综合业绩
截至2024年12月31日止年度,恒隆地产有限公司(「本公司」)及其附属公司(统称「恒隆地产」)计及港币15.38亿元的物业销售收入(2023年:无)后,总收入为港币112.42亿元,与去年相比上升9%。整体营业溢利下跌13%至港币64.55亿元。由于香港及内地零售及办公楼租赁市场疲弱,物业租赁收入及营业溢利分别减少6%和9%至港币95.15亿元及港币67.63亿元。
股东应占基本纯利下跌25%至港币30.95亿元,每股基本盈利相应跌至港币0.67元,主要是租赁营业溢利减少及财务费用增加所致。
计及港币9.42亿元股东应占物业之净重估亏损(2023年:港币1.67亿元净重估亏损)后,恒隆地产股东应占纯利为港币21.53亿元(2023年:港币39.70亿元),相应每股盈利为港币0.46元(2023年:港币0.88元)。
股息
本公司董事会(「董事会」)建议派发2024年度末期股息,每股港币4角(2023年度:港币6角)。末期股息将派发予于2025年5月9日名列本公司股东名册的股东。连同中期股息每股港币1角2仙(2023年度:港币1角8仙),2024年度全年股息为每股港币5角2仙(2023年度:港币7角8仙)。
董事会建议合资格股东将有权选择现金方式收取末期股息,或新发行之股份取代现金方式收取部分或全部该股息(「以股代息安排」)。以股代息安排须待︰(1)本公司股东授予董事会一般授权配发、发行及处理于2025年4月30日召开之股东周年大会(「股东周年大会」)通过该决议案当日已发行股份数目20%之额外股份;(2)拟末期股息于股东周年大会上获得批准;及(3)香港联合交易所有限公司批准依据以股代息安排所发行之新股上市及买卖后,方可作实。
载有关于以股代息安排详情之通函及以股代息之选择表格,预计将约于2025年5月19日寄予合资格股东。预计以股代息安排下之末期股息单及股票将约于2025年6月16日发送给股东。
物业租赁
截至2024年12月31日止年度,整体租赁收入减少6%至港币95.15亿元。内地物业组合的租赁收入按人民币计值下跌4%;按港币计值,计及人民币兑港币较去年贬值影响后,则下跌5%。香港物业组合录得9%租赁收入跌幅。
内地方面,消费者信心受到经济低迷、地缘政治紧张和全球经济疲弱影响。中央政府近期推出刺激措施以提振经济前景,其成效仍然存疑。与去年相比,商场组合整体租赁收入和租户销售额按人民币计值分别下跌3%和14%。我们透过优化租户组合和执行有效的市场营销策略,包括举办独家活动及透过会员计划「恒隆会」与高端品牌合作,为顾客提供独特的购物体验等,成功提高租出率。纵使办公楼组合面对需求减少和激烈市场竞争,我们仍致力维持卓越的物业管理服务,令租出率保持稳定。
香港方面,本地居民境外旅游频率增加,旅客消费习惯不断变化,零售额持续疲弱。恒隆地产零售物业组合的整体租赁收入和租户销售额较去年分别下跌10%和4%。我们透过优化租户组合,以及「hello恒隆商场奖赏计划」的各种推广活动巩固顾客忠诚度,使租出率维持高水平。由于全球经济不明朗和高利率环境,办公楼市场持续受压,导致企业对业务拓展持谨慎态度。无论如何,我们采取积极策略留住现有租户,使办公楼组合的租出率保持稳定。
整体租赁收入和营业溢利按人民币计值分别减少4%和6%。按港币计值,年内受人民币贬值影响,跌幅分别扩大至5%和8%。我们旗下的商场收入下跌,主要受到市场消费意欲下降和境外旅游人数上升影响。我们的高级办公楼组合收入下降6%,乃市场竞争激烈及办公空间需求减少所致。
商场
商场收入减少3%,当中高端商场收入下跌4%,主要是由于奢侈品市场的消费者信心减弱,以及部分城市的竞争对手采取激烈价格促销,导致销售租金下降。然而,截至2024年12月,整体租出率仍然维持高水平,更录得温和增长,客流量亦维持稳定。次高端商场随着租出率持续上升,收入维持4%稳健增长,增幅由济南恒隆广场1%至天津恒隆广场12%不等。
