绿景中国地产

二零二四年上半年，中国各地区各部门适应房地产市场供求关係发生重大变化的新形势，因城施策，积极调整优化房地产政策，扎实做好保交房工作，支持刚性和改善性住房需求，政策效应逐渐释放，市场活跃度有所提升。多项政策落地后，二手房市场在「以价换量」带动下，成交保持一定规模，部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体延续调整态势，房地产开发投资尚未出现明显转暖迹象，政策见效仍需时间，房地产整体下行压力仍较大。 期内，本集团凭藉对行业和政策的敏锐洞察力，采取了审慎而稳健的发展策略，紧密围绕粤港澳大湾区佈局，业务涵盖综合性房地产开发、商业投资及运营、物业综合服务三大板块，拥有多元化的土地获取途径、优秀的项目资源、优异的客户服务与良好的品牌形象，是中国城市更新的先锋力量。本集团的主要项目包括：深圳白石洲城市更新项目、深圳黎光项目、珠海东桥项目（珠海玺悦湾）、深圳沙嘴二期项目（深圳红树湾壹号二期尚悦府）等等，期内取得了一系列显着的成就和进展。无论是三月的抢春热销现象，还是四月作为深圳首个试点「以旧换新」的新房项目，绿景项目的高人气几乎每个月均领跑深圳楼市，尤其上半年绿景白石洲项目更是频频登上各大媒体，受到市场高度认可。 具体来看，深圳白石洲城市更新项目（「白石洲项目」）地处南山核心华侨城片区，深南大道与大沙河科创走廊十字交汇处，是连结深圳湾、留仙洞、后海金融CBD、高新园四大总部基地的高端生活配套区，是城市核心地段，更是价值确定地段。项目坐拥华侨城片区超40万平方米高端精华资源及旗舰商圈，近享由中央公园（规划中）、沙河高尔夫、名商高尔夫、华侨城湿地、深圳湾等八大生态公园组成的深圳超级公园带。在资源配套上，四线三站地铁上盖，五大核心尖端商圈簇拥，自带约40万平方米超大商业体量，配套建设九年一贯制的南山外国语集团白石洲学校，未来可期的绿景白石洲是城市核心资产，更是一座超配大城。作为深圳最核心区域的商业巨无霸，白石洲项目秉持「超链接」的商业理念，以「生态 ·科技 ·文化 ·运动」为商业内核，将用顶级的规划呈现一个「未来生活超链中心」，重新书写深圳未来生活方式可能性。 二零二四年是绿景白石洲大城价值的兑现大年，在深圳核心板块，关于其「大城价值」兑现的故事逐步开启。三月，绿景白石洲配套建设的南山外国语集团白石洲学校概念设计方案确定，将设置63班（小学42班、初中21班），规划2,940个学位；经过日夜以赴的匠心雕琢，绿景白石洲一期 ·璟庭首批公寓单位主体结构顺利完成封顶。五月一日，绿景白石洲璟庭高区样板间正式对外开放。期内，地铁29号线亦成为绿景白石洲兑现的重要一环，这条被称为深圳的「超级中心线」，是一条自南向北、重塑深圳中心线的高配线，其一期工程目前已实现深超总、白石洲、西丽高铁站三点一线，沿途经过红树湾、大沙河公园，高新科技园近在咫尺，不仅极大地改善了深圳地铁交通网络，更将赋予未来绿景白石洲向外可触达的世界广度。位于29号线的必经之地的绿景白石洲，是这条地铁线上所串联的极为重要的超500万平方米国际TOD生活大城，将乘借片区发展的东风，在地段、交通、教育等城市资源方面迎来全方位升级。 在信心比黄金更重要的行业大势面前，对于千万级别的购房群体来说，能兑现的，才是真正的价值。在持销项目方面，绿景白石洲是深圳楼市一至六月成交套数、成交金额的「双冠王」。 绿景白石洲一期商业已全面进入筹备期，全球招商正式启动，目前已初步接洽超200家国内外品牌；商业展厅下半年开放，绿景白石洲商业蓝图将徐徐展开。