物业销售及租金收入
物业销售
连同合作项目的收入,回顾年内财务报表录得的物业销售收入为港币四百一十三亿一千三百万元。自二○一八年七月一日起,集团对物业销售收益已采纳新的会计准则《香港财务报告准则第15号》入账。来自物业销售的溢利为港币一百八十六亿九千七百万元,去年为港币一百六十二亿六千一百万元。按所占权益计算,集团在年内录得的合约销售额为约港币六百五十亿元。
租金收入
连同合作项目租金收入计算,集团年内的总租金收入按年上升百分之六至港币二百五十亿七千七百万元,净租金收入按年上升百分之六至港币一百九十六亿七千八百万元。租金收入增长是由于香港和内地续租租金上升,以及在内地的新收租物业带来的收益。
然而,自今年六月起,主要由于接连发生的社会事件,令香港的整体经营环境显着恶化。
香港地产业务
土地储备
年内,集团继续以不同途径补充土地储备,为其香港土地储备增添了七个新项目。按所占权益计算,新增的总楼面面积合共三百一十万平方呎,其中两幅住宅地皮是透过政府招标途径购入,一幅位于启德,另一幅位于大埔白石角;该两幅地皮的零售部分将保留作出租用途。其余的新增住宅用地主要来自农地转换。这些用地的详情可参阅下表:
此外,集团年内与政府达成地契修订协议,将荃湾一幢工业大厦重建为住宅项目,提供总楼面面积十六万八千平方呎。
截至二○一九年六月底,集团在香港的土地储备,按所占总楼面面积计算,约为五千八百万平方呎,其中二千五百一十万平方呎是发展中物业,将用作住宅、写字楼和零售等不同用途。其余绝大部分是用作投资的已落成物业。集团将继续利用多元化途径补充土地储备,包括积极将农地转换土地用途。
地产发展
香港一手住宅市场在近期发生的社会事件下仍能保持相对稳定,但二手住宅市场的交投在二○一九年首数个月反弹后转为淡静。回顾年内,按所占权益计算,集团在香港录得合约销售额约港币五百九十七亿元,主要来自西九龙汇玺II、白石角云滙、何文田天铸、元朗PARKYOHOMilano及GrandYOHO。除住宅项目外,集团的石门写字楼项目WLUXE在去年底推售,其标准单位已全部售罄。
集团凭藉其在物业选址、项目规划和质量保证的优势,发展优质物业,以贴合买家各方面的需求。集团亦继续提供高质素的售后服务,包括为新出售的香港住宅单位提供首三年保修期,切合用家的期望。
年内,集团在香港有六个项目完成并可交付使用,按所占总楼面面积计算约三百三十万平方呎,其中约三百二十万平方呎为住宅物业。
物业投资
在香港多元化物业组合续租租金上升的带动下,集团年内的经常性租金收入上升百分之六至港币一百九十六亿九千八百万元。整体出租率处于约百分之九十四。
零售物业组合
集团拥有一千二百万平方呎的多元化优质零售物业组合,其租户销售额于年内继续录得增长。这主要有赖集团以客户为先的营销策略,以及积极将租户和行业组合重新调配,并持续优化资产。年内,续租租金上升及出租率仍然保持相对平稳。然而,近月消费意欲疲弱及旅客消费下跌,已对零售市场构成挑战。
VWalk位于港铁南昌站住宅项目汇玺的基座,是区内旗舰商场之一,已于二○一九年七月开业,为该区顾客带来全新的购物体验。该商场楼面面积约三十万平方呎,接近全部租出,汇聚一系列具特色的本地精选。北角汇是北角海璇发展项目的商场部分,楼面面积达十四万五千平方呎,将云集多样化的生活时尚商舖和热门食肆,预期在年底前陆续开业。
