经营回顾
整体表现
于回顾年度,本集团之净亏损增加6%至约港币28,900,000元,乃经扣除以下各项的影响:(i)毛利较二零二二年增加约港币4,250,000元;(ii)于二零二二年录得出售物业收益港币7,462,000元,而于二零二三年则透过出售一间附属公司而录得物业出售亏损港币900,000元;(iii)于二零二二年(而非二零二三年)收取政府补贴港币2,266,000元;(iv)投资物业的公平值亏损较去年增加港币1,900,000元;(v)于回顾年度录得汇兑收益港币992,000元,而于前一年则录得未变现人民币汇兑亏损港币7,735,000元;(vi)于回顾年度录得所得税抵免港币4,229,000元,而于前一年则录得所得税开支港币90,000元;及(vii)融资成本较前一年增加港币5,244,000元。
本集团于二零二三年的收入增加约46%至港币53,037,000元,而毛利增加约24%至港币21,711,000元。两项增幅乃主要归因于旅店及款待业务分部。
其他收入减少67%至港币4,491,000元。此乃主要由于本年度并无录得出售仓库物业的收益港币7,462,000元及政府补贴港币2,266,000元(包括香港特别行政区政府的防疫基金项下保就业计划用作本集团支付僱员前一年薪金的补贴)。减少总额部分被回顾年度之汇兑收益港币992,000元抵销。
由于香港银行同业拆息率自二零二二年七月起逐步上升,故融资成本增加港币5,244,000元。行政开支减少港币6,520,000元至港币29,849,000元,主要归因于在二零二二年录得人民币存款未变现汇兑亏损港币7,735,000元,而二零二三年则从缺。倘撇除未变现人民币汇兑亏损,行政开支按年增加约4%,主要归因于回顾年度新增的酒店业务产生额外行政开支。
于二零二三年十二月三十一日,本集团之资产净值为约港币252,474,000元,而每股资产净值为约港币0.77元。本集团之总资产及总负债分别为约港币417,747,000元及港币165,273,000元。
于二零二三年第一季,随着COVID-19渐渐消失,经济活动开始复甦。受境内旅游以及大型会议及活动回归所大力推动,香港及澳门的国内生产总值按年同比增长分别3.2%及80.5%。于年初,本集团的旅店及款待服务组合新增了一间新酒店,以把握旅游业复甦的连锁效应。因此,本集团于本年度的收益及毛利显着增长。儘管如此,全球需求疲弱及货币状况收紧的持续不利因素限制了旅游业于疫情后全面反弹。
于二零二三年第一季,随着COVID-19渐渐消失,经济活动开始复甦。受境内旅游以及大型会议及活动回归所大力推动,香港及澳门的国内生产总值按年同比增长分别3.2%及80.5%。于年初,本集团的旅店及款待服务组合新增了一间新酒店,以把握旅游业复甦的连锁效应。因此,本集团于本年度的收益及毛利显着增长。儘管如此,全球需求疲弱及货币状况收紧的持续不利因素限制了旅游业于疫情后全面反弹。
于过去一年,经营开支的通胀压力及高企利率为我们的获利财务表现构成负面影响。由于所产生的利息开支超出所赚取的利息收入,因此以银行存款抵押的部分银行贷款已于银行存款到期时偿还,儘管如此,融资成本因资本成本高昂而于年内增加接近一倍。
整体而言,本财政年度于复甦路上面对重重挑战,其中包括因港币与强势的美元挂钩致使人民币兑港币转弱,削弱了内地旅客(为到访香港旅客的主要组成部分)的购买力。另一方面,北上至邻近内地城市旅游造成的消费流失亦对本地零售业构成威胁,并对其他行业亦产生影响。
物业投资业务
于回顾年度,香港及澳门投资物业之租金收入总额为港币2,796,000元,与前一年相比减少约27%。此乃主要归因于澳门一间零售店舖及一项太古城物业自二零二三年第二季起于其各自的租约被提早终止或到期后开始空置。若将租金收入总额与原投资成本进行比较,出租投资物业的回报率约为3%。于回顾年度,投资物业估值亏损为港币4,700,000元,令分部亏损增加至港币10,539,000元,且于二零二三年末投资物业之总估值下跌至港币114,300,000元。
