吉乌国际铁公联运班列开行17列,发运量为602柜。各班列以平湖南项目作为始发场站,有利于带动平湖南项目的货运量,提升仓库的使用效率,加强本集团下属物流园区之间的协同度,为发展物流业务增值服务创造机会。 物流服务业务 一、智冷业务 随著人工智能、大数据及5G等技术的日益成熟,结合自动分拣、精准投递、无接触配送等新型应用场景的落地实践,物流行业正由传统的人工模式逐步迈向科技装备、智慧升级的新阶段,智慧物流和冷链物流等新兴业态已成为物流业未来发展的重要趋势。本集团持续探索智慧仓、冷链行业发展趋势,致力于打造集冷链物流、智慧物流、物流运营服务于一体的物流综合服务体系,赋能传统仓储业务,开闢数智物流新赛道,发展成为具备影响力和知名度的冷链物流服务商、智慧仓储集成商和运营商。 本集团在深圳、上海、石家庄、成都等地的若干物流港项目内设有冷仓及智慧仓,主要为食品、医药、3C电子等行业客户提供服务。截至2024年12月31日,本集团已投入运营的冷仓面积约18.6万平方米,主要位于深圳黎光项目、上海闵行项目、石家庄正定项目、成都青白江项目及天津西青项目;其中,已投入运营的智慧化冷仓面积约2.8万平方米。同时,在建、拟建及规划中的冷仓及智慧仓面积合计约27.6万平方米。 本集团在深圳黎光项目及石家庄正定项目等物流港项目设置冷仓。深圳黎光项目的冷仓已于2024年初全面投营,投营面积约6.5万平方米,已成功引入沃尔玛、泰森、乐凯撒及晓餐等连锁餐饮及商超零售客户。石家庄正定项目已建成投营的冷仓面积约4.9万平方米,园区主要客户包括上海医药及华润医药等。该项目另有约3.1万平方米的医药仓冷仓正在建设中,预计将于2025年内建成投营。该项目拟打造成为石家庄市规模最大的第三方医药产业园及食品冷链产业园。 上海闵行项目是本集团首个乾仓园区整体改造为冷仓的项目,改造后的冷仓已于2024年上半年投入运营,面积约5.2万平方米。该项目采用「出租+自营」的业务模式,已成功引入国药、基通物流、上海诚煜等客户。 南京江宁项目是本集团与万纬物流合作开发的首个冷库项目,项目冷仓面积约3.3万平方米。该项目已于2024年12月完成竣工验收,已于2025年2月投入运营。 本集团不仅持续发展自营业务,还密切关注智慧仓和冷链行业优质标的,通过参股方式拓展对外投资,打造物流业务增长新引擎。 本集团于2020年完成了对行业领先的智慧仓系统集成企业湖北普罗格科技集团股份有限公司(「普罗格」)的战略投资,目前持股比例约为11.38%。本集团积极推动投后协同,与普罗格携手积极探索智慧物流技术在园区生态中的进一步应用,共同探寻科技为仓储及物流园区赋予的新价值。2024年,双方在深圳盐田项目、石家庄正定项目均有合作,为医药及三方物流客户提供数智化、自动化仓储解决方案,赋能现有园区及客户。 本集团于2021年成为国内通信物流市场占有率排名第一的中国通信服务股份有限公司旗下中通服供应链股份有限公司(「中通服」)的第三大股东。中通服为中国通信行业唯一一家5A级综合型物流企业。本集团与中通服已就深圳、郑州等地多个项目开展仓储租赁、供应链服务等合作,未来将在信息通信、数据中心、双碳及新能源等新兴产业领域携手拓展高端物流增值服务,全方位实现优势互补、互利共赢。 为落实智慧物流发展战略,本集团于2021年联合深圳市机场股份有限公司、深圳市资本运营集团有限公司共同发起设立智慧空港物流产业基金,重点投资佈局智慧物流、智慧机场产业链。作为基金发起方之一,本集团积极推动基金的运作,并积极推动拓展冷链物流、新能源汽车物流等领域的若干潜在优质标的,将在后续持续跟进相关进展。截至2024年12月31日,本集团累计已取得基金分红收益约人民币551万元。 二、海运集装箱物流综合信息服务 鹏海运 本公司附属公司深圳市鹏海运电子数据交换有限公司(「鹏海运」),致力于用数字化赋能集装箱运输行业,成为具有「港前拖车服务+物流仓配服务+关票税融服务+跨境物流服务+物流交易服务」功能的跨境物流供应链数智化服务平台。鹏海运已成功打造华南地区最大的集装箱运输SAAS公共服务平台,承担深圳港EDI网路资讯交换平台的建设、运营工作,其EDI及EIR海运基础业务在深圳区域的市占率保持稳定,并成功中标「2024年深圳港集装箱运输单证交换及港口外堆场预约提柜服务项目」。此外,鹏海运还持续承担中国(深圳)国际贸易单一窗口(China (Shenzhen) International Trade Single Window)运维工作,为深圳市外贸企业提供便捷高效的进出口线上通关业务服务。 2024年,鹏海运不断推动海运基础业务及创新业务的发展,发佈了专为集港运输企业量身定制的新产品「AI易集运」,旨在以物流科技的力量推动行业数字化转型升级。于本年度内,鹏海运入选中国交通运输部首批「交通物流降本提质增效强国专项试点任务」名单,并在第二届国际港航物流暨多式联运展览会上获评「2024年中国航运物流科技推荐品牌」。 