综合业绩
截至2025年6月30日止六个月,恒隆地产总收入为港币49.68亿元,较去年同期下跌19%,主要由于物业销售收入下跌87%至港币1.61亿元。整体营业溢利亦下降5%至港币32.55亿元。2025年香港和内地消费放缓和办公楼需求持续疲弱,物业租赁收入和营业溢利均下跌3%,分别为港币46.78亿元和港币33.46亿元。由于旗下酒店组合扩张,收入增加84%至港币1.29亿元,扣除资产折旧后的营业亏损上升至港币3,400万元。
股东应占基本纯利下跌9%至港币15.87亿元,主要是租赁营业溢利下降及财务费用上升。每股基本盈利相应跌至港币0.33元。
计及港币6.75亿元的股东应占物业之净重估亏损(2024年:港币6.74亿元)后,恒隆地产录得港币9.12亿元的股东应占纯利(2024年:港币10.61亿元),相应每股盈利为港币0.19元(2024年:港币0.23元)。
物业租赁
截至2025年6月30日止六个月,整体租赁收入下跌3%至港币46.78亿元。儘管市况复杂,恒隆地产继续专注创造长远价值和实现策略性增长。
内地高端零售市场面临各种挑战,包括经济前景不明和消费者习惯转变,以及来自国内外市场竞争压力。美国贸易关税政策为营商环境带来不确定性,增加了经济增长放缓的风险。在这环境下,我们成功执行有效的市场营销及营运策略,令商场组合表现强韧。由于营商情绪偏向审慎,加上供应量持续高企的压力,办公楼市场复甦步伐缓慢。因此,计及人民币较去年同期贬值影响后,内地物业组合租赁收入按人民币和港币计值分别下跌1%和2%。
中央政府进一步加大振兴措施,包括优化离境退税「即买即退」政策,以刺激消费和吸引入境旅客。我们策略性调整业务营运,以把握相关措施带来的商机。为配合政府倡议和庆祝恒隆65周年,我们自2025年初起在全国各地举行市场营销活动,并透过会员计划「恒隆会」推出多项推广优惠及礼遇。
因租赁策略见效并取得成果,虽然租户销售额按人民币计值较去年同期下跌4%,商场组合整体租赁收入仍维持稳定。由于持续加强租户组合,租出率维持高企,期末整体租出率上升一个百分点至94%。办公楼组合收入则较去年同期下跌5%,主要原因是上海甲级办公楼市场供应过剩和竞争对手采取进取手段以维持租出率。儘管面对市场压力,我们维持高水准物业管理服务,并积极留住优质租户。
2025年上半年,由于内地旅客和本地居民消费模式转变进一步影响零售销售表现,香港零售市场持续放缓。在「盛事经济」效应等因素推动下,内地及海外旅客人数稳步回升,惟旅客消费力持续低迷,拖累香港物业组合租赁收入下跌4%。住宅及服务式寓所租赁收入有所改善,抵销了零售租赁收入下降的部分影响。
利好因素方面,旅客流量增加令餐饮业表现回稳,有助缓衝消费下滑带来的影响。儘管零售物业组合整体租赁收入和租户销售额分别下跌7%及2%,我们藉着租户组合优化策略,并透过「hello恒隆商场奖赏计划」推行具针对性的推广活动,成功把租出率维持于高位。办公楼市况仍然困难,由于优质办公空间需求减弱,加上整体供应充裕,导致租金下调和空置率上升。报告期内,我们的办公楼组合收入下跌1%,但我们采取积极策略留住租户,使整体租出率维持平稳,期末租出率为87%,去年同期为89%。
整体租赁收入和营业溢利按人民币计值同样下跌1%,受人民币于报告期内贬值影响,跌幅换算成港币后扩大至2%。儘管内地外游人数上升和消费者情绪转弱,商场组合租出率仍维持高水平,收入亦保持稳定。高端办公楼组合收入下跌5%,主要由于市场竞争激烈和办公空间需求萎缩。
