物业发展及投资业务
金丽湾项目
本公司透过其间接全资中国附属公司拥有一所位于中国广东省汕尾市海丰县鮜门镇百安半岛之度假村（「金丽湾度假村」）。金丽湾项目将分两期开发，总建筑面积约为430,000平方米。第一期项目包括提供停车场的高层住宅，而第二期项目包括高层住宅、别墅及酒店式公寓等。
于本公佈日期，本公司已获发第一期物业的预售许可证，并已就第一期物业设立销售中心及展厅，并即将开幕。深圳市与深汕特别合作区有关当局正审议第二期物业的建设计划。计划获批后，第二期建设工程将随即开始。
唐海县项目
本集团已于二零一三年一月收购唐山市曹妃甸区中泰信和房地产开发有限公司（「唐山曹妃甸」）之99.99%股权（「唐海收购事项」），其之主要资产包括唐海县七农场通港水库内侧2号及3号岛之土地使用权。
本集团已支付合共约人民币92,490,000元作为唐海收购事项之代价。唐山曹妃甸之卖方须支付因转让唐山曹妃甸股权而产生之中国个人所得税。于唐海收购事项完成日期，有关中国个人所得税尚未缴纳。卖方同意于彼等缴清有关尚未缴纳之中国个人所得税前，彼等将不会要求本公司支付代价余额人民币12,000,000元。
本集团已委托多家外部公司进行勘查并且开始设计工作。于本公佈日期，城镇住宅的打桩及会所建设工程分期进行，而第二期别墅的基本建设工程均已竣工。值得注意的是，唐海县项目所在地的地方政府已将唐海县项目所在地的区域列为自然保护区，故本公司可能需要根据地方政府的指导方针修改项目的原规划。本公司正积极与地方政府商讨项目的整体规划。
大亚湾项目
本公司透过其间接全资中国附属公司拥有东方新天地大厦，其为一个综合物业开发项目，总建筑面积约为69,171.7平方米，位于中国广东省惠州市大亚湾澳头镇中兴中路一号。截至二零二三年十二月三十一日止年度，来自东方新天地广场的商场及停车场的租金收入约为2,490,000港元（二零二二年：约2,210,000港元）。
汕尾项目
于二零一三年十月十六日，本集团透过本公司之全资附属公司完成向本公司主席兼执行董事黄世再先生收购金宝城项目及红海湾项目。有关金宝城项目及红海湾项目之详情载列如下：
(1)金宝城项目
金宝城项目包括两幅位于中国广东省汕尾市区汕尾大道之土地（总土地面积约为50,656平方米）及土地内三幢接近落成之12层住宅楼宇，其中包括(a)一幅邻近汕尾大道香洲头地段西侧与红海大道交界口之土地，及(b)一幅位于邻近汕尾大道荷包岭段西侧实力汽车修配厂后面与红海大道交界口之土地。
金宝城项目是住宅及商业综合项目。金宝城项目住宅部分第一期、第二期和第三期之销售及预售已开始。于截至二零二三年十二月三十一日止年度，销售金宝城项目所得款项约13,020,000港元（二零二二年：约8,940,000港元）确认为收益，而于二零二三年十二月三十一日已收取金宝城项目预售约113,550,000港元（二零二二年十二月三十一日：约59,610,000港元）作为合约负债。
(2)红海湾项目
红海湾项目包括四幅邻近中国广东省汕尾市S241省道及X141县级公路交界口之土地，总土地面积约为273,534.2平方米，其中包括(a)一幅位于遮浪南澳旅游区「湖仔山」东侧之土地；(b)一幅位于遮浪街道宫前南澳路东之土地；及(c)两幅位于遮浪街道南澳旅游区湾滩坑之土地。本集团管理层目前有意将红海湾项目发展成一个兼备住宅发展之旅游及娱乐综合项目，总建筑面积约为720,000平方米。