财务表现分析 于本年度,物流业务整体收入约港币18.37亿元,与去年同期相若;股东应占盈利较去年同期下跌3%至约港币5.16亿元。 各项物流业务于本年度表现如下: 物流园业务方面,本年度实现收入约港币15.04亿元,与去年同期基本持平。儘管大湾区新投营项目折旧摊销费用上升,加上若干物流港项目公允价值损失及资产减值损失增加,对本年度物流园业务的利润增长带来一定不利影响,但受惠于完成两个物流港项目置入华夏深国际REIT,股东应占盈利较去年同期上升3%至约港币5.38亿元。 物流服务业务方面,本年度实现收入约港币3.33亿元,较去年同期上升4%,主要由于若干智冷项目首次带来全年的收入贡献。然而,由于业务架构持续调整,本年度录得股东应占亏损约港币2,143万元。 物流园转型升级业务 运营表现分析 深国际前海项目(「前海项目」) 前海项目成功实现「投建管转」大闭环发展模式,通过前海土地整备,本集团获取了约人民币83.73亿元的土地使用权的补偿,置换了新规划条件下的土地面积合共约12万平方米,总建筑面积约39万平方米(其中,住宅建筑面积约19万平方米,公寓建筑面积约2.5万平方米)。土地增值收益是前海土地整备的第一步,随著置换用地逐步开发、建成物业投放市场,前海项目数年来已先后7次释放税前收益合共约人民币144.48亿元,助力本集团业绩稳定增长,并将为本集团后续其他转型升级项目的顺利推进提供经验借鉴并奠定良好基础。 前海项目为集产业数字经济小镇、潮流商业和配套住宅于一体的深国际前海产城共同体,从产业升级、资源集聚、功能融合等方面助力前海发展,促进产城资源融合。 住宅项目 颐城栖湾里是本集团独立开发运营的住宅项目,计容建筑面积约6.5万平方米,其中住宅建筑面积约5.1万平方米、商业建筑面积约0.6万平方米。该项目已于2023年12月交付。 颐城瑧湾悦为本集团与知名地产开发商合作开发的住宅项目,本集团持有该项目50%权益。其中项目一期住宅建筑面积约4万平方米、商业建筑面积约0.35万平方米,全部住宅已于2024年年底完成交付。项目二期计容建筑面积约8万平方米,住宅建筑面积(含住宅及人才房)约5万平方米、公寓建筑面积约2.5万平方米、商业建筑面积约0.5万平方米,其中住宅已于2024年基本售罄,预计将于2025年内交付。 商业及办公项目 商业项目方面,本集团与印力集团充分发挥双方优势,合力打造前海妈湾片区极具特色的精品商业项目—「前海印里」。前海印里已于2022年9月正式开业,该项目总建筑面积约2.5万平方米,集品质生活、人文艺术、圈层社交、数字生态于一体,是前海乃至深圳少有的「庭院式」慢生活街区。于2024年12月31日,项目整体出租率约76%。 办公项目方面,本集团与中国工业和信息化部直属单位中国电子信息产业发展研究院(「赛迪研究院」)共同管理和经营「深国际商置(深圳颐都大厦)」。2022年5月,颐都大厦成功获得美国绿色建筑委员会颁发的LEED-CS铂金级认证,标誌著该项目正式跨入世界顶级环保写字楼行列。颐都大厦总建筑面积约3.5万平方米,依托前海在大湾区的特殊区位和政策优势,充分发挥本集团丰富的供应链管理经验和赛迪研究院强大的资讯技术服务能力,重点发展供应链服务和智造服务产业以促进大湾区、「一带一路」沿线国家╱地区数字经济与实体经济的深度融合。颐都大厦自2021年7月投入使用,以AIoT+生态庭院与产业运营服务的定位,成功吸引众多数字产业企业入驻,并连续三年被深圳市前海管理局认定为促进产业集聚的产业载体。2024年11月,颐都大厦被认定为「深新前海智慧城市合作创新示范园区(启动区)」,助力推动扩大和加强深圳与新加坡合作,为区域经济注入新功能。于2024年12月31日,颐都大厦的企业入驻率约81%,签约客户大部份为高潜型数字经济企业,产业聚集度约92%。 此外,本集团独立持有前海两宗办公及商业用地,计容建筑面积约9.2万平方米,其中办公建筑面积约7.9万平方米、商业建筑面积约1.2万平方米、社康服务中心建筑面积约0.1万平方米。由于该两宗地块处于保税港区内,目前本集团正与深圳市政府相关部门协商置换及开发事宜。 深国际华南物流园转型项目 随著中国国内区域经济一体化战略的深入推进,大湾区协同发展更加紧密,都市圈迈入高质量发展快车道。在此背景下,深圳作为大湾区的核心引擎城市,率先进入深化转型升级阶段。推进本集团位于深圳中轴、核心节点的深国际华南物流园进行高质量转型升级并打造成为「华南数字经济超级总部基地」,是本集团坚定不移地走高质量发展之路,探索「投建管转」大闭环发展模式中的重大尝试。 本集团于2023年10月与深圳市龙华区城市更新和土地整备局(「龙华区整备局」)、深圳市规划和自然资源局龙华管理局(「市规自龙华局」)及深圳市龙华区民治街道办事处(统称「各方」)就深国际华南物流园一期面积约53万平方米土地开展整备项目签订了土地整备实施监管协议(「土地整备协议」),同意综合采用安排留用土地和货币补偿的方式实施该项目。本集团作为原土地使用权人,可在华南物流园内留用面积108,749平方米的土地(「留用土地」)。