于 2019 财政年度,本集团录得综合收入 76,763.6 百万港元,上升 26%。主要受惠于我们在香港物业相关营运的卓越表现。
物业发展分部的收入上升 65%,主要受惠于本集团在 2018 年第二季度于香港的前瞻性销售策略,大幅增加了入账贡献。
于 2019 财政年度,柏傲湾、傲泷、瑧蓺、柏逸、名铸、柏傲山、 THE PARKVILLE、迎海系列及柏峦带动了分部的表现。于 2018 财政年度,香港物业发展部份收入主要来自傲泷、名铸、柏傲山及迎海系列的贡献。
物业投资分部的收入录得增长 18%,主要是由于香港 Victoria Dockside 的 K11 ATELIER 及中国内地武汉光谷 K11 提供全年贡献;内部架构优化,加强经营与成本管理及现有物业租金增长。香港与中国内地投资物业组合中主要项目的出租率均录得稳定表现。
于 2019 财政年度,本集团综合分部业绩 19,977.8 百万港元,上升 26%,主要受惠于物业发展分部的贡献增加,上升 59%。与物业相关之分部业绩,占总分部业绩的 83%。
香港物业发展的分部业绩增加 178%,主要是由于 2019 财政年度入账之住宅项目数目较 2018 财政年度有所增长。大部份单位已于 2018 年第四季度香港物业市场调整前已出售。香港物业发展分部的整体毛利率录得 34%。
中国内地物业发展的分部业绩上升 7%,主要是由于本集团在大湾区的防御性组合及策略性佈局包括渖阳和武汉等省会项目的贡献。中国内地物业发展分部的整体毛利率录得 46%。
香港物业投资分部业绩整体表现良好,受惠于主要项目的稳健贡献及 Victoria Dockside 的 K11ATELIER 提供全年贡献。 K11 ATELIER 的出租率目前约 80%,最新成交的每平方呎租金更超过 100港元。然而, Victoria Dockside 开业前期及市场推广所产生的费用影响了部份分部贡献。
中国内地的投资物业分部业绩增长 14%,主要是由于位于上海的旗舰项目贡献改善。新加入的武汉光谷 K11 提供全年贡献,亦产生正面效果。
其他净收益 571.8 百万港元,主要是来自出售拥有两个香港物业项目的附属公司及按公平值透过损益列账财务资产之公平值收益。此外,于回顾年内,由于人民币及美元之外汇汇率波动令外币兑换净额录得亏损。
本集团于 2019 财政年度的投资物业公平值变动(包括联营公司及合营企业)为 10,560.1 百万港元。就本集团的投资物业组合而言,超过 92%的贡献来自香港,特别是 Victoria Dockside 及 K11 品牌旗下之项目。
于2019财政年度,税项开支增加19%,主要是由于香港物业销售增加产生较多税项。
于回顾年内,本集团基本溢利8,814.1百万港元,上升10%,主要不包括投资物业公平值变动及转至投资物业之收益。于2018财政年度,本集团基本溢利为7,977.6百万港元。
本集团基本业务的每股核心溢利为0.86港元,上升8%。截至2019年6月30日,净负债比率为32.1%。在可预见的未来,公司没有发行股票集资的需要。
2019财政年度,本集团的EBITDA录得27,656.2百万港元,其中, EBITDA来自于香港及物业有关的分部分别占62%及93%。(2018财政年度, EBITDA来自于香港及物业有关的分部分别占59%及86%)截至2019年8月31日,香港物业发展的未入账之应占销售收入为11,233百万港元,其中,预计在2020财政年度确认为4,040百万港元,预计在2021年确认为6,046百万港元。
截至2019年8月31日,中国内地物业发展的未入账之总销售收入为人民币3,551百万元,其中,预计在2020财政年度确认为人民币3,179百万元,预计在2021年确认为人民币335百万元。
新世界发展的核心业务营运回顾
香港物业发展
中美贸易衝突的影响广泛,投资市场情绪减弱,并蔓延到本地楼市,导致2018年一手住宅成交数量减少。惟香港本地庞大的刚性置业需求,加上住宅价格的微调及未来整体住宅供应偏低的情况维持,诱发了市场在2019年第二季度反弹。此外,美国联邦储备局加息周期提前暂停,本港低息环境得以延续,亦加强买家的入市信心。