于二零二零年，红海湾项目承建商中建二局第三建筑工程有限公司（「承建商」）向汕尾市中级人民法院（「中级法院」）提出民事诉讼，向本集团提出终止与本集团订立的施工协议，并申索总额约人民币48,500,000元，包括声称已产生的建筑成本及相关利息约人民币15,800,000元、施工协议项下余下工程的潜在溢利约人民币12,700,000元及閒置时间成本约人民币20,000,000元。红海湾项目的其中一幅地块被法院查封。经参照中国律师的法律意见，本集团可能须负责支付实际产生但尚未支付的建筑成本，而该成本须由法院根据双方提交的证据釐定，而非承建商所提出缺乏合理理据的申索金额。另外，汕尾大中华国际实业有限公司仍有权拥有被查封土地的拥有权。儘管如此，经本集团管理层的最佳及保守估计后，本公司于截至二零二零年十二月三十一日止年度在损益中就承建商申索的声称尚未支付建筑成本计提拨备约人民币14,000,000元（相当于约15,800,000港元）。
截至二零二三年十二月三十一日止年度，中级法院就该民事案件作出最终判决，要求本集团向承建商支付合共约人民币18,500,000元（相当于约20,300,000港元）。随后，本集团已就判决向广东省高级人民法院（「高级法院」）提出上诉，并获高级法院接纳。于二零二三年十二月三十一日，该案件尚待二审聆讯。
合庆项目
于二零一三年十二月十六日，本公司及其全资附属公司大中华地产（上海）有限公司与绿地香港控股有限公司（「绿地香港」）及其附属公司订立合作协议，据此，合作协议之订约方有条件同意联合发展两幅位于中国上海之土地（「土地」），其中包括(a)一幅位于中国上海浦东新区合庆镇，四至范围东至13-02地块，西至上海市庆利路，南至13-02地块，北至上海市环庆南路之土地；及(b)一幅位于中国上海浦东新区合庆镇，四至范围东至14-03地块，西至上海市凌杨路，南至14-03地块，北至上海市环庆南路之土地。该土地作商业及办公室用途。
于二零一四年一月十日，根据合作协议之所有先决条件已告达成且完成已于同日发生。完成后，本公司及绿地香港各自持有该项目50%权益。该项投资已自完成之日起使用权益会计法入账列作于一间联营公司之权益以及应收一间联营公司贷款。有关详情请参阅本公司日期为二零一三年十二月十六日之公佈及本公司日期为二零一四年一月三十日之通函。合庆项目的发展项目已完成。
关连交易－物业租赁协议
于二零二二年八月一日，(i)滙通天下控股（中国）有限公司（「滙通中国」）与大中华国际集团（中国）有限公司（「大中华国际」）订立物业租赁协议一；(ii)大中华实业（惠州）有限公司（「大中华（惠州）」）与大中华国际订立物业租赁协议二；及(iii)汕尾市大中华实业有限公司（「大中华（汕尾）」）与大中华国际订立物业租赁协议三。根据香港财务报告准则第16号「租赁」，本集团已在其综合财务状况表内确认根据物业租赁协议项下租赁物业的使用权资产。
滙通中国、大中华（惠州）及大中华（汕尾）各自为本公司的全资附属公司。大中华国际由执行董事、控股股东兼本集团主席黄世再先生间接全资拥有。因此，大中华国际为本公司关连人士。根据上市规则第14A章，物业租赁协议项下拟进行的交易构成本公司一次性关连交易。
根据物业租赁协议，(i)滙通中国须支付月租人民币28,000元；(ii)大中华（惠州）须支付月租人民币43,600元；及(iii)大中华（汕尾）须支付月租人民币93,000元。有关交易详情，请参阅本公司日期为二零二二年八月一日的公佈。
物业租赁协议于二零二三年八月三十一日届满。于二零二四年三月一日，滙通中国、大中华（惠州）及大中华（汕尾）各自与大中华国际订立物业租赁协议（「二零二四年物业租赁协议」），租期自二零二四年三月一日起至二零二五年三月三十一日。除租赁期外，二零二四年物业租赁协议的所有其他条款与物业租赁协议相同。有关更多详情，请参阅本公司日期为二零二四年三月一日的公佈。
