二零二三年上半年，房地产市场整体呈现「先扬后抑」的趋势，经过一季度松绑政策进一步落地、购房者情绪有所修复等利好因素释放，楼市迎来局部「小阳春」。在行业整体企稳止跌的大趋势下，政策力度限于「托而不举」，购房需求后继乏力、政策支持居民信贷及房企融资效果不彰等问题显现，复苏动能转弱，内部存在分化行情，主要表现为一二綫城市好于三四綫、改善型需求强于刚需等等，行业点状复苏迹象明显。
期内，集团积极审视行业及政策环境变化，坚守初心，稳扎稳打，聚焦粤港澳大湾区核心城市、核心区域的高价值住宅和商业发展项目，不断推动现有土储项目陆续走向成熟，包括：白石洲项目、深圳黎光项目、珠海东桥项目（珠海玺悦湾）、深圳沙嘴二期项目（深圳红树湾壹号二期），期内捷报频传。随着深圳南山、福田两大核心区域旧改项目下半年陆续入市，集团的销售规模及现金流入将迎来质的飞跃，集团将正式迈入大型旧改项目的收成期。
具体来看，白石洲项目作为深圳市核心区域深南大道主干沿綫最后一个「航母级」体量的城市更新项目，其以独有的稀缺性、复杂性成为深圳规模最大、关注度最高、最具代表性的城中村旧村改造项目。该项目毗邻华侨城，位于深圳第一梯队的传统豪宅区，又享有深圳五大总部基地和自身产业配套区的辐射优势，是坐拥城市资源与景观资源的双级豪宅，商业价值极高。根据规划，白石洲项目总用地面积约46万平方米，总建筑面积约500万平方米，计容建筑面积约为358万平方米，以罕见的体量实现了单一项目规模化，预计将用八到十年的时间、分为四期滚动开发完成。二零二三年上半年，白石洲项目一期主体建筑最快一栋已经建设到地上二十七层，整体建设进度亦已非常接近预售标准。同时，集团已启动获取预售证的前期准备，预计二零二三年下半年正式开盘入市。白石洲项目一期以住宅和公寓产品为主，总计2,746套，住宅主力户型在110-125平方米之间，承接市场逐步释放的三房至四房的改善型需求。目前，白石洲营销中心暨样板房已盛大开放，接待到访客户5,000余组，高涨的人气背后彰显出购房者对于白石洲地段、配套、产品设计以及集团品牌的高度认可。
白石洲项目一到四期整体来看，签约率已超95%，达至里程碑式的节点；二期至四期已陆续启动旧屋拆除工作，预计二零二四年具备全面开工条件，实现项目的滚续开发与发展。大鹏一日乘风起，白石洲项目陆续开启预售对于集团的发展具有里程碑式的意义，大型旧改项目以其航母级的规模和可观的盈利能力为集团带来跨越式的发展，绿景（中国）将开启它新的历史纪元，正式步入高速度与高质量兼备的增长阶段。
白石洲项目将按专规分为住宅、公寓、商业三种业态进行开发，商业板块包括一座购物中心及超甲级写字楼。白石洲项目商业配套位于深圳南山区核心位置，坐拥湾区发展十字中轴，整体定位为粤港澳大湾区顶级地标式商业建筑群，有望成为深圳市核心地段的核心资产，公允价值具有长远增长潜力，有望为集团提供长期租金回报。项目一期规划来看，商业面积5万余平方米，集团已陆续开启商业运营筹备，储蓄战略合作品牌三百余个。随着未来八到十年白石洲商业的陆续落成，集团的商业面积将稳步增长进一步夯实集团商住并举的发展模式，持续为集团资产增量提质，促进集团行稳致远。
深圳其他旧改项目方面，深圳沙嘴二期项目（红树湾壹号二期）目前签约率已达100%，建设进度满足预售标准，该项目预计将于二零二三年下半年开盘，预售房源80余套。此项目位于深圳市福田区沙嘴路和金地一路交汇处，属于福田区核心CBD一级辐射范围，四面环景，拥有一线滨海树林景观，价值稀缺。该项目预计二零二四年中交付，快于周围竞品楼盘。深圳黎光项目签约率已达100%，预计二零二三年下半年完成确认施工主体，其后集团将根据现金流的铺排择机开工。
珠海旧改项目方面，珠海东桥项目（珠海玺悦湾）作为珠海市香洲南湾核心豪宅区的高端住宅项目，自二零二一年十月开盘以来，多次登上区域热销排行榜。二零二三年上半年，珠海玺悦湾项目以优越的地理位置、高品质的人居设计摘得珠海市楼盘销售（网签销售）额第一名，去化理想，深受市场热捧。截至二零二三年六月三十日，珠海玺悦湾北区满足预售条件的可售货值（含车位及商铺）约人民币40亿元，未来将持续为集团合约销售收入，充实集团可用现金。
