二零二零年上半年,新型冠状病毒疫情(「疫情」)爆发, 叠加复杂多变的国内外环境,本集团的业务不可避免地受到不同程度的影响,特别是收费公路和航空板块受到较大的衝击。面对严峻的经营环境及激烈的市场竞争,本集团积极应对,通过加大市场拓展力度、严格控制经营成本、加快投资优质项目等措施将疫情对业务造成的影响降至最低。同时,本集团积极履行社会责任,疫情发生以来,本集团免除全国物流园区内约 600 家租户两个月的租金以减轻园区租户负担。免除租金虽然暂时减少了本集团收入,但提升了本集团形象,提高了对租户的吸引力;而收费公路业务方面,本集团认真响应国家免收通行费政策, 充分体现了国企担当,对抗击疫情和社会经济秩序恢复起到了积极作用。
近年来,本集团积极抓住位于深圳地区的物流园区土地功能调整的重大机遇,大力推进转型升级工作。二零二零年上半年,为落实前海项目剩余的土地整备补偿,本集团与深圳市前海深港现代服务业合作区管理局(「前海管理局」)及政府相关部门积极磋商,于二零二零年六月三十日与前海管理局签订三块宗地(「前海三期项目」)的土地使用权出让合同。前海三期项目的土地面积合共约 4.12 万平方米,计容建筑面积共约 17.25 万平方米。前海三期项目地块为土地整备协议中的置换用地,合同地价无需支付予前海管理局。据此,本集团于截至二零二零年六月三十日止六个月(「本期间」) 确认一次性税前收益约港币 39.06 亿元(约人民币 35.51 亿元),并带来股东应占盈利约港币 29.29 亿元(约人民币 26.63 亿元)。受惠于上述收益,本期间,本集团的经营盈利及股东应占盈利分别较去年同期上升 116%及 38%至港币 41.87 亿元及港币 17.13 亿元。
于本期间,本集团持续加大物流业务的拓展力度,物流主业持续稳定发展。于二零二零年六月三十日,本集团已在全国(含深圳物流园)共 28 个物流节点城市实现佈局,投入运营的项目增加至 20 个,总运营面积达 214 万平方米,综合出租率约 85%,出租率维持稳定水平。 但受疫情影响及免租影响, 物流业务的整体收入及股东应占盈利分别较去年同期下跌 4%及 19%至港币 16.29 亿元及港币 1.42 亿元。
于本期间,本集团收费公路业务整体收入及除税及财务成本前盈利分别较去年同期下跌 41% 及 85%至港币 19.05 亿元及港币 3.3 亿元,主要是本集团收费公路项目根据中国交通运输主管部门要求,在二零二零年二月十七日零时至五月六日零时期间,免收高速公路通行费所致。随着国内疫情得到逐步控制,复工复产进程的全面推进以及在二零二零年五月六日恢复收费, 其后高速公路车流量已恢复至正常并超过去年同期水平。此外,本集团正在与政府部门积极沟通,争取合理的保障政策。
二零二零年上半年,疫情在全球持续蔓延,对航空运输业造成严重衝击,航空需求锐减。于本期间,本集团持有 49%权益的联营公司深圳航空有限责任公司(「深圳航空」)的运力投入大幅调减,收入总额较去年同期下跌 57%至人民币66.41 亿元(港币 73.04 亿元),导致本期间出现亏损情况。深圳航空于本期间为本集团带来亏损约港币 12.23 亿元(二零一九年:盈利港币 2.31 亿元)。下半年,随着国内疫情形势持续向好,国内航空需求正在加紧恢复,国际航空需求逐渐回暖。 于二零二零年六月, 深圳航空平均客座率已回复至 68.5%。 深圳航空将秉持「稳中求进」的理念,继续加强成本控制,合理安排运力投入,抓住疫情期后市场需求恢复的良好时机,进一步保持市场竞争力。
物流业务
运营表现分析
物流园业务
一、 综合物流港业务
