1. 物业销售
白石角「朗涛」
本集团于 2014年 5月购得一幅位于大埔白石角的住宅用地,可尽览吐露港无敌海景。该发展项目的可用总楼面面积为 730,870平方呎,或实用面积为 635,612平方呎,由 723个豪华住宅单位及456个车位组成,并已于2020年第四季度竣工。
截至2023年12月31日,按实用面积计算,住宅单位的平均售价为每平方呎21,564港元,而已售车位的平均售价为每个2.63百万港元。累计销售664个住宅单位(占合共723个住宅单位的91.8%)及221个车位(「已出售物业」)。大部分的已出售物业已于过往年度交付予买家。已出售物业中的39个住宅单位(实用面积为50,742平方呎)及25个车位亦已于本报告年度内交付予买家,并贡献相关收益为1,075.1百万港元(2022年:920.0百万港元)。
年内,与项目总承建商已就项目进行最终结算,录得成本节省 388百万港元,我们已于 2023年上半年就此作出调整。于2023年下半年与其他顾问进行最终结算后,进一步录得成本节省13百万港元,导致成本调整总额达401百万港元。其中,300百万港元属于2023年12月底前已交付予买家的单位应占金额,并已于本年度作出相应调整。包括成本修订,本年度「朗涛」录得毛利为798.1百万港元(2022年:457.3百万港元)。
2. 酒店分部 酒店表现
酒店分部的表现录得大幅改善,尤其是在 2023年初与疫情相关的限制取消及重新开放边境后,大中华地区的升幅尤为显着,其他地区的酒店亦出现温和增长。
酒店分部总收益按年上升25.5%至4,932.9百万港元(2022年:3,929.1百万港元)。
酒店分部的业绩亦包括来自酒店管理的管理费收入,以及本集团作为LHI酒店的主承租人所录得的任何盈余或亏损,该等盈余或亏损已列入上述酒店EBITDA表的「其他」项下。
整体而言,于2023年酒店分部录得的EBITDA为1,098.2百万港元(2022年:615.9百万港元),增长78.3%。
欧洲
伦敦朗廷酒店
由于市况反弹,持续吸引国内旅游及国际游客,我们的伦敦酒店表现稳健。餐饮收入主要由来自企业会议及活动的餐饮业务贡献。
北美洲
波士顿朗廷酒店、芝加哥朗廷酒店、纽约第五大道朗廷酒店、帕萨迪纳朗廷亨廷顿酒店及华盛顿逸东酒店
美国地区的客房表现较去年有所改善,乃受惠于休閒、商务旅游及团体分部的良好业务组合。所有酒店的入住率均有所上升,平均房租则保持稳定。
纽约的酒店是所有酒店中最佳表现者,原因是休閒业务表现强劲,加上纽约在本年度举行了多次大型会议,会议期间录得高平均房租。然而,帕萨迪纳的客房表现欠佳,乃由于年内编剧罢工,导致电影及娱乐相关业务减少的影响所致。
受惠于零售和团体业务的绝佳组合,波士顿酒店的客房表现有所改善。
多伦多Chelsea酒店
酒店的表现仍然强劲,其中休閒业务增幅最大,而商业和团体需求均有稳步回升的迹象。
酒店的南座最近完成了客房翻新,为客人提供现代化设施,提升了客人的体验及其在市场中的竞争力。酒店现正分阶段进一步翻新余下客房、公共空间、宴会厅及休閒设施。
澳洲╱纽西兰
墨尔本朗廷酒店及悉尼朗廷酒店
儘管我们位于澳洲的酒店表现持续反弹,但仍未恢复到疫情前的水平。在夏季录得强劲的客房需求后,业务自2023年第二季度后有所放缓。由于航空公司运力有限,国际抵达人数仍低于疫情前的水平。休閒业务及国际旅客的企业需求收缩影响了整体表现。
奥克兰康得思酒店
酒店的表现获得国内需求及商务旅游的支持,但由于航空公司运力有限,机票价格高企,儘管国际旅客人数逐渐增加,但其人数仍远低于疫情前的数字。
餐饮收入主要由社交活动及会议相关的餐饮业务所贡献。
中国内地
上海新天地朗廷酒店及上海虹桥康得思酒店