商场
2025年上半年,商场组合整体收入持续稳定。面对消费模式转趋审慎,抑压高端零售销售表现,我们针对客户独特喜好推出多元化市场营销项目,以刺激消费和带动客流量。与去年同期相比,商场组合大致录得收入增长,只有天津恒隆广场、武汉恒隆广场,以及渖阳市府恒隆广场因受同业的进取定价及宣传攻势影响,录得销售租金下跌。截至报告期末,整体租出率维持高企。
由于日新月异的零售市场格局和消费者习惯转变,我们秉持以客为尊的营运策略,持续优化各商场品牌组合。为此,我们的内地物业组合于2025年开始不再将商场组合划分为「高端」及「次高端」类别。
截至报告期末,旗舰商场上海恒隆广场维持98%理想租出率,收入保持稳定。然而,客户对高端消费渐趋谨慎导致租户销售额下滑8%。为巩固商场作为上海时尚生活地标的领导地位,我们与日本著名艺术大师村上隆携手呈献全球首个Ohana Hatake沉浸式花园展,并与高雅德(Goyard)合力打造Le Jardin花园主题店,以及与百多家国际品牌共同策划多项活动,不但获媒体广泛报导,客流量亦显著上升。
上海港汇恒隆广场收入和租户销售额分别上升1%及10%。为刺激客流量和租户销售额,我们于期内引入多家市场首店,并发起多项市场营销企划,例如与全球大热IP「黄油小熊」(ButterBear)举办联乘活动,成功创造社交媒体热话,提升商场在年轻一族和家庭客户心中的品牌价值。截至报告期末,租出率维持于99%高位。
无锡恒隆广场录得8%收入增长,惟租户销售额下跌4%。为庆祝恒隆成立65周年,商场举办「WiggleWeGo快乐出发」市场营销活动,在社交媒体上引来广泛关注,带动客流量显著提升,尤其吸引年轻一族。截至报告期末,租出率维持于96%稳健水平。
昆明恒隆广场录得7%收入增长,租户销售额则轻微下跌1%。截至报告期末,租出率上升一个百分点至99%的高位。商场专属贵宾室(The Lounge)于2024年11月正式开幕,为「恒隆会」会员提供独特的高端购物体验。继昆明君悦酒店于2024年8月开业后,连接酒店和商场的新行人天桥亦于2025年3月开通,将加强商场成为中国西南地区高端零售和时尚地标地位。作为恒隆于大连的标誌性发展项目,大连恒隆广场收入和租户销售额分别录得10%和13%增长。截至报告期末,租出率为94%。商场持续提升各类别和楼层的品牌和租户组合,带动业务稳步上扬。此外,大连恒隆广场亦与另外五座恒隆广场合办「Wiggle We Go快乐出发」65周年誌庆活动,顾客反应令人鼓舞,客流量亦显著攀升。
济南恒隆广场收入和租户销售额同步上升1%。截至报告期末,租出率微升两个百分点至94%。商场于2025年1月完成最后阶段资产优化计划,除了改善客流量,还引入更多元化的品牌和独家商户,不仅提升商场对顾客的吸引力,更有望支持其长远盈利能力。
渖阳皇城恒隆广场收入和租户销售额分别增长4%和10%。美食广场翻新和増加多元化餐饮概念店后,商场的客源更加广泛,客流量亦有所提升。五一黄金周期间推出的市场营销活动成效显著,进一步提高了顾客消费额和客流量。截至报告期末,租出率上升四个百分点至96%。天津恒隆广场录得2%收入下跌,惟租户销售额增长2%,租出率则维持在94%。商场展开了一系列市场营销企划,包括情人节和「WiggleWeGo快乐出发」主题活动,成效显著。为提升客流量和顾客忠诚度,我们持续加强商场的品牌组合及「恒隆会」的效益。