本集团持续致力于打造规模化物流园区网络,通过自建、收购等方式不断夯实物流资产及扩大经营规模,增加物流市场份额。截至二零二零年六月底,本集团在全国(不包括深圳市)共27个物流节点城市实现综合物流港佈局,并已与相关政府部门签署投资协议,涉及规划用地面积共计约684万平方米。二零二零年上半年,本集团重点围绕粤港澳大湾区、长三角、京津冀等经济发达地区加大项目搜寻力度,聚焦中心城市尤其是大湾区的网点佈局。上半年,本集团先后完成了郑州二七区及湖南株洲等综合物流港项目的投资计划。
昆明项目于本期间投入运营,综合物流港运营面积较去年增加约 12 万平方米。截至二零二零年六月底,本集团共有 17 个城市综合物流港项目投入运营,总运营面积约 157 万平方米,综合物流港项目的综合出租率约 83%,整体出租情况良好。
在土地获取方面取得良好进展,二零二零年上半年先后获取郑州二七区及无锡江阴等项目的土地使用权,新增土地面积合共约 24 万平方米。截至二零二零年六月底,本集团已获得土地面积合计逾 445 万平方米。
于本期间,成都青白江、武汉蔡甸、 杭州二期及徐州项目已按规划开展相关工程建设工作,部分项目预计二零二零年下半年及二零二一年将陆续竣工及投入运营。本集团在持续拓展新项目的同时,亦稳步推进在建及筹建中的项目,以确保工程进度符合预期并积极开展招商准备。
二、 深圳物流园业务
截至二零二零年六月底,本集团在深圳管理及经营共 3 个物流项目,加上二零一九年年底开工建设的黎光项目,本集团于深圳市拥有的物流项目土地面积合共约 65 万平方米,运营面积约 57 万平方米,已运营项目的综合出租率约90%。
于本期间,面对严峻的经济形势,华南物流园积极挖掘现有资源增收创利的潜力,大力拓展附加值高的保税项目,对监管仓进行智能化升级改造,同时积极构建客户关係,加强现有客户的黏性,打造园区客户发展共同体,保持良好的经营趋势。
本集团积极推进华南物流园二期项目规划建设。二期项目 占地面积 7.7 万平方米,分一组团和二组团开发建设,其中一组团已进入建设施工阶段。于本期间,根据疫情影响重新编制了施工进度计划,目前工程建设正有序推进。华南物流园二期将基于深圳城市定位,把握行业发展良好机遇,重点打造全球采购及供应链管理平台、企业总部基地、电子商务及物流金融平台。华南物流园二期将建设成为现代化的物流与供应链服务业综合聚集区。
深国际康淮电商中心是本集团首个以租赁方式经营的轻资产运营项目,该项目运营面积约 13.8 万平方米。目前园区的业务包括仓储物流服务、大型数据中心、办公楼、宿舍、餐厅及超市等,园区于二零一九年完成智能化园区管理信息系统搭建,实现了园区数据的交互共享,智能互联。园区招商情况良好并成功引进了多家品牌物流企业。截至二零二零年六月底,项目整体出租率达90%。
本集团于二零一八年年底成功获取位于深圳市龙华新区的黎光项目土地使用权,占地面积约 4.5 万平方米,于二零一九年十二月开工建设,工程建设正有序推进,预期于二零二二年内完成建设。项目建成后将进一步巩固本集团在深圳地区的物流市场份额。黎光项目计划建成聚焦冷链、商超、电商市场,以城际分拨为主,提供中转分拨、储存以及配套等综合服务的高标准、多高层的生态型智慧物流园,打造成本集团领先型标杆项目。
于本期间, 本集团与中国铁路广州局集团有限公司订立合作协议,根据该协议,双方同意投资设立合资公司,将平湖南铁路货场升级改造为综合物流枢纽。项目一期将开展仓储服务、港口集装箱堆场服务及铁路集装箱堆场等业务; 项目二期将在铁路货场上盖建设现代物流园。 该项目的实施将为本集团未来发展累积长效优质资产,并扩大本集团的物流运营规模及网络覆盖范围,以及加强于粤港澳大湾区的市场地位,切合本集团之业务发展策略及规划。目前本集团正积极推进合资公司的成立。
二零二零年八月十八日,深圳「 湾区号」 中欧班列首次启航,从深圳平湖南站出发驶向德国杜伊斯堡。该中欧专列由深圳市政府牵头搭台,由本集团与中国外运股份有限公司成立的合资公司主导运营,本集团持有合资公司40%的权益。这趟班列的开行,有助于打造粤港澳大湾区-中亚-东欧-西欧国际陆上物流新通道,为深圳市及周边地区产业群提供更加安全、环保、稳定的运输保障,助推深圳市外贸先行示范区建设。
