投资物业与酒店及餐饮
本集团的投资物业与酒店及餐饮业务包括其全资拥有的投资物业组合及酒店、餐厅及餐饮业务。
截至二零一八年九月三十日止六个月期间,本集团投资物业与酒店及餐饮业务之收入与除利息及税项前溢利分别按年增加 8%及按年增加 7%至港币 8.28 亿元及港币 4.24 亿元。于二零一五财年上半年至截至三月三十一日止年度之二零一九财年上半年期间,本集团投资物业与酒店及餐饮业务之收入与除利息及税项前溢利之五年复合年均增长率分别为 6%及 8%。
截至二零一八年九月三十日止三个月期间,本集团投资物业与酒店及餐饮业务之收入与除利息及税项前溢利分别为港币 4.11 亿元及港币 2.13 亿元。
投资物业
截至二零一八年九月三十日止六个月期间,本集团物业租赁及管理之收入按年上升 4%至港币 5.97 亿元,而该等业务之除利息及税项前溢利按年增长 4%至港币 3.86 亿元。相关增幅的主要原因是写字楼租金收入因新租户进驻合和中心及订立九展中心新租约而按年上升 8%至港币 2.15 亿元。于二零一五财年上半年至截至三月三十一日止年度之二零一九财年上半年期间,本集团投资物业之收入与除利息及税项前溢利之五年复合年均增长率分别为 7%及 10%。二零一九财年上半年除利息及税项前溢利率由二零一七年同期之 64%改善至 65%。
截至二零一八年九月三十日止三个月期间,本集团物业租赁及管理之收入与除利息及税项前溢利分别录得港币 2.95 亿元及港币 1.92 亿元。
考虑到 E-Max 正在革新蜕变,加上合和中心二期正在施工,本集团预计未来数年零售分部将成为旗下投资物业业务的增长动力。
鉴于经济环境不稳定,本集团将对写字楼租赁业务采取防御性租赁策略,致力以灵活租期与现有租户续租,增加灵活性。儘管如此,相对截至二零一八年六月三十日止财政年度而言,投资物业租金收入有望于二零一九财年维持平稳,写字楼租金收入有望维持平稳增长,从而抵销主要因合和中心租户重组导致的零售租金收入下跌。本集团的目标是透过积极管理物业,一如既往专注于服务及品质,致力提升品牌价值,务求实现可持续增长。
截至二零一八年九月三十日止六个月期间,本集团投资物业之出租率维持于高水平,与此同时主要投资物业之平均租金亦有所上升。
投资物业之出租率及租金
合和中心
截至二零一八年九月三十日止六个月期间,合和中心之总体收入(不包括本集团自用之租约)为港币 2.30 亿元,总体平均出租率为 96%,而截至二零一八年九月三十日止三个月期间,总体收入为港币 1.10 亿元。
写字楼
截至二零一八年九月三十日止六个月期间,租金收入按年增长 3%至港币 1.40 亿元,平均出租率由二零一七年同期之 89%回升至 97%,主要由于新租户进驻所致,而截至二零一八年九月三十日止三个月期间,租金收入则为港币 7,000 万元。于二零一八年第二季度,本集团与国际保险上市公司 AIA 集团签署新租约,租赁合和中心超过五层楼或合共面积约 90,000 平方呎的写字楼空间。于签署新租约后,合和中心写字楼的出租率已达致100%并会提升客流量,将令本集团位于湾仔的零售物业受惠。儘管合和中心二期附近建筑地盘的短期影响,导致现收租金与市值租金之间的差额较去年有所缩窄,本集团不断以资产优化计划提升设施及服务质素,令平均现收租金按年增长 2%至每平方呎港币 46.2元,而平均市值租金于二零一九财年上半年则维持于每平方呎约港币 48.0 元。由于经济环境尚未明朗,本集团预期市值租金增速将转趋缓和。因此,现收租金与市值租金之间的差额将继续缩窄。同时,本集团预期(i)合和中心二期之地盘平整及地基工程竣工及(ii)合和中心二期开业后,将带动湾仔周边进一步升级,届时合和中心的租金将会逐步提升。
本集团将继续对各项设施及服务实行资产提升措施,以保持竞争力,进而提振租金。
零售