于2019财政年度,柏傲湾、柏蔚山、傲泷、瑧蓺、柏逸、名铸、柏傲山、 THE PARKVILLE、迎海系列及柏峦带动了香港物业发展分部的表现。
于回顾年内,本集团于香港的应占物业合同销售为105亿港元,超过100亿港元销售目标。应占物业合同销售主要来自住宅项目瑧尚、傲泷、柏蔚山、瑧桦、瑧颐、名铸、尚悦? 岭,及两个面积合共160,000平方呎的非核心工业项目和一个位于香港岛的商业项目。
本集团在2019年上半年先后推出瑧尚、瑧桦及瑧颐三个全新住宅项目,合共847个单位。其中,瑧尚及瑧桦火速售罄,瑧颐目前亦已售出接近70%,市场反应热烈。按照本集团的竣工计划,上述三个项目的物业销售收入将分别于2021及2022财政年度入账。
本集团一直按照既定策略,出售非核心资产,以优化资产和业务组合。荃湾海滨花园169个车位及一个位于香港岛的商业项目,已分别于回顾年内成交及签署临时买卖合约并收取订金,预计于2020财政年度入账。本集团将会继续审视非核心资产出售的机会,有关工作已在积极洽谈中。
截至2019年9月15日,本集团待售的住宅单位合共365个。本集团计划在2020年推出重点大围站住宅项目,逾3,000个住宅单位将会分期陆续登场。此外,位于西九龙长顺街、楼面面积约520,000平方呎的写字楼项目,亦会在2020年内推出。
香港物业投资及其他
国际贸易关係持续紧张,企业重新考虑发展计划以应对不明朗因素,香港甲级写字楼的租赁市场出现调整,部份企业从中环迁移到周边租金较便宜的次核心板块,尖沙咀及港岛东的租赁表现受到带动,中环由于空置率仍持续处于低水平,租金基本保持稳定。
随着高铁及港珠澳大桥的开通, 2018年访港旅客数字大幅增长,并刺激了零售业的表现, 2018年零售销售总额上升8.7%。惟踏入2019年贸易阴霾的影响、人民币贬值,加上近期的社会事件,消费情绪渐趋审慎。
本集团于回顾年内香港之租金收入为1,942.3百万港元,上升12%,是由于Victoria Dockside的K11ATELIER提供全年贡献。香港投资物业主要项目的出租率表现理想。
位于九龙尖沙咀海傍核心地段的环球新地标Victoria Dockside,总楼面面积约300万平方呎,集合K11ATELIER、 K11 ARTUS寓馆、无可比拟的艺术、设计及消閒新体验K11 MUSEA人文购物艺术馆,以及奢华的香港瑰丽酒店及瑰丽府邸。
首先于2017年下半年落成启用的甲级写字楼K11 ATELIER,目前已租出约80%,多个大型跨国企业进驻。 K11首项奢华酒店与服务式住宅企划K11 ARTUS寓馆开展独有的酒店式住宅文化。项目合共287间套房,于2019年7月逐步启用,每月租金更创下九龙区服务式住宅的新纪录。
坐落于Victoria Dockside心脏地带的艺术文化地标K11 MUSEA人文购物艺术馆,已于2019年8月底开始营运,为全球千禧世代打造崭新的博物馆零售体验。由100个来自本地及国际的创意力量联手打造的K11MUSEA人文购物艺术馆,汇聚超过250个国际品牌及旗舰店。目前项目已租出超过95%。
位于港岛东、荣获全球首个国际级WELL建筑标准铂金级预认证殊荣的K11 ATELIER KING’S ROAD甲级写字楼,总楼面面积约488,000平方呎,毗连鰂鱼涌港铁站,目前已预租出约57%,预期于2020年初开始陆续交付使用。
本集团占20%的东涌东荟城扩建部份于2019年8月开业, 项目总楼面面积约470,000平方呎,已租出98%。此外,西九龙琼林街甲级写字楼项目发展进度理想,项目总楼面面积约100万平方呎,将为该蓬勃的新兴商贸区带来动力。
香港K11于目前出租率达99%,每月平均客流量约150万人次。目前,香港K11正进行重大改造。整个改造预期在2020年年中分阶段完成。
写字楼方面,位于中环的新世界大厦及万年大厦表现稳健。新世界大厦租金收入录得中等个位数的增长,写字楼部份出租率达98%。
香港土地储备
土地供应有限是香港楼市的根本问题。本集团早着先机,在回顾年内透过其参与组成的财团,先后成功投得三幅位于启德跑道上的住宅用地。三个项目的总楼面面积合共190万平方呎,本集团应占约为360,000平方呎,三幅土地位置相近,预计可产生庞大的协同效应。