留用土地的规划容积694,160平方米,其中配套容积28,950平方米,权益容积665,210平方米:包括住宅577,610平方米(含部份共有产权住房,将按政府有关政策实施),商业、办公、旅馆业建筑87,600平方米。 2024年,深国际华南物流园转型升级工作取得重大突破。2024年10月,龙华区整备局公佈了土地整备单元规划,其内容列示了留用土地及其规划;2024年12月,市规自龙华局公佈,第一期留用土地已获得深圳市龙华区人民政府批准,并将开展供地相关工作,该通告的发佈标誌著本集团拥有上述地块的开发权。同时,各方就土地整备监管协议签订补充协议,对实施细节作出进一步约定。其中,第一期涉及的留用土地为02-20-04地块,用地面积21,968平方米。本集团已于2024年确认土地整备税后收益约港币23.67亿元。后续,本集团将加快物流建筑拆迁清理等工作,及早进入开发建设阶段,实现销售回款与现金流回笼。未来数年内,本集团将按新规划功能,推进留用土地的获取及开发建设,逐步实现土地增值收益和开发收益。 深国际华南数字谷为深国际华南物流园二期项目,占地面积约6.2万平方米,建筑面积约20万平方米。该项目积极响应龙华区「数字龙华」发展战略,以发展数字产业为导向,聚焦于人工智能、5G技术、工业互联网、软件信息业等四大核心领域,致力于引进并培育行业领军企业,以推动产城融合,通过数字产业赋能区域发展,为区域经济发展注入新动能。2024年,深国际华南数字谷被深圳市工业和信息局认定为「深圳市鸿蒙原生应用特色产业园」,有助于人工智能及相关信息技术产业集聚,提升园区产业影响力。目前,园区数字经济产业聚集度达98%,包括国企央企、500强企业、上市公司、国家高新技术企业及省级专精特新企业等,引进企业年产值超过人民币55亿元。 深国际华南数字谷分一组团和二组团开发建设。其中,一组团已全面投入运营;二组团产业办公部份已于2024年上半年正式投入运营,配套公寓已成功取得深圳市保障性租赁住房项目认定书,助力解决青年人才住房困难问题。于2024年12月31日,深国际华南数字谷产业办公部份的整体去化率约55%。 财务表现分析 于本年度,物流园转型升级业务的收入较去年同期下降98%至约港币1.19亿元,主要由于去年同期前海住宅项目(颐城栖湾里)交付并确认收入约港币55亿元,而本年度并无该项收入。股东应占盈利较去年同期上升35%至约港币23.58亿元,主要受惠于深国际华南物流园土地整备确认税后收益约港币23.67亿元。 港口及相关服务业务 运营表现分析 依托丰富的港口资源,本集团持续拓展港口营运产业链,加强了项目间的协同与联动。同时,在运用现代科技技术,推动港口板块向绿色、智慧、高效、安全的现代化港口转型升级方面,也取得实质性进展。 儘管本集团港口板块在短期内因受宏观经济影响而面临诸多挑战,但从长期来看,港口作为国民经济发展的重要基础设施,具有一定的垄断性和较强的抗週期能力。尤其是近年来,在国家政策的大力支持下,内河航运的重要性愈发凸显,这为本集团港口板块的持续发展带来了新的机遇。 已投入运营项目 深国际港口(南京西坝港) 本集团持有70%权益的南京西坝港位于南京江北新区新材料产业园区内,于2010年开始运营。该项目是南京市重点规划建设的海江联运、铁水多式联运枢纽港,也是目前南京港唯一位于长江以北的万吨级以上公用散货码头。南京西坝港设计年吞吐量5,000万吨,目前运营1个5万吨级、2个7万吨级及2个10万吨级通用散货泊位以及约40万平方米的堆场,疏港铁路直达港区,具有得天独厚的区域优势和实现江海、铁水、公水联运的良好条件,可实现卸船、装船、过驳、装卸火车、仓储等多项服务功能。 2024年,面对终端需求低迷的市场环境,港口行业同质竞争加剧,南京西坝港的经营面临较大挑战。儘管如此,南京西坝港持续优化现场管理水平,强化效率管理,深度挖潜重点客户需求,在业务拓展和客户满意度提升方面取得良好进展。2024年,南京西坝港共有415艘海轮停泊,并完成了约3,156万吨的吞吐量(其中火车发运量约为477万吨),业务量持续稳居沿江11个同类码头首位。 深国际港口(江苏靖江港) 本集团持有70%权益的江苏靖江港位于靖江市经济开发区,是长江下游重要的江海联运中转枢纽港及长江干线泊位等级较大的散货港口,已于2023年12月开始运营。该项目设计年吞吐量3,480万吨,建有2个10万吨级(水工结构兼顾15万吨级)长江主码头散货泊位及5个1,000吨级(水工结构兼顾3,000吨级)内港池泊位以及约38万平方米堆场,利用岸线1,090米,主营煤炭、石油焦、矿石以及建材等货种,可全天候满足5万吨级海轮靠泊和10万吨级海轮减载或乘潮靠泊。本集团致力于将江苏靖江港打造为国内一流的集「绿色、智慧、高效、安全」于一体的海江联运枢纽港以及现代化能源储备集散中心和综合交易中心。2024年,江苏靖江港共有182艘海轮停泊,并完成了约1,592万吨的吞吐量,投营首年业务量超同类码头,获评「江苏省五一劳动奖状」荣誉。 