1. 物业销售
白石角「朗涛」
本集团于 2014年 5月购得一幅位于大埔白石角的住宅用地，可尽览吐露港无敌海景。该发展项目的可用总楼面面积（「总楼面面积」）为 730,870平方呎，或实用面积为 635,612平方呎，由723个豪华住宅单位及456个车位组成，并已于2020年第四季度竣工。
于2024年，按实用面积计算，住宅单位的平均售价为每平方呎20,417港元，而已售车位的平均售价为每个2.31百万港元。
于报告期内，共交付了44个住宅单位，29个车位及一个电单车车位。截至2024年底，项目累计销售706个住宅单位，占723个住宅单位总数的97.6%。其中669个单位已交付予买家。 「朗涛」于报告年度录得销售收益 1,340.5百万港元（2023年：1,075.1百万港元）及毛利599.0百万港元（2023年：798.1百万港元，已包括300.3百万港元的一次性成本节省）。
2. 酒店分部
酒店表现
酒店分部录得稳定表现，儘管各地区业绩各异。欧洲及美国酒店的表现整体上呈现韧性，惟大洋洲及中国内地地区复苏仍然放缓。
酒店分部总收益按年上升3.1%至5,085.2百万港元（2023年：4,932.9百万港元）。
酒店分部的业绩亦包括来自酒店管理的管理费收入，以及本集团作为LHI酒店的主承租人所录得的任何盈余或亏损，该等盈余或亏损已列入上述酒店EBITDA表的「其他」项下。
整体而言，于2024年酒店分部录得的 EBITDA为1,105.2百万港元（2023年：1,098.2百万港元），轻微增长0.6%。
欧洲
伦敦朗廷酒店
伦敦酒店受惠于国际旅游及休閒、商务旅游及团体分部而录得稳定业绩。餐饮（「餐饮」）业务收益受到企业会议及活动增加所带来的餐厅及餐饮业务所支持。
北美洲
波士顿朗廷酒店、芝加哥朗廷酒店、纽约第五大道朗廷酒店、帕萨迪纳朗廷亨廷顿酒店及华盛顿逸东酒店
因休閒、商务旅游及会议团体分部业务出现改善，我们大多数酒店的客房收益均见增长。
除纽约及芝加哥外，波士顿的表现亦受惠于大量市内所举行的活动及会议。帕萨迪纳因团体业务减少，导致年内多数时间表现欠佳。
多伦多Chelsea酒店
在多伦多主办多项大型音乐、文化及体育活动情况下，2024年下半年表现持续稳定，客房业务亦见改善。
预期北座余下客房的翻新工程将于 2025年第一季度完成，公共区域的升级亦在计划中，工程预计于2025年底之前完成。估计翻新后的酒店将获得市场青睐。
澳洲╱纽西兰
墨尔本朗廷酒店及悉尼朗廷酒店
两间酒店的表现均受市场（较为依赖当地业务）疲弱所影响。由于两个城市主办了一系列大型体育及音乐活动，客房业务在2024年第四季度出现改善。
奥克兰康得思酒店
由于当地需求减少且缺少大型活动吸引旅客到访，酒店的表现相对较弱。由于该城市休閒旅客增加，加上企业及会议团体活动开始恢复，使2024年第四季度业绩出现改善。
餐饮业务则获全日餐饮餐厅以及为大型活动与会议提供餐饮服务所支持。
中国内地
上海新天地朗廷酒店及上海虹桥康得思酒店
我们的上海酒店业绩出现反弹，客房收益在报告期间出现改善迹象。然而，餐饮分部收益却由于消费情绪转淡及消费降级趋势持续而减少。
上海主办的大型会议及展览（包括2024年11月举行的中国国际进口博览会）推动了对客房的需求，并为我们的酒店带来更多业务。
酒店管理业务
截至2024年12月底，本集团向14间第三方酒店（约4,200间客房）提供酒店管理服务。
3. 冠君产业信托收入