除了参与公开招标外,集团更积极进行旧楼收购及农地转换,透过多元化的渠道补充香港土地储备,为未来发展提供稳定的土地资源。
本集团于回顾年内成功购入北角英皇道277至291号商住物业「皇都戏院大厦」九成以上业权。这个将用作旧楼重建的项目土地面积约36,200平方呎,本集团正根据《土地(为重新发展而强制售卖)条例》向法庭申请强制拍卖。
于2019年6月30日,本集团在香港持有应占总楼面面积约910万平方呎之土地储备可作即时发展,其中物业发展总楼面面积约420万平方呎。与此同时,本集团于新界持有合共约1,690万平方呎待更改用途之应占农地土地面积。
本集团正积极就八个分别位于元朗及粉岭,总楼面面积约180万平方呎之项目与当局就转换用途进行磋商,其中约500,000平方呎总楼面面积已进入最后阶段。
本公司及新创建的附属公司Kai Tak Sports Park Limited于2018年12月获授启德体育园设计、建造及营运合约,合约为期25年。香港政府会负责所有建筑费用。体育园工程已于2019年第二季度动工,预计于2023年完成,建成后将成为香港和大湾区的新地标。
中国内地物业发展
建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚持以稳地价、稳房价、稳预期为目标,因城施策、分类指导、夯实城市政府主体责任,继续是中国内地楼市发展的主要基调。
多个省市因应各自供求及房地产市场热度调整政策,其中,经过多轮调控的一、二线的主要城市,住宅价格逐步回归理性,部份刚性置业需求得到释放,加上城镇化发展引导大量人口流入、部分城市推出人才优惠及放宽落户政策的背景下,亦成为支持该等城市房地产市场发展的动力。
本集团于中国内地的房地产业务,由旗下全资附属公司新世界中国地产有限公司 (「新世界中国」 )负责营运。于2019财政年度,广州逸彩庭园、渖阳新世界花园、广州岭南新世界、武汉时代 ? 新世界、广佛新世界庄园、北京新世界 ? 丽樽、廊坊新世界花园、深圳新世界名镌及广州东逸花园等带动了中国内地物业发展分部的表现。
于回顾年内,中国内地整体物业合同销售面积约670,000平方米,总销售金额为人民币198亿元,突破了2019财政年度人民币160亿元销售目标。整体住宅合同销售的平均价格为每平方米人民币31,000元。主要贡献分别来自广州岭南新世界、广州逸彩庭园、渖阳新世界花园、宁波新世界广场、广佛新世界庄园及广州东逸花园。
中国内地物业投资及其他
中国内地消费者的消费模式渐渐改变,年轻新世代成为消费主力。目前消费模式变得多元化,已从以往的基本消费转向以消费升级及体验为主导,消费场景亦从綫下扩展到綫上,并同时推展跨界营销,完善整个消费体验。
于回顾年内,本集团在中国内地之租金收入达到1,727.1百万港元,上升26%。
于回顾年内,位于广州的新世界?云门NEW PARK商业项目于2018年12月投入营运。此外,进驻了中国内地首个艺术购物中心上海K11的上海香港新世界大厦,录得理想的出租率。
同时,武汉K11购物艺术中心预期在2019年年底开业,将有助进一步提升中国内地的租赁贡献。
中国内地土地储备
继深圳前海、深圳太子湾及广州增城的项目,本集团于回顾年内在大湾区再下一城。
2018年11月,新世界中国成功购入广州地铁集团旗下持有广州汉溪长隆地块的子公司65%股权,与其合作开发该地块项目。项目总楼面面积逾300,000平方米,将开发为集商业、办公及住宅于一身的城市综合体。
此外,新世界中国积极推动旧城改造。于回顾年内,广州荔湾区石围塘街山村股份合作经济联合社及海珠区昌岗街联星南箕村南箕经济合作社,分别就山村和南箕村更新改造项目合作意向企业表决结果作出公示,新世界中国成为两个旧村更新改造项目的意向合作企业。
位于广州白鹅潭商务区的山村旧村更新改造项目,地理位置十分优越,临近四条地铁线及新世界中国广州逸彩庭园的成熟生活圈,为本集团于广州另一全新重点佈局。白鹅潭商务区规划建造连接荔湾区内环路与白鹅潭的过江通道如意坊隧道已动工,预计2022年建成,届时将强化白鹅潭西部交通枢纽功能,项目潜力庞大。