南山外国语教育集团白石洲学校、绿景白石洲二期，双双计划动工，学校竣工预计与一期入伙同步，为绿景白石洲兑现再添「新活力」。绿景白石洲正以超配优质教育资源，赋能侨城封面美好生活，予孩子成长一步到位的完整，予业主稳健生长。硬核兑现的同时，项目也为市场给出了落地时间表：绿景白石洲璟庭工程进度稳如预期，预计二零二五年底能迎来交付。 深圳其他旧改项目方面，绿景红树湾壹号 ·尚悦府于二零二四年四月二十九日至五月五日完成交付，交付7天集中入伙939套住宅，现场交付率高达98%，单日最多交付达219套，且交付时间提前两个月。尚悦府南面深圳湾一线无遮挡海景、红树林自然生态保护区，北靠车公庙商圈，东面福田CBD、河套深港科技创新合作区，西面深圳湾超级总部基地、后海总部基地，区块价值优越，美感与品质共存。 珠海旧改项目方面，东桥项目（珠海玺悦湾）位于珠海「富豪区」的南湾，是港珠澳大桥的桥头堡，也是主城区、横琴粤澳深度合作区、西部中心城区的枢纽节点，地理位置可谓得天独厚，尽享港珠澳融合发展的双重红利。 期内，本集团秉承「住宅+商业」双轮驱动的协同发展策略，一方面有序推进住宅物业开发，另一方面持有并管理位于粤港澳大湾区核心城市核心区域的商业物业。这种策略不仅确保了本集团能够实现住宅物业和商业物业的均衡增长，而且在经济週期的波动中为本集团提供了稳定的财务支撑和战略缓衝。 二零二四年上半年，本集团在房地产收缩週期下，在保障稳定的商业物业投资收益和租务回报基础上，通过优质资产流入市场交易，提升商业物业资产价值的同时，回笼资金，促进集团经营与发展。截至二零二四年六月三十日，本集团商业物业数量超过30个，商业面积约为160万平方米。伴随粤港澳大湾区融合提速，一体化建设与开放发展进入新篇章，具有高增长潜力的城市与商业综合体之间的相互促进作用日益增强，这将显着提升本集团商业物业资产的价值，为本集团长期发展提供源源不断的动力，进一步巩固集团的市场地位。 财务方面，面对房地产行业深度调整，本集团依托扎实的业务底盘和稳健的财务底座，在瞬息万变的市场环境中，通过合理的策略调整和创新，以及政策的支持引导，建立稳固的现金流支持机制，在挑战中寻找机遇，实现可持续发展。具体途径上，本集团坚持「低槓桿」运营，把握战略主动性，积极采取加强财务管理、优化债务结构、创新融资渠道以加快销售回款速度等措施，以多样策略破局求存，提升流动性，最大限度地降低经营风险，凭藉自身优势及政策支持，把握更多穿越週期、实现高质量发展的机会。 土储方面，本集团旧改拿地逻辑不变，继续以多样化的拿地方式为突围之道，不断「攻城掠地」，扩大土储规模，充实自身粮仓。截至二零二四年六月三十日，本集团拥有土地储备约670万平方米，其中约80%位于粤港澳大湾区内的深圳、香港、珠海及东莞等核心城市核心地段，项目优质性突出。期内，除了将旧改作为谋求市场站位的重要土储战略，不断增强商业效能，获得相应的资产保值和增值，本集团亦及时捕捉新的机遇，拓展项目维度，在新赛道上寻求利润增长点。 凭藉良好的经营业绩和稳健的运营实力，本集团再获行业及市场的高度认可。二零二四年上半年，绿景集团荣获二零二四年深圳市房地产开发企业「综合实力十强」；深圳绿景白石洲璟庭以卓越的设计理念和创新精神，荣获日本IDPA AWARD国际先锋设计大奖中的园林景观国际先锋设计奖，这一荣誉标誌着绿景白石洲获全球设计领域的高度认可。未来，本集团将持续性通过技术创新和严格的质量控制，打造高标准、高质量的产品，以满足客户的需求并提升品牌价值。 房地产开发与销售 期内，房地产开发与销售继续作为本集团的主营业务，项目主要集中于粤港澳大湾区的核心城市核心区域。