我们上海物业的入住率及平均房租双双录得强劲增长,主要是受休閒及企业需求所带动,包括于 2023年第四季度举办的中国国际进口博览会等大型展览和其他活动的回归,提振了酒店表现。
另一方面,餐饮业务增长虽然放缓,但下半年与企业会议及活动相关的宴会有积极改善的迹象。
酒店管理业务
于2023年12月底,本集团向12间第三方酒店(约3,500间客房)提供酒店管理服务。
3. 冠君产业信托收入
本集团的核心溢利乃按同一财务期间应占冠君产业信托的分派收入及管理费收入而计算。按此基准,来自冠君产业信托的总收入于2023年下跌8.7%至1,031.4百万港元。其中,冠君产业信托按90.2%(2022年:90.0%)的分派比率宣布的每单位分派减少13.9%,经计及本集团的控股权益由2022年12月底的68.28%增加至2023年12月底的69.23%,本集团应占分派下降12.3%至698.6百万港元。由于冠君产业信托的物业收益净额下跌,2023年的管理费收入亦轻微下跌0.2%至332.8百万港元。
以下内容乃节录自冠君产业信托2023年全年业绩公布中有关旗下物业表现。
花园道三号
由于市场情绪低迷,我们继续以灵活的租赁策略满足租户的不同需要。儘管市场充满挑战且竞争激烈,花园道三号仍能保持 稳定的出租率。于2023年12月31日,花园道三号的出租率为82.8%(2022年12月31日:82.7%)。从事金融业的内部租户扩充业务,略为抵销了租户迁出的影响。
但是,由于写字楼不乏供应,加上即将推出的新供应,中环以至花园道三号的租赁市道持续受压。于2023年12月31日,该物业的现收租金跌至每平方呎91.7港元(按可出租面积计算)(2022年12月31日:每平方呎99.7港元)。租金收益因续租租金下跌而减至1,222百万港元(2022年:1,346百万港元)。
朗豪坊办公楼
虽然朗豪坊办公楼在疫情期间展现出韧力,但在全面通关后,洽租及物业视察活动却有所减少,部分原因是美容及医疗行业受内地医疗旅游市场复苏步伐缓慢所影响。儘管如此,于2023年 12月 31日,朗豪坊办公楼的出租率仍保持在 93.3%的稳定水平(2022年 12月 31日:93.3%)。于2023年12月31日,生活时尚行业租户仍是该物业的主要租户,占租户组合74%。
年内,续见医疗和美容行业于朗豪坊办公楼开展新业务。虽然该物业的市场租金回软,但现收租金大致保持于 2023年 12月 31日的每平方呎 45.9港元(按建筑面积计算)(2022年 12月 31日:每平方呎 46.0港元)的稳定水平。租金收益下跌 3.7%至 350百万港元(2022年:363百万港元)。
物业经营净开支升至 46百万港元(2022年:37百万港元),主要因为租金佣金开支随一名主要租户续租而增加,以及其他经营开支亦见增加。物业收益净额减少6.7%至304百万港元(2022年:326百万港元)。
朗豪坊商场
朗豪坊商场的租户销售额大幅增加 50.5%,高于市场平均水平,主要受惠于全面通关后美容行业的强劲复苏。旅客涌入推动商场人流于2023年稳步回升27%,相当于2019年约九成水平。
美容行业的销售额跃升超过两倍,令分成租金大增 91.9%至 224百万港元(2022年: 117百万港元),连带刺激商场租金收益上升 13.9%至 740百万港元(2022年:650百万港元)。于2023年12月31日,该物业的现收租金亦稳步升至每平方呎185.3港元(按可出租面积计算)(2022年12月31日:每平方呎157.1港元)。2023年基本租金收益为457百万港元(2022年:481百万港元)。随着零售销售回升,大多数租户已于年内重新缴交基本租金。于2023年12月31日,只缴交分成租金的租户比例回落至少于1%。
