经济和市场环境
二○二○上半年由于新冠疫情的全球蔓延,全球经济增长出现断崖式下跌,国际贸易严重萎缩。美国新冠疫情持续恶化,经济急速衰退,出现严重的负增长。欧元区经济和其它发达经济体步入衰退。新兴市场和发展中国家的经济增长出现大幅下滑。上半年,中国经济受到新冠疫情的重创,一季度国内生产总值(GDP)负增长6.8%,主要经济指标大幅下滑。二季度疫情得到快速有效控制,复工复产加快,消费、投资降幅持续收窄,经济复苏态势明显。各级政府加大了财政政策和货币政策的支持力度,宏观经济政策的刺激效应持续显现。疫情期间,数字经济、智慧经济、线上网路经济等新经济形态加快发展,有力地支持了宏观经济的恢复性增长。二季度经济增长由负转正,GDP增长3.2%。上半年GDP同比下降1.6%,降幅大幅收窄,经济运行稳步复苏。
上半年,新冠疫情对房地产市场带来了较大的衝击,2-3月份的国内房地产市场基本处在「冰封」状态。但从3月下旬开始,随着国内疫情的显着缓解和有效控制,各地楼市逐步恢复,市场交易逐步活跃,房地产投资、销售等主要指标出现明显的改善。上半年全国房地产开发投资、施工面积等指标出现了正增长。因疫情累积的刚性住房需求逐步得到释放,房地产销售出现了明显的回暖,累计销售同比降幅进一步收窄。上半年全国实现商品房销售面积约为6.9亿平方米,同比下降8.4%,降幅较前5个月收窄3.9个百分点,实现商品房销售金额约为人民币6.7万亿元,同比下降5.4%,较前5个月收窄了5.2个百分点。房地产市场恢复动能强劲,在国民经济的恢复中继续发挥着支柱作用。
上半年房地产调控政策仍坚持「房住不炒」、「因城施策」的总基调,坚持稳地价、稳房价、稳预期的调控政策,除受疫情的影响导致个别月份销售、投资的大幅下降外,总体而言中国房地产市场仍呈现较平稳的态势。土地市场表现与销售市场的表现基本同步。一季度由于新冠疫情的影响,土地市场基本处在停滞状态,二季度随着销售市场的显着回暖和土地供应的大幅增加,土地交易市场开始活跃,交易量大幅增长,特别是一、二线城市由于经济基本面良好,优质土地供不应求,导致竞争激烈,土地交易溢价较高。
经营业绩稳健提升
二○二○年上半年,本集团紧紧围绕「优化结构提效益,经营驱动促发展」的年度工作主题,积极应对市场的变化,通过不断提升运营和管理能力,克服了疫情带来的不利影响,仍实现了经营业绩的稳健的增长。
上半年,本集团实现营业收入约为人民币237.1亿元,同比上升8.8%。毛利率约为28.0%,同比下降2个百分点。权益持有人应占盈利约为人民币19.9亿元,同比上升6.7%。核心净利润约为人民币19.9亿元,同比上升8.5%。截至二○二○年六月三十日,已售未入账销售金额为人民币955.4亿元,较年初上升7.9%。
董事会建议宣派二○二○年中期股息每股0.057港元(相当于每股人民币0.051元),按港元计算中期每股派息同比上升7.5%。
合同销售创历史新高
上半年,本集团因应新冠疫情给房地产市场带来的较大衝击,积极采取有效应对措施,加快项目的复工复产,创新销售方式,积极推进线上销售,力争将新冠疫情的影响抵销。同时,把握疫情有效控制后二季度市场出现的快速反弹行情,重点抓好销售和现金回流,在上半年波动的市场环境中,仍实现了合同销售同比增长,合同销售额再创历史新高。本集团上半年录得合同销售(连同合营公司项目的合同销售)金额约为人民币375.6亿元,同比上升1.8%,完成全年合同销售目标人民币802亿元的46.8%;合同销售均价约为每平方米人民币24,700元,同比上升9.8%。
本集团实施深耕大湾区市场战略,加强大湾区市场的深耕和拓展。上半年,本集团大湾区总计实现合同销售金额约人民币223.9亿元,约占本集团合同销售金额的59.6%。广州地区实现合同销售约人民币202.5亿元,约占本集团合同销售金额的53.9%。
本集团实施「1+4」全国化战略佈局,除深耕大湾区以外,继续拓展华东地区、中部地区、北方地区和西部地区。上半年华东地区的销售规模再创新高,首次实现合同销售规模突破人民币百亿元,同比上升9.4%。其它地区也因应新冠疫情的影响和市场的变化,积极采取各项促销手段,加快工程建设和销售,上半年也实现了不俗的销售业绩。
多元化增加优质土地储备
上半年,本集团通过多元化购地模式,以较低溢价于广州、杭州、苏州新增优质土地5幅,总建筑面积约为110万平方米,按权益计算建筑面积约为85万平方米。其中,以「住宅+配建」模式,获取广州番禺长隆南地块,增加土储约44万平方米。截止六月底,本集团拥有总土地储备约2,363万平方米,分佈全国19个城市,能够满足本集团未来三至五年的开发所需。本集团持续增加在大湾区的优质土地储备,截至六月底,本集团在大湾区共六个城市,拥有总土地储备1,273万平方米,约占本集团总土地储备的53.9%。拥有轨交项目土地储备419万平方米,约占本集团总土地储备的17.7%。