海珠区南箕村更新改造项目所在的广纸新城,与荔湾区白鹅潭商务区旁的广钢新城相隔珠江,不仅享尽临江景色,位于珠江两岸的广纸、广钢与其邻近的广船片区更为广州旧城改造项目重要板块之一,拥有珠江-西江经济带优势,未来将会是广州西部发展的枢纽。
为了优化大湾区以外重点城市的项目佈局,于2019年7月,本集团以人民币40亿元增购宁波新世界商住综合体项目余下51%权益。项目位于宁波市中心商务区三江口,计划发展K11购物艺术中心、瑰丽酒店、宁波塔、写字楼、高端住宅、休閒商业街及宁波首个城市中央K11艺术花园。
本集团于2019年7月通过公开挂牌出让以人民币约97.9亿元成功投得杭州巿上城区望江新城商住综合地块。项目总楼面面积约454,000平方米,将加强本集团于长三角重点城市的策略性佈局。杭州巿为国家战略长三角区域一体化规划中的核心城市之一,望江新城是杭州上城区全新发展、定位为金融科技城的核心区域,地块毗邻杭州地铁 1 号线婺江路站、规划中 7 号线城站站以及杭州火车站,是重要的交通枢纽。
2019年9月,新世界中国以人民币34亿元底价夺得广州市增城区永宁街塔岗村地块。塔岗村项目为二类居住用地,总建筑面积超过320,000平方米,其中约70,000平方米将由政府以成本价回购的安置物业。
项目位于增城经济技术开发区内、广深科技创新走廊之中,加上片区内集聚多种不同产业,未来发展潜力巨大。
此外,新世界中国与塔岗村下辖的大旺岗社于2019年9月达成合作,参与有关旧村改造。
于2019年6月30日,本集团在中国内地持有不包括车库的土地储备总楼面面积约650万平方米可作即时发展,其中约390万平方米为住宅用途。
核心物业发展项目主要分佈于广州、佛山、深圳、武汉、宁波、北京及渖阳等城市,不包括车库的土地储备总楼面面积约530万平方米, 51%位于大湾区,住宅占290万平方米。
于大湾区的主要项目
深圳太子湾项目
项目邻近深圳蛇口全新打造的邮轮母港,拥有得天独厚的海景资源及区位优势。项目由本集团与招商局集团共同投资建设,总建筑面积约390,000平方米,是一个集商业、办公、公寓等多元化功能于一体的大型综合体,其中商业部份将引入深圳首个K11购物艺术中心及家庭亲子休闲品牌D?PARK,建成后将成为当地最具特色的商业体。项目办公及公寓部份已于2017年动工,预期在2019年底开始陆续推出市场。 K11购物艺术中心及D?PARK亦已于2018年第四季度动工。
前海周大福金融大厦
项目坐落于深圳前海自贸区核心地段,总建筑面积约为180,100平方米,将建设成地标式双子塔,并计划于2021年底前落成。项目定位为世界级金融商务及服务综合体,助力深圳前海发展成为经济及金融产业发展枢纽。项目融入可持续发展理念,并获得美国能源与环境设计先锋评级( LEED)金级预认证和国际级WELL健康建筑金级预认证殊荣,可望于明年获得中国《绿色建筑评价标准》三星认证。
广州番禺汉溪长隆项目
项目位于广州番禺华南板块地铁三号綫、七号綫及佛莞城际轨道綫交汇站上盖,快速连接珠江新城中央商务区、高铁南站及广州白云国际机场,辐射广州、佛山及东莞三个大湾区城市,将建设成集新型家庭亲子商场D?PARK、甲级写字楼和优质住宅于一体的城市地标式商住综合体,营造具有活力的城市空间。项目总建筑面积逾500,000平方米,预计于2023年陆续分阶段落成。
广州增城综合发展项目
项目坐落于广州东部交通枢纽中心片区,将打造成聚集顶尖人才的硅谷,涵盖精英青年生活区、城市专才社交圈及高端企业集聚地等。项目总建筑面积约388,000平方米,建有标杆式双子塔楼,并融合环保绿色及「 co-work, co-live, co-play」的设计理念,以匠心及无限想像打造广州东核心智能化国际社区,全面助力增城区经济产业发展。项目已于2018年3月动工,计划于2020年第四季度分批推出市场。
酒店
本集团位于香港的优质酒店项目是酒店营运的主要贡献来源。于回顾年内,位处香港旅游热点的香港尖沙咀凯悦酒店平均入住率达94%。中环湾仔绕道的落成促进了两个香港主要商业区之间的联繫,坐落于湾仔的香港君悦酒店,平均入住率维持在83%,而毗连香港会议展览中心的万丽海景酒店,平均入住率录得83%。