本集团的核心溢利乃按同一财务期间应占冠君产业信托的分派收入及管理费收入而计算。按此基准，来自冠君产业信托的总收入于 2024年下跌12.1%至906.4百万港元。其中，冠君产业信托按90.0%（2023年：90.0%）的分派比率宣布的每单位分派减少15.5%，经计及本集团的控股权益由2023年12月底的69.23%增加至2024年12月底的70.30%，本集团应占分派下降13.7%至603.2百万港元。由于冠君产业信托的物业收益净额下跌，2024年的管理费收入亦下跌8.9%至303.2百万港元。
以下内容乃节录自冠君产业信托2024年全年业绩公布中有关旗下物业表现。
花园道三号
2024年中环甲级写字楼的整体租赁动力疲弱，但花园道三号的出租率仍保持韧性。市场竞争因供应充足而依旧激烈。租赁需求主要来自中环区内搬迁的租户，以小型租户为主。我们亦观察到从事资产管理的现有租户，基于业务发展和整合需要而出现温和的扩张需求。于2024年12月31日，写字楼出租率为82.6%（2023年12月31日：82.8%）。
供应充裕及需求疲弱令中环写字楼的市场租金持续受压。花园道三号于 2024年无可避免继续面对续租租金下跌的问题。该物业的现收租金于2024年12月31日跌至每平方呎87.0港元 （按可出租面积计算）（2023年12月31日：每平方呎91.7港元）。该物业的租金收益减少7.4%至11.32亿港元（2023年：12.22亿港元）。
朗豪坊办公楼
疫后内地医疗旅游复苏步伐较预期慢，令朗豪坊办公楼的表现受到影响。部分美容和医疗租户缩减了他们在该物业的业务规模。于2024年12月31日，该物业的出租率为87.2%（2023年12月31日：93.3%），虽然较去年底为低，但与2024年6月的水平相若。该物业仍是备受欢迎的生活时尚及身心灵健康的总汇。截至 2024年 12月 31日，时尚生活行业租户占用面积达到67%。
虽然 2024年下半年的出租率保持稳定，该物业的市场租金仍面对压力。现收租金微跌至每平方呎44.0港元（按建筑面积计算）（2023年12月31日：每平方呎45.9港元）。受平均出租率和续租租金下跌影响，租金收益减少7.3%至3.24亿港元（2023年：3.50亿港元）。
期内物业经营净开支减少2.7%至4,500万港元（2023年：4,600万港元）。租金佣金随租务活动淡静而下跌，加上维修及保养开支减少，正好抵销因平均出租率下降而上升的楼宇管理净开支。物业收益净额减少8.0%至2.80亿港元（2023年：3.04亿港元）。
朗豪坊商场
儘管经营环境严峻，朗豪坊商场的表现仍优于大市，但面对市况下行，亦难以完全独善其身。2024年，商场租户的销售额减少4.3%，相比之下香港整体零售销售 则下跌7.3%。
于2024年12月31日，商场出租率维持在99.3%的高水平（2023年12月31日：98.6%）。基本租金收入增至4.75亿港元（2023年：4.57亿港元），主要因为纯收取分成租金的租约改为收取基本租金加分成租金，以及部分新签租约 录得较高租金。可是，分成租金因租户销售放缓而跌至1.96亿港元（2023年：2.24亿港元）。基本租金的升幅不足以抵销分成租金的跌幅。整体而言，商场的租金收益微跌 1.6%至7.28亿港元（2023年：7.40亿港元）。于2024年 12月 31日，现收租金减至每平方呎 157.5港元（按可出租面积计算）（2023年 12月 31日：每平方185.3港元）。这反映租户销售于12月的波动。
4. LHI的分派收入