江苏靖江港是本集团港口数字化转型的灯塔工程,该项目通过智慧化定制系统、全封闭的大棚堆场、全面铺设的屋面光伏及先进的岸电系统等,目标建设「绿色近零碳港口」。2024年,江苏靖江港应用数字化智能化技术,各项功能陆续投产运营,优化业务流程和操作模式,提高生产效率和经营效益,逐步实现「数实融合」,「智慧港口」项目荣获江苏省交通厅认定为示范项目。作为码头数智化转型的标桿,江苏靖江港的成功经验和模式亦将被复制推广,引领整个港口板块的数智化转型,实现以点带面的递进式发展。 深国际港口(河南沈丘港) 本集团持有52%权益的河南沈丘港位于周口市沈丘县沙潁河畔,航道优势明显,是中原出海新通道上的重要水运节点以及辐射豫皖地区的「港产城一体化」示范项目。项目整体规划建设26个1,000吨级泊位,设计年吞吐量为3,000万吨,利用岸线约1,600米。 河南沈丘港项目一期建有4个通用泊位,设计年吞吐量440万吨,已于2023年3月投产运营。该项目主要服务河南安钢周口钢铁有限责任公司,同时积极拓展其他外部货源以丰富业务结构。2024年,河南沈丘港完成了约166万吨的吞吐量。 项目后续规划建设22个泊位及陆域配套堆场。本集团致力于将该项目打造成为高效、环保、先进的散货码头,成为辐射豫皖地区的「港产城一体化」示范项目,并成为西部煤源产地和长江中下游地区终端用户全方位交流的水陆转换新枢纽。 江西丰城港 本集团持有20%权益的江西丰城港是辐射赣江沿线的重要配送节点,将分期规划建设10个1,000吨级的散货泊位(水工结构兼顾3,000吨级)。 项目一期6个泊位利用岸线580米,设计年吞吐量600万吨,已于2023年7月正式投产运营。2024年,江西丰城港与江苏靖江港实现重资产码头的「联网协同」,共同服务大型电厂燃料水运业务,完成了约177万吨的吞吐量。 待建项目 深国际港口(佛山富湾港) 本集团持有97.1%权益的佛山富湾港位于佛山市高明区荷城街道,该项目坐拥国家级黄金水道—西江主航道岸线,区位优势明显且水文条件优良。本集团已于2024年12月成功获取佛山富湾港项目用地,项目规划分期建设4个3,000吨级的通用泊位(水工结构兼顾5,000吨级),利用岸线约542米,设计年吞吐量530万吨。 作为本集团首个迈入大湾区珠江流域的项目,该项目的实施标誌著本集团港口板块在区域佈局上从江淮流域拓展至珠江流域,对本集团进一步拓展市场、优化战略佈局具有重要意义。 目前,本集团正全力推进佛山富湾港的报批报建工作,力争于2027年投入运营。项目建成后,将满足腹地砂石建材、钢材、粮食等散杂货水运需求,并为广州第二机场及临空经济、产业建设提供水运物流通道。本集团拟将该项目打造成为佛山乃至整个西江流域的散杂货码头标桿。 港口供应链业务 在宏观经济复甦缓慢、煤炭长协全覆盖政策深入实施、煤价步入下行通道等多重挑战的背景下,本集团充分依托各大港口资源,坚持供应链业务多元化战略,并通过积极开发新客户与新货种,丰富物流运输方式,有效抵御了市场下行的压力。此外,本集团通过打通铁路发运管道,延伸供应链服务战略,为客户提供一站式散货物流供应服务,进一步提升了市场竞争力。2024年,港口供应链业务维持良好的发展态势,业务量逆势上扬,营业收入及利润均实现进一步增长。 此外,港口供应链业务为本集团新投产的重资产码头项目累积了优质的上下游客户资源,有效集聚了信息流、物流及商流。于本年度,港口供应链业务不仅为江苏靖江港累计引入约350万吨的协同业务量,更携手河南沈丘港成功打通沙潁河铁水联运新通道,顺利开展煤炭轻重协同铁水联运业务。港口供应链业务有效促进各重资产港口从单一装卸中转港口转型升级为大型的综合服务枢纽港平台,同时实现了港口业务的轻重资产协同发展,并助力本集团构建完整的物流服务体系,为客户提供全程物流服务。 财务表现分析 于本年度,港口及相关服务业务的收入较去年同期上升28%至约港币35.86亿元,主要受惠于港口供应链业务增长及江苏靖江港全面投营带来新的收入贡献。然而,由于国内市场竞争激烈,导致港口业务毛利率有所下降,加上新投营的港口项目仍处于培育阶段等因素,股东应占盈利较去年同期下跌31%至约港币6,040万元。 收费公路业务 本集团目前已在全国投资或经营共16个高速公路项目,主要位于深圳和大湾区,以及经济较发达地区,具有良好的区位优势。本集团在深圳地区、广东省其他地区及中国其他省份经营或投资的收费公路的控股权益里程分别约为191公里、350公里及72公里。 运营表现分析 于本年度,受收费公路项目所在地区的不利天气、实施节假日小型客车免费通行的天数较去年同期增加,以及益常高速项目公司自2024年3月21日起不再纳入合併范围等影响,本集团的路费收入较去年同期略有下降。此外,收费公路项目的运营表现仍受到行业政策、周边竞争性或协同性路网变化,以及项目自身的建设或维修工程等因素影响。 于本年度,本集团主要收费公路项目的表现概述如下: 由于深圳市及广东省内其他地区均受暴雨天气影响,影响了本集团于该等地区的收费公路项目的整体运营表现。 