高端商场
旗舰商场上海恒隆广场的收入和租户销售额分别从高位下跌6%和22%,主要由于消费力稍逊的顾客对高端消费更加谨慎,并在海外寻找更优惠商品。我们的顶级客户仍然追捧恒隆广场的独家优质产品。我们在细緻调整旗下高端商场领导地位的同时,引入了多家新店舖,成功协助品牌首次进军内地乃至亚洲市场。我们亦举办各式各样的活动,例如4月的「Spring Wonderland」春季庆典,以及广受欢迎的年度活动「HOME TO LUXURY」盛装派对,加强与忠实顾客的联繫,并吸纳新会员,以巩固我们在上海以至内地的领先地位。租出率于年底维持99%的高位。
同样位于上海的上海港汇恒隆广场,相对其姊妹商场上海恒隆广场,提供更丰富时尚生活种类选择,其收入和租户销售额分别下跌3%和12%。我们于年内推出一系列多元化市场营销推广以增加客流量,其中包括5月举办的独家主题活动「爱神夏至」,在社交媒体上成为热话。我们在10月下旬举办名为「Gateway to Inspiration—艺趣之境」的盛大活动,呈献多元缤纷的娱乐和销售导向体验,并与名人及租户广泛合作。租出率于年底保持99%高位。
渖阳市府恒隆广场收入和租户销售额分别下跌16%和25%。鑑于市场竞争激烈,商场正在调整定位,增加时尚生活种类和餐饮选择。截至年底,租出率为87%。
作为市内首屈一指的高端零售商场,无锡恒隆广场收入录得2%增长,租户销售额则略为下降3%。商场过去数年引入多个一线高端品牌,不少为区域首店,巩固其市内高端商场的领导地位。9月举办的周年活动「Take Center Stage」进一步加强与客户之间联繫。截至年底,租出率保持于99%高位。
大连恒隆广场是市内的高端零售地标,收入增加8%,租户销售额亦上升3%。租出率连续四年上升,年内增加四个百分点至94%。此增长势头是商场持续提升各楼层品牌和租户组合的成果。4月「繁花梦旅」和9月「Shining Olympia」等多项市场营销活动均广受好评,吸引了大量客流。
昆明恒隆广场收入和租户销售额分别轻微下跌2%和8%。我们推出多项焦点活动以加强与顾客的互动并刺激客流量,包括5月「甜酷热恋」520盛典和11月「Spring into Life春城脉动」五周年庆典。截至年底,商场租出率高达98%。专属贵宾室(The Lounge)于11月开幕,为「恒隆会」会员提供优越零售体验。此外,昆明君悦酒店于2024年8月开业,进一步提升商场作为中国西南地区顶尖零售和时尚地标的地位。
由于市场环境充满挑战,加上来自市内同业的价格促销竞争激烈,武汉恒隆广场收入和租户销售额分别下跌19%和22%。我们正在提升租户组合,并配合会员计划采取主动行销策略,以提高客流量和顾客忠诚度。租出率于年底增长三个百分点至85%。随着商场专属贵宾室(The Lounge)于5月开幕,我们将更能为「恒隆会」会员设计独特的零售体验。
次高端商场
渖阳皇城恒隆广场收入和租户销售额分别上升3%和1%。3月至5月「繁花长廊」和10月「万圣萌力乐园」等多项活动备受欢迎。我们专注提供更多元化的品牌组合,以扩大目标顾客群。截至年底,租出率上升四个百分点至94%。美食广场即将进行翻新工程,持续引进概念新颖的餐饮食肆,此举将进一步丰富商场的餐饮选择,满足顾客不同喜好及增加客流量。
济南恒隆广场租户销售额虽然下降1%,但收入轻微增长1%。年末租出率维持93%。随着商场完成首阶段资产优化计划,我们持续扩阔品牌选择,并引入多间独家门店。资产优化计划于2024年12月已届最后阶段。丰富商场内容,包括增加更多美妆和运动休閒服装品牌等,亦有助提升商场对顾客的吸引力和其盈利能力。