截至二零二四年六月三十日止六个月，本集团房地产开发与销售所产生的收益约为人民币1,389.2百万元（截至二零二三年六月三十日止六个月：人民币777.8百万元），同比增长约78.6%。二零二四年上半年，本集团根据商品房认购书的合同销售金额约为人民币5,389.7百万元（截至二零二三年六月三十日止六个月：人民币2,953.1百万元），同比增长约82.5%，主要来自于白石洲项目一期，珠海玺悦湾及绿景国际花城的销售贡献。权威机构克而瑞发佈的数据显示，本集团获登二零二四年上半年深圳住宅预售项目销售金额第六位。尤为值得一提的是，全国最大体量的城市更新综合体「绿景白石洲」，在深圳豪宅销量排行中，成交套数和成交面积均位居前列，夺下了上半年深圳持销项目双冠王的称号。在上半年购房需求疲弱的大环境下，本集团能够实现销售额的逆势增长，这不仅是对集团战略执行能力的肯定，也是产品竞争力的最佳证明。 白石洲城市更新项目是本集团对标全球一线都市超高标准打造的城市更新标桿之作。该项目落子城心（南山华侨城核心处），近后海金融总部基地、深圳湾超级总部基地、留仙洞总部基地、高新园总部基地等四大总部基地，未来週边还将迎来众多优质企业项目。从创新到孵化，从上市到总部，绿景白石洲週边已经形成相对完备的产业闭环，企业、人才等也逐渐形成优势聚集效应。绿景白石洲建筑面积约500万平方米，是集商业、办公、酒店、文旅、居住于一体的「无边界共享城」，也是以约400米双子塔国际超甲写字楼、约7万平方米国际高奢酒店（拟引进）、轻奢酒店等超配建筑，全线填补华侨城片区空白的「城市封面」。此外，从一期南山外国语集团白石洲学校设计方案的确定、商业发佈会启幕，到学校的动工、商业运营品牌及主力业态的确认，项目的学校、商业同样将加码兑现。 绿景红树湾壹号项目是本集团的大成之作，项目位于深圳市福田区，南邻红树林自然保护区，享有一线无遮挡海景资源，隔海拥揽香港湿地公园景观；北瞰高尔夫球场、福田CBD建筑群景观；西望深圳湾15公里滨海休閒带，景观资源丰富。该项目分两期开发，一期绿景红树湾壹号，总建筑面积约31万平方米，集商务公寓、星级酒店、超甲级办公、3栋住宅、佐阾高端主题Mall于一体，于二零一八年十月开盘，是大金沙片区首发更新项目。二期为绿景尚悦府，总用地面积约2.4万平方米，总建筑面积约30万平方米，于二零二四年五一前后完成为期7天的集中交付工作，提前2月盛大交付千户雅宅，交出「品质+速度」的满分答卷，让业主的居住理想全景呈现。 绿景黎光项目位于深圳市龙华区观澜街道石园街与黎新路交汇处，紧挨观澜高尔夫球场，无敌景观，是黎光村代表城市更新项目。项目拆除用地面积53,101平方米，开发建设用地面积39,584平方米（含436.9平方米零星出让土地），规划容积为157,941平方米，规划容积率为4.0。未来，该项目将无缝链接地铁22号线「黎光站」，轨道22号线是深圳市中部发展轴上的一条市域快线，承担福田主中心对龙华和东莞等地区的辐射带动作用和缓解中部走廊交通压力的功能，实现福田主中心与观澜组团中心45分钟、临深片区60分钟通达的规划目标。 珠海东桥城市更新项目（珠海玺悦湾）为本集团择址珠海主城核心板块－南湾，重本精工倾力打造约80万平方米湾区人文生活标桿，以健康智慧系人文社区、纯粹的产品、国际精装品质、标桿服务体系为一体的高端人居大盘项目。项目总建面约80万平方米，分为北区、中区、南区三个地块进行打造，地理位置优越，拥山、河、城景多重景观资源，占据湾区超级交通枢纽中心，集享海、陆、空、轨、桥、地铁六大交通体系，多维度立体交通网络，完善配套设施。 