截至二零一八年九月三十日,出租率为 95%。本集团将继续扩大其租户组合,并将若干零售租户更换为高质素食肆和生活品味商店,以提供更加多元化的餐饮及购物体验。
QRE Plaza
本集团持续致力改善租户组合,令 QRE Plaza 的租金收入进一步提升。此外,市场推广及宣传活动亦成功提升了「The East」的人气,吸引更多的知名零售商进驻。
截至二零一八年九月三十日止六个月期间,QRE Plaza 的总体收入按年上升 15%至港币2,300 万元,而截至二零一八年九月三十日止三个月期间则为港币 1,200 万元。
利东街
利东街建有绿树成荫的行人通道,配备生活及餐饮设施,共同构成一个赏心悦目的环境格局。利东街是市建局的一个重建项目。市建局将与本集团及信和置业有限公司之间的50:50 合营企业按 40:60 的比例分占净租金收入。利东街总楼面面积约 87,700 平方呎,于二零一六年第一季度开业并获得租客的积极响应。
截至二零一八年九月三十日止六个月期间,利东街之平均出租率约为 98%,平均租金约为每平方呎港币 61 元。
利东街已进一步扩阔本集团之出租物业组合,亦为本集团现有之物业(例如合和中心、QRE Plaza 及 GardenEast)带来协同效应,有助提升本集团湾仔物业组合「The East」的形象。随着合和中心二期落成,此物业组合将成为湾仔最大的零售中心之一。
庄士敦隧道(连接湾仔港铁站与利东街)已于二零一七年十二月开通,使本集团湾仔物业组合与港铁站的连接更加紧密。此外,皇后大道东隧道(连接利东街与合和中心)的申请亦已经提交并就豁免土地补价得到土地及建设谘询委员会的支持,可呈交行政会议考虑。根据现时计划,皇后大道东隧道目标定于二零二三年底前竣工。
胡忠大厦(零售商舖)
本集团亦拥有胡忠大厦内之若干零售商舖,总楼面面积为 17,670 平方呎。该等物业为「The East」之组成部分,并已全部出租予多家知名零售商,包括劳斯莱斯汽车展厅。
GardenEast
GardenEast 在竞争剧烈的营商环境中表现维持稳定,截至二零一八年九月三十日止六个月期间,总体收入按年上升 3%至港币 4,000 万元。服务式住宅的平均租金按年上升 2%,平均出租率则由二零一七年同期之 92%升至 93%。截至二零一八年九月三十日止三个月期间,总体收入录得港币 2,000 万元。
九展中心
写字楼
于二零一八年十月公佈的最新施政报告中,香港政府继续致力推动九龙东转型,将其打造成为启德发展区(「该区」)另一个具有吸引力的核心商业区。随着公共及私人住房的发展,区内人口不断增长,该区将提供更多住宅单位、商业楼面面积以及体育运动与旅游设施。多个政府办事处计划搬迁至该区。另外,港府亦将加强行人通道设施及兴建中九龙干线,贯通油麻地与九龙湾及该区之间的连接。这些举措将产生「群聚效应」,令该区的交通流量增加,进一步推动对提供优质服务的九展中心写字楼的需求上升。此外,随着沙中线的落成,启德站将该区与其他地区连接,交通接驳有望改善,加上九龙东环保连接系统现已处于研究阶段,此等设施均将令九展中心受惠。另外,连接九展中心与启德的行人天桥现时正处于研究阶段。有关豁免土地补价的申请已获得土地及建设谘询委员会的支持,可呈交行政会议考虑。
九展中心写字楼及零售部分之楼面面积现分别为约 750,000 平方呎及 760,000 平方呎。在写字楼方面,截至二零一八年九月三十日止六个月期间,租金收入按年上升 17%至港币 7,500 万元,主要由于与 ViuTV 及选举事务处签订新租约,平均出租率为 93%。平均现收租金按年上升 6%至每平方呎港币 18.1 元,而二零一九财年上半年度的平均市值租金则维持于每平方呎港币 19.0 元。现收租金与市值租金差额较去年收窄,主要由于九龙东写字楼供应增加,导致需求疲弱。儘管如此,本集团已启动进一步的资产优化计划,以分阶段升级服务及设施,包括为租户开设健身房及提供育婴室,藉此提升九展中心的形象。有关升级设施的进一步资产优化计划,例如翻新走廊及洗手间,目前正在规划之中。
