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有关截至2019年12月31日止年度年报的补充公告

2020-10-05 00:00:00

兹提述截至2019年12月31日止年度的年报(「2019年年报」)。除文义另有所指外,本公告所用词汇与2019年年报所界定者具有相同涵义。

本公司董事(「董事」)会(「董事会」)谨此提供有关截至2019年12月31日止年度应收款项减值亏损的额外资料。

为准确反映本集团的财务状况,本公司定期审阅逾期结余,并于各报告期末对出现减值迹象的应收款项进行减值测试。截至2019年12月31日止年度,本集团已根据预期信贷亏损(「预期信贷亏损」)模式确认应收款项减值亏损拨备金额人民币19.8百万元(「减值」),其中集体减值应收款项拨备为人民币0.5百万元,个别减值应收款项则为人民币19.3百万元。本集团应用国际财务报告准则第9号简化法作为其计量预期信贷亏损拨备的政策。根据该政策,本集团计量集体减值应收款项及个别减值应收款项时分别使用(i)账龄分析;及(ii)围绕个别应收款项的特殊情况(包括但不限于账龄及债务人的财务状况)作为釐定各应收款项组别的信贷风险特徵。

就集体减值的应收款项而言,截至2019年12月31日止年度,本集团根据预期信贷亏损率确认减值,账龄为一年内的应收款项涉及的比率为0.1%,账龄为一至两年的应收款项涉及的比率为5%,账龄为两至三年的应收款项涉及的比率为15%,账龄为三至四年的应收款项涉及的比率为30%,账龄为四至五年的应收款项涉及的比率为50%及账龄超过五年的应收款项涉及的比率为100%,情况与过往年度所用减值比率一致。基于该减值比率的金额于过往年度并不重大。

就个别减值应收款项而言,截至2019年12月31日止年度,本集团于编制2019年度财务报表时于2020年初确认个别减值情况,当中计及2019年下半年围绕应收基金款项的特殊情况,该等基金用以投资东方保瑞不良资产项目(「东方保瑞项目」)及华侨城商业不动产项目(「华侨城项目」)。东方保瑞项目投资组合包括一系列债务工具,以位于中国江苏省及安徽省的底层资产(包括在建商业综合体、指定作商业用途的地块、指定作工业用途的地块、商铺及厂房)作抵押,而华侨城项目的该等底层资产为位于中国上海的商业购物中心。

导致确认减值的事件及情况

于2019年12月,由本集团管理投资东方保瑞项目的基金的普通合伙人告知本集团,该等基金持有的不良资产的变现时间已推延,且相关项目基金投资协议项下基金存续期限少于12个月,并建议本集团(作为基金管理人)为该等基金终止后开始的分配流程作准备。因此,本集团开始就有关分配流程进行内部讨论,并知悉:(i)该等基金与对手方已于2019年下半年终止就出售及收购部分该等底层资产持续磋商,而若干对手方仅愿意于该等基金展开的法律程序以清算不良资产或取得该等底层资产所有权(作为抵押)完成(至少需时三年)后继续磋商;及(ii)该等基金自2018年起受中国房地产行业监管政策、金融槓桿政策及整体经济下滑影响,导致该等基金相关资产出现低变现率并因而致使可供分派现金流处于低水平。

于2019年10月,本集团决定推迟其透过出售或拍卖底层资产退出华侨城项目部分投资的计划,原因乃经过约一年磋商后并无落实出售或拍卖,导致出现低变现率,且本集团的投资决策委员会认为,在大幅增加租金收益率后磋商出售或拍卖该等底层资产属审慎之举。此外,该基金的可供分派现金流低,而本集团于截至2019年止年度并无向该基金收取任何应收款项。

上文所载于2019年10月及12月发生的触发事件促使管理层考虑东方保瑞项目及华侨城项目所涉及应收款项的个别预期信贷亏损,因此本公司董事会于编制2019年度财务报表时委聘独立估值师进行估值(「估值」),以釐定于2019年12月31日有关华侨城项目及东方保瑞项目应收款项的个别预期信贷亏损拨备。根据估值,本集团决定按减值比率30%,就应收投资东方保瑞项目基金的应收款项确认个别减值金额人民币15.4百万元,并就应收投资华侨城项目基金的应收款项确认个别减值金额人民币3.9百万元。

截至2019年12月31日止年度,除投资东方保瑞项目及华侨城项目的基金外,本集团并无就其他基金(主要投资较少受宏观经济环境影响的住宅房地产项目或不良资产)作出个别减值。

经考虑上文所述后,董事会认为减值按公平合理基准进行,原因乃集体减值的应收款项与过往年度使用的减值比率相符,而个别减值的应收款项经考虑围绕个别应收款项的特殊情况后计算。