按法定会计基准，我们于LHI的投资被分类为附属公司，其业绩于本集团的法定收益表中综合入账。然而，由于LHI主要专注于分派，故此本集团的核心溢利将会按应占分派收入计算。我们相信此举将更能反映本集团投资于LHI所获得的财务回报及经济利益。此举亦与我们计算投资于冠君产业信托（其亦专注于分派）的回报做法一致。
于报告期内，儘管出租率有改善，但经营环境充满挑战，对房租有所影响。此外，LHI的整体盈利能力亦受到营运及财务成本不断上涨所影响。
LHI宣派2024年每股份合订单位的分派1.6港仙（2023年：无）。诚如LHI先前公告，部分管理人费用单位将予延后，并待达成上市规则项下其公众持股量要求后，将于 2028年 2月或之前以现金方式或以以股代息方式结付。
以下香港酒店之表现乃节录自LHI之2024年全年业绩公布中有关信托集团物业之表现。
年内，该三间香港酒店在经济不稳定、旅客群结构转变及消费行为不断演变的情况下，经营环境充满挑战。此外，本地居民到香港以外的大湾区城市探索餐饮选择的趋势日益增加。该等因素促使我们必须对服务项目及市场推广策略作出策略性调整，有效满足客户不断变化的需求。
由于香港高端及豪华酒店竞争激烈，LHI的酒店组合，特别是香港朗廷酒店，受到持续价格战的严重影响。值得注意的是，香港朗廷酒店的平均房租因尖沙咀区的激烈竞争而下跌近10%。同时，香港康得思酒店及香港逸东酒店的平均房租则保持稳定。
LHI组合的该三间香港酒店已根据总租赁协议出租予本集团。本集团支付租金包括固定租金225百万港元及浮动租金。基于独立估值师的评估，并根据总租赁协议，自2024年1月1日起，就该等酒店将支付予LHI浮动租金的溢利分配比例已由70%降至50%。
5. 投资物业租金收入
鹰君中心
香港写字楼租赁市场的竞争仍然激烈，并持续面临空置率上升及大量新增供应所带来的挑战。 截至2024年12月，鹰君中心租赁写字楼的平均现收呎租为每平方呎49.0港元，较去年下降8.6%（2023年：每平方呎53.6港元），然而，此跌幅已因截至2024年12月底已回升到78.5%（2023年：61.3%）的出租率而得以抵销。
于 2024年，鹰君中心的整体租金总收入按年增加 1.5%至 76.2百万港元。租金净收入增加6.1%至64.4百万港元。
服务式住寓
本集团来自位于蓝塘道、山村道及湾仔峡道的服务式住寓整体租金收入有所提升，增长4.6%至56.6百万港元（2023年：54.1百万港元）。蓝塘道及山村道住寓获本地市场需求增长所支持。然而，碍于邻近地区的市场竞争，该投资组合的租金压力犹在。
按总楼面面积计算，2024年服务式住寓的平均净现收呎租至每平方呎25.7港元，较2023年每平方呎28.8港元下降了10.8%。
2024年租金总收入同比增长 4.6%至 56.6百万港元，而租金净收入同比增长 0.7%至 30.8百万港元。
6. 其他业务营运收入
本集团之其他业务分部营运收入包括投资证券的股息收入及分派、物业管理及维修收入、来自贸易及采购附属公司的贸易收入、资产管理费收入及其他业务收入。
于报告期内，其他业务营运收入轻微下降0.3%至125.0百万港元（2023年：125.4百万港元）。
发展项目
香港及中国内地
何文田住宅发展项目「朗贤峯」
根据与香港铁路有限公司订立的发展协议，此项目将于何文田港铁站上盖兴建990个住宅单位，总楼面面积约为742,000平方呎，实用面积约为664,000平方呎。项目已于2025年2月取得占用许可证，并预计于2025年中竣工准备交付。
