2025年,全球地缘政治风险加剧,国际贸易及关税壁垒带来的不确定性持续增加,全球供应链持续震盪,物流行业亦步入深度调整期。面对复杂多变的外部环境,本集团坚持稳中求进的发展方针,依托稳固的业务基础及多元化的业务组合,并通过持续推进降本增效、强化招商与服务能力,有效提升了营运韧性,实现了业务的稳健发展。
截至2025年12月31日止之年度(「本年度」),本集团实现总收入约港币163.45亿元,较去年同期上升5%;股东应占盈利较去年同期下跌22%至约港币22.49亿元,主要由于2024年度两个物流港项目置入基础设施公募REIT录得税后收益约港币5.87亿元,而本年度并无相关收益,以及本年度确认与减值相关的对联营公司的投资损失约港币4.36亿元所致。
物流业务方面,于本年度实现收入约港币20.31亿元,较去年同期上升11%,主要受惠于若干位于粤港澳大湾区(「大湾区」)的物流港项目于年内陆续投入运营。股东应占亏损约港币5,584万元,主要由于本年度未经「投建融管」商业模式获得物流港项目置入基金之收益,以及若干新项目仍处于培育期,初期运营成本较高。
截至2025年12月31日,本集团在全国42个城市实现佈局,管理及经营59个物流港项目,总运营面积约754万平方米,成熟物流园区的综合出租率约87%。
本集团始终坚持「立足深圳、辐射大湾区、服务全国」的发展策略,投资项目集中于大湾区、长三角、京津冀等核心经济区域,持续夯实物流主业发展基础。于2025年,本集团物流网络佈局持续优化,业务规模显著提升。年内共有13个物流港项目相继投入运营,分别位于深圳、佛山顺德、佛山高明及南京江宁等地,新增运营面积达175万平方米,进一步巩固了本集团的全国物流网络覆盖与服务能力。此外,本集团积极把握新发展格局下的战略机遇,依托核心区域的重资产佈局,通过延伸服务链条与强化科技赋能,加快推动由「物流基础设施开发运营商」向「物流综合服务商」战略转型,持续提升核心竞争力。
物流园转型升级业务方面,于本年度实现收入约港币1.6亿元,较去年同期上升35%,主要受益于深国际华南数字谷产业办公部分出租情况持续改善。股东应占盈利约港币26.07亿元,较去年同期上升11%,主要受惠于深国际华南物流园土地整备确认税后收益约港币29.33亿元。
投建管转」大闭环商业模式于2025年再次取得关键进展。年内,本集团就深国际华南物流园土地整备成功签订第一期留用土地的土地使用权出让合同,并正式启动该地块的开发建设。由于该地块的出让价格低于原预计金额,其土地整备收益相应增加,带来额外税后收益约港币5,436万元。此外,于2025年12月,该项目的第二期留用土地(一阶段)获深圳市龙华区人民政府(「龙华区政府」)批准,标誌著本集团拥有该地块的开发权,本集团于本年度确认该地块的土地整备税后收益约港币28.78亿元。本集团将全力推动上述地块的开发建设,著力打造高品质示范性住宅项目,确保销售回款与现金流及时回笼。
港口及相关服务业务方面,本年度实现收入约港币40.59亿元,较去年同期上升13%,主要受益于港口供应链业务的收入增长带动。股东应占盈利较去年同期下跌35%至约港币3,935万元,主要由于港口行业竞争加剧令利润空间受压,叠加新投营项目仍处于培育阶段,以及固定资产折旧与摊销成本增加所致。
本集团的收费公路业务和大环保业务由本公司的上市附属公司深圳高速公路集团股份有限公司(「深圳高速」)统筹经营。于本年度,深圳高速的整体收入约港币100.95亿元,与去年同期基本持平;净利润约港币12.92亿元,较去年同期轻微下跌2%,主要由于去年同期出售益常高速项目公司确认股权处置收益,而本年度并无此项收益。于本年度,本集团应占深圳高速的盈利为约港币5.65亿元,与去年同期相约。
本年度,本集团积极应对市场变化,动态优化融资策略,通过一系列精准操作,持续优化债务期限与币种结构,并锁定较低贷款利率,推动财务成本同比下降11%至约港币14.10亿元。在汇率管理方面,本集团主动应对市场波动,全年实现净汇兑收益约港币5,292万元,较去年同期净汇兑亏损约港币2,553万元大幅改善。2026年1月,本公司成功发行人民币10亿元3年期中期票据,票面利率1.81%,创本公司融资成本历史新低,全场认购倍数达4.15倍,充分反映了市场对本集团经营实力与发展前景的认可。展望未来,本集团将继续强化财务管理,进一步优化债务结构,提升抗风险能力,确保在复杂多变的市场中行稳致远。
2026年是本集团「十五五」规划开局之年,也是「转型元年」。全球经济仍处于低增长、高不确定性的调整期,地缘衝突与贸易格局重构带来持续影响;国内经济在结构转型中稳步前行,新质生产力加速崛起与传统产业优化升级并行,物流行业供需格局重构、存量竞争深化的态势或将延续,高标仓业务面临的「量价承压」挑战短期内难以完全缓解。但同时,国家扩大内需、发展战略性新兴产业等政策红利持续释放,数字化、绿色化、智能化转型趋势为行业发展注入新动能,为本集团转型发展创造了重要机遇。
面对机遇与挑战并存的发展环境,本集团将坚守「以重为主、轻重融合,以重带轻、以轻促重」的发展原则,加快从「物流基础设施开发运营商」向「物流综合服务商」转型,统筹传统业务稳固与新兴业务培育,聚焦核心能力提升与价值创造,全力推动「十五五」发展开好局、起好步,为全体股东创造持续的价值回报。