截至二零一八年九月三十日止三个月期间,九展中心写字楼租金收入为港币 3,800 万元。
于二零一七年第四季度,本集团与 ViuTV 签订一份九展中心新租约,租赁总面积约70,000 平方呎。其中,33,400 平方呎为写字楼空间,用于设立总部;36,100 平方呎为E-Max 区域,用于在地下层成立一个影视制作工作室。相较前租户而言,此举使租金收入增加约 50%。该租约将于二零一九财年带来全年租金收入。
于二零一八年三月,选举事务处已承诺再租用 21,000 平方呎,租金为每平方呎约港币20.0 元。截至二零一八年九月三十日,政府仍为九展中心写字楼的主要租户,租用楼面面积约 271,000 平方呎,占九展中心写字楼总楼面面积之 36%。
儘管九龙东的写字楼租赁市场竞争激烈,但由于与 ViuTV(33,400 平方呎)及选举事务处(21,000 平方呎)等租户签订新租约,本集团预期将于二零一九财年录得租金收入温和增长。本集团计划采取灵活的市场推广策略及进行改善工程,为写字楼租户提供优质工作环境。九展中心可望受惠于政府办事处搬迁、九龙东活化发展。因此,本集团预期,随着九龙东发展愈趋成熟,日后晋身为第二个商业中心区,届时九展中心写字楼将迎来新一轮的租金增长。
E-Max
E-Max 是一个以娱乐为主题的商场,内设音乐展演空间、星影汇及汇星场馆。本集团已改善星影汇及 Music Zone@E-Max 地下及二楼的租户组合,吸引知名品牌及一般零售商户进驻,有助增加客流,提高 E-Max 的租金水平。
预计九龙东人流量及购买力将增加,本集团于过往数年持续优化 E-Max 的租户组合。于二零一四年,本集团于地下层推出多厅电影院 — 星影汇,并在四楼和五楼推出全新的 E-Max 家居理念。经改善的租户组合吸引了追求品质生活、傢具、厨房及家居设计理念的消费者。于二零一五年,本集团成功在影院周边引入多间食肆商舖,让电影观众及购物者大饱口福。
随着星影汇的开业,E-Max 自二零一四年开始的革新蜕变已取得成效。E-Max 自二零一六年起引进更多元素及流行品牌,广受市场欢迎。本集团已于二零一六年启动一项资产优化计划,旨在进一步优化 E-Max 地下及二楼的租户组合。世界前三大汽车制造商及知名高级汽车品牌「大众汽车」占地约 8,000 平方呎的地下展厅已于二零一六年二月开业。一间超级市场于二零一六年六月在二楼开业。占地约 65,000 平方呎的高级时装特卖场于二零一六年八月在地下层开业,引进 Gap、Vivienne Westwood 及 The North Face 等潮流品牌进驻。于二零一六年十二月,本集团与 B3 楼层的汽车展销场续约,租金提高逾一倍,此举将有助 E-Max 维持其租户组合多元化,并同时获得稳定租金收入。此外,一个占地约 30,000 平方呎的美食广场亦于二零一七年第一季度在二楼开业。
于二零一七年第二季度,本集团开始将位于 B1 楼层占地约 100,000 平方呎的区域(前身为汽车展销场及免税店)改造成零售区,以备扩建地下高级时装特卖场。B1 楼层时装特卖场的新租户已进驻并自二零一八年七月起分阶段开业,当中包括众多知名运动及时装品牌, 例如 New Balance、Royal Sporting House、Dr. Martens、Descente、Munsingwear及 Le Coq Sportif 等。此外,经典室内游乐场「欢乐天地」(The Wonderful World of Whimsy)重回E-Max,令人回味无穷。该游乐场位于B1楼层,占地约 30,000 平方呎,计划将于二零一八年第四季度开业。B1楼层的租户于回顾期内迁出对租金收入造成短期负面影响,但E-Max完成第二阶段革新蜕变所带来的长远潜在增长收益将抵销该负面影响。为吸引更多本地消费,E-Max 已扩大食肆区域面积,以增加客流及来自零售租户之租金收入。