物流服务业务
本集团通过优质轻资产项目投资与商业模式创新,推动本集团轻重并举升级发展并积极探索物流增值服务,包括恒大农牧物流总包业务、环球易购全球物流总包业务等有序开展;二零二零年上半年,与百世物流合作开展干线运输业务,共规划 58 条线路,目前已有 39 条投入运营。
本集团积极探索开展智慧仓项目并于二零一九年年底确立智慧仓业务发展子战略,积极尝试在园区内打造智慧仓展示试点项目。二零二零年上半年,华为智慧仓项目总体货量 38 万立方米,实现营业收入约人民币 1,500 万元,并透过积极引入口罩承运业务等新业务填充仓位,增加项目收益。此外,杭州综合物流港项目成功引入国内网红电商第一品牌如涵,为其提供智慧仓服务,通过应用鲸仓科技拣选蜘蛛技术( PSS),全面提高仓内作业效率和仓储能力,目前正在施工建设阶段。
港口及相关服务业务
二零二零年上半年,受疫情及宏观经济下行压力的影响、上下游产业复工延迟及电厂产能降低,港口业务面临较大的经营压力。二零二零年上半年,共有307艘海轮停泊南京西坝码头,完成输送量1,739万吨,同比下降22.6%。
儘管面对诸多挑战,南京西坝码头通过提升服务水准,增加客户对港口的黏性并采取有力的措施,努力保障码头业务正常运转,以降低疫情的影响。于本期间,成功与多家大客户续签了装卸业务合同,并合理提升价格。此外,本集团持续拓展与码头经营相关的供应链管理服务业务,进一步丰富港口业务的结构。
为配合南京市重点工程项目仙新路过江通道的建设需要,本集团于二零一九年完成南京西坝码头二期项目第一阶段的资产移交,而第二阶段的资产移交将于二零二零年下半年完成。面对因南京西坝码头二期项目退出造成的产能缩减的挑战,本集团正与当地政府沟通以获取二期码头返租经营权,实现业务的平稳过渡。此外,南京西坝码头正通过加快对一期码头智能化改造和堆场的扩能建设,提高一期项目装卸能力;同时积极拓展具备战略价值的投资项目, 其中「深国际·丰城水铁联运物流基地」项目正有序推进并已于二零二零年七月签订《投资合作框架协议》。
物流园转型升级业务
本集团积极抓住城市化进程带来的物流园区土地功能调整的重大机遇,大力推进深圳地区物流园的转型升级,为本公司股东实现相关资产的价值最大化。
一、 前海项目
本集团与前海管理局及政府相关部门一直就前海项目的整备工作保持着良好的协调沟通。于二零二零年六月三十日,本集团就前海剩余的土地整备补偿与前海管理局签订三块宗地的土地使用权出让合同,涉及土地面积共约 4.12 万平方米。前海三期项目为土地整备协议中的置换用地,本集团通过等价置换土地的方式取得该项目的土地使用权,无需支付土地出让价款合共约人民币 36.52 亿元予前海管理局,为本集团带来税前收益约人民币 35.51 亿元(约港币 39.06 亿元)。
前海土地整备历时多年,签订前海三期项目的土地出让合同,标誌着本集团前海项目土地整备工作圆满完成。通过前海土地整备,本集团获取了新规划条件下的土地面积合共约 12 万平方米,总建筑面积约 39 万平方米(其中,住宅建筑面积约 19 万平方米,公寓建筑面积 2.5 万平方米,均可销售)。随着置换用地逐步开发投放市场,将逐步推动集团物流产业相关的土地综合开发和发展,将有助于进一步促进本公司业绩的持续增长。