深圳沿江高速二期的深中通道深圳侧接线于2024年6月30日与深中通道同步通车。深中通道是大湾区核心交通枢纽工程,深中通道深圳侧接线与深中通道顺利贯通后,实现了深中通道、深圳沿江高速、广深高速、深圳宝安机场、机荷高速的直接互联互通,进一步促进深圳与珠江口东西两岸地区的深度融合,对深圳沿江高速、机荷高速的运营表现产生积极促进作用;对深圳外环项目及龙大高速产生一定分流;总体而言,对本集团的路费收入产生正面影响。 2024年年初,清远地区及相邻的湖南地区均遭遇多轮雨雪冰冻天气影响,期间交通管理部门对高速公路实施交通管制,因此对清连高速路费收入造成一定负面影响;广连高速(广州-连州)持续分流,以及于2024年8月全面贯通的佛清从高速(佛山-清远-从化)也对清连高速产生分流。此外,清连高速于2024年11至12月期间实施道路提升工程,并进行半幅封闭施工,因此对车流通行产生一定影响。受上述因素的综合影响,清连高速于本年度的日均车流量及路费收入均有所下降。 广深高速为连接广州和深圳的重要快速通道,而西线高速是连接广州和珠海(珠江三角洲地区)环线高速公路的组成部分。广深高速及西线高速于本年度的运营表现与去年同期基本持平。然而,深中通道的开通缩短了行走广深高速的里程,对广深高速的运营表现产生一定负面影响,并对西线高速产生一定分流。 受湖南省、江苏省先后遭遇雨雪冰冻灾害及持续暴雨的天气影响,交通管理部门对高速公路实施交通管制,对益常高速、长沙环路及南京三桥于本年度的运营表现造成负面影响。 重点业务发展 于重大项目建设方面,本集团积极推进深圳外环项目三期、机荷高速、京港澳高速公路广州至深圳段(「广深高速」)等新建及改扩建工程的投资建设,以持续扩充本集团的优质公路资产。 深圳外环项目是大湾区重要的交通基础设施,全线贯通后将与深圳区域的10条高速公路和8条一级公路互联互通,是深圳北部区域东西向交通互联互通的重要骨干线。深圳外环项目分三期建设,其中一期为沙井至观澜段及龙城至坪地段,长度合计约为51公里,已于2020年12月29日建成通车;二期为坪地至坑梓段,长度约为9.35公里,已于2022年1月1日建成通车;三期为坑梓至大鹏段,长度约为16.8公里,目前已全线开工建设。于本年度,本集团经公开招标方式选定深圳外环项目三期多个合同路段的工程施工承包方,并签订相关施工合同,合同价分别约为人民币8.41亿元、人民币8.84亿元、人民币6.07亿元、人民币7.41亿元及人民币7.35亿元。预计三期建成后,一方面可以充实本集团核心公路资产、取得深圳外环项目整体最佳经济效益和社会效益,另一方面还能通过完善路网佈局,为本集团其他收费公路带来交通流量。 机荷高速是G15渖阳至海口国家高速公路的组成部分,东起于深圳市龙岗区荷坳立交,西至宝安区鹤洲立交,线路总长约43公里,双向6车道,是深圳市高快速路网中重要的东西向通道,也是深圳东、中、西地区快速联繫的核心通道,投入运营已逾20年。经履行相关审批程序,深圳高速已获批准投资约人民币192.30亿元投资建设渖阳至海口国家高速公路荷坳至深圳机场段改扩建工程项目(「机荷高速改扩建项目」)。于本年度,本集团经公开招标方式选定机荷高速改扩建项目多个合同路段的工程施工承包方,并签订相关施工合同,合同价分别约为人民币30.19亿元、人民币29.69亿元、人民币27.59亿元、人民币27.60亿元、人民币31.78亿元及人民币34.72亿元。该项目采用立体复合通道模式,建设工程将分地面层和立体层,均采用双向8车道高速公路标准。目前,项目主体工程已全面开工建设,预期机荷高速改扩建项目建成后可有效提升机荷高速现有交通线位的通行能力,满足大湾区和珠三角一体化的交通需求,扩大本集团的公路资产规模,进一步巩固本集团于收费公路的投资、建设及运营方面的核心优势。 广深高速是一条连接广州、东莞、深圳三个中国主要城市的高速公路主干道,是国家高速公路网中京港澳高速公路及沈海高速公路的重要组成部分,全线总长122.8公里,是一条封闭式双向共6车道高速公路。本集团间接持有约71.83%股权的深圳投控湾区发展有限公司(「湾区发展」)享有其45%的利润分配权益。由于广深高速的交通流量接近饱和状态,广东省发展和改革委员会已核准京港澳高速公路广州火村至东莞长安段及广佛高速公路广州黄村至火村段改扩建工程(「经批准路段改扩建项目」),并由广深珠高速公路有限公司(「广深珠公司」)负责投资和建设。截至2024年年底,上述经批准路段改扩建项目已全面开工建设。为满足经批准路段改扩建项目的资金需求,广深珠公司的股东于2025年1月24日订立增资协议,以注册资本的形式向广深珠公司增资合共人民币73亿元,其中合和中国发展(高速公路)有限公司(湾区发展之非全资附属公司)按其于广深珠公司的45%股比出资人民币32.85亿元。 此外,深圳沿江高速二期包括深圳国际会展中心互通立交和深中通道深圳侧接线两部分工程,其中深圳国际会展中心互通立交已于2019年启用通车。于2024年6月30日,深中通道深圳侧接线完工,并与深中通道同步通车。