集团一直为其商场的规格和租户组合进行升级,以提高物业价值。沙田新城市广场第三期第二阶段的改装工程预计于今年底完成,将为顾客带来崭新形象和更多元化的租户组合。将军澳中心商场经翻新后,设有一条新行人天桥连接毗邻地区,预料为该商场带来更多人流。为增强顾客在数码时代中的体验,集团于二○一九年三月推出「新地商场」综合手机应用程式的第二阶段,名为「新地商场综合会员计划」(ThePointbySHKP),整合了旗下十五个主要商场的会员积分计划,丰富顾客的消费体验。此外,集团将会提升「新地商场综合会员计划」,投放更多资源于市场推广,以带动人流和租户的销售额。
受惠于年轻家庭和千禧世代的消费力上升,元朗形点和葵芳新都会广场的销售额上升,并录得稳健的租金增长。年内,集团其他主要商场,包括中环国际金融中心商场、尖沙咀新太阳广场及将军澳东港城亦表现良好。
写字楼物业组合
不确定的外围和内部环境在过去数月对香港写字楼市场构成挑战。集团拥有一千万平方呎的多元化写字楼组合,以卓越的物业质素和出色的管理服务见称,年内续租租金继续有所增长,整体出租率逾百分之九十五。
凭藉优良的物业质素、完善的设施和独特的地理位置,中环国际金融中心和西九龙环球贸易广场在高级写字楼租务市场中备受追捧。作为香港最佳办公地点之一,国际金融中心接近全部租出,目前租金处于满意的水平。受惠于更完善的跨境交通网络,环球贸易广场继续获大型金融机构承租,现有租户亦寻求扩充。年内,环球贸易广场接近全部租出,续租租金稳健。集团在湾仔的优质写字楼亦有良好的表现。
有赖有效的租户组合调配及各行业租户对楼面面积大的写字楼有殷切的需求,九龙东的创纪之城商厦群继续录得整体续租租金上升。集团正兴建两幢位于观塘巧明街98号合作发展项目的甲级写字楼,总楼面约六十五万平方呎,连同楼面约五十万平方呎的基座商场,将于二○二二/二三财政年度落成。九龙东是香港最大的商业区之一,该新项目将进一步提升集团在该区优质写字楼租务市场的地位。
内地地产业务
土地储备
回顾年内,集团购入另一幅位于广州南沙自由贸易区的地皮,楼面面积达二百八十万平方呎。连同集团于二○一八年五月投得的毗邻地皮,该两幅用地将合併发展,并分期兴建成一个楼面面积合共三百三十万平方呎的综合项目。该综合发展项目坐落于大湾区科技研发的其中一个策略要地,并与高铁和广州地铁交汇的庆盛站相连,势将成为公共交通导向发展项目的新地标。
截至二○一九年六月三十日,按所占总楼面面积计算,集团在内地的土地储备共六千五百四十万平方呎,其中五千零六十万平方呎是发展中物业,而当中百分之五十六将兴建为可供出售的优质住宅。余下的一千四百八十万平方呎大部分是已落成的物业投资项目。集团将继续在内地主要城市发展综合项目和优质住宅,以满足日益增加的需求。
回顾年度结束后,集团于八月透过政府招标购入两幅位于杭州的江畔用地。集团在东部和西部的地皮分别持有百分之四十五和百分之五十的权益。该两幅地皮位于钱塘江与京杭大运河的交汇处,地点优越,将合併发展为一个地标综合项目,提供高级写字楼、商场、住宅和酒店,地上总楼面面积约九百万平方呎。
地产发展
内地住宅市场自二○一八年第四季起复苏,楼市交投增加。虽然市况最近有回软迹象,但因城施政的住房政策有效地稳定了楼市,预期将为内地住宅市场的长期发展带来正面作用。
按所占权益计算,集团年内在内地录得的合约销售额约人民币四十六亿元,销售主要来自全资发展项目广州御华园及多个合作发展项目,包括佛山泷景、上海天荟第一期的第一批次和广州峻林。
集团年内在内地落成的总楼面面积合共约三百万平方呎,其中约百分之三十为出租物业。上海ITC第二期和南京国金中心一期卓越的建筑质素深受租户讚赏。
物业投资回顾年内,集团在内地包括合
作发展项目的总租金收入按年上升百分之十至人民币四十亿零六千九百万元,增长主要是由于续租租金上升及新收租物业带来的收益。