聚焦主业提质增效,筑牢转型发展根基
物流业务:精准佈局与精益运营双轮驱动
坚持「核心区域聚焦、优质资产深耕」策略,严格控制投资节奏与规模,重点投向供需关係健康、具备长期价值支撑的核心区域项目。加快平湖南项目、北京房山项目等重点项目投运筹备,确保按节点高质量落地;深化「物流+公交」「物流+地铁」等创新模式推广,拓展高附加值增值服务。持续强化招商攻坚,锚定新能源汽车、智能制造、生物医药等战略性新兴产业,深化「总对总」大客户合作,稳固出租率与租金水平;推进存量园区精细化运营,对标行业先进优化服务流程,提升客户黏性与资产收益率。
港口业务:网络协同与业态拓展协同发力
围绕「串点成线、通江达海」的港口网络集群战略,稳步推进佛山富湾港岸线审批与建设,加快南京西坝港扩能改造等重点项目落地,释放存量项目产能。深化区域协同联动,推动成熟港口与新项目资源共享、业务互补,拓展粮食等新货种赛道,优化货种结构;聚焦大湾区、长江经济带等重点区域,在严格风险控制前提下,审慎评估优质港口投资机会,强化网络协同效应与整体竞争力。
收费公路与大环保业务:巩固优势与结构优化并行
依托深圳高速平台,持续巩固收费公路业务,深化数字化智慧化转型,提升智慧收费、管养水平,降本增效提通行效率;全力推进深圳外环项目三期、机荷高速及京港澳高速公路广州至深圳段改扩建等重大工程,深挖沿线资源价值,提升综合投资效益。大环保产业聚焦存量提质增效,清洁能源板块深耕风光项目运营,探索「交通/产业园+能源」融合模式;固废板块优化业务结构,退出非核心亏损业务,深化智慧运营与技术改造,拓展油脂、渣料资源化业务,发力储能新业务,强化成本与回款管控,持续优化商业模式和财务表现。
畅通资本循环,强化价值创造
深化「大小闭环」战略落地
持续发力「投建管转」大闭环,加快推进华南转型项目剩余价值释放及开展留用地开发建设;推进前海二十单元土地置换取得实质性进展,最大化土地资产价值。深化「投建融管」小闭环,争取实现华夏深国际REIT稳健运营与持续分红,推进新一期私募基金设立及项目置入,积极培育符合条件的资产纳入华夏深国际REIT的扩募范围;完善基金群方案,根据经济形势与发展需要,研究推动开发型或併购型物流仓储不动产基金,畅通资产证券化路径。
优化资本运作与资产配置深化降本增效提质发展
积极探索通过基金投资、并购重组等方式盘活存量资产,推动资产「有进有退」的良性循环,优化资产结构与现金流状况,聚焦收益可期、现金流稳定或具备战略意义的标的。持续优化融资结构,拓宽资金来源,降低财务成本,将资产负债率维持在可控水平;对标先进企业,压降不必要的销售、管理等期间费用,优化人力配置提升人均效能,通过精益管理实现全流程降本,实现资源配置最优化、价值创造最大化。
深化转型创新,培育增长新动能
轻重融合:壮大轻资产业务规模
坚定贯彻「以重为主、轻重融合,以重带轻、以轻促重」战略,规模化推广保税物流、仓配运一体化、管理输出、港口供应链等成熟轻资产业务。聚焦客户全产业链需求,探索端到端物流综合解决方案,深度嵌入高端制造、跨境电商等领域供应链,以轻资产服务提升重资产价值与客户黏性。完善轻资产业务配套机制,优化考核激励,激发创新活力,打造差异化竞争优势。
业态创新:佈局战略性新兴赛道
紧抓新质生产力发展机遇,重点推进光储充、低空经济、数据中心等与主业高度协同的新兴业务。光储充业务实现存量园区光伏项目「能建尽建」,扩大重卡超充站试点佈局,探索虚拟电厂、车网互动等创新模式;低空经济聚焦地面起降枢纽建设,契合深圳市低空经济发展规划,拓展医疗物资紧急配送、应急救援等应用场景;数据中心业务依托存量资产改造与行业头部企业合作,探索绿色低碳佈局模式。同时,密切跟踪中国制造业全球佈局趋势,适时探索海外仓与跨境物流服务佈局,培育国际化发展能力。
强化治理与风控,保障可持续发展
完善公司治理与体制机制改革
深入推进国企改革深化提升行动,持续完善中国特色现代企业制度,优化法人治理结构与决策机制。深化劳动、人事、分配制度改革,优化人力资源配置,加大新兴业务领域人才「外引内育」力度,构建适配转型发展的人才队伍。完善「一企一策」差异化考核体系,建立健全容错免责机制,为创新探索与转型攻坚营造宽容环境,激发全员干事创业积极性。
健全全方位风险防控体系
严守合规经营底线,强化对轻资产、新兴业务等重点领域的风险研判与管控,完善合规管理清单。筑牢安全生产防线,推进智能监控平台建设,实现重点区域安全管控全覆盖;优化财务风险管控,开展资金压力测试,保障现金流稳定,守住不发生系统性风险的底线。
深化ESG实践与社会责任履行
将可持续发展深度融入经营全过程,持续推进绿色园区建设、分布式光伏等绿色低碳举措,降低运营碳排放;积极履行社会责任,深化中欧班列(深圳)开行、中小微外贸企业服务、乡村振兴等公益实践,彰显国企担当。持续完善ESG管治架构与信息披露,提升ESG管理水平,强化品牌影响力与市场认可度。
2026年,挑战与机遇并存,本集团将保持战略定力,以更加务实的作风、更加精准的举措,锚定目标、奋力攻坚,确保高质量完成全年目标,为全体股东创造更大价值。