去年,商场持续引进新租户,务求为购物人士提供更多元化的租户组合。2023年,多于30个新租户进驻朗豪坊商场,包括一家首次在香港开分店的得奖日式汤咖喱专门店。从潮流服饰、生活时尚到宠物超市等不同类别的新租户纷纷进驻商场。我们又对商场进行改装以分间店舖,藉此提高租金回报和产品选择。受租户更替影响,商场于 2023年 12月 31日的出租率为98.6%(2022年12月31日:100%)。
4. LHI的分派收入
按法定会计基准,我们于LHI的投资被分类为附属公司,其业绩于本集团的法定收益表中综合入账。然而,由于LHI主要专注于分派,故此本集团的核心溢利将会按应占分派收入计算。我们相信此举将更能反映本集团投资于LHI所获得的财务回报及经济利益。此举亦与我们计算投资于冠君产业信托(其亦专注于分派)的回报做法一致。
儘管2023年客房及餐饮业务均表现出强劲反弹,但 LHI的整体盈利能力仍受到营运及财务成本不断上涨的影响。
于本年度,LHI宣布不作任何分派。
以下香港酒店之表现乃节录自LHI之2023年全年业绩公布中有关信托集团物业之表现。
可出租客房
香港朗廷酒店
酒店自2023年初边境重新开放以来,受惠于其豪华购物区的地理位置,需求强劲。这主要是由于中国内地休閒游客大量涌入寻求体验于尖沙咀广东道中心区的豪华酒店住宿所致。
于2023年上半年,随着中国边境全面重新开放以及取消所有隔离控制和社交距离措施,该酒店的客房业务随即上扬,这一势头在 2023年下半年得以延续。入住率由2022年的59.8%增加至 2023年的 86.9%,而 2023年的平均房租则按年上升 24.0%至每晚 2,173港元。因此,2023年可出租客房平均收入按年增加80.1%至每晚1,887港元。
唐阁及餐饮业务于2023年的业务表现有所改善,带动餐饮收入较去年增加逾一倍。我们很高兴与大家分享唐阁再次在《香港澳门米芝莲指南2023》荣获米芝莲三星,这是唐阁连续第八年获此殊荣。
于2023年,总收入较去年增长87.7%至576.5百万港元。
香港康得思酒店
香港康得思酒店的客房收入为2022年的1.5倍,这得益于中国内地及其他短途市场的旅客人数增长。长途市场的客房收入亦有所改善。酒店入住率由 2022年的66.4%增加至2023年的89.8%,而平均房租则按年上升14.7%至每晚1,638港元。因此,可出租客房平均收入按年增加55.2%至每晚1,471港元。
2023年全年酒店餐饮收入为去年的2.3倍。酒店的中菜馆明阁及主打活动、会议及婚宴的宴会业务,占这一增长的大部分。尤其是宴会业务的收入按年增长逾5倍。这可能是由于去年所有餐饮店及活动场地暂时关闭,导致需求受压所致。
于2023年,总收入按年增长76.8%至654.8百万港元。
香港逸东酒店
该酒店的入住率由 2022年的 73.4%温和上升至 2023年的 87.0%,而平均房租亦增长 21.8%至每晚1,110港元。因此,可出租客房平均收入按年增长44.4%。
该酒店与医院管理局签订合约,以优惠的保证房价于 2022年 3月中旬至 6月中旬为其员工提供住宿,而此「买断」令2022年的入住率及平均房租稳定,因此使按年升幅相对较小。
此外,由于逸东酒店餐饮于 2022年的限制较我们其他酒店为少,因此,我们的餐饮收入于2023年只录得34.2%的适度增长。年内,逸东轩、普庆餐厅及宴会业务均见良好改善。
该酒店的整体收入较去年增加32.2%。
5. 投资物业租金收入
鹰君中心
由于需求放缓及新增供应充裕,写字楼空置率上升,对原本已疲弱的租金构成额外压力,令香港写字楼整体租金表现受压下挫。
鹰君中心写字楼的出租率下跌了 1.5个百分点至 61.3%(2022年:62.8%)。截至 2023年 12月,鹰君中心租赁写字楼的平均现收呎租为每平方呎53.6港元,较去年下降7.6%(2022年:每平方呎58.0港元)。