ITC楼面面积达七百六十万平方呎,将成为上海市另一个地标综合体,进一步扩大集团在该市的发展版图。ITC第一期和第二期写字楼的总楼面面积合共四十九万平方呎,出租率超过九成。ITC第二期全幢由Adidas承租,并作为该品牌的地区总部,租户已于二○一九年第一季迁入。项目首两期将提供约三十八万平方呎的零售楼面,其中位于ITC第一期时尚尊贵的商场约三十四万平方呎,楼面已接近全部租出,将网罗多间国际品牌旗舰店和备受欢迎的食肆,吸引千禧世代客户群,预计在今年第四季开业后成为市场焦点。项目余下一期将包括国际级商场和一幢楼高三百七十米的摩天大楼,其建筑工程进展顺利。ITC在二○二三年底前全面落成后,将为徐家汇区增添活力,并为集团在内地的租金收入带来显着增长。
南京国金中心总楼面面积约三百四十万平方呎,位处南京河西中央商务区,是集团另一个正分期落成的综合项目。其写字楼提供二百万平方呎楼面,大型跨国公司的承租意欲日益增加。
南京国金中心一期已于最近落成,部分租户经已迁入。南京国金中心二期的建筑工程预计于二○二○年完成。该项目亦包括一个超过一百万平方呎的高级商场,集团正与顶级跨国品牌和首次进驻南京的零售商户洽谈其预租事宜。
集团发展成熟的物业中,位于浦东的上海国金中心和位于浦西的上海环贸广场继续录得续租租金上升。尤其是上海国金中心商场,其地面楼层汇聚多间知名豪华品牌零售商,翻新工程完毕后,租户销售额进一步提升。北京NTP新城广场邻近南二环路,已于近期开业,提供总楼面面积二十二万五千平方呎。商场经重新间隔后获不少国际品牌首次进驻该区,吸引年轻家庭顾客。该商场将与北京APM携手合作,透过同一个综合会员积分计划,加强集团在首都的业务。集团在广州的两个合作发展商场IGC和天环亦有良好表现,最新的整体出租率逾九成。
其他业务
酒店
今年年中前香港的酒店业表现相对稳定,但其后经营环境已显着恶化。回顾年内,集团的酒店组合表现相对平稳。
为提升住客体验及建立其国际形象,集团位于北角临海地段的新高级酒店海汇酒店最近采纳新的品牌,并重新命名为香港维港凯悦尚萃酒店。集团将继续扩展其香港酒店组合,沙田帝逸酒店将于二○一九年底开业,而西九龙优质临海项目的兴建工程亦正在进行。
内地方面,儘管上海市有多间全新豪华酒店加入竞争,上海浦东丽思卡尔顿酒店仍保持在该市场的优越地位,年内客房表现相对稳定。集团在内地兴建多个酒店项目,其中苏州四季酒店和南京安达仕(Andaz)酒店预计在未来几年内开业。
电讯及资讯科技
数码通
流动通讯业继续竞争激烈,预计前景仍将充满挑战。数码通的策略是凭藉卓越服务和世界级网络,为客户带来独特的体验。
回顾年内,数码通的客户人数稳定增长。该公司的流动服务月费计划平均客户流失率维持在行业低位,而流动服务月费计划ARPU继续处于业界领先位置。在竞争激烈的环境中,数码通的核心服务业务仍保持稳定,企业方案业务则录得强劲增长。为令数码通在5G时代领导市场,该公司投得26/28GHz频段的5G频谱,并于二○一九年三月进行了5G实时测试,以展示5G通讯技术在现实生活中的应用情况。集团对数码通的前景抱有信心,并将继续持有该公司作为长线投资。
新意网
儘管不少工业大厦透过政府的计划改装为数据中心,令其市场供应有所增加,数据中心行业仍继续有殷切的需求。在其核心数据中心业务带动下,新意网于回顾年内录得稳健的业务增长。其世界级数据中心继续是云端服务、互联网技术、线上影音串流和电子商务等新经济行业中各大企业的首选设施。年内,该公司透过政府招标投得一幅位于将军澳的数据中心用地,总楼面面积超过一百二十万平方呎。预计新数据中心将与毗邻的旗舰数据中心MEGAPlus产生协同效应,并巩固新意网在香港作为数据中心服务供应商理想之选的市场地位。