于香港,来自本集团位于上环的一间零售店舖以及位于太古城的住宅单位之租金收入总额减少约13%至港币1,200,000元。将租金收入总额与原投资成本进行比较,投资收益率为约5%。租金收入减少乃主要由于在年内出售的一个太古城投资物业之租金收入丢失所致。
来自澳门物业的租金收入减少约35%至港币1,596,000元,主要由于一间零售店舖的租约在二零二三年二月按租户要求提早终止后开始空置。一个办公室单位自疫情以来已空置大约三年。若将澳门物业的租金收入总额与原投资成本进行比较,所录得之平均收益率为约3%。
本集团投资物业所在的香港及澳门房地产市场于二零二三年均面对众多不利因素,包括境内旅游业的反弹逊于预期及利率高企。该等因素导致大量投资者从市场中撤走。企业被迫首要节省成本而非扩充,同时住宅需求因借贷成本上升而受到抑制。于十二月,就一间空置接近十个月的澳门零售店舖签订两年期的租约,租金仅为疫情前水平的一半。于香港,本集团于二零二三年第二季正值住宅物业价格开始录得跌幅时透过公司转让出售一个太古城投资物业时录得港币900,000元的亏损。于回顾年度,并无收购投资物业。
目前,资本成本高企、持续的地缘政治紧张局势以及随着香港及澳门居民从性价比角度愈来愈频密地跨境购物或用餐,预计此将于短期内阻碍经济增长。然而,物业市场仍有望逐步复甦。于近期颁佈的二零二四年至二零二五年财政预算案中,香港特别行政区政府即时取消所有住宅楼宇的降温措施及就物业按揭贷款提升最高贷款估值比率。于政策改变后,根据美联物业的资料,于取消降温政策后首五日的香港新房屋销售较两个月前增加十倍。于二手市场中,香港十大屋苑于过去一个週末的交易量跃升至超过一年的高位。澳门特别行政区政府于本年较早时亦实行类似举措,以刺激低迷的物业市场。展望将来,利率的潜在下调及源于各种人才输入计划的需求对物业市场势头及我们的投资物业得以持续的资本增长而言为良好的迹象。物业市场复甦的时间及速度仍不确定,同时本集团将专注于吸引及挽留优质租户以及确保获得持续的租金收入。
发型设计业务
本分部的营业额较二零二二年增加约5%至港币15,832,000元,其中,服务收入的营业额增加6%,而产品销售则下跌14%。与前一年的净亏损港币295,000元相比,分部净亏损增加至港币1,275,000元。此主要由于经扣除(i)收益增加,(ii)使用权资产减值亏损港币1,339,000元,(iii)于前一年(但于回顾年度并无)收取政府补贴港币377,000元,及(iv)使用权资产折旧及员工成本上升。
收益增加乃由于二零二二年的基数相对较低,当时发型屋暂停营业约一个月以执行政府的防疫抗疫措施。事实上,收益于二零二三年下半年下降,乃由于为收入基础贡献重大金额的其中一名高级发型师从本集团离职。产品销售亦录得跌势,乃由于经济复甦较预期慢,部分客户可能已转移至价格较低的头发产品。随着劳工短缺及劳工成本一直上升(尤其是流失率高的学徒),此情况持续影响我们的营运。
展望将来,本集团将继续紧贴市场趋势及探索新业务机会,并从现有及潜在客户扩阔本集团的收益来源。我们的客户群包括寻求优质头发护理服务的较高端中年人士。利用各种头发产品(包括处理因年纪或其他外部因素导致的脱发问题)扩充驳发服务将为彼等提供更多发型选择及帮助彼等重拾青春容颜。随着业务策略持续演变及修订以发展我们的现有业务,本集团将积极探索及开发每一项潜在获利的业务,包括但不限于在机会出现时与发制品行业的战略伙伴合作。
旅店及款待服务业务
本分部的营业额增加117%至港币31,393,000元,分部溢利为港币3,540,000元。营业额增加乃主要归因于两间现有宾馆及旅馆的收入均有所增加,且油麻地一间有22间客房的酒店于今年一月加入我们的组合。上环宾馆及北角旅馆的营业额分别较去年增加76%及47%。上环宾馆及北角旅馆的平均房价均较二零二二年疫情期间分别增加73%及46%,且维持约90%的高入住率。由于新投入营运的油麻地酒店房价较高,较大的客房面积以及配有独立休息区及小厨房,以上特色乃市场独有,瞄准了家庭旅客这一细分市场。除了为分部带来收入外,整体平均房价按年同比增加99%。分部溢利减少,主要由于回顾年度并无获得二零二二年疫情期间获得的政府补贴港币943,600元。倘不计及港币943,600元的政府补贴,分部溢利较二零二二年疫情年度增加27%。分部财政改善令人鼓舞,乃经计及(i)分部相关融资成本因利率高企而于两个年度上升约125%,(ii)于回顾年度产生非常规维修及保养开支以修饰及升级部分房间的装置及设备,及(iii)油麻地业务仍处于组建团队和改进业务营运的起步阶段,并未作出积极贡献。