深圳沿江高速二期全线贯通,进一步加强了深圳东西向干线道路主骨架的互联互通,提升深圳「八横十三纵」路网的整体通行能力,对促进大湾区经济发展具有重要意义。 本集团以益常高速及其附属设施作为底层资产设立的不动产投资信托基金(「易方达深高速REIT」)已于2024年3月7日完成发售,其中深圳高速认购易方达深高速REIT40%已发行的基金份额。于2024年3月21日完成益常高速项目公司的权益转让后,本集团持有益常高速的权益由100%减少至40%。易方达深高速REIT于2024年3月29日于上海证券交易所成功上市(交易代码:508033)。本次发售最终募集基金份额3亿份,发售价格为人民币6.825元╱份,基金募集资金净额约为人民币12.30亿元(含发行费用)。通过易方达深高速REIT的发行,本集团将现金流稳定的成熟项目转让至公募REITs基金,有效盘活存量公路基础设施资产,提前收回经营投资及兑现收益,提高资产周转效率,增强本集团的滚动投资能力,有助于本集团进一步拓展融资渠道及完善商业模式。 深圳高速向特定对象(包括本公司全资附属公司新通产实业开发(深圳)有限公司(「新通产」))发行A股股票的申请已于本年度获得相关监管机构的审批,并已于2025年3月确定向特定对象发行合共357,085,801股A股股份,发行价格为每股人民币13.17元(「发行价格」),募集资金总额约为人民币47.03亿元(含发行费用)(「本次发行」)。 新通产根据与深圳高速于2023年7月14日签订的A股认购协议,以发行价格认购了75,930,144股A股股份。截至本公告日期,深圳高速正就本次发行的新增A股股份在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理登记托管手续,并预计将于2025年3月31日或之前办理完成。相关登记手续完成后,本公司间接持有深圳高速的股比将由约51.56%下降至约47.30%。根据现行香港财务报告准则,本集团通过控制深圳高速的财务与经营政策而继续对其拥有控制权,深圳高速将继续按本公司的附属公司入账,且其财务业绩将继续合併入本集团的综合财务报表内。 财务表现分析 于本年度,收费公路的路费收入及净利润分别较去年同期下跌8%及12%至约港币54.82亿元及约港币20.97亿元,主要由于年内经营公路项目所在地区不利天气、法定节假日高速公路小客车免费期增加,以及益常高速项目公司于2024年3月21日起不再纳入合併范围等因素影响。 大环保业务 近几年来本集团通过投资和併购,逐步聚焦固废资源化处理和清洁能源发电行业,实现了大环保产业的初步佈局。本集团作为大环保产业中的新加入者,将进一步做好管理整合和专业队伍建设、加强对併购企业的管理及整合,提质增效,持续推进大环保产业的稳定发展,提升核心竞争力与盈利能力。 运营表现分析 固废资源化处理 中国国家环保政策对有机垃圾处理行业给予支持,本集团将有机垃圾处理作为大环保产业下著重发展的细分行业,努力在该领域成为具有行业领先技术水平及规模优势的龙头。 截至2024年年底,本集团有机垃圾设计处理规模约6,700吨╱日,跻身国内行业前列。其中,已进入商业运营的有机垃圾处理项目为17个。项目经营模式主要为BOT等方式,为政府客户提供有机固废和生活垃圾(包括餐饮垃圾、厨余垃圾、园林垃圾等)无害化处理,并将处理后的资源化产品销售给下游客户。 本集团持有92.29%股权的深高蓝德环保科技集团股份有限公司(「蓝德环保公司」)为一家有机垃圾综合处理企业。截至2024年年底,蓝德环保公司拥有有机垃圾处理项目共19个,餐厨垃圾设计处理量超过4,600吨╱日,其中14个项目已进入商业运营,5个项目处于试运营阶段。于2023年,本集团已对蓝德环保公司的业务结构进行调整,明确以运营业务为主的经营策略,并逐步收缩及终止亏损严重的EPC工程及装备制造业务,蓝德环保公司于本年度的运营收入有一定增长,惟受油脂销售价格低迷、提油率不达预期、部分项目垃圾收运量不足导致总体达产率较低、及计提资产减值准备等因素的综合影响,蓝德环保公司于2024年仍未实现盈利。截至2024年年底,蓝德环保公司已有13个项目公司取得ISCC认证,亦满足客户对低碳、循环经济资源产品的需求及提高资源化产品市场竞争力。蓝德环保公司将加强存量项目的提质增效,全面摸排生产经营问题,推进技术工艺改造,提高资源化产品产出能力,拓展收运区域及油脂销售市场,加强成本费用管控及规范化管理,努力提升盈利能力。 此外,本集团投资和管理位于深圳市的光明环境园和利赛环保两个有机垃圾处理项目,以及位于湖南省邵阳市的有机垃圾处理项目。其中,光明环境园项目自2024年5月起进入试运营阶段,收运处理部分深圳市宝安区及光明区的餐厨垃圾,为目前深圳市餐厨垃圾单体处理规模最大项目,具备处理有机垃圾1,000吨╱日、大件(废旧家具)垃圾100吨╱日、绿化垃圾100吨╱日的处理能力,可同时进行餐饮垃圾、厨余垃圾无害化处理及资源化利用。