前海首期项目总建筑面积约 11 万平方米,包括住宅项目 5.1 万平方米,办公项目 3.5 万平方米及商业项目 2.5 万平方米。项目施工均有序推进,预计二零二零年年底完成竣工验收。前海首期项目中,本集团与深业置地有限公司共同开发的住宅项目于二零一九年十月开始预售,预售情况优于预期,二零二零年上半年 367 套房源已全部售罄。办公项目方面,本集团与中国电子信息产业发展研究院(「赛迪研究院」)共同建设开发并定位为「一带一路」资讯港,项目已被纳入《深圳市参与「一带一路」建设三年行动方案( 2019 年-2021 年)》。项目将依托前海在粤港澳大湾区的特殊区位和政策优势,充分发挥本集团丰富的供应链管理经验和赛迪研究院强大的资讯技术服务能力,重点发展供应链服务和智造服务产业以及促进粤港澳大湾区、「一带一路」沿线国家/地区数字经济与实体经济的深度融合。此外,本集团正就商业项目的规划和运营与印力集团进行深入研究。
前海二期项目计容建筑面积共约 11 万平方米,其中住宅建筑面积共约 9.1 万平方米。目前前海二期项目已开展设计国际招标。基于前海区域的综合规划,纯住宅项目 高度稀缺,预计随着前海二期项目的建设和出售,将有助于大幅提升本集团在前海片区的资源价值。
前海三期项目计容建筑面积共约 17.2 万平方米,其中住宅建筑面积 5 万平方米、公寓建筑面积 2.5 万平方米均可销售;另有办公建筑面积 7.9 万平方米及商业建筑面积 1.7 万平方米均可销售,计划与前海管理局深度合作,构建保税研发设计中心、国际物流分拨中心、深港配送中心、保税展示交易中心,以推动本集团物流产业相关的土地综合开发和发展,符合本集团及股东的整体利益。
二、 梅林关项目
梅林关项目分三期开发建设,其中项目一期住宅可售面积约 7.5 万平方米,保障房面积约 4.2 万平方米;项目二期预计住宅可售面积约 6.8 万平方米;项目三期预计住宅可售面积约 6.3 万平方米,并设有约 19 万平方米的办公及商务公寓综合建筑。此外本项目总体规划了约 3.45 万平方米的商业配套物业。
梅林关项目一期和风轩住宅单位已全部售罄,并于二零一九年十一月完成竣工验收备案,目前正在进行住宅户内精装修施工。项目二期和雅轩已于二零一九年十月开始预售,截至二零二零年七月,三栋取得预售证住宅单位已全部销售并基本回款,计划于年底完成竣工验收备案。项目三期和颂轩正在进行相关报建及进行前期基础工程施工。
展望二零二零年下半年, 虽然全球疫情未见缓和,形势依然严峻, 但中国国内疫情已得到有效的控制,中国经济已基本恢复正常,特别是深圳作为中国先行示范区,中国经济最具活力城市,经济恢复很快,上半年已取得 GDP 同比正增长。中国经济的基本面没有变化,经济质量持续向好的大势没有变化。 同时,疫情的持续巩固了国民在线购物习惯,无接触配送的需求为智能仓库、冷链、实时物流及城际运配带来发展契机,高标仓的市场需求依然旺盛。
本集团管理层认为挑战与机遇并存,本公司将一方面保持对市场需求变化的敏感度,定期评估本集团发展战略和风险控制体系,以便灵活应对;另一方面,充分利用全国网络佈局的优势,与合作伙伴携手并进,并通过挖潜降本、扩产增收、加快投资併购等来提升业绩。在收费公路、航空业方面,本集团将就疫情防控配套保障政策与政府相关部门进行积极沟通,争取配套政策儘快实施。纵然经营环境复杂多变,本集团将努力推进各项经营工作,维持稳定业绩。
二零二零年下半年,本集团将继续围绕「一带一路」、粤港澳大湾区、深圳先行示范区、长江经济带等战略机遇,继续深耕物流基础设施领域及相关产业,拓展综合物流港项目全国网络佈局,尤其要加大在粤港澳大湾区、长三角、环渤海湾等经济发达地区的佈局,继续为本集团长远发展积累长效优质资源,进一步做大资产规模,发挥规模效应。本集团将持续提升已投入运营物流港项目的招商和运营管理能力,严控经营成本,叠加增值服务,提高单位仓储面积产出能力,不断提升盈利水平。本集团将大力探索智慧仓和冷链业务,积极拓展物流产业链上下游的投资机会。
本集团将积极探索综合物流港「投、建、管、退」商业模式闭环,实现可持续的滚动发展, 实现园区土地增值收益。同时,随着中国针对基础设施的公募房地产信托投资基金( REITs)试点正式启动,本集团积极探索未来发行 REITs 的机会。