随着中国边境开放以及会议、贸易展览及活动数目逐步增长,香港旅游发展局(「旅发局」)宣佈与二零二二年仅六十万人次相比,二零二三年全年共有三千四百万人次旅客到访香港。每日抵港旅客的平均数目亦反弹至疫情前水平超过50%。在统计学上而言,中国内地仍然为香港的最大来源市场,而东南亚市场的复甦则最为迅速。就旅游目的而言,会议、奖励旅游与展览(会展旅游)旅客已复甦至疫情前约70%,其已超越休閒分部成为复甦最快的分部。此等增幅推动本业务分部中的入住率及平均房间出租率上升带动收益增长。
于过去一年,旅发局集中于将香港与世界各地的旅客重新连繫及推动香港旅游业稳定复甦。一系列的大型活动再次重回以增强本地的良好氛围,并推广「你好,香港」及「香港夜缤纷」等活动以振兴旅游业及消费。未来,旅发局将继续利用最近期的全球旅游趋势及消费者需求,并于多个旅客来源市场进行针对性推广以刺激旅客到访香港的兴趣。香港正准备迎接新一波中国大陆旅客,乃由于青岛及西安近期获纳入个人游计划项下的合资格城市清单。儘管政府采取了所有有关举措以推动旅游业,鉴于迄今航班载客量仍远远未及疫情前的水平,款待业的复甦于短期内亦将受到航空业人手短缺、能源成本上升及旅游成本高企所带来的阻碍。众多本地人士均花费于短途旅行前往热门目的地(例如日本以及深圳及大湾区其他城市),令本地宅度假的需求转弱。令挑战进一步加剧的是,众多中国内地入境旅客选择于香港渡过白天但不过夜,乃由于彼等意识到香港房价与中国内地房价的巨大差距。话虽如此,然而倘与罗马、巴黎、伦敦、东京及纽约等全球门户城市相比,香港房价仍然存在庞大的发展空间让其攀升。此情况指出可能需要取得良好的平衡,以回应香港酒店于各种消费价位的竞争力、敏感度及吸引力,从而满足中国内地及国际旅客的需求。
营运效率及推动收益增长将继续为业务分部于二零二四年的首要任务。我们预见到未来实现增长将十分艰巨,乃由于市场从业者之间的竞争愈来愈激烈、消费者偏好一直改变及愈来愈多旅客偏好支持环境、社会及管治(「环境、社会及管治」)的酒店。我们正处于一个不同类型旅客的年代,其中一类为更多知情及要求更高的旅客。作为酒店营运商,我们愈来愈意识到于业务中采纳可持续发展及更广泛的环境、社会及管治原则之重要性,并在我们的能力范围内实施环境、社会及管治措施以展示我们对环境标准、能源及用水效率以及废物管理的承诺。
证券投资
于二零二三年一月,香港股票市场于年内达致高峰,乃由于对重新开放的期望刺激了投资者气氛。然而,由于各项因素,市场于年内余下时间呈现跌势。首先,美国地区银行危机及联储局利率前景产生的不确定因素影响了市场信心。其后,对北京打压科技行业、房地产持续低迷以及生产活动及消费放缓的关注进一步加剧了市场下跌。于二零二三年,恒生指数下跌了14%,而香港联交所证券市场的市场成交量与去年同比下降约16%。香港股票市场为二零二三年表现最差的股票市场之一。就于年末持有的证券投资而言,回顾年度的公平值亏损增加1%至港币11,560,000元。
于二零二三年十二月三十一日,本集团按公平值计入损益之财务资产为约港币51,098,000元(二零二二年十二月三十一日:港币58,940,000元)。证券投资组合包括具有合理股息率及流动性高的香港蓝筹股份及房托基金单位。于回顾年度,证券投资所得的股息收入录得港币2,935,000元。目前,香港股票资产被严重低估。根据国际标准,许多具有健康前景并提供具吸引力股息的股票之市盈率非常低。按照惯例,利率高企会对资产价格(包括证券)构成下行压力。当中国及香港的营商环境改善以及利率下降时,本集团证券投资的价格最终将上升至反映其实质价值。
物业项目管理业务