由于食肆区域面积扩大和客流增加、于二零一六年八月开业的地下层高级时装特卖场表现出众,以及 B1 楼层扩建后的租户组合改善,E-Max 于二零二零财年之租金收入目标较截至二零一六年六月三十日止财政年度增加 50%。
会议、展览及娱乐
九展中心仍是香港主要场地提供者之一,致力投身于本港娱乐及会议行业。凭藉因地制宜及配置设施齐全的场地,九展中心能自如应对各类国际活动的复杂需求,包括演唱会、音乐剧、粉丝见面会、颁奖典礼、博览会、竞赛及体育活动。截至二零一八年九月三十日止六个月期间,九展中心已举办 100 场活动,包括展览、演唱会、粉丝见面会、音乐剧及嘉年华会。
汇星场馆仍是香港首屈一指的娱乐中心,截至二零一八年九月三十日止六个月期间,已举办 24 场盛会,来自海内外的人气艺人均在此呈献精彩演出。汇星场馆于二零一八年七月举办首场溜冰音乐剧「The Russian Ice Stars in Beauty & The Beast On Ice 冰上的童话」,获得公众好评如潮。此外,汇星场馆继续获得老客户的认可,例如我们的十年老客户香港婚展会、姊妹专业美容展及运动博览。
Music Zone@E-Max 是香港举办小型演唱会及粉丝见面会的热门场地,吸引了众多日韩知名动漫歌手及配音演员前来登台演出。截至二零一八年九月三十日止六个月期间,共举办 43 场海内外演出。
截至二零一八年九月三十日止六个月期间,九展中心的会议、展览及娱乐业务收入稳定增长,租金总收入(包括设备租赁)达港币 3,800 万元。
星影汇(多厅电影院)
截至二零一八年九月三十日止六个月期间,星影汇为 E-Max 吸引观众逾 330,000 人次。
星影汇仍是举办名人庆典活动的热门场地,截至二零一八年九月三十日止六个月期间,共举办 4 场电影首映礼及红地毡活动,并放映逾 90 部电影,包括荷里活大片、国际得奖名片、港产片,以至不同国家类型的纪录片及独立电影。
星影汇继续致力支持及培养独立电影文化。截至二零一八年九月三十日止六个月期间,星影汇共举办 10 项特别电影活动,包括第五届「辛丹斯电影节:香港」,放映来自二零一八年犹他州辛丹斯电影节的 12 部叙事片及纪录片。这些电影的导演更与辛丹斯全体人员一同来港分享他们宝贵的电影制作经验。另外还推出了各类扩展活动,包括杜比学院大师班、辛丹斯学院工作坊,VR 8K Screening、由美国领事馆支持的 Women PowerExhibition and Screening,以及首届 Secret Outdoor Cinema to Connect Theatre withAdventure。
星影汇亦因应多元文化及社群推出项目,例如「古巴迷你嘉年华」 及「French Friday:Annecy」」 。在古巴浓厚的音乐文化启发下,其与本集团的现场音乐餐厅「1563’ LiveHouse」于「The East」合办了「Cuban Music Night」。「French Friday: Annecy」曾是法国驻港澳总领事馆全力支持联办节目「法国五月」 的一部分。
星影汇深知培养电影行业年轻才俊的重要性,其赞助香港演艺学院电影电视学院的毕业作品放映并将票务销售收入捐赠予该学院。星影汇同时亦赞助香港浸会大学电影学院的「毕业作品放映会」。
星影汇致力支持本集团在企业社会责任方面的工作,共举办 3 场慈善放映及各类赞助活动。受惠机构包括心光盲人院暨学校、圣雅各福群会及城市睦福团契有限公司。
悦来坊商场
位于荃湾区中心的悦来坊商场占地 229,000 平方呎,最近进行的全面翻新和改善租户组合提升了悦来坊之形象,为顾客提供一流、便捷的购物体验。