二零二三年上半年，集团坚持「住宅+商业」双轮驱动的协同发展模式，在发展住宅物业的同时，通过持有和经营位于大湾区核心城市核心区域的商业物业，为集团提供稳定的租金流入及穿越週期保驾护航。二零二三年上半年，集团商业地产佐阾系列在深圳再增重要一子－佐阾新邑购物中心盛大开幕；同时，与万达集团合作的绿景国际花城化州万达广场于二零二三年八月十日盛大启航。万达广场是粤西商业的重要力作，其开幕将为化州国际花城项目增添重要的区域商业配套，同时为集团品牌价值持续赋能。
二零二三年上半年，本集团继续拓展商业版图，商业物业数量超过30个，及商业面积（若白石洲商业全部自持）将超过160万平方米，随着城市化进程的持续推进以及粤港澳大湾区的加速发展，高增长潜能城市与商业综合体互相赋能，集团核心商业物业的创收能力预期将有效提升，为集团发展带来长足裨益，显着提升集团核心竞争力。
财务方面，集团以优质的资产作为坚实支撑，不断优化及拓展境内外多元化的融资渠道，将现金流管理放在首位，积极有效地管理债务，通过存续及偿还并举的方式逐步解决短期债务，确保债务水平稳定在合理区间，顺利平稳过渡市场寒冬。二零二三年上半年，集团以「守信负责」的气魄与决心，成功足额兑付4.7亿美金到期美元债，集团安全性显着增加。兑付完成后，集团已无任何其他美元债，因美元债「信用爆雷」的风险已完全消除，为白石洲项目三季度开盘奠定了良好的基础。此外，集团继续坚持以银行及其他贷款为主的简单清晰的债务结构，二零二三年上半年银行提款逾人民币百亿元，投入城市更新项目的开发与建设。作为集团主要的融资流入方式，银行贷款以公司项目作为底层资产，安全性高，为集团顺利有序地开发及建设各旧改项目提供了坚实的基础。
土储方面，截至二零二三年六月三十日，本集团拥有土地储备约704.8万平方米，其中约79%位于大湾区内的深圳、香港、珠海及东莞等核心城市核心地段，项目十分优质。集团以推进核心旧改项目为首要目标，陆续推进其他旧改项目走向成熟，同时，集团将密切审视市场及行业环境变化，适时获取其他旧改项目，以充实现有土地储备，赋能集团长远发展。
凭藉稳健的公司经营基本面及确定性的发展前景，集团再获行业及市场的认可。二零二三年上半年，本集团获得「2023年深圳市房地产行业综合实力十强」、「2023年深圳市房地产开发行业社会责任标杆企业」等荣誉称号。未来，集团将继续秉持永续经营的理念，不断优化自身战略发展，实现长期价值释放，在地产城市更新细分领域笃行致远。房地产开发与销售
房地产开发与销售是本集团的核心主营业务，项目佈局主要位于大湾区内核心城市核心区域。截至二零二三年六月三十日止六个月，本集团房地产开发与销售所产生的收益约为人民币777.8百万元（截至二零二二年六月三十日止六个月：人民币496.7百万元），同比上涨约56.6%。二零二三年上半年，集团根据商品房认购书的合同销售金额约为人民币2,953.1百万元（截至二零二二年六月三十日止六个月：人民币2,554.8百万元），同比上涨约16%，主要来自于珠海东桥项目（珠海玺悦湾）的销售贡献。根据权威机构克而瑞发佈的数据显示，集团获登二零二三年第一季度中国房地产企业销售百强（权益销售额排行榜第83名）及「2023年上半年中国房企销售排行TOP200」位列118。值得一提的是，集团主力在售项目－珠海玺悦湾及化州国际花城分别获得珠海市及化州市全城销售金额第一名，备受市场追捧。在上半年购房需求后继乏力的大环境下，集团合约销售额逆水行舟，足证集团品牌的号召力及多年来匠心打磨高质量产品的良好口碑，深受市场购房者的信赖。
白石洲城市更新项目是深圳市备受瞩目的重点城中村旧改项目，也是集团的核心资产所在。该项目坐落于深圳GDP首区－南山区的核心地段，占据城市发展主轴－深南大道的黄金分割点位置，依托大沙河创新走廊和华侨城片区，该项目已经成为连接后海总部基地、深圳湾超级总部基地、留仙洞总部基地、高新园总部基地四大总部基地的超级十字轴心。中国发展看深圳，深圳发展看南山，白石洲项目扼守南山区核心区位，由四条地铁綫、六个地铁站环绕，交通便利，区位优越，抗跌属性强。项目体量庞大，计划分为四期滚动开发，目前项目一期建设进度良好，预计将于二零二三年第三季度开盘预售，成为拉动集团高速稳健增长的新引擎。
