于二零二三年上半年,随着疫情相关措施放宽及边境管控获解除后,中国的总体经济状况略有改善。然而,在各种宏观经济因素的推动下,令房地产市场和建造业继续面临挑战。
中国宏观环境仍然较为低迷,中国房地产销售急剧放缓,物业价格下跌。与此同时,地产发展商在透过资本市场的传统渠道筹集资金方面遇到困难,对市场大部分同业的资金流动性造成巨大压力。
面对市场的动态变化,中国和地方政府出台了多项利好政策,促进房地产行业健康发展。预计稳增长政策将继续加码,新一轮货币宽松将以降息为主,金融支持力度也将加大,形成协同效应。公司管理层预计,近期地方政府对房地产开发商出台的各项支持性综合政策将对整体市场状况产生积极影响。
自二零二二年六月下旬以来,由于未能偿还部分到期贷款和票据,本集团在履行到期负债方面遇到财务困难。为了与债权人实施有序管理的重组计划,公司已于二零二二年七月向百慕达法院申请委以重组债务为目的委任“低度干预”临时清盘人,并于二零二二年八月十五日获得百慕达法院批准(百慕达时间)。本公司已于二零二二年八月十六日、二零二二年十月三十一日、二零二三年二月六日、二零二三年五月二日及二零二三年七月三十一日就委任联合临时清盘人及呈请发佈公告。最近,百慕达最高法院商事法院首席法官将呈请的聆讯推迟至二零二三年十月六日(百慕达时间)。本公司将适时就债务重组及呈请的进展作出进一步公告,以向本公司股东及潜在投资者通报最新情况。
于二零二三年上半年,本集团录得合同销售额合共人民币653,000,000元(截至二零二二年六月三十日止六个月:人民币1,200,000,000元)与上期相比下降46%。市场低迷对公司变现库存或实施任何资产处置计划的能力产生了重大不利影响。
于二零二三年上半年本集团交付之建筑面积为129,000平方米(截至二零二二年六月三十日止六个月:66,920平方米)及录得除直接税前物业销售收入人民币1,059,000,000元(截至二零二二年六月三十日止六个月:人民币762,000,000元),较去年上半年之数字增加39%。本集团已交付七个(截至二零二二年六月三十日止六个月:八个)项目的物业,分别为广州天誉半岛、天誉珠海湾、南宁天誉花园、南宁天誉东盟创客城、南宁檀府·印象、昆明安宁林溪谷及昆明天誉城。
于本期间内,本集团按项目划分之已确认物业销售之除直接税前的销售金额及已交付建筑面积如下:
B.物业组合
截至二零二三年六月三十日,我们之项目组合与潜在土地储备之总建筑面积为33,000,000平方米,主要位于粤港澳大湾区之广州、深圳、中山、珠海、惠州,华南地区之南宁及桂林、华东地区之徐州及南昌,以及中国西南地区之重庆、昆明及贵州。土地储备为我们提供了在可见将来实现可持续增长之强大实力。视乎每个项目之发展状况,我们的土地储备资料分类为第1类「已竣工、发展中或持作发展物业」、第2类「合作项目」及第3类「潜在土地储备」如下:
1.已竣工、发展中或持作发展物业
截至二零二三年六月三十日,我们在中国内地持有十七个房地产开发项目,其中六个已竣工,其他则正在建造或可即时开发,连同我们拥有少数权益或属于我们参与之合营安排的项目及由第三方持有而由我们担任项目经理的其他项目。总括而言,我们现时持有十八个项目之权益,有关项目为已竣工、在建中或留作未来发展。截至二零二三年六月三十日,全部项目提供总计建筑面积约9,900,000平方米。
下表载列物业组合之详情。
附注:
(a)可售建筑面积合计不包括市政设施之不可销售面积、在若干项目分配给合作伙伴及提供并无销售代价安置住房之面积。
(b)昆明安宁林溪谷是一个透过合同安排权利发展之项目,上列项目资料指该项目公司发展中之建筑面积。
(c)合作项目指根据有关协议,由合营企业开发之项目。上列项目资料指项目公司发展中之建筑面积。
于粤港澳大湾区:
(1)广州天誉半岛
项目名为「广州天誉半岛」,由本公司附属公司持有,而一名第三方广州港集团有限公司有权分占落成物业之可发展建筑面积之28%。本集团持有落成物业余下72%之合法业权。