截至二零一八年九月三十日止六个月期间,悦来坊商场的租金收入按年维持于港币3,200 万元,平均出租率为 98%,而截至二零一八年九月三十日止三个月期间,租金收入为港币 1,600 万元。
酒店及餐饮
悦来酒店
截至二零一八年九月三十日止六个月期间,悦来酒店的总收入按年上升 8%至港币 1.56 亿元,除利息及税项前溢利按年增长 28%至港币 3,500 万元,乃由于客房及餐饮收入增加。除利息及税项前溢利率由二零一七年同期的 19%上升至 23%。客房收入按年增加 10%至港币 1.05 亿元,主要由于平均客房房价按年增加 11%及平均客房入住率维持于 96%的高水平。餐饮收入按年增加 3%至港币 5,100 万元,主要由于宴会活动增加。
截至二零一八年九月三十日止三个月期间,悦来酒店的总收入及除利息及税项前溢利分别为港币 8,000 万元及港币 2,000 万元。客房收入为港币 5,400 万元,平均入住率为 97%。餐饮收入为港币 2,600 万元。
悦来酒店将透过采纳灵活多变的市场策略,维持客人组合多元化以避免过度依赖中国内地的休閒游客,并且翻新客房以维持服务水准,进而继续维持其竞争力。悦来酒店亦将扩大其合作伙伴网络,以拓展其旅行社基础,并筹划各类市场推广活动,以维持其业务量。悦来酒店已动员销售组推出更多促销活动以获得更多业务。
儘管香港酒店业正逐步复甦,但本集团对其前景持审慎乐观的态度。
于二零一八年九月三十日,根据戴德梁行有限公司估计,酒店之市值为港币 32.82 亿元(相等于每间客房约港币 360 万元)。根据一般市场惯例,酒店之资产价值于本集团资产负债表中按成本减累计折旧列账。于二零一八年九月三十日,悦来酒店之账面值为港币 2.97亿元(相等于每间客房港币 30 万元)。这意味着相对已知市值,隐藏价值约为港币 30 亿元。
餐厅及餐饮业务
截至二零一八年九月三十日止六个月期间,九展中心餐饮业务收入逐步增长,达至港币4,300 万元。
自 The Glass Pavilion 于二零一六年八月开业以来,本集团一直致力将其打造为举办婚宴活动的清新雅緻的玻璃天幕场地,并发现年轻夫妇的需求日渐旺盛。截至二零一八年九月三十日止六个月期间,共举办 17 场婚宴。
为进一步加强其竞争优势,本集团将继续提供优质餐饮及服务,并升级设施及设备,务求更好地满足客户需求。
B. 物业销售
合和新城
合和新城为一个分多期开发的综合发展项目,由高层洋房、联排别墅、商业区及康乐设施组成。该项目处于策略性地段,距离广州白云国际机场约三公里,邻近连接机场与广州市中心的高速公路。截至二零一八年九月三十日,该项目共约 483,900 平方米或总楼面面积的 44%(包括 185 座联排别墅及 3,700 个高层洋房单位)已售出及入账。
截至二零一八年九月三十日止六个月期间,由于中国房地产市场政策收紧,本公司并无推出住宅销售。因此,入账收入减至人民币 100 万元,均来自车位销售,而二零一七年同期入账收入为人民币 2.4 亿元。截至二零一八年九月三十日止三个月期间,亦同样主要由于上述原因,本公司并无收入入账。
中国政府已实施多项监管政策,旨在为中国房地产市场建立健康发展的环境。鉴于现时中国房地产市场政策收紧,本集团在采取进一步措施前将继续密切监察市场动向。本集团亦将研究具成本效益的方式以控制建筑成本及提高盈利能力。
本集团现正研究合和新城总楼面面积为 150,000 平方米的商业带的多种可行发展方案。地铁九号线已于二零一七年十二月开始营运,附近的一个地铁站出口已于二零一八年六月启用,将进一步改善本区内交通接驳。
C. 兴建中╱持作发展物业
合和中心二期
本集团已于二零一二年十月二十四日完成办理批地文件并支付港币 37.26 亿元补地价。土地平整及地基工程正在进行中并目标定于二零一九年完成。酒店之建筑工程取得全面进展,目标于二零二一年年底前完工。
城市规划委员会于二零一七年八月批准合和中心二期二零一七方案。获批准方案将改善湾仔南的行人连接。根据现时计划,施工进度将不会受到影响。