于回顾年度并无录得收入,亦无已完工或进行中的项目,乃由于在十分低迷的物业市场中未能从新住宅买家获得装修项目。于二零二三年撇减去年超额拨备的专业开支后,分部录得港币8,000元的溢利。
随着经济及物业市场进一步复甦,我们致力透过寻求与本地知名建筑师╱室内设计师合作以发掘更多新项目,以复兴本业务分部。
其他业务分部
本集团透过本公司间接全资附属公司世纪建业融资有限公司(「世纪建业融资」)从事借贷业务。该公司根据放债人条例持有放债人牌照,可于香港从事借贷业务。于回顾年度,放债业务录得营业额港币81,000元,而分部溢利则为港币1,000元。
于二零二三年,世纪建业融资订立三笔合共为数港币2,560,000元的无抵押个人贷款,当中,港币2,000,000元为一笔于到期后重续的贷款,而借款人于重续后已偿还港币300,000元。截至二零二三年十二月三十一日止年度,本集团并无就未偿还应收贷款产生任何减值。
我们预期该分部的营运规模很小,服务的客户一般基于转介性质,并经仔细考虑信贷风险。管理层已制定建立内部监控系统的基本政策。本集团将采取审慎方法以及就贷款组合的组成及向各客户收取的贷款利率定期检讨,以最大化借贷业务的回报及分散信贷风险。借贷业务的资金来自本集团的内部资源。
地缘政治紧张局势及经济增长势头弱化于二零二四年将继续影响全球市场。宏观经济面临不确定性,包括俄罗斯及乌克兰之间持续且未解决的战事及于二零二三年十月爆发的以色列—哈马斯战争。后者导致出现人道主义危机,世界各地均出现了要求停火的抗议活动。这场衝突推测有可能扩大及升级为一场区域范围的衝突,导致区域贸易减少、能源成本上升及消费者保障减少,从而使全球经济暴跌。全球而言,二零二四年为历史上最大的选举年,经济将被全球政治面对的不确定性所牵引,并可能持续一整年。与此同时,结构性问题继续影响中国的经济,美国及欧盟的反倾销调查及关税干扰了贸易,北京已意识到产能过剩为于二零二四年将面对的主要挑战。然而,中国政府最近加快推出刺激计划,并将二零二四年的国内生产总值增长目标设定为约5%,有关目标被视为必要及可行。
于国内,资本市场于二零二三年疲弱,乃主要归因于利率大幅上升及经济复甦较预期慢。于本年年初,市场对联储局提前降息持乐观态度,直至联储局主席鲍威尔在三月初重申,彼预计利率将于本年开始下调,但尚未能透露具体时间。于进行为期两天的会议后,联储局于二零二四年三月二十日宣佈将利率维持于去年七月起的5.25%至5.5%不变,但表示仍预计今年将降息三次。因此,现在市场更广泛的观点是,于二零二四年下半年逐步下降前,利率经已见顶并将于目前稳定下来。虽然本年的降息速度仍然为市场的主要焦点,但目前的高利息支出将继续拖累本集团的最终财务表现,掩盖我们迎来业务营运的改善。
展望将来,在旅游业持续复甦及政府持续刺激经济的推动下,香港及澳门经济预计将于二零二四年维持增长。香港财政司司长陈茂波于宣佈若干振兴低迷房地产市场的措施以支持经济时,称彼预计香港经济于本年将增长2.5%至3.5%。报道亦引用了澳门经济财政司司长李伟农的发言,彼称澳门国内生产总值于二零二四年的增长将达约10%,相当于恢复至二零一九年水平约90%。于两个城市各自的二零二四年施政报告中,在振兴本地经济及改善民生的各项财政措施中,均十分强调促进香港及澳门的旅游业。于二零二四年上半年,香港将会举办超过八十场不同主题及类型的大型活动,并于未来三年将会投入港币一亿元以用于推广大型活动。其中一个亮点为香港、广东省及澳门将于二零一五年联合举办第十五届全运会。同样地,澳门特别行政区政府于本年将估计斥资二亿三仟五百万澳门元,透过路演及资助澳门机票于海外目的地积极推广澳门,以吸引国际游客到访澳门。此外,基建的持续发展将改善休閒及旅游游客进入澳门的途径及于澳门内的活动。由于政府采取了为刺激旅游业所实施的所有有关举措,主观愿望本集团于香港的旅店及款待服务业务将受益于分部业绩的改善,并为拓展澳门旅店及款待服务业务的可行性研究提供了数据支持。
香港及澳门的经济有望及预期将于二零二四年逐步复甦,但宏观环境状况仍对复甦步伐构成不确定因素。本集团对市场前景抱持谨慎态度,并于加强现有业务的同时审慎探索新业务机会。透过全体僱员的努力,相信本集团将能克服当前艰难的经营环境。