天津恒隆广场收入和租户销售额分别上升12%和8%。租出率增加五个百分点至95%。我们在年内推出具针对性的市场营销推广策略,并与地方政府合办多项活动,例如除夕跨年倒数活动、以海棠为主题的花漾百年墙,以及青年艺术节等。商场亦引入珠宝花园和亲子游乐空间等多项凝聚区内人士的举措,带动客流量和租户销售额。
办公楼
办公楼租赁市场在经济不确定的环境下依然疲弱。整体收入较去年下降6%至人民币10.95亿元,主要是市场供应增加,以及租户普遍加紧控制成本,导致租出率下降。为留住优质租户,我们采取积极措施,并维持高水平的物业管理服务。
由于有数个主要租户租约期满,上海恒隆广场两座甲级办公楼的租出率于年末下跌九个百分点至87%,令收入下降9%。办公楼租赁需求疲弱和供应过剩对上海市场构成挑战。
由于区内办公物业供应过剩及需求疲弱,渖阳市府恒隆广场办公楼收入减少2%。截至年底,租出率上升一个百分点至90%。
受惠于租出率于年底增加三个百分点至88%,无锡恒隆广场两座办公楼的总收入上升4%。项目提供优质配套和卓越服务,加上自营的办公空间「恒聚」的灵活多元产品,令整体单位租金水平于年内维持平稳。
昆明恒隆广场办公楼收入轻微下跌1%,年末租出率则下跌两个百分点至86%。儘管环境充满挑战,项目凭藉黄金地段优势、优质设施和完善服务,成功保持市场领先地位。8月开幕的昆明君悦酒店具备举办大型会议和企业活动的能力,有助打造充满活力的社区,从而吸引更多优质租户。
武汉恒隆广场办公楼在充满挑战的市场环境下收入下跌4%,年底租出率下降十个百分点至66%。我们自营的多功能办公空间「恒聚」提供灵活弹性的办公空间,满足企业不断变化的需求,并促进租户之间的协作互动。
香港
面对周边城市和地区无可避免的竞争,香港营商环境于2024年充满挑战。旅客的消费模式出现结构性变化,以及本地居民北上旅游热潮,使消费意欲低迷。零售商户和食肆对业务扩张取态审慎。办公楼租赁势头依然疲弱。
收入下跌9%至港币30.49亿元,营业溢利则下跌12%至港币23.78亿元,租赁边际利润率为78%。
我们不断努力优化租户组合,以迎合本地居民和旅客的喜好和消费模式,令租出率管理得宜并达至高水平。
零售
香港零售物业组合收入下降10%至港币18.16亿元。为应对消费者信心疲弱,我们持续优化租赁策略及租户组合。截至年底,整体租出率维持于95%高位。
受市况疲弱影响,租户销售额按年微跌4%。为刺激消费,我们将持续透过「hello恒隆商场奖赏计划」推出针对性的市场营销活动。
由于部分主要租户续租租金下调,位于主要商业及旅游区组合零售物业收入下跌14%。整体租出率于年底维持于95%高位。
社区购物商场组合表现相对强韧,整体收入较去年下跌5%。截至年底,位于港岛东康怡广场及九龙东淘大商场租出率分别维持于92%及95%高位。
办公楼
面对港岛办公楼供应过剩和需求不振导致租金下调,收入减少8%至港币10.17亿元。截至年底,我们已积极采取应对措施,令租出率维持于88%较高水平。
中环一带物业续租租金下调导致香港岛办公楼组合收入下跌14%。儘管市况疲弱,截至年底,租出率稳定维持在83%。
雅兰中心和家乐坊采取半零售定位,表现相对强韧,九龙办公楼组合收入增加2%,平均租出率亦升至96%。
住宅及服务式寓所
住宅及服务式寓所业务收入较去年下跌8%,因为位于半山区御峯租户于2023年9月迁出,以便进行翻新工程。撇除御峯收入下跌影响,整体收入较去年增加2%,主要由于浅水湾滨景园租出率有所改善。
物业销售
于报告年内,我们售出位于香港之皓日(The Aperture)的120个住宅单位及蓝塘道的两间大宅,以及武汉「恒隆府」的六个单位和昆明君悦居的三个单位,合共进账港币15.38亿元收入(2023年:无)。
由于内地及香港市场环境受压,于报告年内,若干发展项目确认非现金拨备总额港币3.84亿元。
计及内地和香港的物业销售溢利及相关销售开支、若干发展项目的非经常性拨备、无锡「恒隆府」的营销开支,以及其他营业开支,物业销售业务录得港币2.45亿元的营业亏损。