于 2023年,鹰君中心的整体租金总收入按年下跌 3.1%至 75.1百万港元。租金净收入下跌5.0%至60.7百万港元。
服务式住寓
本集团来自位于蓝塘道、山村道及湾仔峡道的服务式住寓整体租金收入有所提升,增长49.0%至54.1百万港元(2022年:36.3百万港元)。蓝塘道住寓得益于租赁展期及休閒业务扩大,出租率稳步上升,而山村道住寓则因移居搬迁减少而受到影响。湾仔峡道住寓则受惠于企业及休閒业务,在繁忙的商贸交易会及展览会期间,录得较高平均租金。此物业组合的出租率由2022年的59.8%上升至2023年的76.5%。
按总楼面面积计算,2023年服务式住寓的平均净现收呎租至每平方呎28.8港元,较去年同期每平方呎22.6港元上升了27.4%。
2023年租金总收入同比增长49.0%至54.1百万港元,而租金净收入同比增长70.0%至30.6百万港元。
6. 其他业务营运收入
本集团之其他业务分部营运收入包括投资证券的股息收入及分派、物业管理及维修收入、来自贸易及采购附属公司的贸易收入、资产管理费收入及其他业务收入。
于报告期内,在没有就Eaton Club灵活工作空间业务作出非经常性减值回拨的情况下,其他业务营运收入下降36.2%至125.4百万港元(2022年:196.7百万港元)。
发展项目
香港及中国内地
何文田住宅发展项目「朗贤峯」
根据与香港铁路有限公司订立的发展协议,此项目涉及于何文田港铁站上盖兴建990个住宅单位,总楼面面积约为742,000平方呎,实用面积为660,000平方呎。建筑工程正如期进行,并计划于2024年上半年进行预售。
九龙启德NKIL 6590地块合营发展项目
此项目为我们与信和置业有限公司(「信和置业」)、中国海外发展有限公司及华人置业集团合作的合营项目。本集团持有25%股权,信和置业为项目经理。地价总额为5,350百万港元。
该地皮的地盘面积为145,302平方呎,位于启德区内,可经由未来的地下购物街直达宋皇台港铁站。该发展项目规划包括大部分住宅单位、商场、地下购物街、地库停车场及政府指定目的用房,总楼面面积约992,270平方呎(不包括政府指定目的用房)。施工前期工程现正进行中。
九龙城盛德街╱马头涌道KIL 11209地块合营发展项目
此项目为我们根据与市区重建局订立的发展合约与信和置业及招商局置地有限公司合作的合营项目。本集团持有15%股权,信和置业为项目经理。地价总额为1,934百万港元。
该地皮位于九龙城盛德街╱马头涌道,地盘面积为46,102平方呎,规划发展约640个住宅单位,最大可建楼面面积约414,916平方呎。施工前期工程现正进行中。
大连综合用途发展项目
大连项目已于2019年7月出售予第三方,但买方在最初支付了大部分款项后,因自身财务问题未能履行后期付款责任。本集团已采取适当的法律行动,包括仲裁程序及保全措施,以追讨未偿付余额。于2023年第一季度,大连法院执行仲裁裁决,并向我们的合营公司发放人民币 188.7百万元现金。由于合营公司已于之前年度对未偿还款项悉数计提信贷亏损,相应拨备的回拨会于期内溢利中反映,其中本集团占50%。法律行动会继续进行,务求收回余下未偿付款项。
日本
东京酒店重建项目
本集团购入位于东京地标六本木新城邻近的一幅可作酒店发展之用地,其后再收购毗邻的几幅小型地块,以便申请增加该地块的地积比率。按较高之地积比率基准计算,经扩大后地块的可建总楼面面积约为380,000平方呎。
我们已委任全球知名的建筑设计师Kengo Kuma & Associates设计这座设有270间客房的旗舰酒店,并已向当地政府提交规划申请,早前亦已委任总承建商作项目可行性研究及进一步成本优化评估。儘管我们不断努力优化成本估算,但建筑成本仍然高昂。有鉴于此,本集团将继续探索进一步的优化发展方案,包括但不限于酒店及豪华公寓的综合方案,在确保找到一个财务上可行的方案后,方会施工。