绿景红树湾壹号项目位于深圳市福田区，是集团另一极具代表性的城市更新项目。项目地处沙嘴路和金地一路交汇处东南侧，临近福田及皇岗口岸，三条地铁綫环绕，交通便利，位置优越。绿景红树湾壹号一期项目包括三座优质住宅楼宇及一座甲级办公室、酒店和公寓的优质综合体，项目一期住宅于二零一八年十月首次开卖，深受市场热捧，实现接近「日光盘」的去化速度；项目二期住宅将于二零二三年下半年开盘预售，二期住宅项目为一綫永久无遮挡树林滨海景观，价值稀缺，主力户型110-143平方米之间，主要针对市场日益释放的改善型需求。二期住宅于二零二三年八月二十七日开盘，去化率约八成，彰显市场高度认可。
绿景黎光项目位于深圳市龙华区观澜镇黎光村，毗邻观澜湖高尔夫球会黎光会所，生态环境优越。项目占地面积约8万平方米，总建筑面积约40万平方米。项目规划将结合社区周边环境和居住需求，在社区南面规划一条特色商业街，东面的大片绿地则规划为黎光生态公园。二零二三年上半年，黎光项目签约率已达100%，目前处于确认施工主体的阶段，确认施工主体后，集团将根据现金流铺排择机开工。
珠海东桥城市更新项目（珠海玺悦湾）是珠海市城市更新三大试点村之一，多次被列入珠海市区年度重点工作。二零一九年，本集团正式成为东桥城中旧村更新项目实施主体，并已取得全部必要行政批覆，为集团涉足珠海市城市更新领域树立了重要的里程碑。该项目位于珠海市香洲区南湾片区，地处港珠澳大桥桥头堡，又处传统豪宅片区，扼守城市发展中轴綫，地理位置优越。该项目规划总建筑面积约76.5万平方米，包含高端住宅、特色酒店、文化街区等多重业态，项目（北区）已于二零二一年十月开售，入市以来，备受市场认可和追捧。报告期内，贡献合约销售约人民币25亿元，获得二零二三年上半年珠海市楼盘销售网签销售额第一位，延续热销态势。
绿景国际花城位于广东省茂名化州市，坐落于成熟住宅区，自然环境良好，毗邻橘洲公园，设有完善的公共交通网络，至市中心仅需约十分钟车程。项目占地面积约83.6万平方米，规划总建筑面积约224.8万平方米。凭藉优越的地理位置，良好的生态环境以及成熟的配套教育设施等优势，绿景国际花城以标桿式的姿态进一步革新了化州人居进程。截至二零二三年六月三十日止六个月，绿景国际花城的销售合同约人民币4.42亿元，获得二零二三年上半年化州市楼盘销售网签销售额及销售面积双料第一的销售成绩。同时，值得一提的是，位于绿景国际花城的万达广场已于二零二三年八月十日正式开幕，届时将为绿景国际花城赋能商业配套，实现长远增值。
香港流浮山项目是本集团首个香港房地产发展项目，标誌着「绿景」品牌走向国际化的新里程。项目位于香港流浮山深湾路，拥有优越海景，眺望后海湾，毗邻深圳之地理优势。该项目预计规划建成为拥有约116栋低密度临海独栋别墅群。
商业物业投资与经营
期内，集团秉持「住宅+商业」双轮驱动的发展模式，作为综合体项目开发中的重要一环，商业地产的配套与住宅项目相辅相成，将产生「1+1〉2」的增值效应，为城市发展增加内生动力。于报告期内，本集团持续运营「NEO」和「佐阾」两大商业地产系列，持有商业物业项目超过30个，来自商业物业投资与经营的收益约为人民币356.1百万元（截至二零二二年六月三十日止六个月：人民币338.3百万元），同比增长约5.3%。
深圳NEO都市商务综合体是本集团进军高端商务办公市场的开山之作，项目位于深圳福田区车公庙核心商业中心地段，被评为「深圳市十大地标建筑之一」。NEO都市商务综合体集甲级写字楼、高端商务公寓、商业、星级酒店于一体，配备国际化智能设备与高端的商务服务项目，总建筑面积约为25.3万平方米及总可出租面积约为12.1万平方米，优质租户覆盖财富全球500强公司之办事处及分支机构、银行、电信、科技等知名企业。截至二零二三年六月三十日，NEO都市商务综合体的平均出租率约为80%（截至二零二二年六月三十日止六个月：91%），出租率下降主要由于新旧客户租期衔接所致。
