物业发展溢利及租金收入
物业发展溢利
回顾年内,来自物业销售的溢利为港币七十八亿五千万元,去年为港币一百一十二亿九千九百万元。按所占权益计算,年内录得的合约销售总额约港币三百七十五亿元。
租金收入
连同所占合营企业及联营公司的租金收入计算,集团年内的总租金收入按年上升百分之三至港币二百四十九亿九千一百万元,净租金收入按年上升百分之三至港币一百九十亿元。零售物业及服务式住宅组合的租金收入增加,抵销了写字楼物业组合的租金跌幅。
香港地产业务
土地储备
年内,集团透过契约修订增添了三幅住宅用地,可建总楼面面积约一百五十万平方呎。其中一幅在下半财政年度增添的地皮位于沙田香粉寮,邻近城门河,四周环境翠绿,将发展为总楼面面积约五十二万一千平方呎的住宅项目,提供约一千二百个以中小户型为主的优质单位,计划于二○三○年或之后落成。
截至二○二四年六月三十日,按所占楼面面积计算,集团在香港的土地储备约有五千七百八十万平方呎,当中约三千八百二十万平方呎为多元化的已落成物业,其中绝大部分用作出租及长线投资,为集团带来可观的经常性收入。余下部分中,约一千三百三十万平方呎为可供出售的发展中住宅,预计于未来六至七年分批落成。
回顾年内,香港特区政府收回集团位于古洞北/粉岭北新发展区的土地,面积约一百五十万平方呎。集团预期可收取政府的现金补偿额约港币十九亿元,相关收益已在二○二三/二四财政年度入账。另一批位于洪水桥/厦村新发展区的土地亦将被收回,土地总面积约二百五十万平方呎,涉及的补偿金约港币二十七亿元,预计在二○二四/二五财政年度入账。
在财政年度年结日后,集团在二○二四年七月购入一幅邻近沙田港铁第一城站的住宅用地,总楼面面积约十五万七千平方呎。该地皮位处发展成熟的社区,配套设施完善,将发展为精品住宅项目,主要提供中小型单位,以满足区内用家的需求。集团近日亦就一宗换地交易完成补价,该地皮位于粉岭北,总楼面面积约三十万八千平方呎,将发展为住宅暨零售项目。一如既往,集团会在补充土地储备时,恪守其审慎的理财原则。
地产发展
在二○二四年二月楼市撤辣后,香港住宅市场转趋活跃,但在持续高息的环境下,市况在近月偏软。然而,不少专才及学生来港,支持住宅租金继续上升。
年内,按所占权益计算,集团在香港录得的合约销售额约港币二百五十六亿元。销售额主要来自天水围YOHOWEST第1期、元朗TheYOHOHubII、启德天玺·海第1期和屯门NOVOLAND第2A期及第3B期。集团亦推售多个已落成项目的货尾单位,如中半山帝景园、马鞍山云海别墅及何文田天铸等,市场反应理想,并继续为集团的销售额带来贡献。
集团贯彻「以心建家」的精神,一直以客为先,着重提供满足顾客需求的优质产品和物业管理服务。集团独特的垂直物业发展架构,有助物业和服务的质素长期保持在高水平,并继续透过新地会,与客户维持良好的双向沟通,让集团能紧贴市场趋势及了解顾客的喜好。集团致力提升产品和服务质素,以保持竞争力和品牌声誉。随着大众对智能家居与绿色健康生活需求日增,集团位于西沙的住宅项目将大自然元素融入设计,同时具备各式各样的运动设施和完善的交通连接,是集团紧贴市场趋势的最新例子。
年内,集团在香港有六个项目可交楼,按所占楼面面积计算,约三百五十万平方呎,其中可供出售的住宅物业约二百五十万平方呎,余下约九十四万二千平方呎的非住宅物业将保留作长线投资。
截至二○二四年六月三十日,集团未入账的香港合约销售额达港币二百四十九亿元,预计当中约港币一百九十六亿元将于二○二四/二五财政年度确认入账,大部分款项将会在相关单位交楼时收取。
物业投资
年内,集团在香港的多元化投资物业组合表现保持稳健,连同所占合营企业及联营公司的贡献,总租金收入按年温和增加百分之一至港币一百七十九亿四千二百万元。该物业组合建筑质素优良,位置优越,配合集团积极的租赁方针,整体出租率处于满意水平。
集团的零售物业组合楼面面积合共逾一千二百万平方呎,大部分是位于铁路沿线的旗舰商场或区域性商场,交通配套成熟,而且可经有盖行人天桥畅达邻近的住宅或周边设施。虽然入境旅游复苏速度未如预期,但在集团专业的租务和管理团队努力下,年内集团零售物业组合的租金收入录得温和增长,平均出租率约为百分之九十四,水平相对稳定。然而,港元汇价高企以及本地和旅客消费模式的改变持续为零售业带来挑战,情况自二○二四年初开始更为显着。