位于香港九龙核心位置的尖沙咀Victoria Dockside之香港瑰丽酒店,于2019年3月正式开幕,提供413间客房及186间瑰丽府邸。酒店拥有一个34,450平方呎的极致奢华会议及活动空间。此外,亦会提供10,700平方呎的无柱大宴会厅、 10,700平方呎广阔空间的丽府The Pavilion,以及3,122平方呎且有着华丽落地玻璃的丽府厅。
中国内地方面,三间位于北京不同档次的酒店,于回顾年内的平均入住率介乎78%至85%的理想水平。
于2019年6月30日,本集团在香港、中国内地及东南亚合共拥有16间酒店物业,提供超过7,000间客房。
新创建集团有限公司
于2019财政年度,新创建集团有限公司(「新创建」)各业务板块均取得重大进展,如收购湖南随岳高速公路、收购 Sky Aviation Leasing International Limited(「 Sky Aviation」),与新世界发展共同获得启德体育园设计、建造及营运合约及收购富通保险(收购有待相关监管机构批准)等。
新创建亦同时优化其业务组合,并通过出售部份非核心资产以进一步专注于其核心业务,包括出售富城(北京)停车管理有限公司、所持位于天津的两个港口项目的少数股权,以及进一步减持其中一项金融资产北京首都国际机场股份有限公司(「北京首都国际机场」)的股份。
新创建核心业务营运回顾
受2019 财政年度人民币波动的影响,道路业务的贡献减少7%。若撇除汇率影响,贡献则增加4%,与整体路费收入增幅相若。
杭州绕城公路、唐津高速公路(天津北段)、广州市北环高速公路及京珠高速公路(广珠段)为新创建四条主要高速公路,为道路业务贡献逾80%的贡献,其交通流量持续录得稳定增长,最高达到14%的增幅。于2019 财政年度,位于大湾区的七条高速公路的交通流量增长最高达21%。
继2018 年1 月收购湖北随岳南高速公路后,本集团于2019 财政年度继续加强其于湖南省与湖北省的业务,收购湖南随岳高速公路40%的权益。这条长度为24.08 公里的双向六车道高速公路每日行车约 3 万架次,并为新创建提供即时贡献。
航空业务主要包括新创建的商务飞机租赁业务Goshawk Aviation Limited (「 Goshawk」 )及其于北京首都国际机场的投资。航空业务的贡献减少,主要是由于在2018 财政年度于北京首都国际机场的投资由联营公司被重新分类为金融资产, 2019 财政年度掉期利率下降导致Goshawk 为利率掉期合约按市值入账而产生非现金亏损、以及收购Sky Aviation 相关的一次性开支所致。
2019 财政年度,新创建的商务飞机租赁业务快速扩张。凭着 Goshawk 于 2018 年 9 月收购 Sky Aviation的里程碑, Goshawk 的租赁收入于 2019 财政年度大幅跃升。随后于 2019 年 6 月, Goshawk 透过首次发行资产抵押证券共筹集 6.436 亿美元。资产抵押证券的成功发 行不仅使 Goshawk 扩大其资金筹集渠道以推动其未来增长,亦进一步肯定 Goshawk 的市 场地位及体现其全方位平台服务商和长期资产管理者的管理能力,利用飞机管理业务为新 的据点以增加收入渠道。
连同直接向飞机制造商订购的 40 架窄体客机的订单(计划于 2023 年至 2025 年付运),于 2019 年 6 月30 日, Goshawk 拥有、管理及承诺购买的机队达 223 架飞机。
Goshawk 创新及专项定制的飞机租赁方案涵盖33 个国家的60 个航空公司客户。 Goshawk拥有的154 架飞机平均机龄为3.9 年,平均剩余租期为6.8 年,为业界其中一队机龄最年轻及平均剩余租期最长的机队,足见其发展业务的同时,不忘维持其既定发展策略的能耐。
于2019 年6 月30 日, Goshawk 拥有、管理及承诺购买的机队市值合共约为113 亿美元,使其按机队价值计算晋身为全球十大飞机租赁商。
在住宅及商业物业市场以及政府及机构相关项目强劲而稳定的发展的推动下, 2019 财政年度建筑业务的贡献显着增加14%。
于2019 年6 月30 日,建筑业务手头合约总值约为556 亿港元,而有待完成的项目总值约为416 亿港元。
启德体育园的建造管理服务将由协兴工程有限公司提供,将为新创建的建筑业务带来更稳定收入来源及现金流。