香港绿景NEO大厦位于香港新核心商业区「九龙东CBD 2」，占地面积约4,500平方米，规划总建筑面积约55,390平方米。香港绿景NEO大厦于二零一九年七月完成交接并于十月八日正式运营，对于本集团进军香港物业市场具有战略意义，有助于扩大集团在大湾区乃至国际市场上的品牌影响力。自招租以来，凭藉保险金融公司、知名快消品牌等的陆续引入，推动该项目出租率持续攀升，截至二零二三年六月三十日，物业出租率约为71%（截至二零二二年六月三十日止六个月：约70%）。
佐阾购物中心是着名生活时尚及综合式购物中心。本集团截至二零二三年六月三十日拥有及营运绿景佐阾香颂购物中心、绿景1866佐阾荟、绿景佐阾虹湾购物中心、绿景佐阾国际花城购物中心、绿景佐阾锦华购物中心、绿景佐阾越溪购物中心等购物中心。截至二零二三年六月三十日，佐阾购物中心综合出租率约为85%（截至二零二二年六月三十日止六个月：综合出租率约为92%）。二零二三年上半年，绿景佐阾新邑购物中心盛大开幕，作为新洲片区的新贵，绿景佐阾新邑为新洲生活增添了自然舒适的购物环境，带来了全新的生活方式和购物体验。值得一提的是，集团与万达合作的化州国际花城万达广场已于二零二三年八月十日盛大开幕，预期将成为粤西商业的标杆项目，为集团商业版图再落重要一子。
综合服务
本集团向其住宅及商业物业的客户及租户提供综合服务，包括物业管理服务、酒店运营及其他。截至二零二三年六月三十日止六个月，本集团综合服务产生的收益为人民币211.0百万元（截至二零二二年六月三十日止六个月：人民币210.1百万元），同比增长约0.4%，为集团贡献稳定的现金流入，多元化现金来源。
二零二三年上半年，行业政策层面延续了二零二二年底以来的宽松态势。中指研究院统计，全国有超百省市（县）在上半年出台超300条地产政策，其中包括公积金支持政策、购房补贴等各地因城施策的手段，部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。但在前期积压的购房需求基本释放完毕的情况下，二季度以来市场置业情绪冷却，上半年整体呈现「先热后冷」的局面，下半年仍需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行的趋势。
纵观中国城市化发展路径，主要超大特大城市已经进入了深度城市化进程，房地产市场也由高速发展阶段全面转入存量提质阶段，这意味着深耕核心城市、核心区域的城市更新模式迎来了新的发展机遇。接续党的二十大报告强调的「实施城市更新行动」，二零二三年七月，住建部发佈「关于扎实有序推进城市更新工作的通知」，进一步要求城市更新要立足永续发展、启动城市活力，从顶层设计出发扎实有序推进城市更新。
深圳作为中国特色社会主义先行示范区，经过改革开放四十年的高速发展，如今已经演变成全球高密度人口的「超大城市」之一，人口与产业的强大虹吸力使得「土地供应紧张」问题成为城市发展的隐形「天花板」。深圳于二零零九年在全国率先提出了「城市更新」的概念，出台了《深圳市城市更新办法》；二零二一年三月，深圳又率先正式实施了全国首个城市更新地方立法《深圳经济特区城市更新条例》，从立法层面完成了城市更新的顶层设计。深圳市政府高度重视城市更新领域且与其他地区不同的是，深圳城市更新自始便采取了市场主导的模式，充分激活和调动市场各要素，这有利于民营企业和资本有效地参与城市更新业务，助力城市向现代化蝶变。
绿景（中国）早在九十年代含着「深圳城市更新改造」的金汤匙进入房地产领域，是目前深圳城市更新专业委员会创始委员及主任单位。经过近三十年的深耕，集团在深圳乃至粤港澳大湾区城市更新领域积纍了丰富的经验，树立了良好的口碑，坚持与国家发展大计同呼吸，和城市建设纲领共命运，百折不摧，奋勇向前，已成长为粤港澳大湾区城市更新领域的佼佼者。
展望未来，集团将继续坚持「持续提升城市价值」的企业使命，以「双核」佈局战略为引领，依托自身资源及专业优势，在核心城市核心区域打造稀缺的高价值住宅与商业项目，开拓创新，锐意进取，不断承接粤港澳大湾区产业革新和人口流入带来的巨大红利，为城市赋能价值，为民生创造喜悦，为创造宜居、绿色、韧性湾区贡献力量，做最受尊敬的城市价值创造者。