基建及其他业务
回顾年内,集团的基建及运输业务继续有满意的表现。威信集团继续录得增长,而三号干线(郊野公园段)则表现平稳。虽然香港商用航空中心受惠于业内升降时段不足的情况改善,但中美贸易局势紧张令内地相关业务放缓,为其业务带来挑战。
物流业界的需求继续为机场空运中心的业务带来支持。儘管环球贸易面临挑战,吞吐量下降,香港内河码头有赖其营运改善和业务多元化,表现保持稳定。
一田扩展了旺角分店,并专注扩大应用其数码化新措施,例如自助收银系统和新会员积分计划,同时致力提升其店舖的产品与服务。
在未来一年,预料全球经济将继续受到民粹主义及贸易保护主义等各种挑战的影响,惟环球低息环境将有助缓和下行风险。儘管中美贸易矛盾持续,预计内地经济在货币及财政刺激措施下将以合理的速度增长,为内地楼市提供支持。
建议修订逃犯引渡条例及其后续事件引发了前所未有的社会挑战,加上全球经济放缓,香港经济短期内将持续疲弱。随着大湾区不断发展,以及香港作为国际金融及商业中心,集团将继续发展地产业务,致力为香港的中长期经济增长进一步作出贡献。虽然市场气氛转弱,但相对较低的按揭利率及持续的用家需求将支持本港住宅市场。
集团预计在香港于下一个财政年度落成作出售用途的楼面面积达三百一十万平方呎,其中约百分之七十经已预售。一如既往,集团将继续推售新项目,当中西九龙汇玺III的首批单位快将推售。在未来九个月,集团在香港推售的主要住宅项目包括东半山CentralPeak第一期、毗邻天水围香港湿地公园的项目第一期、屯门海荣路项目第一期及沙田优质发展项目;集团亦计划推售一幢位于荃湾的工业大厦。内地方面,推售的主要住宅项目包括集团持有百分之九十权益的全新项目苏州环贸广场的住宅、全资发展项目上海滨江凯旋门新一期,以及数个合作发展项目的新批次,包括中山奕翠园和佛山泷景。
最近的不明朗情况对整体租务活动及集团的物业投资组合表现已有所影响,惟新开业或于未来落成的物业将为集团的经常性收入带来额外收益。香港方面,继港铁南昌站上盖商场VWalk于二○一九年七月开幕后,全新商场北角汇及帝逸酒店计划于今年下半年开始营运。内地方面,经重新间隔的北京NTP新城广场于二○一九年七月隆重开业,反应理想,而南京国金中心一期近期已陆续交付租户。上海ITC第一期的商场将于二○一九年底开业。集团位于不同城市的地标项目,包括在香港的观塘巧明街98号写字楼兼零售项目、南京市的南京国金中心,以及上海的大型项目ITC,将于未来数年相继落成,届时将大幅扩大集团的物业投资组合,并支持其经常性收入的长期增长。
集团坚持专注在香港和内地发展。集团秉持「以心建家」和以客为先的宗旨,致力为不同持份者,包括顾客、股东及社会大众创造价值,同时为员工提供发展的机会。集团关爱社会,将尽力兴建更多住宅单位,包括更加积极将农地转换为住宅发展项目,为解决香港的房屋问题出一分力。过去数十年来,集团和香港一同经历多番风雨,一同成长。凭着这份对香港坚定不移的信念,集团有信心能应对当前艰难和具挑战性的环境,并向前发展。集团相信香港政府有足够能力令香港回复正常,并继续成为一个安全、充满活力和魅力的国际城市。集团亦会努力汲取经验,令其产品和服务与时并进。凭藉其稳健的基础,集团将在这个充满挑战的时期致力追求可持续的业务发展,同时进一步为香港的长远增长作出贡献。
香港正面对前所未有的挑战,令集团在未来数年的业绩表现多会不确定。