绿景国际花城位于广东茂名化州市老城核心区的边缘，且毗邻全市最大的生态公园－橘洲生态公园；项目地块内部拥有丰富的山、水及原生植被资源，东南面与西南面均为连绵起伏的自然山峦，南面的狮子岭和西湖（规划中）是化州市最大的生态公园，自然景观优越。该项目总建筑面积约240万平方米，计划建成集山水美墅、湖景洋房、高层住宅、精品酒店、风情商业街及其他生活配套于一体的原生态大型社区暨粤西超级商住航母，打造化州城市生活新居住品质。 商业物业投资与经营 期内，本集团坚持实施「住宅+商业」的双轮驱动战略，同时拥有「NEO」和「佐阾」两大复合商业综合体品牌，其中包括：NEO都市商务综合体、佐阾香颂购物中心、佐阾红树林购物中心、佐阾越溪购物中心、佐阾化州购物中心、佐阾锦华购物中心、佐阾1866商业街以及其他商舖及投资物业。于报告期内，本集团持有商业物业项目超过30个，总建筑面积超过160万平方米，来自商业物业投资与经营的收益约为人民币342.7百万元（截至二零二三年六月三十日止六个月：人民币356.1百万元），同比减少约3.8%。 深圳NEO都市商务综合体于二零一一年全面落成并投入运营，为本集团首个NEO项目。项目位于深圳福田中心西区，是深南大道上极具昭示性的地标建筑，总建筑面积逾25万平方米，由A、B、C三栋塔楼及裙楼商业组成，涵盖国际甲级写字楼、商务公寓、高端餐饮及服务型商业等多元业态，致力于为企业提供全新的商务办公及生活体验。凭藉出色的综合处理问题能力以及对城市的理解，领先的运营管理和创新商务理念，本集团将NEO改造成了一个标誌性的地标项目，而且吸引了众多全球500强及总部经济企业入驻，显现出了高客户满意度、高出租率、高品牌美誉度三大成效，为深圳的城市发展做出了重要贡献。项目投入使用后最高实现99.8%招商率，刷新了深圳同期甲级写字楼出租率和速度的双记录，商业物业投资收入近几年稳步增长。项目还先后斩获「广东年度金牌商用物业」、「广东省城市更新示范项目」等奖项。截至二零二四年六月三十日，NEO都市商务综合体的出租率约为76%（截至二零二三年六月三十日：80%）。 香港绿景NEO大厦位于九龙东中心区域，总建筑面积约5.6万平方米，集绿色、健康、智慧及场景于一体，缔造新办公体验，释放商务发展新动能，成就高质量商务生活圈，是国际甲级标准写字楼，也是本集团迈向NEO品牌国际化的重要一步。项目毗邻「起动九龙东」办事处，拥享九龙东千亿商圈，揽永久性无遮挡维多利亚海港景观，承接世界级经济枢纽，享成熟基建配套、先进设施及优越服务，受益于政策支持，坐享九龙东发展红利，以更高的姿态对话世界经济态势，共同建构全球最优金融生态圈，接轨时代发展机遇。作为进军香港的首个商业项目，香港绿景NEO对于本集团进军香港物业市场具有战略意义，同时将巩固集团于商业物业领域的领先地位以及其在粤港澳大湾区发展的市场地位及品牌影响力。该项目自启动招租以来市场反应热烈，招商成果丰硕，已落实多家跨国金融、地产和科技龙头企业进驻，与项目「九龙东全海景智慧金融中心」定位一脉相承。截至二零二四年六月三十日，项目物业出租率约73%（截至二零二三年六月三十日：71%）。 佐阾购物中心是本集团潜心打造的首个专注社区邻里商业的购物中心品牌，突破单一项目的运营模式，形成系列化、规模化、品牌化的战略佈局，与NEO都市商务综合体并称为绿景商业地产两大主力产品模式。