有关须予披露交易出售物业以清偿债务之补充公佈

兹提述华人策略控股有限公司(「本公司」)日期为二零一九年八月三十日之公佈(「该公佈」),内容有关出售物业以清偿债务(构成本公司须予披露交易)。除另有界定者外,本公佈所用词汇与该公佈所界定者具有相同涵义。

本公司董事(「董事」)会(「董事会」)谨此提供有关出售事项之若干额外资料。

董事会所考虑之因素

(i)位置因素-近年来受极端天气严重打击

天宁岛为一座位于太平洋的岛屿,夏季受颱风影响。然而,由于近年来的极端天气变化,颱风造成的破坏对该岛造成严重打击。自二零一五年以来,北马利安纳群岛联邦(天宁岛构成其中一部分)已遭受多次颱风。诚如本集团先前所披露,于二零一五年中期,天宁岛遭受强烈热带气旋袭击且天宁岛的国际机场及其他基础设施遭到严重破坏,此后,该岛到访游客大幅减少。Tinian Dynasty Hotel & Casino(「渡假酒店」)的娱乐场暂停营业且该酒店最终于二零一六年三月关闭。

颱风已对北马利安纳群岛联邦的水电供应等基础设施以及房屋及酒店造成破坏。第五级超强颱风玉兔于二零一八年十月席捲北马利安纳群岛联邦,造成被居民称为彼等所遭遇最严重的风暴破坏。据报道,其亦为一九三五年以来美国最严重的风暴,对北马利安纳群岛联邦(包括天宁岛)造成大规模破坏。儘管自玉兔重创天宁岛及塞班岛已过去半年时间,重建工作仍在进行中。

超强颱风每年持续肆虐天宁岛乃阻碍在天宁岛进行任何潜在投资的主要原因之一,原因是建设及重建的时间及成本带有高度不确定性。

(ii)开发潜力的因素-北马利安纳群岛联邦的最近期城市规划

根据北马利安纳群岛联邦公共土地部于二零一八年一月三十一日颁佈的人口预测总体规划(「总体规划」),倘因军事或自然紧急情况致使关岛的设施无法使用,则天宁岛可能成为备用军事机场。美国国防部已承诺改善民用及旅游用途以及军事用途的港口及机场设施。然而,马利安纳观光局仍预计军用喷气式飞机的噪音将对天宁岛的旅游业造成负面影响并可能失去该岛北部三分之二的主要旅游景点。商业及军事航班之间的计划外衝突亦可能对旅游业造成负面影响。

根据马利安纳观光局的最近期可获得游客到访统计数据,北马利安纳群岛联邦的游客人数由二零一八财政年度的507,116名游客减少32.9%至二零一九财政年度的340,327名游客。

(iii)开发资金需求因素-新劳务政策

根据总体规划,北马利安纳群岛联邦的酒店行业尤其依赖外来劳工,超过百分之八十的工人来自北马利安纳群岛联邦或美国境外。然而,于二零一九年一月,美国总统DonaldTrump政府宣佈,由于北马利安纳群岛联邦获取工人的特别签证计划遭滥用,来自菲律宾的工人将不再合资格参与该计划。该项新实施的政策妨碍了在去年遭受毁灭性颱风的美国太平洋地区塞班岛及天宁岛的重建。塞班岛及天宁岛位于加利福尼亚州以西5,000英里以外,使得该等岛屿难以吸引美国内陆的工人。反而,北马利安纳群岛联邦长久以来依赖周边国家(特别是中国及菲律宾)的外来人口,而来自美国的劳工成本远高于亚洲国家的劳工成本。

上文所述的新劳务政策抬高了劳工成本,阻碍了潜在投资者在天宁岛酒店及╱或娱乐场的发展,继而将会损害北马利安纳群岛联邦旅游业。

(iv)物业流动性因素

物业毗邻渡假酒店所处地块,因此,于渡假酒店营业时,本公司认为,倘渡假酒店的业务营运持续增长,则物业将拥有商业发展潜力。然而,渡假酒店最终于二零一六年三月关闭。

本公司已对天宁岛的近期土地交易进行研究。然而,并无过多资料可提供有意义的参考。估值师(定义见下文)经参考估值报告(定义见下文)的工作,采纳两种相对可靠的可比较资料。

本公司已致力于物色物业的潜在买家,但并未成功。由于开发物业(概无任何形式的既有基础设施)可能需要巨大的资本投资,外加渡假酒店关闭,因此,本公司仅接获一名独立第三方有关物业的非正式口头要约,金额介乎港币3百万元至港币4百万元(待第三方完成进一步尽职调查后进一步磋商)。

经考虑该公佈所披露的原因及上述因素,董事认为,出售事项乃通过变现物业价值以减轻本集团负债的最佳选项,且符合本公司及股东的整体利益。

物业之价值

物业于二零一九年六月三十日的未经审核账面值约为港币18,920,000元。于二零一九年七月三十一日,独立估值师对物业进行初步估值,而定稿之估值报告(「估值报告」)于二零一九年八月十六日由独立估值师签署并发出。根据估值报告,物业于二零一九年七月三十一日之价值为1,850,000美元。

估值报告之资料

估值报告乃由方程评估有限公司(「估值师」)编制。

(i)估值方法

估值师乃采用直接比较法,在参考相关市场可得之可资比较销售交易后对物业权益进行估值,并假设物业权益在其现况下可即时交吉出售。

直接比较法乃基于替代原则,对可资比较物业实际销售所能实现的价格及╱或叫价进行比较。已对类似大小、规模、性质、特点及位置之可资比较物业进行分析,并仔细权衡各物业之所有相关优点及缺点,以达至公平的市值对比。

(ii)估值假设

估值乃假设卖方在市场出售物业权益时,并无受惠于可能影响物业权益价值的递延条款合约、回租、合资经营、管理协议或任何类似安排。

估值师之估值并无考虑所估值物业权益的任何抵押、按揭或所结欠金额,及在出售过程中可能产生的任何开支或税项。除另有说明外,估值师假设该等物业概无附带可影响其价值的任何繁重的产权负担、限制及支销。

估值师依赖本公司就诸如年期、规划批文、法定通告、地役权、占用详情、租赁及一切其他相关事项所提供的资料。

估值师并无进行细緻测量,以核实物业面积的准确性,惟假设所获提供予本公司的业权文件及正式地盘图则所载的面积均准确无误。所有文件及合约均仅供参考,而所有尺寸、量度及面积均为约数。估值师并无进行实地量度。

经本公司徵询估值师及参阅估值报告所披露资料,估值乃基于直接比较法编制,因此估值师在编制估值报告时并未明确考虑上述董事会所考虑之因素。