轨交+物业」战略顺利推进
本集团去年成功收购的三个轨交项目品秀星图、品秀星樾、品秀星瀚在上半年持续热销,合共实现合同销售人民币50.5亿元,与广州地铁集团的战略合作持续顺利开展。
上半年,本集团凭藉与广州地铁集团的战略合作关係,透过同最终控股股东广州越秀集团订立两份期权契约,已落实取得可收购两个轨交项目水西项目和镇龙项目51%权益的权利。本集团计划于今年第四季度行使两份收购期权并完成项目收购。
水西项目位于广州黄埔区科学城板块,是地铁7号线二期水西北站上盖项目(预计二○二三年建成通车),也临近已开通的地铁21号线水西站,位置优越。项目总建筑面积约为33.9万平方米,可发展由住宅及配套设施组成的大型综合体;镇龙项目位于广州市增城区和黄埔区交界,地铁21号线镇龙站旁,位置优越,总建筑面积约为70.7万平方米,可发展由住宅和配套设施组成的大型住宅社区。
本集团认为,落实以上两个轨交项目的收购期权是与广州地铁集团建立战略合作关係以及实现「轨交+物业」战略的重要步骤,可为本集团提供机会在广州市增加105万平方米的优质土地储备,待收购项目完成时,本集团轨交项目的土地储备总建筑面积将增加至419万平方米,占本集团总土地储备的17.7%。本集团已成为中国轨交物业开发的最大发展商之一,此项深具特色的轨交物业发展业务,将会给本集团带来持续的增长。
商业地产创新突破经营稳定
本集团坚持「住商并举」发展战略,利用独有的「越秀地产-越秀房托」商业双平台运作优势,持续完善「开发+运营+金融」的发展模式。上半年本集团克服疫情对商业运营带来的不利影响,积极创新调整各业态的运营方式,优化客户结构,积极开源节流,实施精细化管理,有效控制运营成本,实现了经营的基本稳定。本集团位于广州珠江新城的越秀金融大厦期末出租率为95%,保持高位运行,租金收入人民币1.8亿元,同比上升3.8%。上半年本集团实现约人民币2.9亿元的租金收入。本集团持股38.37%的越秀房产基金实现收入约人民币8.3亿元。
财务和资金状况稳健良好
截止六月底,本集团的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币301.6亿元,与年初基本持平,资金流动性充足;净借贷比率为71.2%,较年初下降2.8个百分点。销售及管理费用率总体控制良好。主要财务指标健康、安全,财务风险有效控制。
上半年,本集团积极拓展融资渠道,加强资金管理,提高资金使用效率,持续降低融资成本,上半年本集团平均借贷成本下降5个基点至4.71%。本集团于境内成功发行人民币15亿元公司债,发行期限3+2年,票面利率为3.13%。积极探索供应链融资等创新方式,优化债务年期组合和债务结构。本集团继续维持穆迪和惠誉投资级信用评级。
运营管控体系优化提升
本集团因应发展规模的不断增长,持续优化组织管控体系。本集团全面落实实施3.5级运营管控体系,通过做精总部、做强区域和做好项目,提升一线决策与管理效率。围绕经营驱动、业绩牵引,持续提升工程、产品、成本、招采等重要管控环节的管理水平。以战略和业绩为导向,加强关键人才的外部引进和内部培养,做好人才梯队的建设,打造一支执行力强、拥有共同价值观的好团队。继续优化完善项目的跟投机制和核心员工的股票激励计划。
展望下半年,由于新冠疫情在全球尚未得到有效控制,全球经济仍会继续衰退;中美关係仍面临着较多的风险和不确定性;英国硬脱欧及诸多地缘政治风险的叠加都会对全球经济的增长带来巨大的潜在风险。同时,因应新冠疫情的蔓延和全球经济的衰退,世界各国均积极采取量化宽松的政策加以应对。预计全球经济的恢复仍需较长一段时间。儘管中国经济二季度有明显的改善,但一些指标同比仍在下降,同时外部环境的挑战明显增加,全球疫情的衝击和世界经济的衰退也会对中国经济带来十分不利的影响,国内经济恢复仍面临压力。二○二○年,稳定经济增长仍将是经济工作的主要目标,预期中国政府将继续加大稳定宏观经济增长的力度,实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,加快改革开放,完善和强化「六稳」措施。