近年爆发的疫情令外部环境变得极为复杂,充满不确定因素。本公司亦须随之增强未来战略规划。随着COVID控制措施于中国逐渐放缓,本集团将根据市况及整体环境审视及调整其发展及销售时间表。本集团之业务及未来策略将继续专注于中高端商业以及旅游物业发展及投资。有赖稳固基础,本集团将继续致力寻求高质素及符合成本效益之投资机会,以提高投资回报,并逐步分散其收入来源。
流动资金及财务资源
于二零二三年十二月三十一日,本集团之银行结余及现金约为46,470,000港元(二零二二年十二月三十一日:约19,740,000港元)。于二零二三年十二月三十一日,本集团之流动资产总额约为890,250,000港元,当中包括持作出售物业、贸易应收款项、预付款项、按金及其他应收款项,以及现金及银行结余。于二零二三年十二月三十一日,本集团之流动负债总额约为1,215,940,000港元,当中包括贸易应付款项、其他应付款项及应计费用、承兑票据、租赁负债、应付关连公司款项、应付主要股东款项及应付税项。于二零二三年十二月三十一日,本集团之资产负债比率(即计息负债除以权益总额)约为3.0%(二零二二年十二月三十一日:0.21%)。
资本承担
于二零二三年十二月三十一日,本集团已签约但未于综合财务报表拨备之资本承担总额约为465,950,000港元(二零二二年十二月三十一日:约460,580,000港元),其中包括(i)建设及开发物业约256,570,000港元(二零二二年十二月三十一日:约245,110,000港元);及(ii)应付一间联营公司之贷款注资约209,370,000港元(二零二二年十二月三十一日:约215,470,000港元)。
汇率风险
本集团录得之营业额、进行之采购及产生之开支主要以人民币及港元计值。大部分资产及负债均以人民币及港元计值,且并无重大资产及负债以其他货币计值。本集团目前并无订立协议或采购工具以对冲本集团之汇率风险。港元或人民币汇率之任何重大波动或影响本集团之经营业绩。人民币兑港元之汇率受限于中国政府颁佈之外汇管制规则及规例。本集团透过密切监察外币汇率之变动管理外币风险。
或然负债
于二零二三年十二月三十一日,本集团拥有或然负债约人民币153,590,000元(相当于约168,370,000港元)(二零二二年:约人民币71,480,000元(相当于约80,640,000港元)),当中本集团已就银行向本集团物业买家提供之住房贷款向银行提供担保约人民币153,590,000元(相当于约168,370,000港元)(二零二二年:约人民币71,380,000元(相当于约80,640,000港元)),期限由向买家授出贷款之日起至向买家发出物业所有权证之日为止。
担保之公允价值并不重大,而本公司董事认为,倘买方拖欠付款,相关物业之可变现净值亦足以偿还拖欠之按揭本金及累计利息及罚款,因此该等担保概无于截至二零二三年及二零二二年十二月三十一日止年度之综合财务报表中确认。
资产抵押
于二零二三年十二月三十一日,本集团概无抵押其任何资产(二零二二年十二月三十一日:无)。
报告期后事件
除「关连交易-物业租赁协议」一节披露者外,报告期后并无发生重大期后事件。
薪酬政策
本集团僱员之薪酬乃根据彼等之表现、资历及工作能力釐定。管理层之薪酬建议经薪酬委员会参考董事会之企业目标及宗旨检讨及批准。本公司董事及高级管理层之薪酬乃由本公司薪酬委员会经参考本公司之经营业绩、个人表现及可资比较市场统计后釐定。
于二零二三年十二月三十一日,不计及董事,本集团聘用62名僱员(二零二二年十二月三十一日:55名僱员),相关员工成本约为15,790,000港元(二零二二年:约10,990,000港元)。每年检讨之员工薪酬福利包括薪金╱工资,以及医疗保险、公积金及购股权等其他福利。