佐阾系列购物中心目前有8个成员，以新兴主动式「服务于社区的商业」，区别于传统被动式的「社区内的商业」，有机融合社区功能与商业配套，以便利性、效率性、体验性以及时尚性元素，组合成亲情共用、家庭娱乐、儿童成长、社区客厅四大空间，以满足城市居民的购物、娱乐、社交、健康与文化需求，以真正必要的方式提供生活中基本的并真正需要的产品与服务；集19项基本生活必备功能于一体，全方位打造便利、体验、经济、时尚的新型社区购物环境，助力城市社区居民提升生活品质。截至二零二四年六月三十日，佐阾购物中心综合出租率约为79%（截至二零二三年六月三十日：85%）。 综合服务 本集团向其住宅及商业物业的客户及租户提供综合服务，包括物业管理服务、酒店运营及其他，在提升客户体验的同时，也增强了自身的市场竞争力。截至二零二四年六月三十日止六个月，本集团综合服务产生的收益为人民币210.9百万元（截至二零二三年六月三十日止六个月：人民币211.0百万元），同比减少约0.1%，通过多样化的运营，带来持续的现金流，进而为集团长期稳定发展提供支持。

二零二四年上半年，中国房地产政策的宽松和刺激措施在一定程度上提振了市场情绪，供需两侧同时发力，购房需求得以释放，房地产市场加快迈入企稳恢复期。据CRIC不完全统计，上半年全国各地共推出楼市优化政策341次，购房限制性政策持续松绑，财税端购房激励政策批量发佈。然而，市场的实际表现与政策预期之间存在差距，新房市场整体尚未明显改善，政策效果还需一定时间显现。据中指研究院预计，下半年，在政策托底和高基数效应减弱影响下，全国新房销售同比降幅将逐步收窄，但投资开工表现或延续偏弱走势，市场仍处筑底阶段。 期内，深圳出台一系列利好政策，增强置业者信心，随着宽松政策不断加码助力，激发了市场活力。这些政策一方面推动前期积压的需求加速入市，另一方面催生了新增需求，最终令成交量出现明显增长。上半年，全市二手房共成交25,565套，同比增长30.7%，环比增长25.5%，其中二手住宅21,394套，同比增长31.8%，环比增长29.4%，创下二零二一年下半年以来的新高。 面对日益短缺的土地资源，城市更新既是深圳这个国内行政辖区面积最小的超大城市实现可持续发展的现实需要，也是响应社会发展需求，落实经济、社会、生态各领域综合发展目标的重要实施路径，成为集保障产业转型升级、保护传承历史文化、补齐民生短板以及推进土地节约集约利用等多维目标于一体的实施性综合工程，涉及到深圳城市发展与治理的方方面面，其健康有序、可持续推进将对深圳创建社会主义现代化强国的城市范例具有重要支撑作用。 伴随城市化进程的不断加快，深圳飞速发展，城市中心区土地资源越发稀缺，本集团从一九八八年开始便进军城市更新领域，九成以上的土地都通过介入城市更新的模式获取，这在主流开发商中比较少见，无疑抢占发展先机。一路走来，本集团累积了大量的旧城改造及城市更新经验，90%的城市更新项目均位于深圳，且在区域内有一定的知名度，包括绿景蓝湾半岛、绿景虹湾、绿景红树湾壹号、绿景NEO等均称为区域精品项目，与深圳共同生长，相互成就。作为城市更新专家，本集团一路行稳致远，坚持数十年，以稳健贯之的发展策略，成功开发诸多单个大体量旧改项目，已经扎根大湾区核心城市核心板块。 展望未来，本集团将坚定深耕粤港澳大湾区的战略决心，在机遇与挑战并存的市场环境下，紧抓粤港澳大湾区以及深港合作规划红利，以前瞻性的战略眼光，开发更多更优质的精品项目，打造极致沉浸场景与深度体验式消费，持续提高城市的人居环境和生活品质，助力城市发展。集团将以四十年来始终如一的初心、对城市更新的沉淀及对大城交付的决心，孜孜专注，品质至上，用销量印证市场选择，用兑现印证企业实力，推动「大城价值」 兑现的步伐稳健穿越週期。