受市内激烈促销活动影响,武汉恒隆广场收入和租户销售额分别下滑36%和31%。我们持续优化品牌组合,并通过「恒隆会」和贵宾室(The Lounge)的高端服务强化市场定位,提升顾客忠诚度。同时,我们积极推行市场营销策略,务求在竞争激烈的市场脱颖而出。截至报告期末,租出率上升五个百分点至88%。
渖阳市府恒隆广场收入和租户销售额分别下跌37%和58%。截至报告期末,租出率为86%。商场于2025年正持续实施多项转型策略,包括引入更丰富时尚生活和潮流时装及运动品牌,并增加餐饮选择。
办公楼
受经济不明朗因素影响,办公楼租赁市场持续乏力。整体收入较去年同期下跌5%至人民币5.28亿元,跌幅主要由租出率下降和租金下调所致。上海恒隆广场甲级办公楼租金下调幅度占整体降幅82%,原因是租户搬迁潮、需求模式转变及成本效益考虑,改变了甲级办公楼市场生态。儘管面临市场压力,我们维持高水准物业管理服务并积极采取措施留住优质租户。
上海市况在不利因素下持续乏力导致单位租金下调,上海恒隆广场两座甲级办公楼收入合共下跌7%。截至报告期末,租出率减少六个百分点至82%。报告期内,市内供应过剩和市场租金受压的挑战持续存在。
昆明恒隆广场办公楼收入下跌4%,截至报告期末,租出率减少三个百分点至84%。我们凭藉优越地理位置和一流设施及服务继续领先市场同业。
受需求不振和区内新办公楼供应过剩影响,渖阳市府恒隆广场办公楼收入下跌2%。截至报告期末,租出率下降一个百分点至89%。
无锡恒隆广场两座办公楼总收入维持平稳,报告期末租出率下降六个百分点至83%。然而,我们的优质配套和服务,加上旗下自营的多功能办公空间「恒聚」提供灵活设施和多元产品,带动报告期内的单位租金稳定上扬。
武汉恒隆广场办公楼收入减少2%,报告期末租出率亦下跌五个百分点至63%。面对严峻市况,我们旗下自营的多功能办公空间「恒聚」继续为不同类型租户提供灵活弹性的办公空间,以满足企业不断变化的需求,并促进租户间的紧密协作。
中国香港
2025年上半年,香港居民审慎的消费模式和内地访港旅客的旅游习惯转变,持续影响本地消费。办公楼市场仍然备受挑战,经济市况低迷和企业扩张计划倾向保守,继续抑压租赁需求。
收入下跌4%至港币14.88亿元,营业溢利则减少4%至港币11.70亿元,租赁边际利润率为79%。
然而,我们持续加强租户组合,以迎合本地居民和旅客的喜好和消费模式,令租出率管理得宜并维持于高位。
零售
香港零售物业组合收入下跌7%至港币8.74亿元。为应对消费需求疲弱,我们进一步调整租赁策略和租户组合。截至报告期末,整体租出率维持在94%高位。
受市况下行影响,租户销售额轻微下跌2%。为刺激消费,我们将继续透过「hello恒隆商场奖赏计划」推行具针对性推广活动。
由于部分主要租户租金下调和完成租约重组,位于主要商业及旅游区组合零售物业组合收入下滑9%。截至报告期末,整体租出率稳站于95%高位。
面对本地居民消费习惯转趋审慎,社区购物商场组合整体收入较去年同期减少5%。截至报告期末,租出率下跌至94%。
办公楼
由于租金下调,以及供应过剩导致租金价格下行,办公楼收入下跌1%至港币5.02亿元。我们已积极采取应对措施,例如提供精装修或分间办公空间方案,以满足租户需求。截至报告期末,租出率维持于87%相对高水平。
儘管办公楼市场供过于求导致租金下调,香港岛办公楼组合收入仍然持平。截至报告期末,租出率更上升一个百分点至83%。全新灵活办公空间解决方案NET WORK于上半年推出,选址中环标誌性渣打银行大厦,试业期间反应良好,租出率达64%。