光明环境园项目已获批于2025年2月6日正式转商业运营;利赛环保项目自2017年正式进入商业运营,协助处理部分福田区餐厨垃圾,餐厨垃圾处理能力650吨/日。 此外,邵阳市项目亦获批于2024年9月起转为商业运营,特许经营期为30年,项目餐厨垃圾设计处理规模为200吨/日。 本集团持有63.33%股权的深圳深汕合作区乾泰技术有限公司(「乾泰公司」)具备报废新能源汽车回收拆解资质,可提供燃油车报废回收处置服务和新能源汽车及退役动力电池一体化资源综合利用服务。于本年度,乾泰公司重点推进小动力与工程机械电池标准品开发及应用工作,新增9项专利授权,并成功获取了新能源汽车动力电池梯次产品认证证书。此外,本集团已尝试佈局深圳两轮车换电试点项目,试点运营效果符合预期。 清洁能源 截至2024年年底,本集团投资和经营的已併网风力发电项目累计装机容量约668兆瓦。于本年度,受风力资源下降及弃风率上升等因素影响,包头南风项目上网电量及风力发电收入同比有所下降。新疆木垒项目于本年度的总体风资源较去年同期好,但弃风率有所上升,因此上网电量及风力发电收入与去年同期基本持平。 本集团首个自主开发的分佈式光伏试点项目—晟能乾泰项目于2024年7月成功併网发电,并进入试运营阶段,该项目的总装机容量为3.40兆瓦。 于本年度,南京风电科技有限公司(「南京风电公司」)的一名原股东已根据相关併购协议,将其持有南京风电公司约2%的股权无偿转让给深圳高速环境有限公司,以履行对南京风电公司业绩承诺进行补偿的义务。因此,本集团于南京风电公司的持股比例由约98%增加至100%。目前,南京风电公司主要开展本集团投资的风力发电场的后运维服务,同时配合深圳高速新能源控股有限公司(「新能源公司」)开展风力发电及光伏项目的市场开拓。受原有风机制造销售业务停止、计提资产减值和预计负债等因素影响,南京风电公司于本年度的经营表现欠佳。南京风电公司将加快资产盘活和资金回笼,同时调整其业务结构,聚焦风力发电场运维服务,努力提升经营能力。 其他环保业务 本集团持有20%股权的重庆德润环境有限公司,旗下拥有于上海证券交易所上市的附属公司重庆水务集团股份有限公司(股份代号:601158)及重庆三峰环境集团股份有限公司(股份代号:601827),主要业务包括供水及污水处理、垃圾焚烧发电、环境修复等。 本集团持有11.25%股权的深圳市水务规划设计院股份有限公司,其股份于深圳证券交易所创业板上市(股份代号:301038),是一家专注于系统解决水问题的水务环保工程集成服务商。 财务表现分析 于本年度,大环保业务的收入较去年同期下降15%至约港币15.29亿元,主要由于风力发电及餐厨垃圾处理收入减少。此外,由于本年度部分环保项目的资产减值损失及应收账款信用减值损失较去年同期有所增加,致使大环保业务录得净亏损约港币6.83亿元(2023年:净亏损约港币0.20亿元)。 航空运输服务 深圳航空 2024年,全球民航客运市场持续复甦,中国民航市场表现稳健。于本年度,深圳航空运输旅客约3,999万人次,旅客运输量为638.46亿客公里,分别较去年同期上升20%及23%。 深圳航空于本年度的收入总额较去年同期增加10%至人民币330.70亿元(港币358.75亿元)(2023年:人民币299.88亿元(港币333.13亿元)),其中客运收入增加10%至人民币309.18亿元(港币335.41亿元)(2023年:人民币281.59亿元(港币312.81亿元))。然而,在经营形势复杂多变的情况下,受国内民航市场竞争加剧、航油价格高位波动、运营成本增加以及汇兑损失等因素的影响,2024年深圳航空仍处于经营亏损。于本年度,深圳航空录得净亏损人民币28.13亿元(港币30.52亿元)(2023年:净亏损人民币17.35亿元(港币19.28亿元))。根据权益法,因本集团应占联营公司深圳航空之累积亏损份额已超过本集团在该联营公司之权益,本集团于本年度将不再确认与深圳航空相关的进一步亏损(2023年:无确认亏损)。 国货航 本集团于2021年通过出资人民币约15.65亿元,完成收购中国国际货运航空股份有限公司(「国货航」)10.69亿股股份,持股比例为10%,成为国货航的战略股东。以此为契机,本集团以较高起点切入具有垄断性及较高门槛的航空物流领域。 于2024年12月30日,国货航顺利完成了A股股票首次公开发行,并在深圳证券交易所主板上市(股票代码为001391.SZ),发行价格为每股人民币2.3元,募集资金总额约人民币35亿元。国货航上市后,本集团持有的国货航股权比例相应调整,目前持有该公司约8.76%的股权。国货航的成功上市,不仅标誌著本集团的战略投资取得了显著的成果,也进一步提升了本集团的资产价值。 展望未来,本集团与国货航将秉持优势互补、合作共赢的理念,继续深化战略合作,积极推动深圳、北京等地的航空物流类项目合作,共同获取稀缺资源,致力于打造一个集航空物流、高标仓储及冷链物流等功能于一体的综合型物流体系,为本集团的长远发展注入新的活力与动力。