因应市场竞争激烈,集团以多管齐下的方式,加强旗下商场的竞争优势。集团除了不时调整租户组合,加入新概念以迎合顾客喜好变化外,亦重新规划个别商场的佈局以作出相应配合。商场亦从内地和海外引进广受欢迎的品牌及餐厅,为顾客带来新鲜感,部分租户更是首次落户香港。
此外,集团除了与旗下其他业务部门和租户合作,亦与不同业界联手,进行推广计划和提供专属礼遇。例如2024年巴黎奥运在今个夏季展开,集团旗下多个商场在奥运前夕及期间除了直播赛事外,还安排了连串与体育相关的活动,既能为运动员打气,又能营造欢乐气氛。集团支持政府「香港无处不旅游」的理念,配合全年多项大型盛事进行推广,带动各区商场的人流和刺激消费。
集团持续投放资源提升其物业质素和服务水平。集团在旗下商场的户外空间增设宠物及家庭友善的设施,为购物人士及其宠物带来更多沉浸式的体验。位于沙田的新城市广场是香港的旗舰级商场,其外墙正进行翻新;位于三楼的部分户外空间将改建成ChillPark,以增加休憩空间和可用作现场表演的活动场地,预计相关优化工程将于二○二四年底完工。
商场综合会员计划The Point不断拓展其客户群,并加入新功能以提升顾客的体验。随着访港旅客逐渐回升,The Point利用集团的酒店业务及庞大的零售物业网络加强会员招募。全新的「即赚分」功能让会员购物后可即时赚取积分,自二○二四年初推出以来,服务覆盖范围已增至集团主要商场约百分之六十的租户。在充满挑战的环境下,The Point会员的消费额仍相对稳定。继推出免触式泊车和电动车特快充电服务后,The Point最近为特选会员推出一系列精选专属礼遇,包括额外积分奖赏,以及即将推出的商场电动车充电预约服务,以鼓励忠实顾客继续消费。
不明朗的经济前景继续拖累本港写字楼的需求。集团的多元化写字楼物业组合具备高水平的绿色建筑标准,能符合租户在ESG方面的目标,并兼具优良建筑质素和专业管理服务等多项优势,再,加上集团的品牌信誉及与租户之间建立的长期伙伴关係,年内该写字楼组合录得平均出租率约百分之九十一。
受惠于写字楼租户迁往优质物业的趋势,国际金融中心和环球贸易广场两大地标写字楼继续成为环球金融机构和跨国企业最理想的办公选址,年内其出租率皆超过百分之九十。集团其他优质写字楼,包括位于九龙东的创纪之城写字楼群,年内整体出租率处于约为百分之九十的合理水平。
新落成投资物业的租金收入进一步加强集团的经常性收入基础。TOWNPLACEWESTKOWLOON在二○二三年十月开始营运,提供长短租期的混合租赁选择,以配合年轻才俊和外来专才与日俱增的住宿需求。项目的会所更提供各式各样的优质设备和专属的社交活动,营运模式新颖,加上轻松写意的海滨生活环境,成功吸引年轻专才及公司客承租。
与港铁元朗站相连的元点是集团旗下另一个新落成的投资物业,总零售楼面约十万零七千平方呎,在二○二四年六月开业后,与已落成的形点商场整合成新界西北区最大型的零售物业,总楼面合共约一百一十万平方呎。旗舰商场形点在扩充后提供更多选择,亦举办专为宠物而设的特色活动,成功吸引本地客和旅客到访。位于观塘The Millennity的基座商场楼面面积约五十万平方呎,商场第一期将于二○二四年底开业。
在未来数年,高铁西九龙总站发展项目将为集团的经常性收入带来新贡献。该项目坐落香港唯一的高铁站上盖,交通网络极佳,从项目前往机场快线和另外三条地铁线均十分便捷,亦有行人通道直通繁华的西九文化区和周边社区。项目包括两座双子式优质甲级写字楼和基座商场,预计于二○二六年落成,届时将成为全球在可持续发展和环境友善方面均表现卓越的建筑物之一。项目的写字楼部分已命名为International Gateway Centre(IGC),并已获环球金融机构瑞银承租;该主要租户已租用其中一幢大楼作为其区域总部,楼面面积约四十六万平方呎。
当兴建中的高铁西九龙总站发展项目以及西九文化区艺术广场大楼项目落成后,将与集团区内两间豪华酒店和已落成的环球贸易广场组成本港与众不同的商业建筑群。其优越位置及完善交通网络将有助此建筑群发展为大湾区内独特的绿色商业枢纽,有助巩固香港作为世界级财富及资产管理中心的地位。
