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截至二零二一年十二月三十一日止年度报告之补充公告

2022-12-29 00:00:00

截至二零二一年十二月三十一日止年度报告之补充公告

兹提述天臣控股有限公司(「本公司」,连同其附属公司,统称「本集团」)于二零二二年五月三十一日刊发之截至二零二一年十二月三十一日止年度报告(「二零二一年年报」)。除非文义另有所指,否则本公告内所使用之词汇与二零二一年年报所界定者具有相同涵义。

有关发展中待售物业减值的进一步披露

除二零二一年年报中「管理层之讨论与分析」一节中提供的信息外,董事会谨此提供有关物业及文化业务的发展中待售物业(「发展中待售物业」)减值之补充资料。

诚如二零二一年年报披露,本集团拥有两个物业项目,分别为位于江西南昌的容州港九城及位于广西南宁的凤翔台─容州文化中心。随着中国房地产市场低迷,于二零二一年,两个物业项目的发展中待售物业减值亏损分别为约54,391,000港元及75,693,000港元。

中国房地产市场的低迷是多年来各种因素的综合影响,包括以「房住不炒」为中心的省级政策、COVID-19疫情带来的不利影响,及部分领先房地产开发商持有的未完工物业单位。根据国家统计局数据显示,二零二二年一至四月与去年同期相比,住宅投资下降2.1%,住宅新建面积下降28.4%,住宅销售收入下降32.2%。全国房地产景气指数从二零二一年四月的101.29连续下降到二零二二年四月的95.89。

若干市场调查亦反映,二零二一年南宁住宅物业成交面积下降26%,本集团物业项目所在的青秀区,成交面积下降33%,而平均成交售价则小幅上涨5%。于二零二二年,根据各类市场研究报告,二零二二年一至五月,总成交面积下降40%,成交均价下降4.6%,南宁市场整体表现疲弱。

而在南昌,根据各种市场研究报告,二零二一年总成交面积下降10.4%,新建住宅物业单价下降5.04%。

此外,住房和城乡建设部将南昌列入房地产市场监测重点城市名单,并加强了对南昌房地产市场的监督管理,其他上榜城市为上海、深圳、杭州、无锡、成都、西安。此举向南昌楼市传达了一个明确的信息,即稳定比提振市场需求更重要,同时进一步削弱了市场信心。

鑑于中国房地产市场的低迷,本集团委聘香港独立专业评估师亚太资产评估及顾问有限公司(「评估师」)对本集团的发展中待售物业进行估值评估。评估师已假设该物业将按照当时最新的发展计划开发及落成,已获得相关政府部门对该开发计划的所有同意、批准及许可,且无任何苛刻的条款或延误。物业估值采用直接比较法。

评估师参考相关市场中之可比较销售数据,并参照(其中包括)以下各项之考虑因素:

(i) 相关建筑物的位置应在同一或周边地区,及/或具有相似的商业环境和交通;

(ii) 相关建筑物的性质应为住宅物业单位或商业物业单位,与本集团同类待估物业相同;及

(iii) 相关建筑物的交易时间应在评估日前/后三个月内。

评估师亦考虑了已支出之建筑成本及完成开发所需之成本,以反映已竣工发展的质量,并参照(其中包括)以下各项:

(i) 由本集团提供,于房地产开发项目规划阶段根据当时的预期成本,按预期通胀调整后完成的成本预算,并在整个施工期间参考已签订的施工合同和预计的投入价格波动(包括材料和人工成本)作进一步修改;

(ii) 由本集团提供的物业竣工预计时间表和物业单位之在线考察,以估计概约施工进度;及

(iii) 该等物业当前及过往的使用信息。

上述估值方法一般应用于此类财产之估值。

诚如二零二一年年度报告的综合财务报表附注4所披露,发展中待售物业按成本和可变现净值中之较低者列账。成本包括购置成本、预付土地租赁款项、建筑成本、资本化借贷成本及该等物业应占之其他直接成本。可变现净值乃参考报告期后收到之销售款项减去销售开支,或按现行市况作出估计而釐定。参考上述之估值评估,截至二零二一年十二月三十一日止年度,减值亏损总额为130,084,000港元。 补充资料并不影响二零二一年年报刊载的其他信息。除上述披露外,二零二一年年报其余内容保持不变。