展望2025年，宏观环境复杂性、严峻性与不确定性仍然存在，全球经济复苏面临地缘政治衝突、通胀压力、供应链重构等多重挑战。中国经济凭藉庞大的市场、完备的工业体系及强力的政策调控，具有较强的韧性与内在活力。新质生产力在加速培育、「双循环」格局不断深化、产业升级在持续推进，为新型消费、高端制造、新能源、跨境电商、医药及电子等领域注入增长动能，叠加全国统一大市场的持续完善，物流基础设施的需求将继续激发。本集团将充分发挥全国物流重资产资源网络优势，更加高效地融入国内经济大循环，进一步提升价值创造能力。 本集团将继续紧随国家发展战略，牢牢把握产业发展机遇，精准制定工作策略，围绕「稳中求进」工作主旨，全力落实「稳三续八」，具体指：在资金、安全、投资三个方面要将继续坚持稳固把控；在规范化管理、综合改革、运营服务、招商统筹、工程管理、成本控制、国企担当、品牌建设八个方面要继续坚持优化提升。锚定「十四五」收官与「十五五」谋篇佈局，深化国企改革，增强核心竞争力，打造交通物流领域特色一流产业集团。 提质核心主业 谋求科学发展 物流主业巩固优化。坚持优中选优发展思路，合理控制新增投资节奏，以实际需求为导向，强化对细分市场研究，充分做好项目论证和可行性分析。把握深度参与《深圳市现代物流场站佈局优化》契机，加快推动福民地块项目，积极争取更多意向土地开发权益；继续紧跟光明区、罗湖区地块开发机遇，加快深圳低空战略佈局；研究深化「公交+物流」、「地铁＋物流」模式落地，形成可复制的利润增长模式；继续推进深圳和北京顺义的航空货站项目前期工作，推动北京顺义项目落地等。立足本集团重资产资源网络，进一步挖掘市场机会，努力提升物流园的供应链价值，全面实施「水陆空铁+智冷」战略，期望打造多式联运中心，即：在地面上，与铁路、公路、水路无缝衔接；并以大湾区、长三角、京津冀等地物流园为基础，通过「乾改冷」等方式拓展智冷业务。 港口主业战略延伸。围绕分拆上市远期目标，继续落实「港口联网」战略，拓节点、延链条，持续关注大湾区、西江流域等重点佈局战略区域，在充分研究市场需求及供应情况基础上，选取优质码头及岸线投资机会，重点推进佛山富湾港项目，力争2025年积极推进河南沈丘港项目二期。 轻资产业务协同发展，继续聚焦「轻重融合」、「轻重并举」的发展思路，全面培养「资产管理+运营」的能力。开展保税物流、光储充、仓配运一体化、低空经济等细分业务，深化运营管理，持续提高效益，扎实探索从物流基础设施开发运营商向物流综合服务商转型。 收费公路巩固优势，大环保主业提质增效 本集团将继续依托深圳高速整固发展收费公路和大环保业务。收费公路方面，将通过新建、扩建、併购、整合资源等多种手段，积极拓展高快速路投建管养业务，延长收费公路项目经营年限、增加公路资产规模，降本增效，精益管理，保持公路主业领先优势。积极探索上下游产业链市场化项目，重点关注智能升级及综合管养业务。大环保方面，将进一步提高有机垃圾项目处理能力、危废项目处置规模，形成规模优势，力争细分行业领先。进一步做好管理整合和专业人才队伍的建设，把握投资节奏，加强存量项目的提质增效，在审慎研究及甄别的基础上开拓优质项目，努力提升大环保板块业务运营质量与盈利能力。 深化大小闭环，助力主业发展 「投建管转」大闭环方面，继续积极推动深国际华南物流园转型项目各项工作，一是加快推进首期留用土地的建设和销售，儘快回收现金流，拓展物流主业的投入；二是争取2025年内实现第二批留用土地增值收益入账。「投建融管」小闭环方面，扎实推动底层资产长期稳健运营，统筹华夏深国际REIT上市后管理，并适时启动扩募筹备工作；积极推动新设私募基金，做好内、外部审批程序，提前做好规划和安排。 提升招商运营，培育发展动能 本集团将进一步加强招商运营管理工作，密切关注客户业务发展及仓储需求的动态变化，提前统筹谋划，全力做好存量项目的招商及业务延展。研究出口「新三样」、食品连锁经营、医药等热点行业，深入对接跨境电商头部「四小龙」，并结合行业发展趋势，主动优化调整客户结构。进一步强化对存量客户的维护与管理，做深做实「总对总」的对接工作，联动本集团全国性业务资源，加强资源统筹、定制化服务，全方位、多角度精凖赋能战略客户，增强客户黏性，持续改善项目经营水平。此外，围绕重难点项目加强资源倾斜，持续抓好运营，关心客户需求，提升满仓率和增量收入，保障稳定的现金流与收益，落实提升经营效益。 推进深化改革，抓实效能管理 本集团将持续保持改革的锐气和势头，统筹推进新一轮国企改革深化提升行动、加快建设世界一流企业价值创造行动和「双百行动」，著力补短板、锻长板、固底板，抓实抓细各项改革举措，通过强化财务管控、风险防控、市值管理及品牌建设提升等等一系列措施深化管理效能提升，以精益求精的态度，不断锻造企业核心竞争力，保障公司高质量可持续发展。 共同创造，共享价值 2025年，本集团将坚持稳定的分红政策，平衡企业长期发展与股东回报，本著「共同创造、共享价值」的经营理念，锚定高质量发展目标，切实推动经营效益提升，为全体股东创造更大的价值和回报。