下半年,政府的调控政策仍将保持连续性和稳定性,继续坚持「房住不炒」的政策定位,因城施策,不把房地产作为短期刺激经济手段。政府将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期,持续完善房地产的长效机制,保障房地产市场的平稳健康发展。地方政府会因房价的表现,因城施策,相应调整房地产政策。
预期在疫情有效控制的情况下,因疫情积压的住房需求会进一步释放,购房者对健康安全的居住环境与生活服务更加重视,对产品力、服务水平、运营的精细化水平的要求进一步提升,也给房企的发展带来新的发展机遇。下半年的房地产市场将持续反弹,市场表现仍会明显分化,市场总体「保量控价」态势明显。一、二线城市、大湾区、长三角城市群由于人口吸引力强,政策利好空间大,整体市场走势向好,三四线城市市场下行压力较大。刚需和改善型需求仍将主导整体市场需求。政府对不同城市的土地市场将实施分类调控政策,加大土地供应,稳定地价。信贷资金总体保持宽松,政府仍会加强对房地产企业的资金监管,房企的国内融资环境会趋紧。
完成年度各项经营业绩目标
下半年,本集团将以「优化结构提效益,经营驱动促发展」为工作主题,把握市场出现的复苏机会,全力以赴完成本集团制定的年度销售及各项经营目标。在销售方面,把握下半年市场持续回暖的有利时机,坚持「一城一策」制定销售策略,保供货、保销售和保回款,加快轨交项目的销售,确保全年销售目标和现金回款目标的达成;在经营方面,加快项目开发速度,提升资产周转率,确保竣工项目按计划交付结转,持续提升盈利能力。
多元化获取优质土地储备
本集团将继续巩固特色化、多元化增储平台,持续增加优质土地储备,奠定稳定发展的基础。深化与广州地铁集团的战略合作,完善「轨交+物业」特色化土地增储模式,持续增加优质轨交物业土地储备;充分利用国企背景优势,加快推动国企合作,获取优质的存量土地资源;按照计划加快推进对广州里仁洞村和南沙东流村的更新改造,积极获取「旧村、旧城、旧厂」新的城市更新项目;全面推进配建购地的新模式,构建「住宅+配建」增储模式,将其打造为本集团增储的主要模式;通过引进母公司和外部产业资源,打造产业勾地增储的新模式。加强对市场收併购机会的研究,做为公司增加优质土地储备的有力补充。在公开土地市场竞争方面,本集团将坚持谨慎投资的原则,在充分研究市场和行业週期的基础上,优结构、严标准、精佈局,重点获取快周转项目。在投资区域佈局上,完善优化「1+4」的全国性区域佈局,重点投向大湾区,同时,在其他区域合理配置投资资源。
稳健提升商业物业的运营能力
本集团坚持「住商并举」重要发展战略,继续优化「开运金」运营模式,重点提升商业物业的运营能力和经营效益。一方面,加强对城市、行业、市场和客户的研究,优化商业物业的业态和客户结构,通过提升商业物业运营能力,不断提升商业物业的经营效益,提高商业物业的价值;另一方面,积极推进商业物业的资管模式和轻资产管理模式。积极推进「悦汇时光」社区商业品牌的落地和发展。
确保财务稳健和资金安全
因应外部经济波动和市场环境不确定带来的流动性风险,本集团将加强对资金的统筹管理,提高资金的运用效率。重点加快销售和资金回笼,提高回款率。综合利用境内外的多元化融资渠道优势,降低融资成本。同时,优化负债结构、合理控制有息负债,降低外汇敞口风险,有效管控汇率波动风险。完善财务风险监控体系,做好风险预警和防范。保持穆迪和惠誉的投资级信用评级。
持续提升运营和组织管控能力
本集团将全面落实推进优化运营与管控的3.5级管控体系,优化运营会议体系,做好运营管控的制度建设与落实。
本集团将加强运营精细化管理水平,做实做好项目的运营管理,提高项目的运营效益。加快项目的开发进度,确保按时供货和项目交付。全面推行先进的工程管理体系,有效提升项目的品质管控水平。加强对项目成本的管理,建立成本费用标准体系与考核体系,优化升级作业成本法,优化动态成本管理,实现成本精准投放。持续优化招采管理,建立供应商全週期风险管控体系。
本集团以客户需求为导向,成立客户关係中心,以业主的全生命週期体验为导向,全面管理客户关係,提供优质的产品和服务,不断提升客户的满意度。
推进新业态有品质发展
本集团将积极推进新业态的稳健发展。在大健康产业方面,本集团将养老产业升级定位为康养产业,以养老产业为基础,整合上下游资源,加快推进医养结合,实现大健康业务的稳定增长。优化养老产业的运营标准化体系,努力提升经营效益。同时稳步拓展新项目。在长租公寓方面,多平台、多渠道、多方式加快发展住房租赁业务,重点发展长租公寓的轻资产模式。继续推进「地产+」业务的发展,整合大湾区优质教育资源,加快推进「+教育」业务发展。稳步推进「+产业」、「+小镇」等其它创新业务。