截至2024年12月31日,已签约但未入账的物业销售共港币1.58亿元,包括预售皓日(The Aperture)的17个住宅单位和昆明君悦居的两个单位。有关收入将于完成销售交易后入账。
酒店
于2024年8月开业
渖阳康莱德酒店收入较去年下降2%。客房收入的3%增长被餐饮销售减少所抵销。昆明君悦酒店为昆明恒隆广场综合发展项目的重要部分,于2024年8月6日开业。该五星级酒店提供331间客房及五个各具特色的餐饮场地。营运首五个月收入为人民币3,700万元。
物业重估
截至2024年12月31日,投资物业及发展中投资物业总值为港币1,905.20亿元,内地物业组合和香港物业组合的价值分别为港币1,280.44亿元及港币624.76亿元。以上物业均由独立估值师第一太平戴维斯进行截至2024年12月31日的估值。
我们录得港币9.37亿元物业重估亏损(2023年:港币900万元亏损)。
内地物业组合录得港币5.87亿元重估亏损(2023年:港币2.95亿元收益),占2023年12月31日的物业组合价值不足1%。
香港物业组合录得港币3.50亿元的重估亏损(2023年:港币3.04亿元亏损),较2023年12月31日的物业组合价值下跌不足1%。
计及税项及非控股权益后,录得净重估亏损港币9.42亿元(2023年:港币1.67亿元净重估亏损)。
物业发展及资本承担
出租及待售物业发展项目总值分别为港币240.01亿元和港币76.38亿元,当中包括位于无锡、杭州、上海及渖阳的内地项目,以及香港的重建项目。截至报告日,我们对投资物业的发展项目资本承担总额为港币133亿元。
内地
昆明君悦居及昆明君悦酒店为昆明恒隆广场余下发展项目的重要组成部分,前者位于酒店之上,提供254间寓所,当中包括三间无与伦比的顶层别墅,后者则提供331间客房及套房。两项物业均已于2024年4月获发竣工证明书。昆明君悦居销售活动已经展开。昆明君悦酒店已于2024年8月6日开业。
无锡恒隆广场第二期发展项目包括无锡「恒隆府」及希尔顿格芮精选酒店,前者由两座寓所高楼组成,合共提供573个单位,后者则为一家时尚精品酒店。酒店部分包括一幢七层高的新建大楼及一幢楼高三层的文物建筑,合共提供105间客房。整个第二期发展项目预计于2025年起分阶段落成。无锡「恒隆府」的预售日期将视乎市况而定,希尔顿格芮精选酒店则计划于2025年下半年开业。
杭州恒隆广场为高端商业综合项目,当中包括一座购物中心、五幢甲级办公楼及一家豪华的杭州文华东方酒店。酒店预计于2026年下半年开业,届时将提供194间高级客房及套房。项目其余部分则计划于2025年起分阶段落成。
我们开展了上海恒隆广场的扩建项目,将兴建一座约3,000平方米、楼高三层的零售及餐饮中心,其地下层将连接现有商场。该项目预计于2026年竣工,为顾客提供更丰富购物体验,提升商场在市内的显赫地位,同时推动上海静安区持续提升发展。
渖阳市府恒隆广场余下的综合发展项目仍在设计及规划阶段。
香港
皓日(The Aperture)的建筑工程于2024年上半年完工,其住宅及零售单位分别分类为待出售之已建成物业和投资物业。住宅销售活动已经展开。
位于香港岛南区寿山村道37号地块已于2021年2月完成收购。该地块将重建为豪华大宅,建筑图则已于2022年8月获通过审批。清拆工程已经展开。
于2024年9月,收购香港岛渣甸山卫信道8-12A号物业18个单位当中17个单位的先决条件已获达成,余下1个单位的收购亦于2025年1月完成。该等物业预计总建筑面积约26,000平方尺,将被重新发展为豪华独立大宅并配有宽敞花园,俯瞰东半山和中环天际线。初步开发方案已提交屋宇署审批。
财务管理
我们一直透过多项融资渠道保持适度的资本结构,以确保随时备有财务资源来满足经营需要及企业拓展。我们亦一直保持充足备用银行信贷金额,以缓解恒隆地产在面对突如其来的外部经济衝击时所承受的压力。