该地块位于广州海珠区洲头咀,广州八大景点之一的白鹅潭畔。项目是唯一一个在广州下城区拥有广阔江景之大型豪华生活社区。项目为总建筑面积约315,000平方米(可售建筑面积合共为160,000平方米)之混合用途发展项目,建有七幢大楼,包括住宅公寓、办公室、服务式公寓,以及市政及其他设施、地下停车场设施及配套商业设施。
于期末,整个项目已经竣工,800个停车位由本集团保留作投资用途。
(2)广州凤尾村项目
该项目为位于广州市黄埔区九佛街凤尾村之旧村改造项目。项目毗邻地铁红卫站,距离广州市中心天河区车程约一小时,并临近国际生物医药创新园。项目涵盖土地之建筑面积合共为2,104,000平方米(可售建筑面积合共为901,000平方米)。
于二零二零年年底,本公司之间接全资附属公司南宁天誉巨荣置业有限公司(「天誉巨荣」)接获凤尾村经济联合社通知,经过广州公共资源交易中心招标公开引入合作企业的程序,天誉巨荣成为项目的竞得合作企业。有关土地之拆卸工程及建造工程已经展开。
(3)广州萝岗项目
该项目位于广州黄埔永和区贤堂路以北。该项目占地50,263平方米,计划建筑面积为122,000平方米(可售建筑面积合共为101,000平方米)。该土地原先批授作工业用途,而管理层计划将该项目发展为服务式公寓及商业物业。管理层现正与地区政府磋商重新发展该地区为商业项目。
广州萝岗项目拥有发展权,让本集团可在取得政府批准更改土地用途后开始发展。在综合资产负债表内,就项目支付之投资成本列为「其他应收款项及预付款项」分类之预付拟建造项目款项。
(4)天誉大健康智慧工业园
该项目名为天誉大健康智慧工业园,位于深圳光明新区东南面。项目公司持有土地之发展权,涉及总建筑面积为183,000平方米(可售总建筑面积为128,000平方米),将发展为创新工业物业、服务式公寓及办公室。我们已完成土地上的清拆工作,工程已经动工。
(5)中山天誉虹悦
该项目名为「中山天誉虹悦」,位于广东省中山市西区北侧的彩虹规划区翠沙路。项目为住宅发展及配套商业物业。项目之总建筑面积约为105,000平方米(可售建筑面积为86,000平方米)。整个项目已竣工,并截至二零二三年六月三十日为止,已经交付予买家。
(6)天誉珠海湾
本集团在一家于广东省珠海平山新城高栏港经济区经营一个发展项目之公司中拥有权益。该项目已经发展为住宅发展项目,总建筑面积298,000平方米(可售建筑面积212,000平方米)作出售之用,而建筑面积22,000平方米则将交回当地政府作为专才之社会资助住房及公共租赁。建造工程正在进行,而管理层预期于二零二五年完成项目。截至二零二三年六月三十日为止,可售总建筑面积为59,000平方米已交付予买家。
于华南地区:
(7)南宁天誉花园
南宁天誉花园及南宁天誉东盟创客城统称为「南宁天誉城」。该项目位于广西省省会南宁市下城区东南方五象新区之商业枢纽。项目定名为「南宁天誉花园」,并已发展为总建筑面积1,202,000平方米之住宅社区(可售建筑面积约为960,000平方米),涵盖65幢大楼,提供住宅及零售物业、停车设施,以及公共及市政设施,而住宅及商业单位则用作安置原居民。整个项目已经竣工,已经交付可售建筑面积合共943,000平方米予买家,余下建筑面积为待售或持作营运青创社区「鱼窝空间」共享工作空间。
(8)南宁天誉东盟创客城
该发展项目覆盖占地194,222平方米之三块土地,位于广西南宁市良庆区五象新区五象大道以北。该项目距离南宁天誉花园仅数步之遥。该项目为一个综合发展项目,分为东西两区并分期开发。计划之总建筑面积为1,305,000平方米(可售建筑面积约为1,047,000平方米)。东区包括名为「天誉东盟塔」之高达346米之摩天大楼,内含甲级办公室、零售物业以及名为「南宁威斯汀酒店」之国际性五星级酒店,另有名为「鱼先生的世界」专为年青人而设之社区发展项目,内含服务式公寓、零售物业及配套设施。西区由住宅及零售物业组成,名为「南宁天誉半岛」。两区之建造工程预计将会分阶段竣工,直至二零二六年为止。于完成后,该发展项目势必成为五象新区之地标。