由于半零售商户继续削减开支和租金持续下调,九龙办公楼组合租出率下跌三个百分点至93%,收入亦随之下降3%。
住宅及服务式寓所
香港政府新推出人才入境计划为我们带来额外客源,加上服务式寓所提供灵活租赁条款,住宅及服务式寓所业务收入较去年同期增加11%。
物业销售及投资物业出售
2025年上半年,我们售出位于香港之皓日(The Aperture)的19个住宅单位及武汉「恒隆府」的一个单位,合共进账港币1.61亿元收入(2024年:港币12.28亿元)。
计及内地和香港的物业销售亏损及相关销售开支、营销开支,以及其他营业开支,物业销售业务于2025年上半年录得港币5,700万元的营业亏损。
于2025年6月30日,已签约但未入账的物业销售共港币4,700万元,包括皓日(TheAperture)的两个预售单位和昆明君悦居的两个预售单位。有关收入将于完成销售交易后入账。
2025年上半年,本公司售出一项投资物业—位于香港岛山顶区御峯的一个复式单位。相关出售已完成,其港币2,700万元出售投资物业收益已于报告期内计入其他收入净额。
昆明君悦酒店是位于昆明恒隆广场综合项目内的五星级酒店,于2024年8月开业,并提供331间客房和五个特色餐饮场所。儘管酒店餐饮收入受消费市况疲弱影响,客房收入仍然按月上升,领先市场同业。酒店于上半年录得收入人民币5,700万元。
中美两国近期贸易摩擦不断,贸易壁垒日益加剧,令全球经济充斥不确定性。贸易关税和通胀动态可能延迟联储局减息计划,对消费支出和企业扩张造成不利影响。
内地消费者信心不足情况延续至2025年,但市场渐见回稳迹象,预计财政扩张及具针对性的政府支援措施将于未来数月令需求温和上升。虽然消费活动在疫情后短暂反弹,但我们观察到中国消费者已逐渐回归理性,更加注重生活品质的提升。面对瞬息万变的市况,零售业界正积极调整策略以抢占先机。为保持竞争力和适应不断转变的市场环境,我们亦正采取措施加强资产管理能力,并灵活优化营运策略—上海恒隆广场现正施工的扩建项目和贵宾室翻新项目便是一例。办公楼租赁市场面临供应压力和租金下调的挑战,上海等一线城市首当其衝。因此,我们致力以租户需求为先,以留住优质租户。杭州恒隆广场的优质综合商业项目将于未来数月进入最后施工阶段,儘管市况疲弱,零售及办公楼的预租表现仍然活跃。该项目体现了我们对推动创新和提升社区环境的承诺,是我们实现长远增长和卓越抱负的重要基石。
2025年下半年,香港消费模式转变及外围经济因素带来压力,零售业很可能继续面临挑战。儘管访港旅客人数仍未回升至疫情前水平,但旅客对拍照打卡的沉浸式旅游体验,以及政府牵头推广的各类盛事活动表现出浓厚兴趣。我们对长远营商环境保持乐观,惟经济放缓将持续多久仍属未知之数。我们将继续专注于营造沉浸式购物体验,例如互动展品和期间限定活动,并与本地企业和匠人共同开发可引起市民和旅客共鸣的独特产品及服务,以培养社区意识和推广地道体验。我们亦会寻求机会回收资本,以优化香港物业组合。
物业销售方面,无锡「恒隆府」即将推出首批预售单位,市场对营销活动反应正面。武汉「恒隆府」和昆明君悦居等「恒隆府」项目的主要客户群包括追求优质生活水平的本地住客,以及因商业便利自其他城市慕名而来的富裕买家。我们凭藉卓越的管理服务和产品质素在业界脱颖而出,深受各大城市具品味要求的买家青睐。在香港,我们继续推售皓日(The Aperture)和蓝塘道余下的住宅单位及大宅。最新分析报告显示住宅楼市或已触底,我们有信心能在经济回暖时取得更好的销售成绩。
