本集团截至二零二三年十二月三十一日止之六个月内未计入集团投资物业重新估值及应占合营企业及联营公司业绩前,未经审核之营业盈利为港币四千七百八十六万元,去年同期则为港币二千八百三十四万元;增加之主要原因为利息收入上升。截至二零二三年十二月三十一日止之六个月内计入集团投资物业重新估值及应占合营企业及联营公司业绩后之除税后未经审核之综合亏损为港币一亿六千一百二十四万元,去年同期则为亏损港币一亿三千零八十六万元;亏损增加之主要原因为集团投资物业(包括合营企业所持投资物业)本期间录得重估亏损较往年增加。截至二零二三年十二月三十一日止之六个月内,投资物业重估亏损净值为二亿三千三百五十七万港元(包括合营企业持有投资物业估值净亏损),属非现金性质,因此并不会对本公司的营运现金流造成影响。本公司的整体财政状况维持稳健。
物业发展及投资重点概述如下:-
柴湾,柴湾道391号柴湾内地段178号 (「该物业」)本集团持有Windcharm Investments Limited 20%权益,其余80%权益由太古地产有限公司的全资附属公司持有。 Windcharm Investments Limited之全资附属公司已向本公司购入柴湾内地段第 88号(「旧地段」),并正将其重建为综合商住项目,住宅及零售总建筑面积为64,500平方米。
于二零二一年十二月二十八日,与政府签订了第20390号换地条件,将旧地段交还给政府,以换取为期五十年的新地段之业权,但须缴付补地价45.40亿港元,其中本集团应占之份额为9.08亿港元。
该物业包括一个地盘A及一个地盘B,两者将由建在常安街上的行人天桥连接。 根据最新批准的总建筑图则,A地盘将兴建一座住宅大楼(包括258个住宅单位)和一个有盖公共交通运输总站,而 B地盘将兴建两座住宅大楼(共包括 592个住宅单位)、附有设于地下之零售商舖及为停车位之地库楼层,共提供 260个停车位(包括4个无障碍停车位)、10个电单车位及4个上落货停车位。
重建工作目前正按计划顺利进行。B地盘及 A地盘之地基工程皆已完成。主建筑工程合约已于二零二三年一月批出,B地盘的两座住宅楼(第2座及第3座)的上层建筑施工工程正在展开。混凝土工程正进行中,第2座已完成至第12层,第3座则完成至第13层。B地盘预计将于二零二五年第三季完工,而A地盘预计将于二零二六年完工。预售同意书申请已于二零二三年十二月二十二日提交。 重建项目对集团来说是一项重大投资,公司认为股东将可于未来数年从此发展项目的单位出售中获利。
South Island Place
South Island Place乃一幢二十八层高之现代甲级写字楼,总建筑面积为35,535平方米,并提供 137个停车位。此物业由本公司与太古地产有限公司之合营公司Hareton Limited持有,而Hareton Limited则由太古地产有限公司之全资附属公司Amber Sky Ventures Limited及本公司之全资附属公司Heartwell Limited分别持有百份之五十之权益。
现时,约88%之楼面面积已租出予高质素之租户。
英国伦敦物业
Albany House及Scorpio House为本集团在英国伦敦中心区之投资物业,于期内全部租出。Albany House位于伦敦市中心的维多利亚区,地理位置优越,紧邻圣詹姆斯公园地铁站。Albany House为期25年之租约将于二零二四年年尾到期,公司正在考虑多个选项以期为股东提升价值。为此,公司已聘请一家项目发展管理公司研究为该投资物业作出重大翻新以改善其质素及能源效益之潜力,并已委聘或正在委聘各类顾问进行可行性研究,如建筑师、机械电气和管道工程师、结构工程师、造价顾问、文化遗产顾问、建筑控制顾问、规划顾问及建筑测量师等。
于二零二四年,预计全球经济环境将继续充满挑战。儘管全球通货膨胀率和利率预计将在二零二四年出现温和下降,但持续且不断扩大的地缘政治紧张局势以及中国房地产市场放缓可能令困难的金融状况延长,并引发令人失望的经济增长。 因此,全球投资和经济环境仍然高度不确定。
根据香港政府资料,香港的入境旅游和私人消费将继续成为二零二四年香港经济复甦的主要动力。在房地产领域,二零二四年第一季仍处于高利率环境中,住宅销售交易量预计将持续低迷,但由于按揭贷款利率预计将逐步下降,物业投资活动可能会在二零二四年稍后和二零二五年逐渐改善。 较积极的一面是,本地住宅租赁市场持续强劲,加上政府推出的「高端人才通行证计划」吸引了内地及海外人士,带动住宅租赁市场的需求。 鑑于高空置率和新增办公室空间供应,办公室市场将继续面临挑战。 对于零售市场来说,游客数量已恢复到接近疫情前的水平,但他们的平均支出呈下降趋势。预计商舖租金可能不会强劲反弹,但会保持相对稳定。
英国方面,二零二四年的大选可能成为主要焦点,但相信随着通货膨胀降温和借贷成本逐步下降,投资者对商业房地产的信心可能会在二零二四年开始恢复。然而,许多市场观察人士预计,投资将转向高品质的、有能源效率和永续性的资产,故需要在这些领域进行投资,以便资本价值能开始恢复。
在过去六个月,集团的经营业绩和集团投资物业组合的资本价值与行业的其他公司一样,受到宏观经济因素的不利影响,但集团的财务状况保持稳健,因为本集团一直保持充足流动资金且无外债。展望未来,尤其考虑到柴湾内地段第 178号用地的重建已取得良好进展,集团应能从未来市场状况的改善中受益。
董事将会继续寻求机会为股东增值。