截至二零二三年六月三十日,可售建筑面积为767,000平方米之住宅及商业单位已交付予买家。就未交付之可售建筑面积280,000平方米而言,管理层计划保留建筑面积50,000平方米持有作长期出租予从事零售及分销业务之租户,而余下建筑面积计划于二零二三年起至二零二六年(天誉东盟塔之预期交付年度)交付。
(9)南宁檀府·印象
本集团与另外两家当地发展商达成安排并组成一间项目公司,持有40%股权权益。该项目位于五象新区核心地带,即南宁良庆区玉洞大道以北,在天誉花园与万科公园之间。该项目名为「南宁檀府·印象」,坐落于面积约为138,000平方米的地块,计划发展建筑面积为749,000平方米(可售建筑面积为584,000平方米),涵盖住宅与商业物业、学校与市政设施。建造工程已经分期竣工。截至二零二三年六月三十日为止,已经交付可售建筑面积合共561,000平方米予买家。
(10)桂林荔浦天誉翡翠谷
该项目之土地乃透过公开拍卖收购。该项目名为「桂林荔浦天誉翡翠谷」,位于桂林市南方之荔浦市。荔浦市位处广西桂林、柳州、梧州和贺州各市之交通枢纽。该地块拥有丰富之自然景观资源,使该项目成为极具吸引力之文化及旅游发展项目。我们计划将该项目发展成为拥有别墅、住宅及服务式公寓、酒店及旅客景点。将发展之总建筑面积为236,000平方米,其中230,000平方米可供销售。建造工程已经展开,并预期于二零二四年至二零二六年交付。
于华东地区:
(11)徐州天誉时代城
徐州天誉时代城」位于江苏省徐州市之江苏徐州泉山经济开发区,地点为徐州时代大道南侧及徐丰公路西侧。该项目为一个生态商住发展项目,并设有住宅和配套商业单位。该项目已竣工,有关总建筑面积为470,000平方米(可售建筑面积为395,000平方米)。截至二零二三年六月三十日为止,已交付可售建筑面积其中378,000平方米。
(12)徐州天誉雅园
该项目名为「徐州天誉雅园」,距离徐州天誉时代城1公里。该地块于二零一七年透过土地拍卖收购。总建筑面积约为205,000平方米(可售建筑面积为153,000平方米)。截至二零二三年六月三十日为止,已经交付可售建筑面积131,000平方米予买家。该项目现正发展为住宅及配套商业发展项目,而建造工程预期将会于二零二三年竣工。
(13)徐州广誉智慧城
该地盘位于九里湖区及徐州下城区以北,邻近张小楼湿地及规划中之湿地园。该项目名为「徐州广誉智慧城」,为一个综合发展项目,总建筑面积为538,000平方米(可售建筑面积为431,000平方米),包括住宅、服务式公寓、商业物业及酒店。建造工程及预售已经展开,并预期于二零二三年至二零二五年完成建造工程。
(14)南昌天誉凤凰樾
该地盘位于江西省南昌市西北之安义县,经评定为国家级环保居住示范区。该项目名为「南昌天誉凤凰樾」,可售建筑面积合共110,000平方米,已发展为别墅及住宅物业、路面商店及酒店。整个项目已经竣工,但须进行若干小型纠正及升级工程。截至二零二三年六月三十日,建筑面积75,000平方米已经交付予买方。
于中国西南部地区:
(15)重庆天誉·智慧城
该项目位于重庆市南岸区,为该市三大中心商业区之一,环抱中央政府区及长江河岸风光。该地段为重庆市十大重点开发区之一。总建筑面积约1,200,000平方米,将会分两期发展为住宅、阁楼式公寓及商业物业。项目公司全部股权于二零一八年及二零一九年分阶段收购。
该项目第一期名为「紫金一品」,已于我们收购项目时完成。第1期包括建筑面积313,000平方米(可售建筑面积254,000平方米)。第二期名为「重庆天誉·智慧城」,是一个综合发展项目,包含总建筑面积达882,000平方米(可售建筑面积为714,000平方米)之住宅、服务式公寓、办公室、购物商场及停车位,其中249,000平方米的建筑面积乃发展作为长期持有的商业物业,余下465,000平方米则用作销售。第二阶段预计自二零二零年至二零二八年分阶段交付,截至二零二三年六月三十日,可售建筑面积合计467,000平方米已交付予买方。
(16)昆明安宁林溪谷