美国
三藩市1125Market Street酒店发展项目
三藩市555Howard Street酒店重建项目
由于三藩市的市况不明朗及建筑成本急剧上升,我们目前正在就上述两个项目的盈利能力进行检讨。项目现已暂缓推进,同时亦考虑其他退出策略方案。
西雅图1931Second Avenue发展项目
本集团于 2016年 12月以 18百万美元收购一幅位于西雅图市中心的地皮。该地皮位于西雅图市中心最高点之一,并邻近着名的 Pike Place市场。我们现正申请将该发展项目的总楼面面积扩大至553,000平方呎,并将住宅元素注入该项目,以提升其在财务上的吸引力。
加拿大
多伦多 Chelsea酒店重建
有见多伦多对公寓的强劲需求及其理想的销售价格,本集团洞悉其市场潜力,继续推进Chelsea酒店现址的重建计划,计划包含公寓及酒店组成的综合项目,规划总楼面面积合共约1.7百万平方呎。本集团亦会密切关注多伦多的建筑成本及公寓销售市场。
同时,儘管上述项目的重建规划工作需要较长时间推行,Chelsea酒店仍在保持营运中。
欧洲
威尼斯穆拉诺岛酒店发展项目
本集团已收购位于威尼斯穆拉诺岛上的地块。该项目结合历史建筑修复与新建建筑。项目设有133间客房,总建筑楼面面积约170,000平方呎。世界知名建筑师Matteo Thun正进行该酒店的设计。该项目已于2022年4月获批建筑许可证。前期工程已于2023年1月开始施工,并计划于2024年上半年完工。成本顾问持续更新成本估算,同时继续进行成本优化评估。项目招标计划于2024年上半年进行。
我们认为,该酒店落成后将有助本集团于欧洲大陆推广享负盛名的朗廷品牌。
展望未来,儘管全球经济呈现若干起色,但利率高企、地缘政治局势紧张及中美贸易衝突等挑战仍会为全球经济蒙上阴影。市场对利率见顶及 2024年可能降息的共识有望改善全球整体商业及投资气氛。另一方面,中国中央政府最新推行的货币宽松政策及刺激经济计划或有助提振本地消费及投资,促进经济增长。该等因素加上香港最新的人才吸引政策和移民计划,将共同刺激香港的整体经济活动,并带来新的机遇。此外,2024-25年度财政预算案中宣布全面撤销惩罚性印花税的楼市管控措施,预计将为本地住宅市场带来更多流动性。有鉴于此,本集团对香港物业市场的中期前景保持审慎乐观。我们将跟随市场并采取审慎、适合的方针来规划何文田「朗贤峯」项目的预售及「朗涛」余下单位的销售策略。此外,我们会就启德及马头涌两个发展项目与合营伙伴展开积极合作。
随着旅游市场趋于正常化及全球航空公司运力提升,预期酒店组合的收入将会增加,我们对酒店分部的前景仍然充满信心。然而,由于劳工及能源成本不断上涨,蚕蚀利润空间,或会限制整体增长。同时,本集团将继续拓展全新中端品牌Ying’nFlo至中国内地。
随着写字楼需求收缩及充足的新供应,将进一步推高香港的写字楼空置率。因此,虽然朗豪坊商场的表现具有韧性,但预期冠君产业信托旗下写字楼的新租及续租租金将低于现收租金,进而对冠君产业信托的整体表现构成压力。租金下跌及借贷成本上升将持续对冠君产业信托的整体分派带来下行风险。然而,随着最新刺激经济计划出台,我们预期中国经济的复苏势头将进一步增强,而香港写字楼及零售市场应会得益于由此带来的机遇。
儘管出现明显复苏势头,但由于香港酒店业仍受到过夜旅客人数较疫情前减少的影响,LHI的前景仍然不明朗。此外,营运及融资成本上升仍会对其整体盈利能力乃至分派造成不利影响。
总括而言,经济不利因素仍然存在,将窒碍香港疫情后的复苏步伐。本集团将贯彻审慎经营原则,对风险保持警惕。我们将紧贴市场趋势,不断探索新的优质投资机会,实现增长。同时,我们将密切关注国内外业务的市场动向。凭藉拥有稳健的流动资金,我们有能力应对波动的市况,以实现长远的稳定增长。
