二零一八年,中国经济下行压力不断加大,房地产高开低走,呈现出明显的结构性调整的态势。由于市场急剧变化,公司在合约销售额、新增项目货值等方面未能完全达成年初计划,但是,在净利润、净负债率、现金流、差异化产品能力、管控模式和团队建设等方面,取得不俗的成绩。
经营业绩
回顾期内,本集团年度利润约为人民币14.4亿元,同比增长约99.9%;核心净利润为人民币12.7亿元,比去年同期上升36.1%;向独立第三方或合作方收取的项目开发服务费收入约为人民币10.0亿元,较二零一七年同期增长约32.8%,实现开发服务税后利润约为人民币3.5亿元,比去年同期上升11.7%。此外,朗诗集团截至二零一八年十二月三十一日止年度合同签约销售额约为人民币381.5亿元,合同签约建筑面积约为196.5万平方米。二零一八年,本集团共获取28个项目,其中中国20个,美国8个。
差异化产品綫及其标准化
朗诗秉承「为人造房」的核心价值理念,根据「先上建筑,后上设备」的产品打造原则,对建筑进行电脑模式分析和设计优化,为客户提供健康、舒适、智能、节能、环保的住宅产品。期内公司持续打造绿色差异化产品能力,有效推动「乐府」、「熙华府」、「玲珑郡」、「未来街区」四条产品綫的标准化工作。
乐府系,是面向顶级客群,采用户式高舒适系统的绿色新建住宅,适用于别墅及类别墅或城市核心地段的集合式住宅;
熙华府系,是面向高端客群,采用集中式高舒适建筑内环境系统的新建集合式住宅;
玲珑郡系,是面向中高端客群,采用户式建筑内环境系统的新建集合式住宅;
未来街区,是面向中端刚需客群,采用绿色理念的新建集合式住宅。
针对上述四条产品綫,公司面向全员进行系统化的产品宣贯和培训,有效提高各经营单位的产品能力和开发服务能力。
积极探索创新业务模式
公司坚决执行「产品差异化、资产轻型化、收益多样化」的转型升级战略,在创新业务上进行诸多探索。包括各种新建绿色住宅小区、被动房(华北被动房)、住宅旧改(上海朗诗新西郊)、公建旧改(中欧国际工商学院深圳校区、纽约曼哈顿犹太教堂项目)、绿色办公改造(上海朗诗绿色中心)、社区商业(无锡朗诗邻里荟)等。
值得一提的是,二零一八年朗诗总部入驻位于上海的朗诗绿色中心(「LGC」),该项目对旧楼改造、绿色办公作了深入应用,是绿色建筑的集大成者,已启动美国LEED和WELL双铂金认证、德国DGNB认证以及中国绿色建筑三星认证工作,预计将成为全球唯一获得四项顶级绿色认证的该类项目。
公司利用差异化产品的市场竞争优势,在坚持既定战略的同时分析政策变化及市场需求,积极实施以小股操盘为主的「资产轻型化」业务模式,所获项目绝大部分为合作型项目,并且收益包括开发服务收入、产品整合收入,以及可能的超额分成。「朗诗出品」的出色品牌效应及差异化产品的核心能力,吸引众多金融机构、知名大中型企业等与本公司开展优势互补型的战略合作。
审慎稳健经营
二零一八年市场急剧变化,朗诗一如既往地保持战略定力,稳健经营。投资方面,聚焦长三角、京津冀、成渝等核心都市圈和二綫核心城市,没有拿一块「地王」。融资方面,积极拓展多样的融资手段,公司于二零一八年上半年抓住市场窗口于境外成功发行总额2亿美元绿色债券,且为标普全球最高等级的绿色评级认证。资产证券化融资也取得重大突破。债务结构持续优化,融资成本降低。审慎稳健的经营策略,使得公司现金流颇为充裕,负债率较低,为未来发展奠定厚实基础。
集团旗下「青杉资本」已打通地产基金「融、投、管、退」全流程,并在此基础上进行丰富多样的创新与探索,采用资产、股权收并购、困境资产包等方式获取各类型项目。截止二零一八年十二月三十一日,青杉资本管理资产规模约为人民币87.6亿,有力支持了核心业务发展。
二零一八年,美国地产在深耕东、西海岸的基础上,拓展高成长型的凤凰城新市场。美国地产共计16个项目,LandseaHomes品牌知名度在美国稳步提升,朗诗是中国房企进入美国落地成功的佼佼者。期内美国公司继续实施本土化战略,稳健经营,收入和利润均获显着增长。
集团旗下长租公寓、养老服务、物业管理、设计等相关业务,在本年度内持续探索,取得长足进步。
企业文化与可持续发展工作
朗诗坚持捍卫「人本、阳光、绿色」的核心价值观,坚决打击商业贿赂和职务侵占行为,对贪污腐败零容忍。期内严肃处理数起涉腐事件,维护了公司利益。
朗诗持续关注环境、社会、公司治理三个方面的平衡,积极践行可持续发展理念。朗诗持续推动和倡导国内房地产企业加入「中国房地产行业绿色供应链行动」,实行「无绿色,不采购」,坚持绿色采购,绿化产业链,提高环境效益和资源利用效率。
形势分析判断
中国经济已经从高速增长转向中速增长,房地产的拐点已经到来。发展模式的转换,亦将带动房地产行业进入新的发展阶段。我们坚信:凭藉清晰的战略、健康的企业文化和差异化产品的竞争优势,朗诗将迎来更好的发展机会。
聚焦绿色地产,剥离创新业务
多年来,本集团的市值并未得到资本市场的认同。朗诗不仅有差异化的产品,有开发服务收益,有美国地产业务,而且还有物业管理、长租、养老、设计等具有价值的纵向多元的创新业务。然而,过于复杂的多元化业务,也导致资本市场对本集团的理解困难,沟通成本过高。部分处于孵化期的创新业务压低了本集团的年度利润额,一定程度上影响了公司的股价,这显然不符合本公司的股东利益。为此,我们拟制定一项剥离处于投入期的非地产创新业务的计划,将分期实施。本集团的控股股东朗诗集团股份有限公司将承担起创新业务的培育职能,继续推动这些业务健康发展。本公司因此将成为一个业务清晰的专业化绿色地产公司。本年度儘管存在创新业务的亏损,本公司的净资产收益率依然超过30%,剥离这些非地产业务后,本公司的利润率、总资产收益率、净资产收益率,预计同比将会有进一步的提升。
希望此举有助市场充分认识本公司的盈利能力,并理解其背后的原因:朗诗差异化产品的市场竞争优势,以及建立其上的轻资产开发服务模式。