项目于 2024年 4月底作首次预售，当时市场反应良好，并于报告期内持续录得销售。截至2024年底，住宅单位销售累计达到总实用面积的62.5%或单位总数的71.6%，销售所得款项约为93亿港元。
由于销售金额只会在向买家交付单位时方能于本集团收益表内确认入账，因此，本报告期的收益表并无反映该等预售单位的业绩。预计将会有其他收入（以与开发项目相关的财务费用形式）于该等单位交付后入账。
九龙启德NKIL 6590地皮合营发展项目
此项目为本集团与信和置业有限公司（「信和置业」）、中国海外发展有限公司及华人置业集团合作的合营项目。本集团持有20%股权，信和置业为项目经理。地价总额为5,350百万港元（按可用总楼面面积计约每平方呎5,392港元）。
该地盘面积为 145,302平方呎，主要由东部及西部两块地皮组成，位于启德区内，可经由未来的地下购物街直达宋皇台港铁站。该发展项目规划包括大部分住宅单位、商场、地下购物街、地库停车场及政府指定目的用房，总楼面面积约 992,270平方呎（不包括政府指定目的用房）。
年内已完成该地盘的勘测工程。于2024年8月，已就西部地皮取得第一批建筑图则（「建筑图则」）的审批。东部地皮方面，规划审批已于2024年第三季度取得，并于2024年第四季度提交了首批建筑图则。两个地皮的地基工程亦已在2024年下半年开始施工。
预计将于2029年上半年取得两块地皮的占用许可证。
九龙城盛德街╱马头涌道KIL 11290地皮合营发展项目
此项目为本集团根据与市区重建局订立的发展合约与信和置业及招商局置地有限公司合作的合营项目。本集团持有15%股权，信和置业为项目经理。地价总额为1,934百万港元（按可用总楼面面积计约每平方呎4,661港元）。
该地皮位于九龙城盛德街╱马头涌道，地盘面积为46,102平方呎，规划发展成设有住宅单位及多间商舖的综合楼宇，总楼面面积约414,920平方呎。
已于2024年4月取得土地并完成地面勘察工程，第一批建筑图则亦于2024年第三季度取得审批。
预计将于2028年第四季度取得占用许可证。
日本
东京酒店重建项目
本集团购入位于东京地标六本木新城邻近的一幅可作酒店发展之用地，其后再收购毗邻的几幅小型地皮，以便申请增加该地皮的地积比率。按较高之地积比率基准计算，经扩大后地皮的可建总楼面面积约为380,000平方呎。
我们已委任全球知名的建筑设计师Kengo Kuma & Associates设计这座设有270间客房的旗舰酒店，并已向当地政府提交规划申请，早前亦已委任总承建商作项目可行性研究及进一步成本优化评估，以提高设计功效，从而节省成本。儘管我们不断努力优化成本估算，但建筑成本仍然高昂。
有鉴于此，本集团继续探索进一步的优化发展方案，包括但不限于酒店及豪华公寓的综合方案。本集团已考虑其他投资策略，与具有当地开发经验的潜在投资者合作，并就此进行磋商。
美国
三藩市1125Market Street酒店发展项目
三藩市555Howard Street酒店重建项目
由于三藩市的市况不明朗及建筑成本急剧上升，我们已就上述两个项目的盈利能力进行检讨。项目已暂缓推进，同时亦已考虑其他退出策略方案。
西雅图1931Second Avenue发展项目
本集团于 2016年 12月以 18百万美元收购一幅位于西雅图市中心的地皮。该地皮位于西雅图市中心最高点之一，并邻近著名的Pike Place市场。此553,000平方呎的酒店公寓综合项目的总使用许可证已于2024年第四季度取得，而建筑许可证申请仍在进行中。在以上工作进行的同时，由于开发成本不断上升和市场的不确定性持续，我们亦在探讨替代开发方案。