预计总投资成本(包括补地价)为约港币 100 亿元。该金额将以本集团内部资源及╱或外部银行借贷拨付。预计合和中心二期落成后将成为香港最大、会议设施最齐全的酒店之一。
合和中心二期发展详情可于其网站浏览:
http://www.hopewellcentre2.com/cht/
资本支出计划注 1(港币百万元)
于二零一八年九月三十日,根据戴德梁行有限公司估计,该项目酒店部分之市值为港币49.16 亿元(相等于每个在建中客房约港币 480 万元)。根据认可的市场惯例,该项目酒店部分之价值在本集团资产负债表中按成本约港币 26.86 亿元(相等于每个在建中客房约港币 260 万元)列账。这意味着相对已知市值,隐藏价值约为港币 22 亿元。
将于此项目实施的道路改善计划将有助改善该区之交通流量及提升行人安全。于皇后大道东及坚尼地道交汇处的道路改善工程已于二零一五年十二月动工。
向公众开放的绿化公园将与此项目一同实施,旨在为公众提供休閒及娱乐之场所。
作为本集团倡议的「湾仔步行通」之重要部分,此项目亦将兴建便捷的行人通道,以连接半山区坚尼地道住宅区、湾仔港铁站以及湾仔北。该行人通道将有助湾仔区各主要地区无缝融合,同时亦为本集团「The East」品牌下各物业提供进出通道,并与本集团现有的湾仔物业组合产生协同效应,进一步增强本集团的经常性收入基础。
山坡台建筑群发展项目
山坡台建筑群包括山坡台 1–3 号、山坡台 1A 号、南固台、妙镜台及捷船街地皮。截至二零一八年九月三十日,该等物业之账面成本总值约为港币 6 亿元。
为实现山坡台建筑群的再发展潜力之余,亦兼顾保育南固台,本集团计划还原及保育位于南固台的一级历史建筑,亦计划兴建一幢提供休憩用地的住宅物业。寓保育于发展规划有待城市规划委员会批准。
皇后大道东 153–167 号
本集团已于二零一八年一月透过为重建而强制售卖进行的公开拍卖,将皇后大道东155–167 号项目扩展为皇后大道东 153–167 号项目。根据现有计划,项目将发展为商业物业,而预计剩余仍待支出资本开支约为港币 4.6 亿元。兴建商业物业的规划申请已于二零一八年五月提交予城市规划委员会。拆卸工程已于二零一八年九月完工,项目预估将于二零二二年开始营运。由于发展项目扩展,合和实业皇后大道东物业组合之间的连接将更加紧密。
湾仔的发展
本集团正不断增加湾仔项目投资以把握其他增长机遇。皇后大道东 153–167 号及山坡台建筑群均毗邻本集团主要湾仔物业组合,将产生巨大的协同效应。合和中心二期的零售空间,以及本集团现有之零售空间,未来将共同组成湾仔最大的零售商业群之一。鉴于湾仔区正在进行重建,区内将发生重大变化。本集团将继续物色机会,增加有关地段的土地储备,以与湾仔现有物业组合及发展产生协同效应。
本集团目前拥有投资物业(包括酒店)的楼面面积合共约 350 万平方呎,加上在湾仔发展中投资物业的楼面面积约 130 万平方呎,集团未来拥有投资物业(包括酒店)的应占楼面面积将增加 37%至约 480 万平方呎。这些位处优越地段的发展中物业完成后将给集团现有物业组合产生协同效应,大幅增加集团的租金收入。
D. 电力
河源电厂一期
截至二零一八年九月三十日止六个月期间,由于总发电量增加及发电厂折旧减少,河源合营企业的纯利由二零一七年同期的人民币 300 万元增加至人民币 3,000 万元,净利润率由 0%上升至 3%。河源合营企业将一如既往,致力制订及执行适当的成本控制措施。
截至二零一八年九月三十日止三个月期间,河源合营企业的纯利达人民币 1,800 万元。
对发电厂可用年期及折旧时间表之会计估计调整自二零一八年七月一日起生效。
经济面临週期性循环。广东省持续的经济发展,显示当地经济週期呈上升趋势时,其电力需求将长期持续强劲。因此,预期河源电厂将会继续为本集团带来稳定的现金流贡献。