所有财务风险管理,包括债务再融资、外汇风险及利率波动等,均于企业层面集中统筹管理和监控。利率和外币掉期合约只用于风险管理和对冲活动。我们密切监察及定期检视资金需求,以确保我们拥有适当的财务灵活性和流动性,同时尽可能降低财务成本。我们亦会保持多元化的债务融资渠道,以降低集中风险。
债务组合管理方面,我们透过维持港币╱人民币╱美元借款组合、定息╱浮息债项组合、偿还期分布以及多元化的融资渠道,致力降低外汇风险、利率风险及再融资风险。
现金管理
于报告日按货币种类划分的现金及银行存款结余总额如下:
所有存款均存放在享有高度信贷评级的银行,并定期监控相关存放风险。
债务组合
于结算日,借贷总额为港币573.76亿元(2023年12月31日:港币507.04亿元),其中36%以人民币计值,作为对内地净投资的自然对冲。
我们的定息债项主要包括债券、定息银行贷款及透过利率掉期转换为定息贷款的浮息银行贷款。定息债项占债项总额的比率于2024年12月31日为41%。撇除在岸浮息债项后,定息债项占离岸债项总额的比率于2024年12月31日为56%(2023年12月31日:50%)。
我们的债务组合构成可分类如下:
(i)按货币(在货币掉期合约后):
(ii)按定息或浮息(在利率掉期合约后):
负债率
于报告日,我们的净债项结余为港币470.73亿元(2023年12月31日:港币453.52亿元)。净债项股权比率为33.4%(2023年12月31日:31.9%),债项股权比率为40.7%(2023年12月31日:35.7%)。净债项股权比率上升主要源于用在内地及香港的资本支出的债项增加。
还款期组合及再融资
于结算日,整体债项组合的平均偿还年期为2.9年(2023年12月31日:3.0年)。债项组合的偿还期分布超过12年。约65%的贷款需于两年后偿还。
于2024年11月,我们于市场筹组港元银团贷款融资,获得逾十家国际、中资和本地银行组成的财团大力支持,并于2025年1月成功签署港币100亿元五年期银团定期贷款和循环信贷融资。该等交易反映银行合作伙伴对恒隆地产未来发展的信心,延长我们的贷款期限,并增加我们业务发展的资金来源。
截至2024年12月31日,我们的备用银行承诺信贷金额的未提取结余为港币125.35亿元(2023年12月31日:港币157.17亿元)。40亿美元(2023年12月31日:40亿美元)中期票据的未提取结余为20.78亿美元,等值港币161.34亿元(2023年12月31日:港币175.84亿元)。
净财务费用及利息保障倍数
截至2024年12月31日止年度,平均有效借贷利率维持在4.3%(2023年:4.3%),加上用作资本支出的债项增加,导致总财务费用增加8%至港币21.09亿元。
计入损益表的净额(撇除资本化金额后)相应增加至港币8.84亿元。
2024年的利息保障倍数为2.8倍(2023年:3.6倍)。
外汇管理
我们业务所面对的最大汇率风险来自人民币汇率波动,此等外汇风险主要来自内地附属公司的资产净值所产生的货币换算风险。
我们严格遵守纪律约束,不会就人民币兑港币的走势采取任何投机行为,并透过内地营运所得的现金流及人民币借贷维持适量的人民币资源,以满足我们在内地的资本需求。我们会考虑法规动态、项目发展进度及宏观经济环境等多项因素,定期检讨业务,以评估内地项目的资金需求,并在必要时对融资规划作出适当调整。
于2024年12月31日,以人民币计值的资产净值占我们资产净值总额约70%。由于人民币兑港币较2023年12月31日贬值2.1%,按报告日汇率将该等资产净值由人民币换算为港币而产生的换算亏损为港币21.47亿元(2023年:港币16.05亿元亏损),并已于其他全面收入╱汇兑储备入账。