加拿大
多伦多Chelsea酒店重建
有见多伦多公寓市场呈现韧性，本集团洞悉其市场潜力，继续推进 Chelsea酒店现址的重建计划，计划包含公寓及酒店组成的综合项目，规划总楼面面积合共约 1.7百万平方呎。本集团会继续密切关注多伦多市场的建筑成本及公寓销售等数据，紧贴市场现况。
同时，儘管上述项目的重建规划工作需要较长时间推展，Chelsea酒店仍保持营业中，并进行适量有限度装修，以提升经营业绩。
欧洲
威尼斯穆拉诺岛酒店发展项目
本集团已收购位于威尼斯穆拉诺岛上的地皮。该项目结合历史建筑修复与新建建筑。项目设有133间客房，总建筑楼面面积约170,000平方呎。世界知名建筑师Matteo Thun为该酒店的建筑师。该项目已于2022年4月获批建筑许可证。外围及核心工程已于2024年第二季度开始施工，客房及公用地方装修工程的采购合约正在进行中。
我们认为，该酒店落成后将有助本集团于欧洲大陆推广享负盛名的朗廷品牌。
展望2025年，地缘政治局势持续紧张、利率上升及贸易衝突（尤其是美国与中国内地之间的贸易衝突）可能升级所带来的不明朗因素，或会严重干扰全球贸易及投资流向，阻碍中国内地和香港的经济增长。然而，中国政府已实施针对性政策，包括财政刺激、货币宽松及支持数字经济等战略性行业，藉以刺激内需，进而稳定经济增长。 中国内地强劲的内部需求将带来溢出效应，从而让香港受惠。
另一方面，香港作为全球金融中心的角色将会增强，同时推出战略性政策，藉以吸引人才和资金。来自中国内地的优才移民所带来的住屋需求不断增长，将持续为香港住宅物业的租赁及销售市场提供支持，这将有助减低现时高存货压力。有鉴于此，本集团在制订「朗涛」及「朗贤峯」余下存货的销售策略时将保持审慎以应对市场变化。此外，我们致力与合营伙伴就位于启德及马头涌地区的两个发展项目继续紧密合作。本集团对香港住宅市场的中期前景保持乐观。
在当前挑战下，我们酒店分部的前景仍保持稳定。纵然有复苏迹象，但该行业仍面临营运阻碍，包括人手短缺、营运成本增加及经济不明朗等因素。因此，我们将继续严控开支，紧贴市场步伐，在酒店营运上勇于创新，保持竞争优势。
儘管来自金融服务、家族办公室及中国内地公司的业务扩张使写字楼需求录得增长，但存货水平高企仍影响本地写字楼租赁市场的表现。预期花园道三号及朗豪坊办公楼的租金将继续受压，而朗豪坊商场的表现仍相对具有韧性。市场对2025年进一步降息的预期有所降低，利率维持在较高水平将持续影响冠君产业信托的整体盈利能力。然而，为提升租户的福祉，本集团将继续分阶段进行设施升级，尽力提升能源效益，进而提高物业对租户及用户的吸引力。
香港酒店业仍受到来自中国内地更注重成本的旅客增加所影响，逆风依然，为LHI的表现蒙上阴影。与 2018年相比，2024年抵港的过夜旅客中，中国旅客人数下降 26%，国际短途旅客下降18%，长途旅客下降34%。此外，经营成本上升将进一步蚕蚀利润。利率走势持续不明朗，加上高息环境仍然存在，将影响LHI的融资成本和整体盈利能力以及其分派。
儘管如此，我们对全球旅游业的长期前景仍然非常乐观。
总括而言，香港经济将继续面临挑战，持续存在的不利因素令其复苏步伐受阻。本集团将在营运中采取审慎态度，同时对潜在风险保持警惕。我们将密切关注市场趋势，积极物色优质投资机会，推动未来增长。同时，我们将适时关注国内外业务的市场动向。凭藉充裕流动资金和稳健财务的支持，我们有足够能力应对市场波动，以获取长期持续及稳步的增长。