本集团透过与第三方订立合同安排取得权利。该项目名为「昆明安宁林溪谷(一期)」,建于面积约190,800平方米之地块上,计划建筑面积约为295,000平方米(可售建筑面积为240,000平方米),将发展为别墅、住宅及配套商业物业。预售已经展开。预期建造工程已分阶段竣工。截至二零二三年六月三十日为止,已经交付可售建筑面积179,000平方米予买家。
(17)昆明天誉城
此项目之土地乃透过土地拍卖收购。该地块位于昆明安宁市东北面。该项目名为「昆明天誉城」,是一个青年社区项目之第一期及一个住宅发展项目,总建筑面积为507,000平方米(可售建筑面积为389,000平方米)。已于二零二零年推出预售。预期建造工程将分阶段于二零二七年竣工。截至二零二三年六月三十日为止,已经交付可售建筑面积65,000平方米予买家。
2.合作项目
于二零二三年六月三十日,我们的物业组合包括与合营企业共同开发的项目或本集团根据有关协议担任项目管理人之项目。该等项目的总建筑面积约为300,000平方米。
3.潜在土地储备
3.1拟定土地投标
为了准备在未来补充土地,我们已与南宁、徐州及昆明之当地政府或第三方签署多项合作协议,通过未来之公开拍卖取得总建筑面积为11,700,000平方米之土地。当达成协议载列之条件后,该等土地将以拍卖的途径推出。
3.2市区重建项目
本集团亦透过参与广州市当地政府所实施之市区重建计划有关之旧区重建而持有潜在土地储备。这些改造项目估计将会提供合共约4,700,000平方米之建筑面积。对此等项目作出之投资计入综合资产负债表之「其他应收款及预付款」内。
待取得市区重建之政府批文及有待进行之土地拍卖完成后,本集团之土地储备规模估计将增加总建筑面积16,400,000平方米。
C.投资物业
连同发展物业作销售,管理层从本集团之项目投资组合中挑选可提供令人满意之租金收益及具备资本增值潜力之适当物业。截至二零二三年六月三十日,本集团在重庆、南宁及广州持有五项投资物业,总建筑面积约为328,000平方米,总公平价值为人民币2,905,100,000元,于目前及未来赚取租赁收入,详情如下:
1.重庆天誉·智慧城之发展中商业物业
作为有关发展中物业重庆天誉·智慧城之土地转让合同的条件,总建筑面积248,800平方米将发展为商业物业作长期投资用途。当该等物业落成后,将成为重庆市南岸区中央商务区综合体发展项目之一部分。截至二零二三年六月三十日,该物业之公开市场价值为人民币1,298,000,000元(二零二二年十二月三十一日:人民币1,302,000,000元)。
2.南宁天誉东盟创客城之商业物业
项目公司现正兴建总建筑面积50,000平方米将出租予从事零售及分销业务之租户。此投资物业位于现正兴建中的甲级写字楼、一家国际级酒店及一幢摩天大楼之地块之东面区域上。截至二零二三年六月三十日,该物业之公开市场价值为人民币645,000,000元(二零二二年十二月三十一日:人民币657,000,000元)。
3.广州天誉半岛之停车位
已落成物业之800个停车位于数年前已出租予一间管理公司,每月收取固定租金,现时为空置。截至于二零二三年六月三十日,该等停车位之公开市场价值为人民币486,000,000元(二零二二年十二月三十一日:人民币486,000,000元)。
4.天誉花园二期商业裙楼
广州天河区天誉花园二期之建筑面积17,300平方米之商业裙楼已出租予租户。于二零二三年六月三十日,该物业之公开市场价值为人民币424,000,000元(二零二二年十二月三十一日:人民币424,000,000元)。
5.寰城海航广场之办公室物业
于二零二三年六月三十日,广州天河区寰城海航广场之建筑面积1,500平方米之办公室物业已大部分出租。于二零二三年六月三十日,该等物业之公开市场价值为人民币52,100,000元(二零二二年十二月三十一日:人民币52,100,000元)。
6.资本中心办公室物业
香港湾仔资本中心之建筑面积为6,200平方呎(570平方米)之办公室物业已空置。该等物业已抵押为本集团的有抵押贷款,未偿还本金约为港币198,000,000元连同应计但未付利息。期内,由于本集团未能偿还结欠贷款,贷款人已委任香港接管人接管该物业。该物业于本期在本集团简明合併资产负债表中由投资物业转至其他应收款。