展望未来,经济环境仍存在众多不明朗因素,利率仍然高企,成本正在上涨。在此情况下,新意网将继续奉行最严紧的财务及营运守则,力求为所投放的资金争取最佳回报。
环球经济仍然面对不少风险,包括复杂的地缘政治环境、高科技贸易摩擦加剧,以及息率和通胀高企带来的压力。美国总统大选即将举行,或会为地缘政治环境增添不明朗因素。然而,个别先进经济体的减息周期已经开始,加上更明确的减息步伐,将利好经济增长。
中央政府继续推行多方面措施,包括强化逆周期调节,降低房地产市场和地方政府相关的风险,以达至深化改革,促进国家高质量发展。国家大力发展新质生产力、推进高水平对外开放和释放内需潜力等政策将进一步支持内地经济结构转型和稳步增长。儘管楼市在短期内仍会调整,中期而言,相关政策应有助引领市场有可持续的发展。
虽然面对挑战重重的外围环境,香港经济有望在近期录得温和增长。香港致力发展为国际高端人才集聚高地,推出多项措施吸引非本地学生和专才以及国际企业来港,同时引入投资和技术。以上种种措施将有助进一步加强香港的竞争力,为香港的增长注入新动力。政府大力推动盛事经济,航班客运运力回升,预期可带动入境旅游业复苏,有助减轻出境旅游及本地和旅客消费模式改变所带来的压力。租金持续上升反映住屋需求仍然殷切,而息口有望回落应进一步利好楼市。
在祖国的强大支持和「一国两制」下,香港定能强化其作为国际金融、航运、贸易中心和航空枢纽的传统地位,亦会提升其作为主要环球资产及财富管理中心的竞争力。香港是连接内地、特别是大湾区和世界各地的双门户,这独特的优势将继续为香港带来裨益。
作为全球其中一个最安全和好客的城市,香港会继续广纳来自内地和亚洲不同地区的专才。随着跨境商务往来日益增多,香港定能凭藉其简单的低税制、健全的司法制度,以及有利新投资的市场架构等由来已久的优势,充分把握发展机遇。集团对内地和香港的长远前景充满信心。
集团将贯彻审慎的财务守则,维持出租物业和非地产业务的庞大经常性收入,并善用其高质量的信誉,加快物业发展业务的资产周转。在不影响质素的大前提下,集团会继续严格控制成本。在未来数个财政年度,集团预计整体建筑开支将显着回落。凭藉其财务及营运实力,集团定能安然渡过目前的挑战。
强化旗下物业投资组合的竞争力是集团其中一项重要的策略。面对持续不断的挑战,集团会善用其具地利而庞大的优质物业组合的优势,亦会运用数码方案提升服务质素,为物业升级。在未来两三年,新落成的物业将为集团增添现金流和租金收入。香港方面,观塘The Millennity的基座商场计划自二○二四年底起分期开业,而高铁西九龙总站上盖的IGC首座写字楼将于二○二六年初开始交付予租户。位于上海的ITC第三期,其B座摩天办公大楼和商场ITC Maison会在二○二五年分期竣工。这些新项目陆续落成后将为集团的经常性收入带来贡献。
集团会继续在新项目准备就绪后推出市场,亦会推售已落成的住宅单位和部分非核心物业。北角海璇II的单位已于近日开始招标出售。在未来十个月,集团计划推售多个主要香港项目,包括启德天玺·天第1期、元朗The YOHOHubII新一幢大楼、位于何文田太子道西的合作发展项目和天水围YOHOWEST第2期,以及邻近马鞍山的西沙项目第1期。内地方面,集团亦计划推售苏州湖滨四季、杭州国际金融中心和佛山泷景等多个合作发展项目的新批次。
集团多年来秉持「以心建家」的信念,致力为大众建设可持续发展的和谐社区,兴建中的西沙项目是其中一个极佳例子。该项目不单是大型住宅发展,亦在周边缔造了充满活力且宜居的社区环境。除了优化基建设施以惠及附近一带居民外,集团正在兴建的西沙GOPARK,将会成为齐集多种室内和户外设施的全新体育暨娱乐地标。预计这个崭新的活力社区,将为现代生活模式赋予全新定义。
在过去半个世纪,集团发展多个标誌性的地标项目,共同建设香港的城市面貌,亦为集团写下历史篇章,建立高质素的美誉。集团以客为先的文化赢得租户和顾客的信赖,从而建立了长久的关係。集团一直贯彻审慎的理财原则,让集团在经济下行时可保持良好表现和展现韧性。展望未来,集团将继续紧守对质素的坚持和灵活性,与时并进,并恪守审慎的财务原则。集团具备行之有效的业务策略和执行能力强的团队,根基深厚,深信定能克服挑战,继续兴建优质物业,以满足大众对构建健康和环境友善社区的期望,并实现长期增长。
